COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 16 MAI 2012
N° 2012/269
Rôle N° 11/05116
Syndicat des copropriétaires [Adresse 9]
C/
SA GAN ASSURANCES
AXA FRANCE
SCI [Adresse 9]
Grosse délivrée
le :
à : SCP TOLLINCHI
SELARL LIBERAS
SELARL BOULAN
SCP COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Février 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 06/2888.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9]
représenté par son syndic en exercice la SAS GESTION DE BIENS FORNASERO, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice
sis [Adresse 2]
représenté par la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la cour
assisté de Me Jean DONNET, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
S.A. GAN ASSURANCES
RCS PARIS B 542 063 797
prise en la personne de son Président du Directoire en exercice
sise [Adresse 8]
représentée par la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
AXA FRANCE
prise en la personne de son représentant légal en exercice
sise [Adresse 4]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la cour
S.C.I. [Adresse 9]
prise en la personne de son gérant en exercice
sise [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Arnaud JACQUET, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Mars 2012 en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Christine DEVALETTE, Présidente (rédactrice)
Monsieur Gilles ELLEOUET, Conseiller
Monsieur Michel CABARET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Lydie BADEL.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2012,
Signé par Madame Christine DEVALETTE, Présidente et Madame Lydie BADEL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La sci [Adresse 9] a fait réaliser un ensemble immobilier « [Adresse 9] » sur un terrain à [Localité 10], situé chemin [Adresse 6], correspondant aux parcelles cadastrées my [Cadastre 3] et [Cadastre 5], en exécution d'un permis de construire obtenu le 4 juin 1999 et modifié le 24 août 1999.
En juin 2000, une roche d'une trentaine de kilos est tombée au [Adresse 6], en cours de chantier.
En novembre 2000, une partie du talus s'est effondrée et a été prise en charge au titre de l'assurance catastrophe naturelle.
Les appartements de cet ensemble immobilier ont été commercialisés sous le régime des ventes en l'état futur d'achèvement. Les premiers résidents ont pris possession des lieux le 3 Mars 2001.
Le 18 avril 2001, un procès verbal de réception a été établi comportant de nombreuses réserves sur la construction.
Par ordonnance de référé en date du 2 juillet 2002, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] a obtenu la désignation d'un expert en la personne de Monsieur [W].
Par ordonnance de référé du 23 janvier 2003, ce même expert a été désigné dans le cadre d'une autre procédure engagée par la ville de [Localité 10] le 24 septembre 2002 à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], au sujet de la mise en sécurité du talus surplombant le chemin au droit de la copropriété, après un compte rendu d'intervention de la Direction de la Prévention des Risques Urbains (-DPRU) du 27 février 2002, révélant que le terrain présentait toujours des aspects dangereux.
A la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], les opérations d'expertise relatives à la mise en sécurité du talus ont été déclarées communes aux compagnies d'assurance AXA et GAN, assureurs successifs de la copropriété.
Le 23 mars 2006, Monsieur [W] a dressé un pré-rapport. Ce pré-rapport mettait en évidence que les éboulements du talus survenus en novembre 2000 sont liés à l'absence de collecte des eaux de crête du talus imputable au propriétaire originaire et à un défaut d'études ou d'investigations pendant le chantier de la SCI [Adresse 9] lors de l'éboulement de terre de novembre 2000.
Au vu du pré-rapport de Monsieur [W], et par actes d'huissier des 19 et 26 avril 2006, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice, et sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1147, la SCI [Adresse 9], le GAN et AXA aux fins que celles-ci soient condamnées, avec exécution provisoire , à l'indemniser à hauteur de 500 000€, à parfaire, des travaux de sécurisation du talus .
Par jugement du 18 février 2011, le tribunal de grande instance de Nice a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] de ses demandes ainsi que la SCI [Adresse 9] de sa demande reconventionnelle tendant au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser à la SCI [Adresse 9] une indemnité de procédure de 3000€.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] a interjeté appel du jugement le 21 mars 2011.
Vu les conclusions déposées le 27 janvier 2012 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], appelante
Vu les conclusions déposées le 26 juillet 2011 par la SA GAN ASSURANCES, intimée
Vu les conclusions déposées le 17 août 2011 par AXA FRANCE, intimée
Vu les conclusions déposées le 10 août 2011 par la SCI RESIDENCES MAJESTIC, intimée
Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 mars 2012.
MOTIFS DE LA DECISION
Même si la mairie de [Localité 10] n'a délivré aucun acte ou exercé aucune action depuis le dépôt , le 30 juin 2006 , du rapport d'expertise de Monsieur [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] a bien un intérêt à demander la prise en charge des travaux de sécurisation d'un talus situé sur la parcelle cadastrée section MY n° [Cadastre 7] a et b ou [Cadastre 5] , constituant donc une partie commune (à l'exception d'une zone I frappée d'alignement pour l'élargissement du chemin [Adresse 6] ).
Ce talus , d'une hauteur de 8 mètres sur 25 mètres de long , est considéré par l'expert comme dangereux pour la sécurité des personnes et des biens car présentant des nombreux indices d'altération et d'instabilités , confirmés par l'étude de [S], sapiteur , et manifestés par deux éboulements en 2000 dont l'un , classé en catastrophe naturelle , a été aggravé par le caractère instable du talus.
La fin de non recevoir soulevée par la SCI [Adresse 9] sur laquelle le jugement n'a pas statué , doit être écartée.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] recherche la condamnation de la SCI [Adresse 9] , promoteur-vendeur , au paiement des travaux de sécurisation préconisés et chiffrés par l'expert à la somme de 273 467,56€, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, au motif que celle-ci se serait abstenue fautivement de faire réaliser les travaux de sécurisation qui lui incombaient avant la livraison , alors qu'elle était tenue d'une obligation de résultat de livrer des biens exempts de vice et de respecter les obligations du permis de construire.
Sur ce dernier point , l'expert a relevé que les obligations imposées par la ville de [Localité 10] dans le cadre du permis modificatif du 24 août 1999 (étude de sol, fondation soutènement ) par un organisme spécialisé qui devait assumer la responsabilité de l'étude et de la surveillance du chantier (immeubles et piscines) ne concernaient pas le talus en cause.
En revanche , la SCI [Adresse 9] qui est un professionnel de la promotion immoblière et qui a eu connaissance , par les deux sinistres survenus en 2000 et la mise en demeure de la ville de [Localité 10] de la dangerosité du talus en très forte déclivité, a bien commis une faute par rapport à son obligation contractuelle de livrer un bien exempt de vices , en ne procédant pas , selon les constatations de l'expert et le procés verbal des services de la DPRU, aux travaux de mise en sécurité , comme elle s'y était engagée dans sa lettre du 3 novembre 2000, ni même après la chute de pierre de 2000 , à la moindre étude ou investigation pour remédier aux désordres .Aussi la purge et l'émondage des arbres réalisés par la SCI de la végétation n'ont- t-ils pas remédié à l'instabilité et à la danderosité potentielle du talus, comme l'a constaté l'expert dans son rapport, puis les services de la ville de [Localité 10] dans la lettre du 12 juin 2008 contenant mise en demeure.cette fois au syndic de la copropriété. Cette inertie de la SCI [Adresse 9] n'était certainement pas sans lien avec l'impossibilité , dans le cadre d'une vente en VEFA, de faire supporter le coût des travaux supplémentaires de sécurisation aux acquéreurs
Par ailleurs,il n'est pas prétendu et il ne ressort d'aucune pièce que, de son côté, le syndicat des copropriétaires ,lorsqu'il s'est constitué après la réception des ouvrages entre la SCI et les entreprises le 18 avril 2001 , et qu'il a reçu, de fait , puisqu'aucun document n'est communiqué, livraison des parties communes ,était informé des incidents survenus en 2000 et des prescriptions de la ville de [Localité 10] adressées jusque là à la SCI [Adresse 9] . Cette dernière a donc également commis une faute en n'informant pas le syndicat des coproriétaires , qui en tant que non professionnel, ne pouvait s'en convaincre lui-même ,de la nécessité d'une sécurisation importante du talus, hors entretien normal, ce dernier n'en ayant eu connaissance qu' à l'occasion du procés-verbal du 27 février 2002 de la DPRU et de l'assignation le 24 septembre 2002,en référé, par la ville de [Localité 10] qui en est résultée.
Ainsi , même si la garantie légale de la SCI [Adresse 9], promoteur vendeur ne peut être recherchée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, en l'absence d'ouvrage ou de travaux ayant modifié l'état naturel du terrain avant la vente , sa responsabilité de droit commun est engagée en raison des fautes qu'elle a commises à l'égard du syndicat de copropriété avant et lors de la livraison des parties communes, dés lors qu'elle est recherchée dans le délai décennal et qu'aucune cause d'exonération n'est caractérisée ni même invoquée.
Celui-ci se trouvant en raison de ces fautes dans l'obligation d'assurer à ses frais la sécurisation du talus doit en être indemnisé par la SCI [Adresse 9] à hauteur de leur montant, soit 273 467,56€, sans qu'il y ait lieu à indexation s'agissant d'une condamnation indemnitaire .
Le jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande doit être infirmé mais confirmé sur le rejet de la demande de dommages intérêts pour procédure abusive , faute de caractérisation par la SCI d'un abus du syndicat des copropriétaires dans son droit d'agir en justice et de faire appel d'une décision qui lui est défavorable.
Pour les mêmes motifs, le syndicat des copropriétaires doit être débouté en cause d'appel de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive à l'encontre de la SCI [Adresse 9].
Concernant les demandes formées par le syndicat des copropriétaires , en condamnation in solidum de surcroît avec la SCI [Adresse 9], contre ses propres assureurs successifs AXA ( du 16 février 2001 au 1er février 2002) et GAN(à partir du 1er février 2002), le syndicat des copropriétaires n'est pas forclos à agir contre le premier pour l'avoir assigné en ordonnance commune le 21 juillet 2004, soit moins de deux ans après sa mise en cause par la ville de [Localité 10] le 24 septembre 2002. Il est également recevable à agir contre le GAN.Mais dans les deux cas son action est infondée contre les assureurs au titre de la garantie Multirisques Propriété qui couvre les évènements dommageables survenus à l'immeuble ou aux tiers du fait de l'immeuble, l'effondrement du talus, qui n'est pas une contruction ou une dépendance, n'étant pas susceptible de mobiliser cette garantie et étant,de surcroit,antérieur à la souscription des contrats.
Le jugement qui n'a pas motivé son rejet des demandes dirigées contre le GAN et AXA doit être complété sur ce point, l'équité commandant qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui les concerne .
Le jugement doit être enfin infirmé en ce qu'il a alloué une indemnité de procédure à la SCI RESIDENCE [Adresse 9] qui doit être, au contraire, condamnée à en verser une au syndicat des copropriétaires .
PAR CES MOTIFS
La Cour,
STATUANT PUBLIQUEMENT PAR ARRËT CONTRADICTOIRE
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Et statuant à nouveau,
Condamne la SCI [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 273 467,56€, à titre de dommages -intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Déboute le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] de son action contre les compagnies GAN ASSURANCES et AXA FRANCE ;
Condamne La SCI [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une indemnité de procédure de 2000€ ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SCI [Adresse 9] aux dépens de 1ère instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
