COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 26 JUIN 2012
OM
N° 2012/ 280
Rôle N° 10/17522
Synd.copropriétaires [Adresse 11]
C/
[W] [G]
[N] [G]
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7]
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI
SELARL BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Août 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/2517.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice CGCI dont le siège est [Adresse 9], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié
[Adresse 2]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [W] [G]
né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 17] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 7]
Monsieur [N] [G]
né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 17] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 7]
représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN
assistés de M° ARENA pour la SCP DELAGE ARENA, avocats au barreau de GRASSE,
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] 06800représenté par son Syndic en exercice,
la CGCIelle-même prise en la personne de son dirigeant domicilié es-qualité
[Adresse 9]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de la SCP BLANC-CHERFILS
assisté de Me Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Mai 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Odile MALLET, Présidente a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2012,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Messieurs [W] et [N] [G] sont propriétaires de la parcelle cadastrée commune de Cagnes sur mer section BP n°[Cadastre 5] de 696 m² et du lot n°3 de la copropriété [Adresse 7], cadastré section BP [Cadastre 12].
Exposant que leur parcelle BP n°[Cadastre 5] est enclavée pour ne disposer d'aucune issue sur la voie publique, Messieurs [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], propriétaire de la parcelle voisine cadastrée BP [Cadastre 13] aux fins de se voir accorder, sur le fondement de l'article 682 du code civil, un droit de passage.
Par ordonnance du 3 avril 2008 le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Grasse a ordonné une expertise confiée à Monsieur [X] [M] ultérieurement remplacé par Monsieur [J] [U].
L'expert a déposé son rapport le 15 juillet 2009.
Par jugement du 13 août 2010 le tribunal de grande instance de Grasse a :
dit que la parcelle BP n°[Cadastre 5] est en état d'enclave,
dit qu'elle sera désenclavée par le fonds cadastré BP [Cadastre 6] de la copropriété [Adresse 11] selon la solution n°1 préconisée par l'expert,
dit que les consorts [G] et les propriétaires successifs du fonds BP [Cadastre 5] pourront créer une ouverture dans le grillage séparatif et auront un droit de passage sur la parcelle BP [Cadastre 6] pour permettre l'accès à l'avenue du docteur [D] [O] à [Localité 8],
condamné Messieurs [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] une somme de 10.000 € à titre d'indemnité de servitude,
rejeté les autres demandes,
laissé les dépens, y compris les frais de l'expertise, à la charge de Messieurs [G].
Le syndicat de la copropriété [Adresse 11] a interjeté appel de ce jugement le 1er octobre 2010 et, par acte du 9 décembre 2011, il a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 1012.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 24 avril 2012 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] demande à la cour :
de constater que la parcelle BP n°[Cadastre 5] n'est pas enclavée, et à défaut que l'enclave est volontaire,
en conséquence d'infirmer le jugement et débouter Messieurs [G] de leurs demandes,
à titre subsidiaire de dire que le passage se fera selon la solution n°2 préconisée par l'expert ou par la troisième proposition que formule le syndicat,
à titre très subsidiaire, d'ordonner une nouvelle expertise pour déterminer les modalités détaillées et chiffrées de la solution n°2 et apprécier la solution n°3,
à titre infiniment subsidiaire, si la solution n°1 était retenue, de condamner Messieurs [G] à lui payer une indemnité de désenclavement de 37.224€ outre une somme de 50.000 € en réparation du préjudice résultant de la perte de deux emplacements de parking,
de condamner solidairement et conjointement Messieurs [G] aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures en date du 10 mai 2012 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, Messieurs [G] demandent au contraire à la cour :
de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé à 10.000 € l'indemnité de désenclavement,
de fixer cette indemnité à la somme de 2.000 € et dire qu'elle ne saurait dépasser 10.000 €,
de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de toutes ses demandes et le condamner aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 9 mai 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande à la cour :
de dire que la parcelle BP n°[Cadastre 5] n'est pas enclavée dès lors qu'elle est accessible par le lot n°3 appartenant à Messieurs [G] au sein de la copropriété [Adresse 7],
de lui donner acte de son accord pour l'accès à la parcelle BP n°[Cadastre 5] par l'entrée commune,
de lui allouer une somme de 30.000 € à titre d'indemnisation forfaitaire en dédommagement de l'utilisation du passage commun pour accéder à la parcelle BP n°[Cadastre 5],
de condamner Messieurs [G] aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur l'état d'enclave
La parcelle cadastrée commune de [Localité 8], section BP n°[Cadastre 5], appartient à Messieurs [G]. Si Messieurs [G] ont acquis le lot n°3 de la copropriété [Adresse 7] qui est contigu à leur parcelle BP [Cadastre 5], le sol de la parcelle BP [Cadastre 12] appartient à la copropriété et Messieurs [G] bénéficient seulement de la jouissance privative de la partie sud du terrain supportant leur lot.
Les parcelles BP [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ne sont donc pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts [G]. Il en résulte que la parcelle BP [Cadastre 5] qui ne dispose d'aucune issue sur la voie publique, se trouve enclavée au sens de l'article 682 du code civil et rien ne vient démontrer que cette enclave serait volontaire.
* sur le désenclavement
En application de l'article 683 du code civil le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
L'expert judiciaire a envisagé deux solutions pour désenclaver la parcelle BP [Cadastre 5] et privilégié la première d'entre elles :
1°) passage sur la parcelle BP [Cadastre 6] appartenant à la copropriété [Adresse 11] : voie d'accès de 129 m ; voie déjà goudronnée sur les 129 m jusqu'en limite de propriété servant de voie d'accès au parking de la copropriété ; les parcelles BP [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont issues de la division de l'ancienne parcelle [Cadastre 4],
2°) passage de 156 m déjà goudronné sur 93 m sur la parcelle BP [Cadastre 4] appartenant à la copropriété [Adresse 7] ; 63 m à créer ; les derniers 34 m longeront un mur de soutènement ; il faudra donc s'assurer que ce mur supporte la voie d'accès ; en outre cette voie passe à 1,65m au sud de la maison d'habitation [G].
En cause d'appel les copropriétés [Adresse 11] et [Adresse 7] font valoir qu'il existe une 3ème solution consistant à utiliser l'impasse de la collinette desservant la copropriété [Adresse 7] et la prolonger par une voie passant au nord, et non au sud, de la maison implantée sur le lot n°3 appartenant aux consorts [G].
La solution n°1 correspond au trajet le plus court puisque cette voie d'accès a 129 mètres de long contre 156 mètres pour la solution n°2. Le rapport officieux dressé par Monsieur [B] ne précise pas quelle est la longueur de la solution n°3 qu'il préconise.
Les solutions n°2 et 3 ont l'inconvénient de passer à proximité immédiate, soit au nord, soit au sud de la maison d'habitation correspondant au lot n°3 de la copropriété du [Adresse 7]. En outre elles nécessitent, l'une et l'autre, la création et l'aménagement d'une voie actuellement inexistante dans le prolongement de l'impasse de la collinette, soit sur 63 mètres pour la solution n°2. Enfin la voie qui serait créée selon la solution n°2 passerait à proximité d'un mur de soutènement, de sorte qu'il serait nécessaire de procéder à des études à l'effet de s'assurer des caractéristiques physiques de ce mur.
En revanche la solution n°1 ne nécessite aucun travaux autre que le percement de la clôture séparant la parcelle BP [Cadastre 5] de celle cadastrée BP [Cadastre 6] puisqu'elle reprend la voie existante desservant les parkings de la copropriété [Adresse 11], sans créer de nouvelles nuisances importantes supplémentaires.
Dans son rapport, Monsieur [B] critique la solution n°1 en indiquant que la voie d'accès à la copropriété [Adresse 11] est étroite et présente une pente de 20 %. Toutefois cette voie d'accès est parfaitement praticable puisqu'elle est utilisée par les résidents de la copropriété. En outre l'expert judiciaire a relevé une pente, non pas de 20 %, mais de 9% .
Enfin c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la disposition du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 11] selon laquelle la destination des parkings devra être maintenue à perpétuité à l'usage auxquels ils sont destinés n'emporte pas dérogation à l'application de l'article 683 du code civil.
Dès lors et sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner une nouvelle expertise, la solution n° 1 correspondant au tracé le plus court et le moins dommageable, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la parcelle BP [Cadastre 5] sera désenclavée par le fonds cadastré BP [Cadastre 6], selon cette première solution.
* sur l'indemnité de désenclavement
En application de l'article 682 du code civil l'indemnité de désenclavement doit être évaluée au regard du dommage que peut occasionner le droit de passage.
Dans le cas présent le passage existe déjà puisqu'il constitue la route desservant la copropriété de sorte que les nuisances occasionnées par la circulation sur cette voie des véhicules qui desserviront une maison d'habitation seront minimes. En revanche la création de ce passage entraînera la suppression d'un, voire deux emplacements de stationnement. C'est donc à juste titre que le premier juge a évalué à la somme de 10.000 € l'indemnité de désenclavement.
* sur les demandes indemnitaires
La demande d'indemnisation présentée par la copropriété [Adresse 7] s'avère sans objet dès lors que le droit de passage accordé à la parcelle BP [Cadastre 5] ne grèvera pas son fonds.
Messieurs [G] réclament paiement à la copropriété [Adresse 7] d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sans fournir aucune précision sur la nature du préjudice qu'ils entendent ainsi voir indemniser. Ils seront donc déboutés de leur demande.
* sur la demande de donner acte
Une demande de 'donner acte' ne saisissant la cour d'aucune prétention sur laquelle elle serait tenue de statuer, la demande de donner acte présentée par la copropriété [Adresse 7] sera déclarée sans objet.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
Echouant en son recours la copropriété [Adresse 11] sera condamnée aux dépens et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre elle sera condamnée à payer à Messieurs [G] une somme de 2.000 €. La copropriété [Adresse 7] sera déboutée de sa demande.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en date du 13 août 2010 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à nouvelle mesure d'expertise.
Déclare sans objet les demandes de donner acte et d'indemnisation présentées par le syndicat de la copropriété [Adresse 7].
Déboute Messieurs [N] et [W] [G] de leur demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat de la copropriété [Adresse 7].
Déboute le syndicat de la copropriété [Adresse 11] et le syndicat de la copropriété [Adresse 7] de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 11] à payer à Messieurs [G] une somme de deux milles euros (2.000,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 11] aux dépens avec droit de recouvrement prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président
