COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 13 JANVIER 2012
N° 2012/ 22
Rôle N° 10/13144
[V] [F]
[D] [Y] épouse [F]
[X] [W] veuve [T]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]
SCI GEN
Grosse délivrée
le :
à :la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
la SCP BLANC-CHERFILS
la SCP JOURDAN - WATTECAMPS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 22 Juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 06/06039.
APPELANTS
Monsieur [V] [F]
né le [Date naissance 2] 1928 à [Localité 6] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 5]
Madame [D] [E] épouse [F]
née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 8] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 5]
Madame [X] [W] veuve [T]
née le [Date naissance 4] 1930 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]
représentés par la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour, ayant Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], demeurant [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le CABINET BORNE ET DELAUNAY, [Adresse 3], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social,
représenté par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
SCI GEN, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP J F JOURDAN - P G WATTECAMPS, avoués à la Cour, plaidant par la SCP COURTIGNON - PENSA-BEZZINA, avocats au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur: Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCEDURE
L'immeuble en copropriété sis [Adresse 5] comporte cinq étages ; le dernier est occupé par des mansardes, desservies par un couloir au bout duquel se trouve un wc commun ; la société GEN est propriétaire d'un appartement situé au 4ème étage, et de dix mansardes ; désireuse de les réunir, elle a sollicité l'autorisation de restructurer ses lots ; pour ce faire, elle a demandé à bénéficier de la jouissance exclusive de la portion du couloir distribuant ses mansardes, et a offert de déplacer le wc commun en l'échangeant contre un autre ; l'assemblée générale du 13 février 2001 lui ayant donné satisfaction, elle a entrepris les travaux ; mais cette assemblée a été annulée par un arrêt de la Cour d'appel de céans du 18 novembre 2005 ; la société GEN a donc à nouveau saisi l'assemblée générale de ses demandes ; c'est ainsi que le 21 juin 2006 les copropriétaires ont voté diverses résolutions, aujourd'hui contestées par Mr et Mme [F] et Mme [T] ;
Par jugement du 22 juin 2010 le Tribunal de grande instance de NICE a statué ainsi :
'Déboute Monsieur [V] [F], Madame [D] [F] née [E] et Madame [X] [W] veuve [T] de leur demandes d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue le 21 juin 2006.
Déclare irrecevable le surplus des demandes.
Condamne Monsieur [V] [F], Madame [D] [F] née [E] et Madame [X] [W] veuve [T] à payer respectivement à la SCI GEN et au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Antoine PONCHARDIER et Maître COURTIGNON, sous sa due affirmation de droit' ;
Mr et Mme [F] et Mme [T] ont relevé appel de cette décision le 9 juillet 2010.;
Au terme de dernières conclusions du 18 mars 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, ils formulent les demandes suivantes :
'Vu l'article 544 du Code civil ;
Vu les articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu les articles 9, 11, 13, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 ;
Recevoir monsieur [V] [F], madame [D] [F] née [E] et madame [X] [W] Veuve [T] en leur appel pour le déclarer régulier en la forme ;
Sur le fond
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 22 juin 2010.
Déclarer la présente action et l'ensemble des demandes présentées comme recevables,
Venir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la sa GEN entendre annuler le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2006, contrairement au principe de l'autorité de la chose jugée, aux motifs que l'assemblée dont objet est affectée des mêmes irrégularités qui ont conduit la Cour de céans, par un arrêt en date du 18 novembre 2005, à prononcer la nullité de l'assemblée générale du 13 février 2001.
Venir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la sa GEN entendre la Cour de céans annuler le procès verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2006 pour défaut de qualité du syndic à convoquer telle assemblée et encore pour défaut de désignation régulière du secrétaire de séance.
Venir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la sa GEN, surabondamment, entendre la Cour de céans annuler les résolutions 10, 11 et 12 :
- parce que les mentions portées au procès-verbal ne permettent pas, en elles-mêmes, de déduire avec certitude dans quelles conditions le scrutin est intervenu,
- pour être contraire à la règle de vote applicable (unanimité et non double majorité) aux cessions de parties communes ce d'autant, qu'en l'espèce, l'autorisation donnée est de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble, aux droits de jouissance des parties privatives et qu'elle intervient sans contrepartie,
- parce qu'aucun projet de règlement de copropriété de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes n'a été joint à l'ordre du jour,
- pour abus de majorité (absence de contrepartie financière).
Ordonner la remise en état des lieux ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, par et aux frais de la sa GEN ladite remise en état devant être conforme au plan d'origine de l'immeuble et, notamment :
- la reconstruction intégrale du mur porteur situé au 4ème étage de l'immeuble, au sein de l'appartement propriété de la sa GEN,
- le rétablissement du mur maître ouvert sur demande de la sa GEN,
- le rétablissement des cloisons séparatives des mansardes du cinquième étage,
- le rétablissement la dalle séparative des quatrièmes et cinquièmes étages,
- le démontage de la porte et de la cloison de séparation installés au cinquième étage en vue de l'attribution de jouissance exclusive de parties communes,
- la démolition de tous les autres ouvrages réalisés irrégulièrement par la sa GEN en violation du règlement de copropriété, et en particulier l'escalier entre 4ème et 5ème étage ainsi que la suppression de la colonne d'évacuation des eaux usées installée sur la façade côté cour,
- la restitution et la remise en état du wc commun.
Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour aux fins de veiller à la bonne fin des travaux, les frais de la mission de l'expert désigné devant être supportés solidairement par la sa GEN et le syndicat des copropriétaires intimé..
Condamner in solidum la sa GEN et le syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] à payer à chacune des parties demanderesse une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.
Condamner solidairement les responsables des violations du Cahier des Charges et de la loi c'est-à-dire la sa GEN et la CI 8 JOFFRE à prendre, sous astreinte de 1 000 €/jour pendant un an passé le délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, toutes dispositions amiables ou judiciaires afin. de faire restituer matériellement et dans les actes, les dispositions résultant de l'application de l'art. 6 du Cahier des Charges rappelé précédemment.
Dire et juger que conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les appelants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des condamnations qui seront prononcées dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Condamner solidairement la SCI GEN et le syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] au paiement d'une somme de 4.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers fiais et dépens tant de première instance que ceux d'appel; ces derniers distraits au profit de la SCP DE SAINT FERREOL TOUBOUL sur sa due affirmation de droit' ;
Au terme de dernières conclusions du 17 mars 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble [Adresse 5] formule les demandes suivantes :
'Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
En toute hypothèse déclarer irrecevable et en tout cas sans fondement l'ensemble des demandes présentées par les appelants,
Les rejeter,
Les entendre condamner à payer à la Copropriété concluante la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
Entendre condamner les appelants aux entiers dépens ceux d'appel distraits au profit de la SCP BLANC et CHERFILS' ;
Au terme de dernières conclusions du 6 octobre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société GEN formule les demandes suivantes :
'En la forme recevoir les époux [F] et la veuve [T] en leur appel
Au fond, les en débouter.
Dire et juger que lorsque l'action qui a pour but d'obtenir l'annulation d'une résolution, la demande doit viser les résolutions que le demandeur entend critiquer et non pas se borner à demander l'annulation de l'assemblée générale.
Dire et juger que le cabinet BORNE ET DELAUNEY a pu valablement convoquer l'assemblée générale.
Dire et juger que les demandeurs n'ont pas la qualité d'opposants à la désignation du secrétaire de séance.
Dire et juger que l'ordre du jour a été correctement rédigé.
Dire et juger qu'il n'y a pas atteinte à la destination de l'immeuble et que la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante
Dire et juger que l'octroi d'un droit de jouissance exclusif n'entraîne pas, en lui-même une modification des tantièmes.
Dire et juger que l'assemblée générale n'a commis aucun abus de majorité.
Dire et juger que les nuisances alléguées sont étrangères à l'action engagée.
Dire et juger que la création d'un wc remplaçant un wc inutilisable, a pu valablement être votée à l'article 26.
Dire et juger que le vote de la résolution n° 12 n'exigeait pas l'unanimité
Dire et juger à titre subsidiaire que même si l'assemblée générale venait à être annulée, la SCI GEN ne peut être condamnée à remettre les lieux en l'état, dès lors que les travaux ont été valablement engagés en fonction des résolutions de l'assemblée générale du 21 juin 2006, avant que la Cour n'en prononce l'annulation.
Débouter les époux [F] et la veuve [T] de leur demande de dommages et intérêts.
Confirmer intégralement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 22 juin 2010.
Condamner in solidum les époux [F] et la veuve [T] à payer à la SCI GEN 5.000 euros en application de l'article 700 du CPC.
Condamner les époux [F] et la veuve [T] aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP JOURDAN - WATTECAMPS, Avoués associés, sous son affirmation d'en avoir fait l'avance' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2010 ;
MOTIFS DE LA DECISION
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité ;
Chaque assemblée générale étant autonome, l'arrêt de la Cour d'appel de céans du 18 novembre 2005, qui a prononcé l'annulation de l'assemblée du 13 février 2001 pour un motif de forme, est sans emport sur la validité de celle du 21 juin 2006, comme de ses résolutions ;
Quoique le 'dispositif' de l'assignation se résumait, de manière confuse et elliptique, à 'prononcer l'annulation de la délibération de l'Assemblée Générale de la Copropriété [Adresse 5] en date du 21 juin 2006', ses motifs révélaient que Mr et Mme [F] et Mme [T] poursuivaient la nullité, à titre principal de l'assemblée générale toute entière, et à titre subsidiaire de ses résolutions n° 10, 11 et 12, qui étaient explicitement critiquées et contestées 'sur le fond' ; les conclusions ultérieures étant simplement venues dissiper l'ambiguïté de l'acte introductif d'instance, c'est à tort que le premier juge a déclaré ces demandes subsidiaires irrecevables, comme ayant été formulées après l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; la décision entreprise sera donc réformée de ce chef ;
Lors de l'assemblée générale du 21 juin 2005, dont il n'est pas discuté qu'elle soit devenue définitive faute d'avoir été attaquée, les copropriétaires ont désigné la société CABINET BORNE & DELAUNAY en qualité de syndic, 'pour une durée allant jusqu'à l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 mars 2006 et au plus tard jusqu'à la résolution de l'Assemblée Générale, sur première ou deuxième convocation si nécessaire, appelée à se prononcer sur la désignation du Syndic ou le renouvellement du mandat de celui-ci' ; cette dernière avait donc qualité pour convoquer l'assemblée générale du 21 juin 2006 ;
En droit, le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale ; en l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée du 21 juin 2006, et il n'est pas sérieusement contesté, que le secrétariat de la séance a été assuré par Mr DELAUNAY, dont la signature déchiffrable figure, en fin d'acte, sous la mention 'Secrétaire de séance : Cabinet BORNE & DELAUNAY', étant au surplus relevé, d'une part que la réunion s'est tenue au siège même du syndic, d'autre part que de manière surabondante les copropriétaires ont désigné la société CABINET BORNE & DELAUNAY en qualité de secrétaire à l'unanimité, Mr [F] et Mme [T] compris ; le jugement déféré sera donc confirmé du chef du rejet de leur demande d'annulation de l'assemblée générale toute entière ;
Les résolutions n° 10, 11 et 12 se présentent e la manière suivante :
'10. DEMANDE DE LA SCI GEN :
Majorité Requise : Double majorité
Décision à prendre concernant la demande de la SCI GEN dont on trouvera les documents (lettre et plans joints à la présente convocation).
Décision à prendre, s'agissant des différents points :
- Suppression de partie d'un mur porteur
- Ouverture d'un mur maître
- Attribution de jouissance exclusive de parties communes au 5ème étage et installation d'un porte de séparation
- Remplacement de vasistas en toiture
- Installation d'une goulotte et d'un monte-charges (pouvoir pour démarches administratives nécessaires)...
11. AUTORISATION ET RATIFICATION DE L'ECHANGE DU WC COMMUN DES MANSARDES SUIVANT PLAN JOINT :
Majorité Requise : Double majorité
Le WC sous teinte jaune devient un local à jouissance privative et le local sous teinte rose devient partie commune.
Aucune modification de tantièmes n'est nécessaire, compte tenu de l'échange effectué.
12. CREATION DE TANTIEMES DE CHARGES GENERALES POUR LE COULOIR DE DISTRIBUTION DES DIVERSES MANSARDES DE LA SCI GEN :
Majorité Requise : Double majorité
A cet effet, la lettre de Maître [R] a été jointe à la convocation.
Décision à prendre quant à l'adoption des nouveaux tantièmes soit 24/1152 au lieu des 22/1150 actuellement affectés...' ;
Au terme de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; en l'espèce, l'attribution d'une portion du couloir du 5ème étage, partie commune, à la jouissance exclusive de la société GEN, concrétisée par l'installation d'une porte de séparation, l'échange d'un wc situé au bout du couloir, ainsi devenu partie commune à jouissance privative, contre un autre situé avant la porte de séparation, et l'augmentation des tantièmes de charges afférents aux dix mansardes de la société GEN, 'lesquelles seront réunies en un seul appartement de cinq pièces auquel seront affectés les 24/1150èmes' des parties communes (cf. la lettre [R] annexée à la convocation), introduisent autant de modifications du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges ; or aucun projet de modification de ces actes n'a été joint à la convocation ; les décisions susvisées doivent donc être annulées, sans qu'il y ait lieu d'examiner ici les autres griefs formulés par Mr et Mme [F] et Mme [T]
La conséquence de cette annulation est que les travaux effectués par la société GEN sur les parties communes de l'immeuble sont irréguliers ; celle-ci sera donc condamnée à remettre les parties communes en état ;
Mr et Mme [F] et Mme [T] ne justifient pas des préjudices qu'ils allèguent ; en effet, quoi qu'il en soit de la possibilité ou de l'impossibilité de vendre les mansardes séparément des appartements, la société GEN en a acheté dix, et son droit de propriété n'est pas remis en cause ; or le règlement de copropriété prévoit que 'si quelqu'un acquiert deux appartements et les réunit en un seul, il pourra les rediviser intérieurement à son gré' ; la société GEN avait donc le droit d'effectuer des travaux dans ses lots, sauf trouble anormal de voisinage, non démontré en l'espèce ; par ailleurs, la remise en état qui va être ordonnée ne laissera rien subsister du dérèglement passager occasionné par les travaux sur les parties communes de l'immeuble effectués par la société GEN sans autorisation de l'assemblée générale valide, mais pas sans consultation des copropriétaires, ni sans précaution technique ; en outre, on ne voit pas en quoi le fait que la société GEN se soit arrogé un droit de jouissance privative sur une portion du couloir du 5ème étage qui ne dessert que ses lots aurait privé Mr et Mme [F] et Mme [T] de quoi que ce soit ; enfin, la prétention selon laquelle les copropriétaires aurait supporté indûment des charges incombant à la société GEN ne repose sur rien ; Mr et Mme [F] et Mme [T] seront donc déboutés de leur demande à ce titre ;
Ceux-ci ont engagé des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de leur laisser supporter intégralement la charge ; il convient de leur allouer ensemble la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
La société GEN, qui succombe en dernière analyse, doit en supporter la charge, ainsi que celle des dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Reçoit l'appel de Mr et Mme [F] et de Mme [T] ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mr et Mme [F] et Mme [T] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2006 toute entière ;
Le réforme pour le surplus, et statuant à nouveau,
Déclare la demande d'annulation des résolutions n° 10, 11 et 12 recevable ;
Annule les résolutions n° 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 21 juin 2006 ;
Condamne la société GEN à remettre les parties communes dans l'état où elles se trouvaient avant les travaux effectués sans autorisation de l'assemblée générale valide, dans les douze mois de la signification de la présente décision, sous astreinte passé ce délai de 500 euros par mois de retard ;
Condamne la société GEN à payer à Mr et Mme [F] et Mme [T] ensemble la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la société GEN aux dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par les Avoués des autres parties conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT
S.AUDOUBERT J.P.ASTIER
