COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2012
N° 2012/ 294
Rôle N° 10/22568
Association ANDROMEDE
C/
[F] [G]
[L] [X] épouse [G]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN
SELARL BOULAN CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 16 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 10/4.
APPELANTE
Association ANDROMEDE agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Plaidant par Maître GIGUET de la SELARL DESMETTRE-GIGUET-FAUPIN, avocats au barreau de TARASCON,
INTIMES
Monsieur [F] [G]
né le [Date naissance 2] 1926 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, Avoués,
Plaidant par Me Jean Pierre VOLFIN, avocat au barreau de TARASCON
Madame [L] [X] épouse [G]
née le [Date naissance 1] 1925 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, Avoués,
Plaidant par Me Jean Pierre VOLFIN, avocat au barreau de TARASCON
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Mars 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2012,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
L'association ANDROMÈDE est titulaire de deux baux commerciaux des 10 avril et 15 juin 1990 pour les avoir acquis les 10 novembre 2005 et 9 février 2006 dans le cadre la cession du fonds de commerce de la société Cargo de nuit, en redressement judiciaire, portant sur des locaux situés à [Localité 6], [Adresse 3] et [Adresse 11] appartenant à Monsieur et Madame [G].
Le 20 août 2006, ceux-ci ont notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une demande de révision du loyer portant celui-ci à la somme de 3 000 euros par mois. Faute d'accord, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarascon a été saisi et a, par un premier jugement du 2 mars 2007, constaté le déplafonnement du loyer et désigné un expert et, par un second jugement du 14 mai 2009, fixé le loyer à la somme mensuelle de 2 635,17 euros hors taxes. Par arrêt du 19 novembre 2009, cette Cour a annulé ce dernier jugement au motif que les parties n'avaient pas échangé de mémoire après l'expertise et a déclaré éteinte la procédure.
Monsieur et Madame [G] ont de nouveau saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarascon qui, par jugement du 16 décembre 2010, a déclaré recevable leur demande, a fixé à la somme de 2 635,17 euros la valeur locative des locaux à compter du 1er septembre 2006 et a dit que l'association ANDROMÈDE devra leur payer le montant des arriérés du loyer depuis cette date.
Le 16 décembre 2010, l'association ANDROMÈDE a interjeté appel de cette décision.
Elle soulève d'abord l'irrecevabilité de la demande, le juge des loyers commerciaux ayant été saisi sans qu'une demande de révision du loyer ne lui ait été adressée préalablement.
Ensuite elle sollicite le rejet de la demande d'augmentation au motif qu'elle ne prend pas en considération les importants travaux qu'elle a effectués pour rendre les locaux exploitables.
Enfin, subsidiairement, elle souhaite la fixation de la valeur locative à la somme de 20 990 euros, contestant le coefficient retenu pour la jauge et le montant moyen des recettes annexes qu'elle estime à la somme de 80 547 euros par an.
Elle réclame la condamnation de ses adversaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur et Madame [G] concluent à la confirmation du jugement attaqué, à la condamnation de l'association ANDROMÈDE à leur payer la somme de 96 534,20 euros, montant de l'arriéré de loyer du 1er septembre 2006 jusqu'au 28 février 2011, celle de
10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 5 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ils prétendent que la procédure en fixation du loyer commercial débute avec la saisine du juge des loyers commerciaux et qu'ainsi l'extinction de cette procédure par l'arrêt du
19 novembre 2009 n'atteint pas la demande en révision du loyer du 20 août 2006 qui produit toujours ses effets en absence de prescription.
Ils soutiennent que les travaux effectués par le preneur n'ont pas à être pris en compte en raison du renouvellement des baux et du caractère monovalent des locaux. Ils se prévalent de la valeur locative telle que calculée par l'expert.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de la demande :
L'article R. 145-20 du Code de commerce énonce que la demande en révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé à cet effet.
Par lettre recommandée du 30 août 2006 reçue le lendemain comme le montre l'avis de réception, Monsieur et Madame [G] ont adressé à Monsieur et Madame [G] une demande de révision du loyer portant celui-ci à la somme de 3 000 euros par mois hors taxes.
En absence de réponse de l'association ANDROMÈDE, ils ont saisi le 30 novembre 2006 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarascon dont la procédure a été déclarée éteinte par l'arrêt de cette Cour du 19 novembre 2009.
Mais la demande du 30 août 2006 ne constitue pas en elle-même un acte de procédure car elle n'aboutit pas nécessairement à la saisine du juge ; elle représente seulement un acte préalable à cette saisine.
Ainsi l'extinction de la procédure par l'arrêt du 19 novembre 2009 ne l'atteint pas.
En absence de prescription invoquée, cette demande a continué à poursuivre ses effets et Monsieur et Madame [G] n'avaient pas à la renouveler lorsqu'ils ont de nouveau saisi le juge des loyers commerciaux après le constat de l'extinction de leur procédure de révision.
Ainsi leur actuelle action en révision s'avère recevable.
Sur la valeur locative :
Les parties s'accordent sur le déplafonnement du loyer reconnu par le jugement du 2 mars 2007 et le local loué étant devenu monovalent pour l'usage d'une salle de spectacle sur l'application de la méthode dite 'de la jauge'.
L'article L. 145-38 du Code de commerce en son dernier alinéa énonce : 'En aucun cas, il n'est tenu compte, pour la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours'.
Ce texte présente une portée générale et s'applique quelle que soit la méthode utilisée pour la fixation du loyer et concerne également les locaux monovalents.
L'association ANDROMÈDE justifie que les preneurs initiaux dont elle a acquis les baux ont fait d'importants aménagements dans les locaux qui étaient à usage d'entrepôt afin de pouvoir y exploiter une salle de spectacle. Il devra être tenu compte de ces investissements d'un coût d'environ 305 000 euros pour la détermination de la valeur locative.
Vainement Monsieur et Madame [G] soutiennent-ils être devenus propriétaires de ces aménagements par l'effet de l'accession lors des renouvellements des baux en 1999 et 2008. En effet les baux de 1990 n'apparaissent pas avoir été renouvelés depuis leur conclusion, aucun renouvellement n'étant établi ni même invoqué de manière circonstanciée et se sont poursuivis depuis l'origine.
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L'expert judiciaire a fixé une partie de la valeur locative par l'application de la méthode de la jauge usuelle pour les salles de spectacle en retenant une capacité de 350 places, un prix moyen de ces places de 12,32 euros et un coefficient multiplicateur de 4 soit la somme de
17 248 euros (350 p × 12,32 € × 4).
L'association ANDROMÈDE prétend que son taux de remplissage correspond à 45 % de la jauge théorique et sa salle de spectacle ne peut se comparer à celles de [Localité 9] proposant un coefficient de 3.
Mais la méthode de la jauge se fonde sur la capacité théorique de la salle et non pas sur la moyenne des spectateurs assistant aux représentations. L'expert, après avoir constaté que le coefficient appliqué à [Localité 9] varie de 4 à 5,50, retient justement le plus bas pour une salle située en province dans une ville moyenne.
À cette valeur de 17 248 euros, l'expert a ajouté celle résultant de la vente de produits accessoires (boissons et autres). Il a déterminé celle-ci par la différence entre le produit d'exploitation figurant aux bilans et la recette spectacle soit pour l'année 2004 la somme de 122 736 euros (195 792 € - 73 056 €), pour l'année 2005, celle de 138 768 euros (235 798 € - 97 030 €) et l'année 2006, celle de 169 719 euros (237 537 € - 96 865 €) aboutissant à une moyenne de 143 741 euros et un loyer supplémentaire de 10 % soit 14 374,10 euros.
L'association ANDROMÈDE accepte la méthode retenue par l'expert mais soutient que celui-ci n'a pas appliqué les bons chiffres, retenant le résultat d'exploitation global y compris la partie générée par des spectacles extérieurs et les seules recettes provenant de l'exploitation de la salle. Elle avance comme chiffre de recettes accessoires ceux de 114 906 euros pour l'année 2004 (195 792 € - 80 886 €), de 101 410 euros pour l'année 2005 (235 798 € - 134 388 €) et de 25 537 euros pour l'année 2006 (237 537 € - 212 211 €) soit une moyenne de 80 547 euros.
La lecture du rapport d'expertise ne permet pas de connaître l'origine des chiffres sur lesquels l'expert s'est fondé.
Les documents comptables 2004 ne permettent pas de contredire la recette spectacles retenue par l'expert pour cette année-là et le chiffre de 122 736 euros de recettes annexes doit être conservé.
Par contre l'examen des résultats comptables des exercices 2005 et 2006 montre la pertinence de la critique des chiffres sur lesquels l'expert s'est fondé pour ces deux années-là .
Ainsi la moyenne des recettes accessoires pour les trois années s'élève à la somme de 83 227,66 euros (122 736 € + 101 410 € + 25 537 € /3). Ces recettes justifient la majoration de la valeur locative de 10 % soit de la somme de 8 322,76 euros.
Ses deux éléments (méthode de la jauge et recettes accessoires) aboutissent à un montant de 25 270,76 euros (17 248 € + 8 322,76 €). Un abattement de 15 % doit être pratiqué sur ce chiffre en raison des travaux qui ont été effectué par le preneur et qui ne peuvent être pris en compte.
La valeur locative lors de la révision du bail au 1er septembre 2006 doit être fixée à la somme annuelle de 21 480,14 euros hors taxe.
Monsieur et Madame [G] demandent la condamnation de l'association ANDROMÈDE à leur payer la différence entre ce nouveau loyer et celui versé. Mais le juge des loyers commerciaux n'a pas pouvoir de prononcer une condamnation, sa mission étant seulement de fixer le loyer révisé.
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Monsieur et Madame [G] qui succombent partiellement à la procédure, n'établissent pas la faute qu'aurait commise leur adverse ni ne cerne le préjudice qu'ils auraient subi. Leur demande en dommages-intérêts doit être rejetée.
L'équité commande de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Compte tenu de la solution du litige, il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du 16 décembre 2010 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarascon ;
Statuant à nouveau :
Déclare recevable l'action en révision du loyer de Monsieur et Madame [G] ;
Fixe à la somme annuelle de 21 480,14 euros hors taxes le loyer révisé à compter du 1er septembre 2006 ;
Rejette les autres demandes ;
Fait masse des dépens, dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties et autorise leur recouvrement conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
