COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUIN 2012
N° 2012/270
Rôle N° 09/14631
S.C.I. AREVIAN
C/
S.C.I. ISHAN
[L]
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 10]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER
la S.C.P. BOISSONNET-ROUSSEAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 25 juin 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 08/4568.
APPELANTE
S.C.I. AREVIAN - [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège,
représentée par la S.C.P. LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Stéphanie LEANDRI-CAMPANA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, CITYA AXIMO IMMOBILIER - [Adresse 1]
représenté par la S.C.P. BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant Me Laetitia SERVAIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.C.I. ISHAN [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège,
défaillante
Maître [L]
demeurant [Adresse 4]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 avril 2012 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président Rapporteur,
et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller- Rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 juin 2012.
ARRÊT
Par défaut
Magistrat rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 juin 2012.
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 28 septembre 2000 la S.C.I. AREVIAN a vendu les lots 385 et 387 de la copropriété [Adresse 10] à Mr [O] ; par jugement du 5 avril 2004 la vente a été résolue ; le 14 octobre 2005 Mr [O] a été expulsé ; par acte du 12 février 2008 la S.C.I. AREVIAN a vendu les lots susvisés à la S.C.I. ISHAN ; par acte extrajudiciaire du 25 février 2008 le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] a fait opposition au versement des fonds pour un montant de 28 840,57 euros ; le 10 avril 2008 la S.C.I. AREVIAN l'a assigné afin d'en obtenir la mainlevée ; la procédure a été dénoncée à la S.C.I. ISHAN et à Maître [L], notaire ;
Par jugement du 25 juin 2009 le Tribunal de grande instance de MARSEILLE a statué ainsi :
'DIT que l'opposition formée le 25 février 2008 par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] sur le prix de vente des lots 385 et 387 dans le bâtiment B, entre les mains de Me [L], notaire à [Localité 8], est fondée à hauteur des charges dues par la S.C.I. AREVIAN soit la somme de 29.190,57 € (vingt neuf mille cent quatre vingt dix euros 57).
DIT la présente décision opposable à Me [L], notaire à [Localité 8], ainsi qu'à la S.C.I. ISHAN
DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la S.C.I. AREVIAN aux dépens, qui pourront être distraits au profit de Me TESTUD, Avocat, aux offres de droit' ;
La S.C.I. AREVIAN a relevé appel de cette décision, et a dénoncé ses conclusions d'appelante à la S.C.I. ISHAN par procès-verbal de recherches, et à Maître [L] à personne habilité, lesquels n'ont pas comparu ;
Par arrêt du 2 mars 2012 auquel il conviendra de se reporter, la Cour a reçu l'appel, et avant dire droit a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à conclure sur la régularité ou la nullité de l'opposition du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], et ses conséquences sur le privilège de ce dernier ;
Au terme de dernières conclusions du 23 mars 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la S.C.I. AREVIAN formule les demandes suivantes :
'Vu les articles 9 et 1315 du Code civil,
Recevoir la S.C.I. AREVIAN en son appel, le déclarer recevable et bien fondé,
Réformer le Jugement rendu le 25 juin 2009 par le tribunal de grande Instance de Marseille en toutes ses dispositions,
Et, statuant à nouveau,
Dire et juger que l'opposition signifiée par exploit de la S.C.P. REMUZAT DUBAIL SORINI à la requête du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] le 25 février 2008 est nulle et de nul effet.
En conséquence,
Ordonner la nullité de l'opposition signifiée le 25 février 2008,
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun privilège immobilier spécial à l'encontre de la S.C.I. AREVIAN.
Dire et juger que la décision à intervenir sera opposable à la S.C.I. ISHAN et à Maître [L], Notaire associé.
Condamner Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à payer à la S.C.I. AREVIAN la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamner en tous les dépens, ceux d'appel distraits au bénéfice de S.C.P. LATIL, PENARROYA-LATIL, ALLIGIER, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile' ;
Au terme de dernières conclusions du 10 avril 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] formule les demandes suivantes :
'Vu les articles 784 et suivants du CODE DE PROCÉDURE CIVILE,
Vu les pièces versées aux débats.
Confirmer le jugement en date du 25 juin 2009.
Dire et juger fondé l'opposition en date du 25 février 2008 pour une somme de 29.190,57 €.
Dire et juger que la décision à intervenir sera opposable à la S.C.I. ISHAN et à Maître [L], notaire associé.
Débouter la S.C.I. AREVIAN de ses demandes, fins et conclusions.
La condamner à 1.500 € au titre de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.
Les condamner aux entiers dépens distraits au profit de la S.C.P. BOISSONNET ROUSSEAU, Avoués sous son affirmation de droit' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2012, avant l'ouverture des débats ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
En droit, l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code civil ; en vertu de ce texte, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : 1° le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; 1° bis conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 susvisés, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ; toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ;
A cet effet, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ; avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ;
Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; pour l'application de ces dispositions, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ; l'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ; 2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ;
En l'espèce, l'opposition du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] du 25 février 2008 a été faite pour une somme globale de 28.840,57 euros, résultant d'un décompte informatique commençant par un 'report' de solde antérieur d'un montant de 13.227,58 euros, et n'opérant aucune distinction entre les divers chefs de créance susvisés ;
La sanction de l'irrégularité d'une opposition ne faisant pas apparaître avec précision le montant et les causes des créances du syndicat étant sa nullité, et partant la perte du privilège susmentionné, le jugement entrepris sera infirmé, et l'opposition du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] annulée ;
La S.C.I. AREVIAN a engagé des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de lui laisser supporter intégralement la charge ; il convient de lui allouer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] qui succombe doit supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Annule l'opposition du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] au versement des fonds provenant de la vente S.C.I. AREVIAN / S.C.I. ISHAN du 25 février 2008 ;
Dit que cette annulation entraîne la perte du privilège du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] envers la S.C.I. AREVIAN ;
Déclare la présente décision opposable à la S.C.I. ISHAN et à Maître [L] ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à payer à la S.C.I. AREVIAN la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] aux dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
