COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 MARS 2012
N° 2012/164
Rôle N° 11/04545
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
C/
[E] [W]
[O] [W]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI
SELARL BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 février 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/3621.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, le CABINET C.G.C.I., CENTRE DE GESTION ET CONSEILS IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 4],
représenté par la S.C.P. TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [E] [W]
né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 6] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]
Monsieur [O] [W]
né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 6] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]
représentés par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN , avoués, plaidant par la S.C.P. DELAGE ARENA, avocats au barreau de GRASSE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 février 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 mars 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mars 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
L'immeuble situé [Adresse 3], est une copropriété composée de trois lots.
Le lot numéro trois d'une superficie de 1043 m² est la propriété des consorts [W].
Les lots numéros 1 et 2 sont d'une superficie respective de 1005 m² et 1006 m².
L'ensemble du terrain est stipulé, par le règlement de copropriété, 'partie commune en nue propriété et est attribué en jouissance à chacun des copropriétaires'.
Les consorts [W] souhaitant agrandir leur maison ont, pour ce faire, sollicité l'autorisation de l'assemblée générale, qui la leur a refusée, par décision prise le 15 avril 2009.
Ils ont alors saisi le tribunal de grande instance de Grasse afin que cette autorisation leur soit accordée sur le fondement de l'article 30 al 4 de la loi du 10 juillet 1965, lesdits travaux ayant, par ailleurs, fait l'objet d'un permis de construire de la commune de [Localité 5] le 8 avril 2009.
Par jugement du 7 février 2011, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu'il suit :
- autorise Monsieur [E] [W] et Monsieur [O] [W] à effectuer les travaux correspondant au projet joint versé au débat et ayant abouti au permis de construire qui leur a été accordé par la commune de [Localité 5] par arrêté du 8 avril 2009,
- déboute Monsieur [E] [W] et Monsieur [O] [W] de leur demande en dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à Monsieur [E] [W] et Monsieur [O] [W] à la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 14 mars 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 13 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :
vu l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965,
- infirmer le jugement critiqué,
- dire que les travaux, dont l'autorisation est demandée par les consorts [W] faisant l'objet du permis de construire du 8 avril 2009, empiètent sur les parties communes de la copropriété,
- et par conséquent, dire que le refus voté par l'assemblée générale du 15 avril 2009 est valable et justifié,
- condamner les consorts [W] à la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. Tollinchi Vigneron Tollinchi, avoués.
Par conclusions déposées le 12 août 2011, Monsieur [E] [W] et Monsieur [O] [W] demandent à la Cour de :
- vu l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le permis de construire du 8 avril 2009, et l'assemblée générale du 15 avril 2009,
- confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
- constater que l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable, et que l'agrandissement envisagé n'est pas contraire à la destination de l'immeuble,
- constater que le COS résiduel utilisé dans le cadre des travaux est le COS du lot [W], - constater que les travaux n'empiètent pas sur le COS des autres copropriétaires,
- constater que l'emprise totale au sol est respectée,
- dire abusif et discriminatoire le refus de la copropriété,
- autoriser les consorts [W] à effectuer les travaux de construction tels qu'ils résultent du permis de construire accordé,
- condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard dans l'exécution des travaux, de la nécessité de plaider, et du refus abusif et discriminatoire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à une somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la S.C.P. Bottai Gereux Boulan, avoués.
L'ordonnance de clôture a été prise le 16 février 2012.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur le fond :
La demande présentée par les consorts [W] est fondée sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule :
- en son alinéa 1 : ' l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l'article 26 peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux',
- en son alinéa 4 : 'lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées...'.
L'assemblée générale du 15 avril 2009 a voté, à la demande de Monsieur [E] [W], la résolution suivante :
-'Point 19 : demande de Monsieur [E] [W]. Autorisation à donner à Messieurs [W] d'effectuer des travaux d'agrandissement selon projet joint à la présente convocation.
L'assemblée générale, après avoir parfaitement pris connaissance du projet de Messieurs [W], respectant les limites maximales indiquées dans la précédente résolution ne les autorise pas à effectuer les travaux d'agrandissement selon le projet joint à la convocation, comportant un agrandissement au rez-de-chaussée et la création d'un étage (soit un SHON supplémentaire de 215 m²)
résultat du vote :
vote pour : un copropriétaire représentant 340/1000
votent contre : deux copropriétaires représentant 660/1000
Abstention : néant'
Le projet de construction supplémentaire ainsi présenté par les consorts [W] induit l'utilisation nécessaire, et au moins partielle, du coefficient d'occupation du sol. Or, le COS, qui est attaché à la superficie de l'entier terrain, partie commune du syndicat des copropriétaires, s'analyse comme un accessoire des parties communes. Il appartient donc à la collectivité des copropriétaires, et son utilisation par un projet de construction, qui a pour conséquence de priver définitivement le syndicat des copropriétaires de la possibilité de construire correspondante, constitue, en réalité, un acte d'appropriation d'un droit accessoire aux parties communes, exigeant, non pas, un vote à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, mais à celle de l'article 26.
Il en résulte que les moyens développés par les parties relativement à l'affectation du COS et du CES au pro rata des tantièmes de chaque lot ainsi qu'au respect ou à leur violation par le lot concerné sont inopérants, que les conditions d'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sus rappelé ne sont pas réunies en l'espèce, et que les consorts [W] ne pouvaient donc fonder leur demande sur ce texte.
Aucun abus, aucune discrimination, ni volonté de leur nuire ne sont, par ailleurs, caractérisés à l'encontre de la décision adoptée par l'assemblée, leur refusant l'autorisation litigieuse, dès lors que ce vote tend à préserver un bien de commun à la collectivité des copropriétaires, laquelle peut légitimement vouloir le sauvegarder pour une utilisation de tous, et qu'il n'est pas non plus démontré qu'il ait été pris à raison de la personne des consorts [W] ou de toute autre considération partisane, étant précisément relevé :
- que la résolution 18, qui visait à donner l'autorisation à tous les copropriétaires de construire dans leurs lots privatifs à hauteur des millièmes de chacun dans la limite du COS disponible et qui concernait donc tous les lots, a été refusée dans les mêmes conditions,
- qu'aucune autre autorisation similaire n'a été donnée à d'autres copropriétaires,
-qu'il n'est pas contesté que les consorts [W] bénéficient, en outre, d'un droit d'extension de la construction existante, que le syndicat des copropriétaires n'entend pas remettre en cause et qui concerne une extension de plain-pied alors que le projet refusé est plus important et emporte la réalisation de 3 niveaux.
Les consorts [W] seront déboutés de toutes les fins de leurs demandes et le jugement sera, par suite, infirmé.
En raison de leur succombance, les consorts [W] supporteront les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel et verseront, en équité, au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement attaqué et statuant à nouveau :
Dit que les dispositions de l'article 30 al 4 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables à l'espèce,
Rejette la demande d'autorisation des consorts [W] d'effectuer les travaux tels que prévus au permis de construire du 8 avril 2009, ainsi que leurs demandes subséquentes,
Condamne Monsieur [E] [W] et Monsieur [O] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Monsieur [E] [W] et Monsieur [O] [W] à supporter les dépens de la procédure de première instance et d'appel, et ordonne pour ces derniers la distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
