COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 06 JANVIER 2012
N° 2012/ 12
Rôle N° 10/14064
SARL CHIOTS.COM - K9 EDUCATION CANINE
C/
SCI LES BOUSCAUDS
Grosse délivrée
le :
à :
SCP LIBERAS
SCP TOUBOUL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 06/06156.
APPELANTE
SARL CHIOTS.COM - K9 Education Canine, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués à la Cour,
Assistée de Me Jean-Marc ANTOGNETTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI LES BOUSCAUDS, prise en la personne de ses co-gérants en exercice, demeurant [Adresse 3]. [Adresse 1]
représentée par la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour,
Assistée de Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Pauline GALLIANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Zouaouia MAGHERBI, Vice président affecté à la cour par ordonnance spéciale du Premier Président
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2012,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 30 octobre 1995, la SCI Les Bouscauds a donné en location commerciale à la société K9 Éducation canine aux droits de laquelle se trouve depuis le 25 mai 2004 la société Chiots. Com, un terrain de 700 mètres carrés situé à [Localité 2] (Bouches-du-Rhône), zone commerciale de [Localité 4] destiné à la vente, l'éducation et le dressage d'animaux domestiques pour une durée de neuf ans débutant le 1er novembre 1995. Le 21 octobre 2003, elle lui a donné congé pour le 31 octobre 2004 avec offre de renouvellement contre un loyer de 19 500 euros.
Un désaccord entre les parties s'est élevé au sujet du montant de ce nouveau loyer et par jugement du 14 juin 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal d'instance d'Aix-en-Provence, après expertise, a :
- fixé le nouveau loyer à compter du 1er novembre 2004 à la somme de 21 725 euros l'an hors charges et hors taxes,
- dit que la taxe foncière supportée par la société Chiots. Com viendra en déduction de ce loyer,
- dit que l'arriéré du différentiel du loyer portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2006.
Le 23 juillet 2010, la société Chiots. Com a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite son infirmation, la fixation du loyer à la somme de 6 583,80 euros l'an à compter du 1er novembre 2004 et la condamnation de la SCI Les Bouscauds à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et celle de 14 000 euros pour celle d'appel. Subsidiairement elle sollicite une expertise.
Elle soulève d'abord la nullité de la procédure engagée par la SCI Les Bouscauds car celle-ci a signifié son mémoire initial et celui après expertise dénommé par elle 'Conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d'expertise' par acte d'huissier et non par lettre recommandée avec avis de réception comme l'imposent les articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce. Elle estime que cette irrégularité a éteint définitivement la procédure, une nouvelle action en fixation du loyer renouvelé étant prescrite.
Subsidiairement, elle invoque l'impossibilité de déplafonner le nouveau loyer estimant que le terrain loué sur lequel elle a édifié des constructions devenues la propriété du bailleur par la clause d'accession stipulée au bail, ressort de la valeur locative telle que définie par l'article L. 145-33 du Code de commerce et qu'il n'existe pas d'évolution des facteurs locaux de commercialité. Elle prétend aussi que les travaux qu'elle a exécutés sur le terrain n'ont pas eu une incidence favorable sur son activité et ont été nécessaires pour la mettre en conformité avec la réglementation régissant la vente des chiots.
Elle souligne l'impossibilité de qualifier le terrain objet du bail de terrain nu en raison des constructions qu'elle y a édifiées et que ce terrain reste doté de constructions polyvalentes, qu'au surplus la monovalence du local n'écarte pas la règle de plafonnement s'il n'existe pas d'usages particuliers à la profession ce qui est le cas en l'espèce.
Elle ajoute que le nouveau loyer ne pouvait pas être fixé à la somme de 21 725 euros à compter du 1er novembre 2004, ce montant n'ayant été demandé que le 15 décembre 2009.
La SCI Les Bouscauds conclut à la confirmation du jugement attaqué sauf en ce qu'il a déduit la taxe foncière du loyer renouvelé et a fixé la date du cours des intérêts sur le différentiel au 10 mars 2006 demandant que cette date soit le 1er novembre 2004. Elle souhaite la condamnation de son adverse à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle de 5 000 euros pour celle d'appel.
Elle prétend que la signification par huissier des mémoires ne contrevient à aucune disposition du statut des baux commerciaux, que le terrain échappe à la règle du plafonnement du loyer en raison de sa nature de terrain nu, de la monovalence des constructions et de l'évolution favorable des facteurs de commercialité.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la communication des écritures entre les parties :
Le Code de commerce prévoit que lors des contestations relatives à la fixation du prix du bail, il est statué sur mémoire (article R. 145-23), que ces mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article R. 145-26) et qu'après expertise les parties échangent de nouveau les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction (article R. 145-31).
En l'espèce, la SCI Les Bouscauds a signifié le 10 mars 2006 par exploit d'huissier son mémoire à la société Chiots. Com et après expertise ordonnée par jugement avant dire droit, a dénoncé toujours par exploit d'huissier du 15 décembre 2009 à la société Chiots. Com de nouvelles écritures intitulées 'Conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d'expertise'.
L'appellation 'conclusions' pour les écritures du 15 décembre 2009 au lieu de celle de mémoire n'a aucune incidence sur leur validité, aucun texte n'imposant l'emploi du nom 'mémoire' à peine de nullité. Il importe seulement que ces écritures soient adressées directement à l'autre partie et pour le mémoire initial avant la saisie du juge des loyers commerciaux et non pas communiquées selon les règles des notifications entre avocats.
La procédure en matière de fixation du loyer commercial s'avère régie par les dispositions du Code de procédure civile à l'exception de celles imposées par le statut des baux commerciaux.
L'article 651 de ce code édicte que la notification d'un acte peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.
Aucun texte n'écarte cette règle pour l'application du statut de baux commerciaux et plus particulièrement la fixation du loyer renouvelé.
Dès lors la signification des écritures de la SCI Les Bouscauds à la société Chiots. Com par actes d'huissier de justice et non par lettres recommandées avec demande d'avis de réception comme le prévoit l'article R. 145-26 du Code de commerce, n'entache pasd'irrégularité la procédure de fixation du nouveau loyer.
La société Chiots. Com doit être déboutée de sa demande tendant au constat de l'extinction de la procédure de fixation du loyer renouvelé pour irrégularité.
Sur le nouveau loyer :
L'article L. 145-1 2° du Code de commerce prévoit le bénéfice du statut des baux commerciaux à la location de terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire.
Le bail initial stipule la location d'un terrain nu mais autorise le preneur à aménager ce terrain pour les besoins de son commerce. La société Chiots. Com ou son prédécesseur, a édifié 17 box en dur destinés à la vente et au dressage des chiens ainsi qu'un local à usage de bureau pour la réception du public avec l'accord de la SCI Les Bouscauds.
Les parties reconnaissent la qualification de bail commercial à leur contrat de location et d'ailleurs sans cela la procédure diligentée par la SCI Les Bouscauds ne s'expliquerait pas.
Le bail stipule la clause suivante : 'Tous les embellissements, améliorations et autres faites par le preneur pendant la durée du bail, resteront la propriété du bailleur sans indemnité pour le preneur, à moins que celui-ci ne préfère exiger la remise en état des lieux loués'.
Par cette clause le bailleur est devenu propriétaire des constructions édifiées par son locataire à l'expiration du bail.
Par application de l'article R. 145-8 du Code de commerce qui prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que, si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge, ces constructions ne peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer du bail renouvelé suivant celui au cours duquel elles ont été édifiées. D'ailleurs la société Chiots. Com rappelle cette règle dans ses écritures.
Il s'ensuit que le bien loué doit être considéré pour la fixation de son nouveau loyer comme un terrain.
L'article R. 145-9 du Code de commerce édicte que le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation autorisée.
C'est très exactement que le premier juge a fixé le nouveau loyer comme s'il s'agissait d'un terrain nu. Dès lors la règle du plafonnement du loyer édicté seulement pour les locaux dont le loyer se détermine par la valeur locative ne peut recevoir application.
Retenir comme le prétend la société Chiots. Com qu'il s'agit d'un terrain bâti ne permettrait pas non plus l'application de la règle du plafonnement. En effet dans ce cas il y aurait changement des caractéristiques des lieux loués par l'existence des constructions et cela entraînerait en conséquence une modification notable de l'un des facteurs servant à déterminer la valeur locative lors du renouvellement. Le preneur ne peut sérieusement prétendre que ces constructions nécessaires pour l'hébergement des chiens et la réception de la clientèle n'auraient pas d'incidence favorable sur son activité. Et le seul fait que ces aménagements soient nécessaires à la forme du commerce exploité ne suffit à annihiler la modification des lieux loués.
Il existe aussi durant le bail du 1er novembre 1995 au 31 octobre 2004 une évolution notable des facteurs locaux de commercialité qui justifierait le calcul du loyer selon la valeur locative et l'écart de la règle du plafonnement si celle-ci avait été retenue.
L'expert judiciaire note une évolution notable des ces facteurs retenant pour la zone commerciale de [Localité 4] une augmentation de la surface de vente de l'ensemble des commerces de 143 000 mètres carrés en 1996 à 150 345 mètres carrés en 1999.
Son rapport doit être complété par les données figurant à d'autres rapports d'expertise judiciaires relatifs à d'autres commerces situés dans la même zone et communiqués à la procédure par la SCI Les Bouscauds. Ainsi l'expert [G] relève que cette surface de vente se chiffre à 183 195 mètres carrés en juin 2004, l'implantation à partir de 1996 de commerces liés aux loisirs (restauration, complexe cinématographique, bowling, aquarium, etc) et l'augmentation de la population vivant dans les communes environnantes constituant la part la plus importante de la zone de chalandise.
Ainsi la société Chiots. Com ne peut se prévaloir de la règle du plafonnement du loyer.
Pour déterminer le prix du loyer l'expert remarque l'absence de bien comparable sur la zone commerciale de [Localité 4] qui seule peut servir de comparaison compte tenu de sa spécificité (zone commerciale la plus importante de France avec autorisation d'exploiter le dimanche). Il retient les loyers des baux d'autres locaux aboutissant après correction pour leur particularité à un prix de 114,48 euros au mètre carré. Il estime que le foncier intervient selon les cas entre 30 % et 50 % dans la détermination du loyer et retient le coefficient de 30 % en raison de la nature des constructions existantes sur cette zone commerciale. Il aboutit à une valeur locative de 33,50 euros le mètre carré pour le local soit un loyer annuel de 23 450 euros (700 m² × 33,50 €) au 1er novembre 2004.
La société Chiots. Com ne formule aucune critique pertinente contre ce rapport sauf qu'elle souligne la limitation de la destination du bail. Mais ce bail prévoit la vente et l'éducation des animaux domestiques à l'exception des animaux de ferme, basse-cour, oisellerie, aquariophilie, petits animaux familiers et des accessoires ainsi que de l'alimentation ; il ne se limite pas aux seuls chats et chiens même si ces deux sortes d'animaux ne peuvent constituer que l'essentiel de son activité et comprend la vente et le dressage. Il n'apparaît pas avoir une destination moindre que celle des éléments de comparaison.
Le premier juge a fixé ce loyer à la somme de 21 725 euros acceptée par le bailleur qu'il convient de retenir sous les réserves faites ci-après.
En effet le premier juge a fixé ce loyer à compter du 1er novembre 2004, date du renouvellement du bail. Mais l'article R. 145-21 du Code de commerce édicte que le prix judiciairement fixé ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite sauf si depuis les parties ont varié dans leurs prétentions et que dans ce cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions.
Contrairement à ce que prétend la SCI Les Bouscauds, ce texte est applicable à l'actuelle procédure. En effet il n'est pas entré en vigueur le 27 mars 2007 comme elle le soutient, le décret du 25 mars 2007 qui l'édicte n'étant que la codification de l'article 30 du décret du 30 septembre 1953 en vigueur lors du renouvellement.
Lors du congé avec offre de renouvellement, la SCI Les Bouscauds avait demandé un loyer de 19 500 euros. Ce n'est que lors de la signification de son mémoire du 15 décembre 2009 qu'elle a amplifié sa demande à la somme de 27 100 euros.
Il convient donc de fixer le loyer pour la période du 1er novembre 2004 au 15 décembre 2009 à la somme de 19 500 euros et à compter du 16 décembre 2009 à celle de 21 725 euros.
Le premier juge a décidé que la taxe foncière viendrait en déduction de ce loyer. Mais le bail stipule qu'elle est à la charge du preneur et en conséquence elle ne peut être déduite du loyer.
Il a fait courir l'intérêt sur la différence entre la somme due depuis le 10 mars 2006 qui est celle de la signification du premier mémoire du bailleur. Mais le nouveau loyer était réclamé du moins à hauteur de 19 500 euros depuis le congé et c'est à partir du renouvellement que l'intérêt doit courir.
La société Chiots. Com succombe à son recours pour l'essentiel et la demande du loyer renouvelé était inférieure à la valeur locative. Elle doit être condamnée à payer la SCI Les Bouscauds la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile tant pour les frais de première instance que d'appel et aux dépens.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Vu le jugement du 14 juin 2010 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence ;
Statuant à nouveau :
Dit que la valeur locative du local loué est de 21 725 euros à compter du 1er novembre 2004 ;
Fixe le loyer pour la période du 1er novembre 2004 au 15 décembre 2009 à la somme de
19 500 euros hors taxe et hors charges ;
Fixe le loyer à compter du 15 décembre 2009 à la somme de 21 725 euros ;
Condamne la société Chiots. Com à payer à la SCI Les Bouscauds l'intérêt au taux légal sur la différence entre le loyer dû et celui payé depuis le 1er novembre 2004 ;
Condamne la société Chiots. Com à payer à la SCI Les Bouscauds la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société Chiots. Com aux dépens et autorise la SCP Marie-José de SAINT-FERREOL - Colette TOUBOUL, avoués associés, à recouvrer directement ceux d'appel dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
