COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT MIXTE SUR RENVOI DE CASSATION
DU 22 MAI 2012
N° 2012/ 219
Rôle N° 10/15503
SCI MICHEL ANGE
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
Grosse délivrée
le :
à :Me JAUFFRES
SELARL BOULAN
Sur saisine de la Cour suite à un arrêt N° 993 F-D de la Cour de Cassation de PARIS en date du 08 Septembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° D08-15-146 , cassant et annulant l'arrêt N° 36 rendu le 25 janvier 2008 par la 4 ° Chambre A de la Courd'Appel D'AIX EN PROVENCE , sur appel d'un jugement rendu le 30 mars 2005 par le Tribunal de Grande-Instance de NICE sous le RG 07/ 10846.
DEMANDERESSE
SCI MICHEL ANGE, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
représentée par Me Jean marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
DEFENDEUR
Syndicat des Copropriétaires de la copropriété . [Adresse 4], prise en la personne de son syndic le CABINET GLS ,
pris en la personne de son représentant légal ,
[Adresse 1]
représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Mars 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Odile MALLET, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2012,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte en date du 20 septembre 1999 reçu par Maître [V], notaire à [Localité 7], la SCI Le Détroit a vendu à la SCI Michel Ange, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], les lots 134, 135, 136, 137, 138 et 139 avec les parties communes afférentes aux dits lots 'non déterminées et telles qu'elles résultent de la loi et des usages'.
L'acte se réfère à un cahier des charges et règlement de copropriété établi le 12 septembre 1950, publié le 26 septembre 1950, un état descriptif de division du 2 mars 1960 publié le 26 mars 1960, un état modificatif du 20 avril 1967 publié le 23 mai 1967 et un état descriptif de division complémentaire du 15 février 1980 publié le 13 mars 1980.
Estimant que les appels de fonds qui lui étaient adressés se référaient à des millièmes de copropriété et numérotations de lots en contradiction avec son titre, qu'en outre le mandat du syndic était arrivé à expiration, la SCI Michel Ange a saisi le tribunal aux fins de voir dire et juger que ces appels de charges lui sont inopposables, obtenir restitution des charges versées depuis le 20 septembre 1999 et entendre annuler les assemblées générales des 1er avril 2003 et 3 juin 2003.
Par jugement du 30 mars 2005 le tribunal de grande instance de Nice a :
débouté la SCI Michel Ange de toutes ses demandes,
rejeté la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires,
condamné la SCI Michel Ange aux dépens et au paiement d'une somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 25 janvier 2008 cette cour a :
confirmé le jugement,
débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
condamné la SCI Michel Ange aux dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 8 septembre 2009 la troisième chambre civile de la cour de cassation a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix en Provence et remis, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel d'Aix en Provence autrement composée,
au motif qu'en statuant ainsi, sans constater que les modifications du règlement de copropriété votées lors de l'assemblée générale du 5 mai 1998 avaient été publiées au fichir immobilier ou expressément mentionnées dans l'acte d'achat de la SCI avec adhésion aux obligations qui en résultent, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Le 13 août 2010 la SCI Michel Ange a saisi la cour de renvoi.
L'ordonnance de clôture est en date du 13 mars 2012.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 13 décembre 2010 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI Michel Ange demande à la cour :
d'infirmer le jugement du 30 mars 2005,
de dire et juger que les appels de charges ne reposent sur aucun fondement et notamment sur aucun règlement de copropriété publié au fichier immobilier,
de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 5 mai 1998,
de dire et juger que les appels de charges sont inopposables à la SCI Michel Ange,
d'ordonner la restitution par le syndicat de copropriété des charges indûment versées depuis le 20 septembre 1999 par la SCI Michel Ange,
de dire et juger que la copropriété est dépourvue de syndic depuis le 21 février 2003, faute de renouvellement au terme de son mandat,
de dire et juger que le cabinet GLS n'avait pas qualité pour réclamer à la SCI Michel Ange les appels de charges ni pour convoquer des assemblées générales à compter de cette date,
de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 3 juin 2003 en application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967,
de condamner le syndicat de copropriété aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures en date du 21 septembre 2011 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat de copropriété demande au contraire à la cour :
de confirmer le jugement,
de condamner la SCI Michel Ange à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs,
de condamner la SCI Michel Ange aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur les appels de charges
Aux termes de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
L'article 4 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur s'il est expressément constaté aux actes ( de transfert de propriété) qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
Dans le cas présent l'assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] s'étant tenue le 5 mai 1998 a approuvé à l'unanimité une modification des tantièmes de copropriété et des numérotations de certains lots.
Ces modifications apportées au règlement de copropriété n'ont pas été publiées au fichier immobilier et l'acte authentique du 20 septembre 1999 par lequel la SCI Le Détroit a vendu à la SCI Michel Ange les lots 134 à 139 ne fait aucune référence au procès-verbal d'assemblée générale du 5 mai 1998, ni ne contient aucune mention attestant que l'acquéreur en aurait eu préalablement connaissance et aurait adhéré aux obligations en résultant.
En conséquence, au regard des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, les appels de charges reposant sur un état descriptif de division qui n'est pas opposable à la SCI Michel Ange ne sont eux-mêmes pas opposables à la SCI Michel Ange.
Le jugement sera donc infirmé et le syndicat sera condamné à restituer à la SCI Michel Ange les charges de copropriété qu'elle a réglées depuis l'acquisition, soit le 20 septembre 1999.
En revanche la SCI Michel Ange sera déboutée de sa demande en nullité de l'assemblée générale du 5 mai 1998 dès lors que son auteur, la SCI Le Détroit, y était représentée et que les résolutions ont été adoptées à l'unanimité des présents et représentés.
* sur les assemblées générales des 1er avril et 3 juin 2003
La SCI Michel Ange demande à voir annuler les assemblée générales des 1er avril 2003 et 3 juin 2003 au motif que la convocation est irrégulière pour avoir été notifiée d'une part par un syndic dont le mandat était venu à expiration, d'autre part sans avoir respecté le délai de quinze jours alors prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
Le syndicat s'oppose à ces demandes en soutenant que ces deux assemblées générales sont devenues définitives pour ne pas avoir été contestées dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Si le défaut de qualité du syndic au jour de la convocation de l'assemblée générale constitue un motif d'annulation de l'ensemble de l'assemblée, les actions en annulation sont soumises, quelque soit le motif invoqué, au délai de forclusion de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.
Selon les articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 les actions en annulation des assemblées générales ou de certaines de leurs décisions sont soumises, quelque soit le motif invoqué, au délai de forclusion de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale aux copropriétaires défaillants ou opposants.
Or s'il est produit aux débats les avis de réception des convocations aux assemblées générales des 1er avril et 3 juin 2003 et les deux procès-verbaux démontrant que la SCI Michel Ange y a été respectivement opposante et défaillante, le syndicat ne verse pas aux débats les notifications de ces décisions de sorte que la cour n'est pas en mesure de savoir à quelle date le délai prévu aux articles 42 alinéa 2 et 18 précités a commencé à courir.
Les parties ne s'étant pas expliquées sur ce point de droit, il convient afin de respecter le principe du contradictoire, de les inviter à présenter leurs observations et de renvoyer pour ce faire la cause et les parties à la mise en état.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Les dépens et demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront réservées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 8 septembre 2009,
Infirme le jugement du 30 mars 2005 rendu par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a débouté la SCI Michel Ange de sa contestation des appels de charges qui lui ont été notifiés depuis le 20 septembre 1999.
Statuant à nouveau,
Déclare inopposables les appels de charges de la copropriété [Adresse 3] notifiés à la SCI Michel Ange depuis le 20 septembre 1999.
En conséquence condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à restituer à la SCI Michel Ange les appels de charges réglés depuis le 20 septembre 1999.
Déboute la SCI Michel Ange de sa demande en nullité de l'assemblée générale du 5 mai 1998.
Sur la demande en annulation des assemblées générales des 1er avril 2003 et 3 juin 2003 renvoie la cause et les parties à la mise en état afin que les parties présentent toutes observations sur le point de départ du délai prévu aux articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967.
Réserve les dépens et les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
le greffier le président
