COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 14 JUIN 2012
FG
N° 2012/408
Rôle N° 11/17725
SARL [P] M IMMOBILIER
C/
[N] [N]
[B] [J] épouse [N]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAYNARD SIMONI,
SCP COHEN GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 06 Octobre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/5453.
APPELANTE
SARL [P] M IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son gérant en exercice.
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Lucien ARNAUD avocat au barreau de TOULON.
INTIMES
Monsieur [N] [N] [N] [N]
né le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 6]
Madame [B] [J] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 17],
demeurant [Adresse 6]
représentés par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me Martine CLARAMUNT AGOSTA, avocat au barreau de TOULON
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2012,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Par deux actes sous seing privé datés du 14 octobre 2009, M.[N] [N] et Mme [B] [J] épouse [N] ont donné deux mandats de vendre à la Sarl [P] M Immobilier, portant d'une part sur une maison d'habitation avec terrain attenant, et d'autre part sur un terrain constructible de 600 m², le tout sur la commune de [Localité 13], pour les prix respectifs de 349.000 € et 129.000 €, les commissions de 19.000 € et 9.000 € étant à la charge de l'acquéreur.
La Sarl [P] M Immobilier aurait trouvé des acquéreurs, et en a informé les mandants, qui ont mis fin aux mandats.
Le 6 octobre 2010, la Sarl [P] M Immobilier a fait assigner M.et Mme [N] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en responsabilité contractuelle.
Par jugement en date du 6 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- débouté [B] [J] épouse [N] et [N] [N] de leur exception d'incompétence territoriale,
- prononcé la nullité des contrats de mandat du 14 octobre 2009 en application des articles 1108 et 1129 du code civil et de l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,
- en conséquence,
- débouté la Sarl [P] M Immobilier de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle fautive de [B] [J] épouse [N] et [N] [N],
- débouté [B] [J] épouse [N] et [N] [N] de leur demande de paiement de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle fautive de la Sarl [P] M Immobilier,
- débouté [B] [J] épouse [N] et [N] [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté la Sarl [P] M Immobilier de sa demande formulée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à verser à [B] [J] épouse [N] et [N] [N] la somme de 2.000 € de ce chef,
- condamné la Sarl [P] M Immobilier aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration de la SCP COHEN GUEDJ, avoués, en date du 19 octobre 2011, la Sarl [P] M Immobilier a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 avril 2012, la Sarl [P] M Immobilier demande à la cour d'appel, de :
- réformer le jugement,
- à titre principal, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de condamner M.et Mme [N] au paiement d'une somme de 28.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, en réparation du préjudice subi du fait l'inexécution contractuelle,
- à titre subsidiaire, au visa de l'article 1382 du code civil, de condamner M.et Mme [N] au paiement d'une somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, en réparation du préjudice subi du fait de la rupture abusive de pourparlers,
- en tout état de cause, de débouter M.et Mme [N] de toutes leurs demandes, de condamner M.et Mme [N] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner M.et Mme [N] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ.
La société [P] M Immobilier expose qu'il ne s'était pas engagé à procéder aux démarches de détachement de parcelle ni à la recherche d'un relogement mais avait seulement apporté son assistance technique pour permettre la cession au meilleur prix. La société [P] précise qu'elle avait trouvé un acquéreur pour chacun des deux biens. Elle estime que la rétractation des époux [N] était tardive. La société [P] estime que les biens objets des mandats étaient déterminables.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 avril 2012, M.[N] [N] et Mme [B] [J] épouse [N] demandent à la cour d'appel de
-déclarer irrecevable la demande nouvelle formulée par la Sarl [P] M Immobilier portant sur la demande subsidiaire de condamnation à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers,
- confirmer le jugement, en conséquence déclarer atteints de nullité absolue, nuls et de nul effet, les deux mandats de vente portant les numéros 189 et 190 signés en date du 14 octobre 2009,
débouter en conséquence la Sarl [P] M Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- y ajoutant,
- condamner la Sarl [P] M Immobilier à payer à M.et Mme [N] la somme de 5.000 € pour procédure abusive,
- condamner la Sarl [P] M Immobilier à payer à M.et Mme [N] la somme de 28.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner la Sarl [P] M Immobilier à payer à M.et Mme [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sarl [P] M Immobilier aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP MAYNARD SIMONI.
Les époux [N] exposent avoir acquis le bien immobilier litigieux en juillet 2000, bien qui se composait alors de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] consistant en un terrain à bâtir de 1943 m² plus le 1/7ème indivis de la parcelle A [Cadastre 3] de 1630 m² à usage de chemin. Ils précisent avoir fait construire une maison sur la parcelle A [Cadastre 2]. Ils exposent avoir été approchés par M.[P] [P], agence immobilière [P] M Immobilier qui s'est proposé de vendre leur bien en le divisant en deux lots, un de 1325 m² comprenant la villa et l'autre de 600 m² de terrain à bâtir, M.[P] s'engageant à procéder aux démarches de détachement de parcelle et de recherche d'un nouveau logement pour les consorts [N]. Ils précisent avoir ainsi signé deux mandats de vente. Les époux [N] expliquent que, compte tenu ensuite de l'inertie de M.[P], ils lui ont précisé qu'ils souhaitaient mettre fin à leurs relations et que c'est alors que, de manière surprenante, M.[P] leur a dit avoir un acquéreur.
Les époux [N] rappellent qu'ils ne sont pleinement propriétaires que de la parcelle A [Cadastre 2], qu'aucun acte de détachement de parcelle n'a été effectué, que la parcelle de terrain à bâtir de 600 m² n'a jamais été déterminée, que l'accès à la maison suppose le passage par la parcelle A [Cadastre 3] pour laquelle rien n'est mentionné, que les mandats concernent des parcelles inexistantes et à mentions erronées, sans accès.
Les époux [N] estiment que les acquéreurs sont de prétendus acquéreurs dont la réelle volonté d'acheter est particulièrement suspecte, achetant sans discuter le prix, sans réellement prendre connaissance du bien, et sans aucun contrôle de leur solvabilité par M.[P].
Ils rappellent que la demande de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers est nouvelle en cause d'appel.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close, d'accord des représentants des parties, le 16 mai 2012, juste avant les débats.
MOTIFS,
L'exception de compétence territoriale soutenue en première instance n'est plus maintenue devant la cour d'appel.
-I) Sur la validité des mandats :
Les époux [N] sont propriétaires d'un bien immobilier à [Localité 13] (Var), acquis le 7 juillet 2000. Il s'agit d'un bien sis lieudit [Adresse 8] comprenant une parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] d'une contenance de 19a 43ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] d'une contenance de 16a 30ca.
La parcelle A [Cadastre 2] a un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A [Cadastre 3]. L'accès de la parcelle A [Cadastre 2] au chemin cadastré A [Cadastre 3] se fait par un seul côté.
Les époux [N] ont fait construire une maison et une piscine.
Les époux [N] ont signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 20009, pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la Sarl [P] M. Immobilier.
Le premier mandat : n°189 a pour objet la vente de l'immeuble sis : 'idem' (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est '[Adresse 6]', il désigne le bien comme étant ' belle villa de maçon d'environ 200 m², sur un jardin de 1325 m², 4 chambres, 2 SDB, 1 piscine en béton 9 x 4 m', le prix indiqué est de 349.000 €, avec rémunération pour l'agence immobilière de 19.000 € à la charge de l'acquéreur.
Le deuxième mandat : n°190 a pour objet la vente du bien immobilier sis: 'idem' (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est '[Adresse 6]' , il désigne le bien comme 'terrain constructible de 600 m², gros COS. car pas de PLU et pas de POS. plusieurs habitations possibles', le prix indiqué est de 9.000 €, avec rémunération du mandataire de 9.000 € à la charge de l'acquéreur.
Aucune référence cadastrale ne figure sur ces mandats, aucun plan n'y est annexé.
L'opération consistait, explique la Sarl [P] M Immobilier à détacher une surface de 600 m² du terrain pour en faire un terrain à bâtir. Cependant le mandat ne précise pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher.
Par ailleurs l'ensemble de la parcelle A [Cadastre 2] des époux [N] représente 1943 m² alors que l'addition des surfaces des deux lots 1325 m² et 600 m² aboutit à 1925 m² au lieu de 1943 m².
L'objet du deuxième mandat, n°190 est très imprécis, il n'est même pas déterminable au vu de la rédaction du mandat. Il s'agit d'un terrain à détacher, sans qu'on sache exactement où et sans que les indications du mandat permettent de déterminer sur quelle partie de la parcelle il devrait se trouver. Aucune indication n'est donnée concernant l'accès alors que les époux [N] sont propriétaires de droits indivis sur la parcelle A [Cadastre 3] à usage de chemin pour avoir un accès à leur maison.
Il en résulte qu'aucune transaction ne peut être passée sur la base d'un tel mandat.
Ce mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement.
Il n'est pas valable, conformément aux dispositions de l'article 1108 du code civil.
Le premier mandat, n° 189, concerne la maison elle-même, et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1325 m² . Si l'objet n'est pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il est cependant déterminable. La maison étant clairement située sur le terrain.
Malgré son manque de précisions, il ne peut être dit que ce premier mandat soit nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du code civil.
-II)Sur l'action de la Sarl [P] M Immobilier sur la base du mandat valable :
Etant admis que le mandat n°189 concernant la maison est valable, il convient d'analyser les démarches accomplies par la Sarl [P] M Immobilier concernant ce mandat.
Le mandat a été signé le 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois. Il s'agit d'un mandat simple. Il est précisé une exclusivité 'morale' pendant 2 mois, ce qui n'a pas de portée juridique.
Il est stipulé qu'il peut être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception.
Il a été dénoncé initialement par lettre recommandée datée du 4 août 2010 postée le 5 août 2010 mais sans avis de réception, donc sans effet. Il a été effectivement dénoncé par une deuxième lettre recommandée, cette fois avec avis de réception reçu le 12 août 2010.
Il a donc pris fin 15 jours après cette date, le 27 août 2010.
Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 août 2010, avec avis de réception du 4 août 2010, M.[P] a écrit la lettre suivante aux époux [N] 'Suite à la visite effectuée à votre domicile ...le vendredi 30 juillet 2010 avec mon client. Je vous informe que ce dernier nous a fait une offre d'achat au prix de vente initial du mandat ... sans négociation de prix ainsi que sans clause suspensive d'obtention de prêt donc au prix de 349.000 € ....cette offre d'achat a été suivi ce même jour ...2 août 2010 par un compromis signé par les acquéreurs avec une remise de chèque en dépôt de garantie...'
Il est produit un bon de visite par les époux [L], du 30 juillet 2010 et un chèque de 10.000 € des époux [L] du 2 août 2010 à l'ordre de la SCP [I].
M.[S] [L] et Mme [X] [M] épouse [L] ont signé le 30 juillet 2010 un mandat de recherche pour ce bien immobilier. La mention sur le mandat de recherche d'un prix entre 300.000 et 350.000 € ne veut pas dire accord pour n'importe quel prix entre 300.000 et 350.000 € mais laisse entendre qu'une négociation était envisagée sur le prix.
Il est produit une attestation de M.[U] [U], clerc de notaire, du 16 avril 2012, qui déclare ' avoir reçu en l'office notarial de [Localité 15] alors que j'étais employé en qualité de clerc de notaire dans ladite étude, M.et Mme [S] [L] lesquels avaient signé un avant contrat de vente sous seing privé par l'intermédiaire de l' agence [P] Immobilier située à [Localité 16]...en vue de l'acquisition d'un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de [Adresse 14], appartenant à M.et Mme [N]'.
Cette attestation ne précise pas le prix qui aurait été écrit sur l'avant contrat. Elle ne précise pas ce qui est entendu comme étant cet 'avant contrat', sinon qu'il s'agissait d'un document signé par les seuls époux [L].
Le document signé par les époux [L] et produit par la société [P] M Immobilier est une offre d'achat des époux [L] signée du 2 août 2010. Sur ce document les époux [L] offrent d'acquérir le bien immobilier des époux [N] au prix de 349.000 €, mais en précisant 330.000 € net vendeur plus 19.000 € pour l'agence, soit au total 349.000 €.
Le prix offert aux époux [N] dans ce document est donc 330.000 € et non 349.000€.
La somme de 349.000 € correspond au total du prix et de la rémunération du mandataire.
Cette offre à un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux [N] n'est pas acceptée par ceux-ci.
Ces éléments établissent que la Sarl [P] M Immobilier avait trouvé des acquéreurs pour la maison, les époux [L], avant la fin du mandat.
Mais aucun de ces documents ne permet d'établir que les époux [L] étaient d'accord de manière ferme pour payer le prix de 349.000 € net vendeurs. L'offre des époux [L] est de 330.000 € net vendeur, soit 19.000 € en dessous du prix exigé des vendeurs.
La Sarl [P] M Immobilier ne produit pas d'autre document pour justifier de ce qu'elle appelle un compromis de vente.
Il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu un accord des époux [L] pour acquérir, comme le prétend la Sarl [P] M Immobilier, le bien immobilier au prix exigé par les époux [N].
Les époux [N] n'ont pas commis de faute en ne donnant pas suite à cette offre qui ne correspondait pas à leur demande. Il n'est pas justifié d'une autre offre. L'allégation de la société [P] M Immobilier selon laquelle les époux [L] auraient offert aux époux [N] la somme de 349.000 € net vendeurs pour leur maison n'est pas prouvée.
Aucune faute contractuelle des époux [N] n'est établie.
La société [P] M Immobilier n'a perdu aucune chance d'obtenir le paiement de sa commission, avant que les époux [N] ne mettent fin au mandat.
En tout état de cause, aucun élément n'est donné sur la solvabilité des époux [L] et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente.
-III) Sur la demande subsidiaire pour rupture de pourparlers :
Cette demande est une prétention nouvelle en cause d'appel, elle ne tend pas aux mêmes fins de la demande en dommages et intérêts pour violation du contrat de mandat.
La société [P] M Immobilier était en mesure de la présenter en première instance. Elle ne l'a pas fait. Cette demande est irrecevable pour la première fois en cause d'appel.
-IV) Sur les demandes de dommages et intérêts par les époux [N] :
Les époux [N] demandent la condamnation de la société [P] M Immobilier à leur payer 28.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la rédaction de mandats dans des conditions contestables et de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Même si l'un des mandats est rédigé dans des conditions qui le rendent sans effets cette mauvaise rédaction n'a pas réellement causé de préjudice aux époux [N].
Quant à la procédure, si elle n'a pas abouti, elle ne peut être déclarée constitutive en elle-même d'une faute.
Par contre la société [P] M Immobilier supportera les dépens et indemnisera les époux [N] de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu 6 octobre 2011 par le tribunal de grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré nul le mandat numéro 189 daté du 14 octobre 2009,
Statuant de nouveau à propos de ce mandat, dit ce mandat valable, mais déboute cependant la Sarl [P] M Immobilier de sa demande de dommages et intérêts le concernant faute de preuve d'une violation de ces termes par les époux [N],
Y ajoutant,
Déclare la Sarl [P] M Immobilier irrecevable en sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers présentée pour la première fois en cause d'appel,
Déboute les époux [N] de leur demande de 28.000 € de dommages et intérêts
Condamne la Sarl [P] M Immobilier à payer aux époux [N] la somme de 1.000 € (mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, en sus des 2.000 € alloués en première instance,
Condamne la Sarl [P] M Immobilier aux dépens d'appel, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
