COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 22 MARS 2012
FG
N° 2012/213
Rôle N° 11/05024
SCI SYLVESTER
C/
EURL BET PETILLOT
[X] [Y]
[D] [V]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER
SCP BOISSONNET ROUSSEAU
SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY
SCP BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Mars 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/2854.
APPELANTE
SCI SYLVESTER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 12]
représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-Luc RICHARD, avocat au barreau de NICE substitué par Me Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
BET PETILLOT, EURL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]
représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Régine SCAPEL-GRAIL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Lucie COUZINIER, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [X] [Y]
né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Joël BLUMENKRANZ du cabinet Me Paule REY-JOSELET - Joël BLUMENKRANZ , avocat au barreau de NICE
Monsieur [D] [V],
né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 1] ([Localité 1]),
exerçant sous l'enseigne ETUDES ET DIAGNOSTICS DE L'HABITAT
dont le siège social est [Adresse 3]
représenté par la SCP BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués , assisté de Me Christophe PETIT, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Février 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2012,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Par acte authentique en date du 10 septembre 2007, la SCI SYLVESTER , venderesse, a vendu à M.[X] [Y], acquéreur, un appartement et une cave dans un immeuble en copropriété [Adresse 8] (Alpes Maritimes), lots 23 et 8 de cette copropriété, au prix de 120.000 €.
L'acte mentionne que la surface privative dite 'loi Carrez' est de 27,47 m² pour le lot n°23 correspondant à l'appartement.
Le 5 mai 2008, M.[X] [Y] a fait assigner la SCI SYLVESTER devant le tribunal de grande instance de Nice en réfaction du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 23.327,26 €.
Par ordonnance du 5 mars 2009 , prise entre M.[Y] et la SCI SYLVESTER, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nice a ordonné une expertise aux fins de mesurage, par M.[E] [G], expert.
Le 16 avril 2009, la SCI SYLVESTER a fait assigner M.[D] [V], mesureur, et l'Eurl BET PETILLOT, autre mesureur, devant le tribunal de grande instance de Nice en relevé et garantie.
Le 3 juin 2009, M.[D] [V] a fait assigner la compagnie d'assurances MMA IARD devant le tribunal de grande instance de Nice en relevé et garantie.
Par jugement contradictoire en date du 7 mars 2011, le tribunal de grande instance de Nice a :
- vu le rapport d'expertise de M.[G] déposé le 14 octobre 2009, opposable seulement à M.[Y] et à la SCI SYLVESTER,
- dit que le défaut de contenance de l'appartement vendu le 10 septembre 2007 à M.[Y] est supérieur à 1/20ème, et dit l'action en réfaction du prix de vente recevable et bien fondée,
- condamné en conséquence la SCI SYLVESTER à verser à M.[Y] la somme de 21.929,37 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2008,
- débouté la SCI SYLVESTER de son appel en garantie dirigée contre M.[V],
- prononcé la mise hors de cause de M.[V], de la Sartl BET PETILLOT et de la compagnie d'asurances MMA IARD,
- débouté M.[V] et la Sarl BET PETILLOT de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive dirigées contre la SCI SYLVESTER,
- condamné, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI SYLVESTER à verser :
- à M.[Y] la somme de 5000 euros,
- à M.[V] la somme de 3000 euros,
- à la Sarl BET PETILLOT la somme de 2000 €, et dit n'y avoir lieu de faire bénéficier d'autres parties de l'application de ce texte,
- condamné la SCI SYLVESTER aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l'expertise de M.[G], avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M°[A] [W], de M°[L] [M], de M°[B] et de la SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE.
Par déclaration de la SCP LATIL, PENARROYA-LATIL et ALLIGIER, avoués, en date du 18 mars 2011, la SCI SYLVESTER a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, notifiées le 18 octobre 2011 et déposées le 19 octobre 2011, la SCI SYLVESTER demande à la cour d'appel, au visa de l'article 1589 du code civil, des articles 563 et suivants du code civil, de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- réformer le jugement en toutes ses dispositions ,
- déclarer M.[X] [Y], M.[V] et l'Eurl BET PETILLOT irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,
- ordonner la désignation d'un expert en diagnostic immobilier, avec possibilité de s'adjoindre les services d'un sapiteur, aux frais partagés entre les parties, avec pour mission de mesurer la surface de l'appartement, déterminer si les travaux effectués par l'appelante sont à l'origine de la diminution de la surface du bien, chiffrer la valeur du bien, le montant de la diminution du prix,
- à titre subsidiaire, dire que M.[V] est le professionnel qui a commis l'erreur de métrage,
- débouter l'Eurl BET PETILLOT de sa demande de dommages et intérêts car la SCI SYLVESTER n'avait d'autre choix procédural que de l'attraire dans la présente instance si une expertise devait être ordonnée,
- dire que les travaux effectués par la SCI SYLVESTER avant la vente sont des travaux d'amélioration n'ayant pas imputé la surface du bien,
- condamner M.[V] au paiement d'une somme de 29.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et la perte de chance, le préjudice moral et économique d'avoir subi ce procès,
- condamner M.[V] au paiement d'une somme de 4.000 € pour résistance abusive,
- condamner M.[V] au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M.[V] aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP LATIL, PENARROYA-LATIL et ALLIGIER.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 12 janvier 2012, M.[X] [Y] demande à la cour d'appel, au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1147, 1616 et 1617 du code civil de :
- dire que la loi du 10 juillet 1965 fait obligation au vendeur de faire établir et d'adresser au notaire en prévision de l'acte authentique un certificat établissant la superficie du lot vendu,
- constater que le défaut de contenance du bien vendu est supérieur à 1/20ème,
- constater que, de mauvaise foi, la SCI SYLVESTER n'a pas produit au notaire chargé de la rédaction de l'acte le certificat de mesurage établi par la société BET PETILLOT dans la mesure où il portait une contenance moins importante que celle indiquée à son acte et au certificat établi par M.[V],
- en conséquence, et proportionnellement au défaut de contenance du bien vendu, condamner la SCI SYLVESTER à payer à M.[X] [Y] la somme de 21.929,37 €,
- dire que cette somme produira intérêts légaux à compter de la demande en justice, soit le 5 mai 2008,
- débouter la SCI SYLVESTER de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI SYLVESTER au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI SYLVESTER aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de Me LIBERAS, avocat,
- subsidiairement, si l'appel en garantie devait être admis, condamner solidairement
M.[V] et la SCI SYLVESTER au paiement de ces sommes.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 20 septembre 2011, M.[D] [V] demande à la cour d'appel, au visa de l'article 16 du code de procédure civile, de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 18 décembre 1996 :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI SYLVESTER de son appel en garantie dirigé contre lui et l'a condamnée à lui payer une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que le rapport d'expertise de M.[G] est inopposable à M.[V] exerçant sous l'enseigne Etudes et Diagnostics de l'habitat,
- mettre hors de cause M.[V],
- débouter la SCI SYLVESTER de sa demande d'expertise formulée contre lui en cause d'appel,
- débouter M.[Y] de sa demande formulée à titre subsidiaire à son encontre,
- réformer le jugement en ce qu'il a débouté M.[V] de sa demande à l'encontre de la SCI SYLVESTER de condamnation à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- constater que la SCI SYLVESTER a commis une faute envers M.[V] exerçant sous l'enseigne Etudes et Diagnostics de l'habitat,
- condamner la SCI SYLVESTER à lui payer une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 1382 du code civil,
- condamner la SCI SYLVESTER à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI SYLVESTER aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 12 août 2011, l'Eurl BET PETILLOT demande à la cour d'appel, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de l'article 1147 du code civil, de :
- à titre liminaire, dire irrecevable la demande formée par M.[Y] à son encontre, comme nouvelle en cause d'appel,
- confirmer le jugement en ce qu'il l'a mise hors de cause,
- débouter la SCI SYLVESTER de sa demande d'expertise,
- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la société BET PETILLOT de sa demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner la SCI SYLVESTER au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile,
- condamner la SCI SYLVESTER au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI SYLVESTER aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP BOISSONNET et ROUSSEAU.
L'instruction de l'affaire a été déclarée définitivement close, après nouvelle constitution faisant suite à la suppression de la profession d'avoué, d'accord des représentants ainsi constitués des parties, le 22 février 2012, avant les débats.
MOTIFS,
-I) L'action de M.[Y] contre la SCI SYLVESTER :
En application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si la superficie du lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Les dispositions réglementaires relatives au métré sont précisées aux articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967.
La superficie de la surface privative d'un lot ou d'une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.
L'acte authentique de vente, en date du 10 septembre 2007, décrit le bien immobilier vendu comme : 'dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé $gt; sis à [Adresse 11], cadastré section AH numéro [Cadastre 10] lieudit [Adresse 9] surface de 02a 06ca, ...lot numéro vingt-trois (23) : un appartement situé au deuxième étage côté nord donnant sur l'avenue Paul Doumer, à droit en arrivant sur le palier de l'étage composé de : entrée, cuisine, water-closet, coin douche, une chambre, et la quote-part indivise des parties communes générales, en ce compris le sol, tel qu'il résulte des usages, des anciens titres, ou de la loi, ..lot numéro huit (8) : une cave située au sous-sol dudit immeuble la quote-part indivise des parties communes générales, en ce compris le sol, tel qu'il résulte des usages, des anciens titres, ou de la loi, tels que lesdits biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve.'
L'acte comprend ensuite un paragraphe 'superficie de la partie privative' ainsi libellé :
'la superficie de la partie privative demandes biens, objet des présentes, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite $gt;, est de 27,47 m² pour le lot numéro 23'.
La tolérance de différence de surface ne doit pas en conséquence dépasser le vingtième de la surface de 27,47 m², soit 1,37 m².
Dans la suite de l'acte, en pages 8 et 9, figure un développement relatif à la contenance du bien, avec rappel que le bien entre dans le champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, rappel de la possibilité d'une action en réfaction de prix en cas de différence surface excédant un vingtième et mention du certificat de mesurage.
L'acte précise que ce certificat de mesurage est du 15 octobre 2004 et qu'il a été effectué par le Cabinet Etudes et Diagnostics de l'Habitat, sis à [Adresse 14].
Alors que l'acte de vente est du 10 septembre 2007 et qu'il est mentionné qu'il a été précédé d'un avant contrat du 4 juillet 2007, le certificat de mesurage est bien antérieur.
Le bien était propriété de la SCI SYLVESTER depuis le 13 février 2006. Ce certificat est antérieur à l'acquisition par la SCI SYLVESTER.
Il a été établi par M.[D] [V], qui exerce sous l'enseigne Etude et Diagnostic de l'Habitat, à la demande de M.[F], un précédent propriétaire, le 15 octobre 2004.
Il décrit l'appartement ou studio, correspondant au lot n°23 de l'immeuble en copropriété mentionné comme étant au [Adresse 5] et non [Adresse 8], mais selon les parties, il s'agit bien du même appartement.
Ce certificat décrit le bien ainsi : entrée 3,69 m², salle de bain 3,04m², cuisine 6,70m² et chambre 14,04 m², total 27,47 m².
Or, le 9 août 2007, soit entre la promesse synallagmatique de vente dommages et intérêts 4 juillet 2007 et l'acte authentique du 10 septembre 2007, la SCI SYLVESTER avait fait réaliser, en même temps que les diagnostics obligatoires, par la société BET PETILLOT un mesurage de cet appartement lot 23 de l'immeuble en copropriété du [Adresse 8].
Ce certificat, du 10 août 2007, retient : entrée 3,40 m², salle d'eau 3,19m², cuisine 5,97m² et séjour (chambre) 9,57 m², total 22,13 m².
Il existe une différence de 5,34 m² par rapport au certificat [V].
L'expertise judiciaire réalisée dans ce dossier par M.[E] [G], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence, retient une surface de 22,28 m².
Cette surface est décomposée dans le plan réalisé par M.[G] en annexe à son rapport d'expertise : entrée + placard 3,42 m², salle d'eau 3,22m², cuisine 5,98 m² et salon chambre 9,66m².
Cette expertise confirme l'erreur de mesurage du rapport [V]. La principale erreur concerne la chambre ou le séjour salon chambre, erreur qui a elle seule dépasse la tolérance permise. Les autres erreurs, sans celle de cette pièce, seraient entrées dans le cadre de la tolérance.
Cette expertise est précise et rien ne motive que soit ordonnée une nouvelle expertise.
La différence est de 27,47 m² - 22,28 m² = 5,19 m², en tout état de cause supérieure à 1,37 m² qui représente le vingtième de la surface mentionnée à l'acte de vente.
L'action en réfaction du prix est en conséquence fondée.
La réfaction est proportionnelle à la moindre mesure.
Cette proportion est de 5,19/27,47 soit 0,18893338 %.
Le prix à prendre en compte est le prix d'achat de 120.000 €. L'acte ne ventile pas le prix entre
celui de l'appartement et celui de la cave. Il ne donne qu'un prix global. En conséquence, seul ce prix global doit servir de référence pour le calcul de la réfaction.
La réfaction du prix est de 120.000 € X 0,18893338 = 22.672 €.
M.[Y] se contente de demander la condamnation du jugement qui lui a alloué la somme de 21.929,37 € à ce titre. La cour n'a pas à lui accorder plus que demandé. C'est donc cette somme de 21.929,37 € qui lui sera allouée au titre de la réfaction du prix.
Cette somme produira intérêts aux taux légal à condamnation de l'assignation introductive d'instance du 5 mai 2008.
M.[Y] a déjà obtenu 5.000 € de frais irrépétibles en première instance. Il demande 5.000€ de plus. Il lui sera accordé 500 € de plus.
-II) L'action de la SCI SILVESTER contre M.[V]
La SCI SILVESTER estime que l'erreur de mesurage de M.[V] étant à l'origine de l'action de M.[Y], M.[V] lui doit sa garantie.
Il y a lieu d'observer que le prix a été reçu par la SCI SILVESTER et que seule elle peut être condamnée à en restituer une partie et non un tiers à l'acte de vente.
Mais elle peut demander des dommages et intérêts à M.[V] si celui-ci lui a causé préjudice.
Il n'y a jamais eu de rapport contractuel entre la SCI SILVESTER et M.[V]. Le certificat de M.[V] a été fait sur commande d'un précédent propriétaire, M.[F].
C'est donc une action délictuelle que la SCI SILVESTER poursuit contre M.[V].
L'analyse des faits rappelée ci-dessus a permis de constater que, lors de la signature de l'acte authentique de vente du 10 septembre 2007, la SCI SILVESTER avait entre les mains deux certificats de mesurage, celui de M.[V], Cabinet Etudes et Diagnostics de l'Habitat, du 15 octobre 2004, avec un mesure à 27,47 m², et celui de la société BET PETILLOT, du 9 août 2007, avec un mesurage de 22,13 m².
Au vu de ces éléments, la SCI SILVESTER savait, au vu de la grande différence de mesure entre les deux certificats, que l'un des deux était inexact.
Volontairement, et en toute connaissance de cause, la SCI SILVESTER a choisi de remettre au notaire rédacteur de l'acte le certificat de M.[V], sachant qu'il pouvait être inexact.
Elle a donc créé son propre préjudice en choisissant de donner ce certificat au notaire.
Il importe peu que l'expertise judiciaire ait été ou non effectuée au contradictoire de M.[V]. En tout état de cause, ce n'est pas la faute de M.[V] qui est à l'origine du préjudice allégué, mais la décision de la SCI SILVESTER de se servir de ce certificat, alors qu'elle en avait fait réaliser un autre par l'Eurl BET PETILLOT qui, elle lui devait des comptes sur la qualité de son travail, contrairement à M.[V].
Par contre, et par équité, M.[V] conservera ses frais irrépétibles d'appel.
-III) L'Eurl BET PETILLOT :
L'Eurl BET PETILLOT a effectué un travail convenable, son mesurage est extrêmement proche de celui de l'expert 22,13 m² au lieu de 22,28 m², soit une différence négligeable de 15 cm² .
Il ne lui est plus rien demandé. Elle sera indemnisée de ses frais irrépétibles d'appel.
Sa mise en cause ne peut être dite fautive, il ne sera pas prononcé de condamnation à dommages et intérêts.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 7 mars 2011 par le tribunal de grande instance de Nice,
Y ajoutant,
Condamne la SCI SILVESTER à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel la somme de deux mille euros (2.000 €) à l'Eurl BET PETILLOT, et de cinq cents euros (500 €) à M.[X] [Y],
Condamne la SCI SILVESTER aux dépens d'appel, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
