COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 JUIN 2012
D.D-P
N° 2012/388
Rôle N° 11/13043
SCI DJP
C/
[J] [D] épouse [L]
[B] [L]
S.A.R.L. SUN IMMOBILIA
Grosse délivrée
le :
à :
SCP J F JOURDAN - P G WATTECAMPS
SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON
SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Mai 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/1626.
APPELANTE
SCI DJP
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]
représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Claude-André CHAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Audrey MASSEI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [J] [D] épouse [L]
née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [B] [L]
né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués, assistés de Me KAIGL de la
SCP KAIG & ANGELOZZI, avocats au barreau de GRASSE
S.A.R.L. SUN IMMOBILIA agissant en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]
représentée par la SCP J F JOURDAN - P G WATTECAMPS, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Françoise ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE substitué par Me Martine GUIGON, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2012,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Les époux [L] ont consenti par sous-seing-privé en date du 9 février 2008 une promesse de vente de leur appartement à la la SCI DJP, promesse valable jusqu'au 31 juillet 2008 au prix de 550'000 €. La vente pas été réitérée par acte authentique.
Les époux [L] ont fait assigner le 12 avril 2009 la SCI DJP et la SARL Sun Immobilia, à laquelle ils avaient donné mandat de trouver un acquéreur, aux fins d' obtenir leur condamnation in solidum à leur verser la somme de 55'000 €, en invoquant contre l'acquéreur les dispositions de l'article 1178 du Code civil, et celle des articles 1991 et 1992 du Code civil contre le mandataire qui ne les a pas informés de ce que la condition suspensive contenue dans la promesse n'était pas réalisée.
Par jugement en date du 27 mai 2011 le tribunal de grande instance de Grasse a :
' ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture ;
' déclaré recevables les conclusions et pièces signifiées postérieurement par la SCI DJP ;
' l'a déboutée de sa demande de réouverture des débats et de renvoi à la mise en état ;
' et condamné in solidum la SCI DJP et la SARL SUN Immobilia à payer à M. et Mme [B] [L] la somme de 50'000 € en principal et celle de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration remise au greffe le 21 août 2011 la SCI DJP a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 2 janvier 2011 elle demande à la cour:
' de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec l'agence immobilière à verser aux époux [L] une somme de 50'000 €;
' de dire qu'elle a effectué les diligences requises par la promesse de vente en vue l'obtention d'un prêt, que sa non-obtention n'est pas imputable à faute, et de dire la clause pénale n'est pas applicable ;
' en tout état de cause, de dire que la non-obtention du prêt n'a causé aux époux aucun préjudice du fait d'une immobilisation abusive du bien à vendre qui soit imputable à la SCI DJP ;
' de débouter les époux de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires ;
' et de les condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, avec distraction.
Par conclusions déposées le 3 novembre 2011 SARL Sun Immobilia demande à la cour :
' de réformer le jugement entrepris ;
' que constater la caducité de la vente pour non-obtention du prêt ;
' de débouter les époux [L] de toutes leurs demandes dirigées contre elle ;
' et de les condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction.
Dans leurs écritures déposées le 8 décembre 2011 M. [B] [L] et Mme née [J] [D], intimés, prient la cour :
' de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
' de débouter la SCI DJP et la SARL Sun Immobilia de leurs appels et de toutes leurs demandes ;
' et de les condamner in solidum à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des moyens des parties.
MOTIFS :
Attendu que la promesse synallagmatique de vente prévoit au paragraphe :
'I- Obligations de l'acquéreur :
L'acquéreur s'engage à faciliter l'instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d'immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait constituer pour le vendeur un préjudice financier très grave.
Il s'oblige notamment :
à déposer dans le délai indiqué de 10 jours une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies et couvrant le montant total de la somme financée et en justifier au vendeur et /ou au mandataire dans les 48 heures du dépôt.
J - Non- réalisation de la condition suspensive
Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans les délais prévu sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d'autre.
En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droits de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du Code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre.
Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d'un commun accord entre les parties ou en vertu d'une décision de justice devenue définitive.';
Attendu que les parties à la promesse sont également convenues au titre de la clause pénale :
'En application de la rubrique 'réalisation' il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais des poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus le refus du cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10% du prix de vente outre honoraires de Sun Immobilia de l'autre partie .
De plus dans l'une et l'autre éventualités, la rémunération du mandataire restera due intégralement dans les conditions de forme prévues ci-après (...)' ;
Attendu que la SCI DJP, futur acquéreur qui entend se dédire sans indemnité verse une attestation bancaire qui ne fait mention que du bien immobilier pour lequel un prêt a été sollicité; qu'il ne démontre par cette production, et par celle d'une simple simulation auprès d'un autre établissement bancaire, effectuée concomitamment à la promesse, avoir déposé et avoir vu rejeter une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente décrites, soit selon la promesse synallagmatique de vente, un prêt de 550 000€ au taux maximum de 5,50% l'an sur 25 années , alors que la charge de la preuve lui incombe, ;
Attendu qu'à défaut la SCI DJP ne rapporte pas la preuve de sa bonne foi dans la non-réalisation de la condition suspensive ; qu'elle est donc redevable 'de dommages-intérêts pour le subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre', comme stipulé à l'acte en pareille hypothèse, et non du montant de la clause pénale figurant à cet acte en cas de refus manifesté par l'acquéreur de régulariser la vente par acte authentique ;
Attendu qu'en revanche la SCI DJP justifiant avoir prévenu le mandataire dès le14 mars 2008, alors que la condition suspensive arrivait à échéance le 25 mars suivant, aucune immobilisation excessive du bien, ouvrant droit à l'allocation de dommages et intérêts, n'est imputable à sa faute ;
Attendu qu'en effet c'est l'agence Sun Immobilia qui a informé les époux [L] tardivement, le 17 juin 2008 seulement, suite à une erreur de code postal lors d' un premier envoi, alors que ceux-ci s'étaient entre-temps engagés le 19 mai 2008 en vue de l'achat d'un autre bien immmobilier ;
Mais attendu que les époux [L], qui demandent uniquement le bénéfice du montant de la clause pénale de 55 000€, se sont abstenus d'établir l'existence et le montant du préjudice résultant du comportement du mandataire ;
Attendu en conséquence que le jugement qui a condamné le vendeur et le mandataire in solidum à payer aux époux [L] la somme principale de 55 000€, en faisant application de la clause pénale, doit être réformé ;
Attendu que les intimés succombant devront supporter la charge des dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et ajoutant
Déboute M. [B] [L] et Mme née [J] [D] de l'ensemble de leurs demandes,
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
