COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 19 JANVIER 2012
N° 2012/30
Rôle N° 10/21334
SARL LA GRANDE MAISON
C/
[R] [R]
GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL
SARL GERIMMO
Société MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS - SMABTP
Grosse délivrée
le :
à : SCP LATIL
SCP MAGNAN
SCP TOLLINCHI
SCP DE ST FERREOL
SCP LIBERAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/00458.
APPELANTE
S.A.R.L. LA GRANDE MAISON
RCS [Localité 6] 434 064 739
prise en la personne de son représentant légal en exercice
sise [Adresse 4]
représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avoués à la Cour,
plaidant par Me Elie COHEN, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [R] [R]
né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,
plaidant par Me Christian CHIZAT, avocat au barreau de NICE
GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL
RCS [Localité 8] C 693 000 226
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 9]
représentée par la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Françoise LUC-JOHNS (Cabinet J.V.B.), avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. GERIMMO
prise en la personne de son représentant légal en exercice
sise [Adresse 5]
représentée par la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE
SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS - S.M.A.B.T.P. -
RCS [Localité 8] 775 684 764
prise en la personne de son Président en exercice
sise [Adresse 1]
représentée par la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués à la Cour,
plaidant par l'Association CASTILLON JP ARTAUD-CASTILLON D, avocats au barreau de NICE substituée par Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel CABARET, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Christine DEVALETTE, Présidente
Monsieur Gilles ELLEOUET, Conseiller
Monsieur Michel CABARET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Lydie BADEL.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2012,
Signé par Madame Christine DEVALETTE, Présidente et Madame Lydie BADEL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
PROCEDURE
Le 1 décembre 2000 la SARL GRANDE MAISON a conclu avec la SCI LE GRAND CAP un contrat de réservation ayant pour objet un hôtel de 69 chambres qui devait être réalisé sous la maîtrise d''uvre de [R] [R].
Par acte du 6 juillet 2001 la SCI LE GRAND CAP a vendu le projet immobilier à la SARL GERIMMO, qui a par acte du 20 juillet 2001 vendu en l'état futur d'achèvement à la SARL LA GRANDE MAISON les biens objet du contrat de réservation.
L'achèvement de l'ouvrage a été constaté par un procès verbal dressé par le maître d''uvre le 17 décembre 2002.
La SARL GERIMMO a livré le bien à la SARL LA GRANDE MAISON le 19 décembre 2002, avec des réserves et le même jour cette dernière société a livré le fonds de commerce à usage d'hôtel à la SARL FRANCE LOCATION titulaire d'un bail commercial antérieurement conclu.
La réception des ouvrages a fait l'objet de deux procès-verbaux de réception, entre la SARL GERIMMO et les constructeurs les 23 et 30 janvier 2003, avec des réserves levées suivant procès-verbal du 5 décembre 2003.
La SARL LA GRANDE MAISON, estimant que les ouvrages présentaient des désordres et inachèvements, a obtenu la désignation de Monsieur [Z] en qualité d'expert par ordonnance de référé en date du 27 avril 2004.
En lecture du rapport d'expertise, elle a fait assigner la SARL GERIMMO, la SMABTP en qualité d'assureur dommages-ouvrage, [R] [R] et la SA CETEN APAVE en indemnisation de ses différents préjudices.
Par jugement rendu le 16 novembre 2010 le Tribunal de Grande Instance de Nice a :
- rejeté la demande en nullité de l'assignation introductive d'instance formée par le CETEN APAVE INTERNATIONAL;
Vu le rapport d'expertise de M [Z] déposé le 15 mai 2007;
- déclaré la SARL LA GRANDE MAISON irrecevable en ses demandes dirigées contre la SMABTP, en application de l'article L 114 -1 du code des assurances;
- débouté la SARL LA GRANDE MAISON de la totalité de ses demandes;
- condamné, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la SARL LA GRANDE MAISON à verser:
-à la SARL GERIMMO la somme de 3000 euros,
-à M [R] la somme de 2500 euros,
-à la SMABTP la somme de 3000 euros,
-au CETEN APAVE INTERNATIONAL la somme de 2000 euros;
- condamné la SARL LA GRANDE MAISON aux entiers dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Jean Louis AUGEREAU, de Maître Jean Pierre CASTILLON et de Maître Pierre Paul VALLI;
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement.
La SARL LA GRANDE MAISON a régulièrement interjeté appel de ce jugement suivant déclaration enregistrée le 29 novembre 2010.
Vu les conclusions déposées le 25 mars 2011 par l'appelante ;
Vu les conclusions déposées le 6 juin 2011 par la SARL GERIMMO ;
Vu les conclusions signifiées le 23 mai 2011 et déposées le 24 mai 2011 (timbre du greffe) par la SMABTP ;
Vu les conclusions déposées le 20 mai 2011 par le GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL ;
Vu les conclusions déposées le 17 mai 2011 par [R] [R] ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 novembre 2011 ;
Sur ce ;
A titre préliminaire, il convient de constater que la SARL LA GRANDE MAISON prétend en ses dernières écritures que la SARL FRANCE LOCATION (non partie à la procédure) était locataire commercial en vertu d'un bail commercial conclu le 9 juillet 2001 avec la SARL GERIMMO.
Cette prétention est contredite par les documents produits au débat qui démontrent que le 28 novembre 2000, la SARL GRANDE MAISON a conclu un bail commercial avec la société FRANCE LOCATION prenant effet le lendemain du jour de la déclaration d'achèvement des travaux, constatée par le dépôt de la déclaration d'achèvement et après réception par le preneur des locaux, étant relevé que le montant des loyers n'est pas précisé dans l'acte.
Aucun contrat de location autre que celui conclu par la SARL GRANDE MAISON n'est produit au débat, l'expert judiciaire ayant notamment relevé l'existence d'un bail commercial conclu le 9 juillet 2001 entre la SARL LA GRANDE MAISON et la société FRANCE LOCATION. (pièce n°113 visée dans le rapport).
Se prévalant d'un rapport d'expertise privé émanant de Monsieur [G], annexé au rapport d'expertise judiciaire, la SARL LA GRANDE MAISON demande la condamnation de son vendeur, des constructeurs et de la SMABTP à lui payer une somme de 777.000 euros correspondant à la perte de valeur des murs, des loyers et des moins values générées par les inconvénients imputables aux désordres et non-conformités, sans préciser le fondement juridique de ses demandes, tel que ce manquement a été relevé par le premier juge qui a dû l'interpréter à partir des termes de l'assignation.
Il est établi par les documents contractuels que les rapports des parties sont soumis aux dispositions qui régissent la vente en l'état futur d'achèvement.
En seconde part, les rapports contractuels existant entre la SARL LA GRANDE MAISON et sa locataire commerciale sont étrangers au présent litige en ce que la SARL FRANCE LOCATION n'est pas partie à la procédure.
Les griefs de la SARL LA GRANDE MAISON sont fondés sur les difficultés d'accès aux parkings, sur l'insuffisance de la surface du local et du hall de réception permettant une classification deux étoiles de l'hôtel et sur l'absence d'accès à la piscine par l'intérieur de l'hôtel.
Le rapport d'expertise de monsieur [Z] en date du 15 mai 2007, réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait, à une étude complète et détaillée des questions posées en sa mission et retenant des conclusions sérieusement motivées, doit servir sur le plan technique de support à la décision.
a) Sur les désordres relatifs aux difficultés d'accès aux parkings.
L'expert a relevé que l'accès aux parkings des l er et 2 ème sous-sols présente des difficultés de man'uvre en raison de la présence d'un muret au bas de la rampe d'accès en ce que plusieurs man'uvres sont nécessaires en raison de la taille réduite des rayons de braquage.
Il a précisé que lors de la réception des travaux des locaux situés au deuxième sous-sol, des travaux de dépoussiérage étaient en cours, ce qui n'a pas permis aux acquéreurs de descendre à ce niveau avec leur véhicule pour vérifier la possibilité d'accéder aux locaux.
Cette difficulté d'accès aux parkings n'ayant pas été révélée à la SARL LA GRANDE MAISON lors de la livraison, elle est recevable à rechercher la responsabilité de son vendeur et des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil en ce que cette difficulté d'accès rend l'ouvrage impropre à sa destination.
Au titre des remèdes, l'expert a préconisé la démolition de la murette en pied de rampe et une partie de la jardinière, en créant une murette arrondie dégageant de ce fait la porte du garage, le tout pour un coût de 1.800 euros TTC et une durée d'exécution d'une semaine.
En revanche, il a mis en évidence les difficultés tenant à la suppression d'un poteau en béton armé situé à gauche de l'accès du 2 ème niveau et son remplacement par un poteau situé sur la façade ouest, en ce que ces travaux seront difficiles à exécuter et représenteront un coût prohibitif, en présentant le risque de créer des désordres dans les niveaux supérieurs de l'immeuble en raison de la modification de la structure porteuse. Il a formulé les mêmes réserves pour ce qui concerne la démolition d'une longueur de 2.ml du mur porteur.
Eu égard à ces solutions que l'homme de l'art a abandonnées, il a préconisé la suppression de deux places de parking (41 et 42), qui deviendront une plate forme de man'uvre et la suppression au deuxième sous-sol de deux parkings (1 et 2) afin de les affecter aux parties communes et de les utiliser en surface de man'uvre.
Le coût de chaque parking supprimé a été évalué à la somme de 15.250 euros sur la base d'une vente contemporaine aux opérations d'expertise.
La SARL LA GRANDE MAISON est propriétaire des parkings 1 et 2 ce qui établi son préjudice à la somme de 30.500 euros à laquelle s'ajoute la perte de location correspondant à ces deux parkings supprimés.
Selon l'étude financière établie par la locataire commerciale le montant de la location de l'un des 50 emplacements de parkings serait de l'ordre moyen de 929 euros par an en cas de remplissage total et permanent (exercices 2003, 2004 et 2005) (cf rapport d'expertise point 23 de la mission).
La SARL LA GRANDE MAISON ne produisant qu'un document fondé sur la seule évaluation d'une perte locative générée par les désordres qu'elle dénonce et dont le contenu technique est contesté par une étude comptable privée établie par un expert comptable sollicité par l'architecte (cf étude de la réclamation par [T] [I] [T] le 28 juillet 2008) et soumise à la contradiction dans le cadre de la procédure, la cour est en mesure d'évaluer son préjudice concernant la perte de location des deux parkings à la somme de 20.000 euros.
La SARL GERIMMO, [R] [R] et le GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL seront condamnés in solidum de ces chefs au paiement d'une somme de 50.500 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur le grief tiré de l'insuffisance de la surface du local et du hall de réception permettant une classification deux étoiles de l'hôtel.
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SARL GERIMMO et la SARL LA GRANDE MAISON a pour objet un ensemble immobilier à usage d'hôtel, de résidence de tourisme et d'habitation.
La convention mentionne l'avis de la Commission Départementale d'Equipement Commercial des Alpes Maritimes en date du 16 décembre 1999, qui a donné son accord sur la création d'un hôtel deux étoiles d'une capacité de 69 chambres.
Le bail commercial conclu par la SARL LA GRANDE MAISON avec la Société FRANCE LOCATION a pour objet un hôtel climatisé de 69 chambres sur trois niveaux meublés et un niveau de parking en sous-sol représentant 50 emplacements de stationnement. Les parties ont convenu que les locaux doivent faire l'objet d'une activité d'exploitation hôtelière en location meublée.
Elles ont convenu que le preneur s'engageait à demander le classement du bien loué en tant qu'hôtel aux normes deux étoiles ou plus et à faire toutes démarches ou toutes interventions qui s'avéreront utiles et nécessaires en vue de l'obtention dudit classement.
En seconde part, il est établi par un courrier émanant des services de la Préfectures des Alpes Maritimes en date du 21 novembre 2003 et adressé au dirigeant de l'hôtel que dans le cadre de la demande du classement de l'établissement en Hôtel deux étoiles il s'avérait, suite à un contrôle, que :
La surface du hall de réception est insuffisante : 15 m2 au lieu des 40 m2 exigés,
Absence de cabine téléphonique à la disposition de la clientèle
Un siège manquant par chambre
Le rédacteur de ce courrier a ajouté à ces manquements, le fait que la réception de l'hôtel n'est pas réservée uniquement aux clients de l'hôtel, en ce qu'elle sert également pour la réception des clients de la résidence Hôtelière de 40 appartements [Adresse 5] situés en contrebas et des 24 appartements de la Résidence [Adresse 5] situés dans le même immeuble.
Ces motifs ont justifié l'avis défavorable de la Commission Départementale d'action touristique sur le classement de l'hôtel en deux étoiles.
L'expert judiciaire a constaté que le hall de réception de l'hôtel était d'une superficie de 36.25 m2 sur le plan annexé au contrat de vente et que suite aux modifications intervenues au cours de l'exécution des travaux la surface était de 27.98 m2, eu égard à la création d'un cabinet de toilette handicapé adossé au bureau de réception.
Il s'évince de ces éléments que les biens donnés à la location n'étaient pas classifiés deux étoiles, ce qui exclut la prétention de la SARL LA GRANDE MAISON quant à la vente d'un hôtel deux étoiles par la SARL GERRIMO.
D'autre part, les éléments techniques démontrent que lors de la signature du contrat de vente la superficie du hall était inférieure au 40 m2 exigés ultérieurement par l'autorité de classement et que les conditions d'obtention du label deux étoiles se heurtent à des conditions d'exploitation de l'hôtel concomitamment à celle des deux résidences hôtelières.
La SARL LA GRANDE MAISON qui ne précise pas le fondement juridique de son action ne peut prétendre subir un préjudice caractérisé par des pertes de loyers alors que le bail commercial n'a pas été conclu en considération de l'attribution des deux étoiles qui devait faire l'objet d'une démarche postérieure à la signature du contrat.
Sur l'absence d'accès à la piscine par l'intérieur de l'hôtel
Selon les plans annexés au contrat de vente une porte permettait un accès direct à la piscine à partir du rez-de-chaussée de l'hôtel par le fond du couloir sud. Cette ouverture n'ayant pas été réalisée, l'expert a mis en évidence l'impossibilité de la créer en raison des nécessités de réaliser un passage dans un parking ou au travers d'un appartement privatif.
Cette absence d'accès direct à la piscine à partir de l'intérieur de l'hôtel contractuellement prévue était visible à la livraison et elle n'a fait l'objet d'aucune réserve, les termes de l'assignation en référé du 19 décembre 2003 aux fins d'expertise et le constat d'huissier du 5 décembre 2003 annexé à cet acte ne mentionnant en outre pas cette non conformité apparente.
Le débouté s'impose.
Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral
La SARL LA GRANDE MAISON sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral fondé sur l'attitude déloyale de la SARL GERIMMO caractérisée par le fait que celle-ci aurait occulté les informations concernant le suivi du chantier et ne l'aurait pas informée de ce que ce déroulement aboutirait à une construction présentant des caractéristiques importantes et différentes par rapport au bâtiment qu'elle s'est engagée à livrer.
Ce moyen est inopérant au regard des dispositions du contrat de vente qui ne comporte aucun engagement du vendeur au titre des informations concernant le suivi du chantier.
En seconde part, elle fait grief à son cocontractant de ne pas lui avoir révélé l'existence d'une décision judiciaire ayant condamné l'architecte au paiement d'une somme de 101.334.57 euros, privant l'expert judiciaire de la connaissance du fait que la responsabilité de l'architecte avait été retenue.
Ce deuxième argument est inopérant en ce que les faits objets de la condamnation de [R] [R], concernent un litige différent relatif au surcoût de l'opération qui a généré un préjudice pour le maître de l'ouvrage.
Le débouté s'impose.
Sur les appels en garantie
La SARL LA GRANDE MAISON qui a intimé la SMABTP ne sollicite aucune condamnation à son encontre.
La SARL GERIMMO sollicite la garantie de [R] [R] et de l'APAVE.
L'architecte et le bureau de contrôle seront condamnés à garantir le maître de l'ouvrage sur le fondement de la présomption de responsabilité.
Dans leurs rapports, la responsabilité sera partagée à concurrence de 90 % pour l'architecte qui a commis une erreur de conception en transformant la rampe d'accès circulaire aux parkings en une rampe droite et en ramenant sa largeur à 2.42 ml alors qu'elle était initialement prévue à concurrence de 4 mètres, largeur qui était conforme aux normes et qui était adaptée aux véhicules de gros gabarit.
La responsabilité du CETEN APAVE sera retenue à concurrence de 10 % en ce qu'il n'a formulé aucune observation sur l'absence de respect des normes correspondant à l'accès du parking pour les gros gabarits.
[R] [R] n'étant pas le bénéficiaire de l'assurance dommages-ouvrage est irrecevable à rechercher la garantie de la SMABTP prise en cette qualité.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement par arrêt contradictoire
Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions ayant :
- débouté la SARL LA GRANDE MAISON de la totalité de ses demandes;
- condamné, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la SARL LA GRANDE MAISON à verser:
-à la SARL GERIMMO la somme de 3000 euros,
-à M. [R] la somme de 2500 euros,
-au CETEN APAVE INTERNATIONAL la somme de 2000 euros;
- condamné la SARL LA GRANDE MAISON aux entiers dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Jean Louis AUGEREAU, de Maître Jean Pierre CASTILLON et de Maître Pierre Paul VALLI ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne in solidum la SARL GERIMMO, [R] [R] et le GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL à payer à la SARL LA GRANDE MAISON la somme de 50.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice d'exploitation concernant les difficultés d'accès aux parkings et à la suppression de deux emplacements ;
Déboute la SARL LA GRANDE MAISON du surplus de ses demandes ;
Condamne in solidum [R] [R] et le GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL à garantir la SARL GERIMMO du montant des condamnations prononcée à son encontre ;
Dit que dans leurs rapports personnels la responsabilité sera partagée à concurrence de 90 % pour [R] [R] et de 10 % pour le GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL ;
Dit que [R] [R] et le GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL se garantiront respectivement dans les termes du partage de responsabilité ;
Déclare irrecevable la demande de garantie formulée par [R] [R] à l'encontre de la SMABTP assureur dommages-ouvrage ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne dans les termes du partage de responsabilité [R] [R] et le GIE CETEN APAVE INTERNATIONAL aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise et d'appel avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause justifiant en avoir fait l'avance par provision
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
