COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUILLET 2012
N° 2012/333
Rôle N° 11/10733
[E] [N]
C/
[R] [L]
[K] épouse [L]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. BOISSONNET-ROUSSEAU
Me J.M.SIDER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 01 février 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/4636.
APPELANT
Monsieur [E] [N], né le [Date naissance 8] 1948 à [Localité 20], demeurant [Adresse 2], pris en son nom propre et en qualité de légataire universel de Monsieur [V] [N], décédé
représenté par la S.C.P. BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [R] [L]
né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 23] (83560), demeurant [Adresse 15]
Madame [K] épouse [L]
née le [Date naissance 9] 1943 à [Localité 19], demeurant [Adresse 15]
représentés par Me Jean-Michel SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la S.C.P. SIDER, avoués, plaidant par Me Patrice REVAH, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE PROVENCE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 juin 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
Monsieur [N] et les époux [L] sont chacun propriétaires d'une partie de l'immeuble, situé [Adresse 3].
Cet immeuble, édifié sur deux parcelles l'une cadastrée BS [Cadastre 6] et l'autre cadastrée BS [Cadastre 5], est issu de la division verticale, opérée approximativement en son milieu, par un partage de 1902 opéré par Madame [A] au profit de ses 2 enfants.
Au terme de cet acte, [F] [A] se voyait attribuer la partie Est de l'immeuble qui est désormais occupé par les époux [L], et Monsieur [Z] [A] se voyait attribuer la partie Ouest qui est aujourd'hui occupée par Monsieur [N].
L'acte de partage contenait la description des lots ; celui de Madame [F] [A] épouse [C], comprenait 'la moitié la plus à l'est de la maison, ensemble tout le terrain se trouvant au midi de cette moitié de maison, sur laquelle partie de terrain se trouve un puits qui restera sa propriété, mais qui sera grevé d'une servitude au profit de son frère, lequel pourra y accéder pour puiser l'eau dont il a besoin en utilisant le passage existant en ce moment.
Cette partie de maison est séparée de l'autre partie par le corridor et l'escalier qui resteront commun...'
Le lot de Monsieur [A] est défini comme 'le reste de la maison d'habitation vers l'Ouest... ».
Des conditions spécifiques définissent l'utilisation du puits, Monsieur [A] devant y accéder en passant par la porte commune au midi de la maison au moyen d'un sentier faisant face à cette porte sur une longueur de 2 m environ pour aboutir au puits.
L'acte ajoute également : « le corridor, l'escalier et les portes ouvrant sur la route de [Localité 22] et au midi seront entretenus à frais communs ainsi que la croisée ouvrant sur l'escalier. Le dessous du dit escalier appartiendra à Madame [C].
Prétendant que cet immeuble était soumis au régime de la copropriété, Monsieur [E] [N] et [V] [N], au droit duquel vient aujourd'hui Monsieur [E] [N] seul, ont obtenu en référé la désignation d'un expert, puis ont saisi le tribunal au fond, à fin de voir dire que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété et de désigner un notaire chargé d'établir le règlement de copropriété. Les parties ont alors également présenté des demandes réciproques de destruction des aménagements qu'elle avait apportés à l'immeuble et les époux [L] ont demandé de voir constater l'extinction de la servitude de passage et de puisage.
Par jugement rendu le 1er février 2011, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu'il suit :
- dit que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété,
- désigne Madame le président de la chambre des notaires des Alpes-Maritimes avec faculté de délégation afin d'établir et d'assurer la publicité foncière du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,
- désigne Me [O] en qualité d'administrateur provisoire afin de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires à fin de procéder à l'élection d'un syndic, sa mission prenant fin par l'acceptation du syndic élu dans ses fonctions,
- dit que les frais relatifs à la désignation du notaire et de l'administrateur provisoire seront supportés au prorata des tantièmes respectifs de Monsieur [N] et de Monsieur et Madame [L],
- dit que la servitude de passage et de puisage bénéficiant à Monsieur [N] est éteinte,
- fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié entre les parties,
- dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles,
- déboute les parties du surplus des demandes,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
Par déclaration du 17 juin 2011, Monsieur [N] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 16 septembre 2011, Monsieur [N] demande à la Cour de :
- infirmer parte in qua le jugement dont appel,
- désigner Monsieur le président de la chambre départementale des notaires des Alpes-Maritimes avec faculté de délégation aux fins d'établir et d'assurer la publicité foncière du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,
- dire que le notaire désigné pourra au titre de son mandat passer outre le défaut de consentement des époux [L],
- vu l'article 47 du décret du 17 mars 1967,
- désigner un administrateur provisoire pour convoquer l'assemblée générale des copropriétaires aux fins de procéder à l'élection d'un syndic, sa mission prenant fin par l'acceptation du syndic élu de ses fonctions,
- condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à démolir sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir les ouvrages édifiés illicitement dans les parties communes et notamment la cloison dans le couloir d'entrée,
- condamner in solidum Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à supporter les frais d'intervention des géomètres experts [T] et [J],
- débouter Monsieur et Madame [L] de leurs demandes incidentes,
- dire que les frais du notaire et de l'administrateur provisoire seront supportés au prorata des tantièmes respectifs des copropriétaires,
- condamner in solidum Monsieur et Madame [L], dont le comportement fautif a rendu nécessaire la procédure de référé et la présente instance, à payer à Monsieur [N] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les dépens de l'ordonnance de référé, dont distraction dans les conditions fixées par l'article 699 du code de procédure civile, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. Boissonnet Rousseau.
Par conclusions déposées le 15 novembre 2011, Monsieur et Madame [L] demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété,
- le confirmer en ce qu'il a constaté l'extinction de la servitude de passage et de puisage bénéficiant à Monsieur [N],
- débouter en conséquence Monsieur [N] de sa demande de démolition,
- dire que l'action des consorts [N] est manifestement abusive et le -sic- condamner à payer Monsieur et Madame [L] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts
- subsidiairement, ajoutant jugement entrepris :
- constater que le dessous de l'escalier est une partie privative de l'immeuble appartenant aux consorts [L] en vertu de l'acte de partage du 7 avril 1902,
- ordonner l'organisation d'une mesure d'expertise complémentaire pour permettre de déterminer la contenance exacte des fonds respectifs des parties,
- dire que les frais d'expertise, du mandataire judiciaire et du notaire seront répartis entre les propriétaires au prorata de leurs millièmes,
- constater que les consorts [N] ont réalisé sans autorisation préalable trois ouvertures sur les parties communes de l'immeuble et les condamner à remettre en état les lieux sous une astreinte de 150 € par jour de retard dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir
en tout état de cause
- condamner solidairement les consorts [N] à payer à Monsieur et Madame [L] une indemnité de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les dépens du référé, au profit de la S.C.P. Sider.
L'ordonnance de clôture a été prise le 5 juin 2012 avant l'ouverture des débats.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur le fond :
Les parties s'opposent, en premier lieu, sur la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété.
Au terme de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s'applique à « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Monsieur et Madame [L] tiennent leurs droits d'un acte de vente, passé le 4 septembre 1998 avec Monsieur et Madame [G], le bien vendu y étant ainsi désigné :
«une maison en mauvais état, à rénover, à usage d'habitation, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec jardin attenant, située sur le territoire de la commune de [Localité 13], [Adresse 3], figurant au cadastre rénové de ladite commune de la façon suivante :
...
BS [Cadastre 5] [Adresse 3] 0,56 sol - jardin»
Monsieur [E] [N] tient ses droits de la donation qui lui a été faite par Monsieur [V] [N], le 29 septembre 2005, la désignation du bien donné y étant ainsi faite :
«la pleine propriété de l'immeuble ci-après désigné :
une propriété sise à [Localité 13] (Alpes-Maritimes), anciennement [Adresse 4] et actuellement [Adresse 3], sur laquelle est édifiée une maison d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec remise attenante et confrontant :
du Nord : [Adresse 11]
du Sud : [Y] [E]
de l'Est : [C] [S]
de l'Ouest : [B] [D]
figurant au cadastre de ladite commune section BS numéro [Cadastre 6] lieu-dit [Adresse 3] pour une contenance de 01 are et 16 ca, précision étant ici faite.... , que la parcelle anciennement cadastrée section C numéro [Cadastre 10] est depuis cadastrée section BS numéro [Cadastre 6]. »
Monsieur [V] [N] avait été, lui-même, attributaire de cette maison dans le cadre d'un partage, aux termes duquel il s'était vu alloti du lot n° 4, constitué de ladite maison décrite exactement dans les mêmes termes : maison en mauvais état, cadastrée section C N° [Cadastre 7], avec aussi les confronts précisément désignés tels que ci dessus. Or, il sera précisé que le confront côté Est désigne la propriété de Monsieur [C] [S], qui est l'un des auteurs des époux [L], ainsi que cela résulte du paragraphe 'propriété antérieure' dans leur titre.
Sur le plan cadastral, il n'est, enfin, pas contesté que l'immeuble est édifié sur deux parcelles, désormais distinctement numérotées [Cadastre 5] et [Cadastre 6], dont les époux [L] et Monsieur [N] ont donc respectivement la propriété divise.
Plus anciennement, il est établi que la maison appartenait à Madame veuve [A], laquelle l'a partagée, en 1902, entre ses deux enfants, [F] [A], épouse [C], auteur de la propriété [L] et [Z] [I] [A], auteur de la propriété [N].
Dans cet acte de partage, la maison est ainsi décrite :
'maison d'habitation, comprenant un rez-de-chaussée et un étage au-dessus, une remise avec écurie, cave à côté et grenier à foin, avec un petit terrain sur lequel est un puits du côté du midi.
La partie réservée à l'habitation comprendra quatre pièces au rez-de-chaussée éclairées chacune par une fenêtre et quatre pièces au premier étage.....
Partage :
lot de Madame [C] :
2° - et la moitié la plus à l'est de la maison servant à l'habitation décrite sous le numéro 5-Ensemble tout le terrain se trouvant au midi de cette moitié de maison, sur laquelle partie de terrain se trouve un puits qui restera sa propriété, mais qui sera grevé d'une servitude au profit de son frère, lequel pourra y accéder pour puiser l'eau dont il aura besoin en utilisant le passage existant en ce moment.
Cette partie de maison est séparée de l'autre partie par le corridor et l'escalier qui resteront communs, elle comprend deux pièces au rez-de-chaussée et deux pièces au premier étage....
Lot de Monsieur [Z] [I] [A] :
11° - le restant de la maison d'habitation vers l'ouest- de la remise avec écurie, cave et grenier au-dessus y attenant du côté ouest et du petit terrain existant du côté du midi.
La partie de la maison entrée au présent lot comprend deux pièces au rez-de-chaussée et deux pièces au premier étage....
Conditions :
le puits se trouvant sur le terrain appartenant à Madame [C] sera sa propriété mais il est grevé d'une servitude et d'un droit d'usage au profit de Monsieur [Z] [A] qui y accédera en passant par la porte commune au midi de la maison, au moyen d'un sentier faisant face à cette porte sur une longueur de 2 m pour aboutir au puits.
Ce puits restant la propriété de Madame [C], celle-ci pourra le couvrir et y établir une pompe qu'elle pourra placer sur la limite séparative du terrain appartenant à chacun des copartageants. Cette pompe sera établie et achetée à frais communs et entretenue dans les mêmes proportions. Dans ce cas M. [Z] [A] ne pourra plus aller puiser de l'eau à ce puits et se servira à cet effet de la pompe dont il a été question.
Le corridor, l'escalier et les portes ouvrant sur la [Adresse 18] et au midi seront entretenus à frais communs ainsi que la croisée ouvrant sur l'escalier.
Le dessous du dit escalier appartiendra à Madame [C]».
Il se déduit de l'analyse de ces actes que la situation actuelle résulte, en premier lieu, de l'acte de partage fait en 1902 par Madame [A] au profit de chacun de ses 2 enfants.
Or, cet acte qui régit donc les modalités de division de l'immeuble ne prévoyait :
- ni d'affectation de quote part de parties communes,
- ni de terrain commun pour l'immeuble, chacun des lots comprenant la propriété divise du terrain se trouvant au midi au droit de la moitié de maison attribuée, et chacun de ces terrains étant, ensuite, devenu une parcelle distincte du cadastre par suite de sa rénovation en 1935 pour continuer, dans les actes ultérieurs, à constituer la propriété divise de chacun,
- ni, enfin, d'aménagement ou de services communs, la seule organisation prévue reposant sur la constitution d'une 'servitude' de Madame [C] née [A] (aux droits de laquelle se trouvent les époux [L]) au profit de son frère (aux droits duquel se trouve Monsieur [N]).
Les actes postérieurs qui définissent la propriété [N] issue de la propriété [Z] [A] comme confrontant la propriété [S] [A], l'un des auteurs des époux [L] confirment encore l'existence de seules propriétés divises sans organisation commune, ce qui exclut donc l'existence de lots comprenant nécessairement des quote parts de parties communes, et sans lesquels il n'y a pas de copropriété.
Si par ailleurs, il a été relevé que l'acte initial de partage emploie le vocable 'commun' pour l'escalier, et le corridor, il sera cependant retenu qu'il ne les cite ainsi que dans la description du lot revenant à Madame [A], aucune référence n'y étant, en revanche, faite dans la description du lot revenant à son frère.
De plus, la référence à ces parties de l'immeuble réapparaît, ensuite, au paragraphe ' Conditions', qui fait suite à la description du lot de Monsieur [A], pour envisager alors la seule question de leur entretien, prévu 'à frais communs', ce qui n'est, dans ces circonstances, que la conséquence de leur utilisation partagée en suite de la configuration des lieux, aucune autre manifestation de volonté n'étant à cet égard exprimée quant à une organisation différente.
Enfin, la seule circonstance que la toiture soit constituée d'une charpente unique pour tout l'immeuble ne suffit pas, dans ces conditions, à soumettre l'immeuble au statut de la copropriété.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a retenu que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété et en ses dispositions subséquentes sur la désignation d'un notaire et d'un administrateur provisoire et sur les frais y afférent.
Les demandes de démolition des divers ouvrages édifiés par les parties en ce qu'elles sont fondées sur les textes de la loi du 10 juillet 1965 ne pourront être que rejetées.
Les demandes subsidiaires des époux [L] sont dès lors sans objet.
Reste la question de l'extinction de la 'servitude' de passage et de puisage, toutes deux liées, celle ci n'ayant été prévue par l'acte de partage de 1902 au bénéfice de Monsieur [A], que pour accéder au puits et en tirer l'eau.
De ce chef, la Cour retiendra principalement le caractère personnel de ce droit, qui était attaché à la personne de Monsieur [A] et qui a donc disparu avec lui, et relèvera surabondamment que si l'installation de la pompe, qui était prévue au même acte comme pouvant être faite à l'initiative de Madame [A], et qui devait avoir pour conséquence l'extinction du droit de puisage de Monsieur [A], n'a certes pas été réalisée, il n'est pour autant pas contesté que l'alimentation de l'immeuble se fait désormais par de l'eau courante, ce qui, à ce jour, prive la 'servitude' de toute utilité, et ce qui justifie son extinction.
Le jugement sera, en conséquence, confirmé sur ce point et la demande de démolition de Monsieur [N] fondée sur cette 'servitude' sera rejetée.
En raison de sa succombance, Monsieur [N] supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, en ce compris les dépens du référé.
Il sera condamné à verser à Monsieur et Madame [L] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de la demande formée sur ce même fondement ainsi que de sa demande en dommages et intérêts.
Aucun autre préjudice n'étant justifié que celui ci-dessus indemnisé au titre des frais irrépétibles, Monsieur et Madame [L] seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Réforme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré la servitude de passage et de puisage bénéficiant à Monsieur [N] éteinte, et statuant à nouveau sur tous les autres chefs :
Rejette les demandes de Monsieur [N] tendant à voir dire que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, tendant à voir désigner M. le président de la chambre des notaires afin d'établir un règlement de copropriété et état descriptif de division, et d'en assurer la publicité foncière, tendant à voir désigner un administrateur provisoire, ainsi qu'à voir dire que les frais relatifs à ces désignations seront supportés par les copropriétaires,
Rejette les demandes des parties tendant à voir démolir les ouvrages édifiés par leurs soins sur les parties communes (cloisons dans le couloir d'entrée par les époux [L] et ouvertures sur les parties communes par Monsieur [N]),
Condamne Monsieur [N] à verser à Monsieur et Madame [L] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne Monsieur [N] à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel en ce compris les frais de la procédure de référé et en ordonne la distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
