COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AVANT-DIRE-DROIT
DU 16 DECEMBRE 2011
N°2011/527
Rôle N° 10/11909
SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE AVIGNON
C/
[I] [J] [S]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY
la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 06 Mai 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 01/04372.
APPELANTE
SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE, AVIGNON demeurant [Adresse 13]
prise en la personne de son Président en exercice, venant aux droits de la société de CREDIT IMMOBILIER DE VAUCLUSE (35154),
représentée par la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués à la Cour, Plaidant par la SCP FORTUNET & ASSOCIES, avocats au barreau D'AVIGNON et Me Alain PROVENSAL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [I] [J] [S], née le [Date naissance 7] 1942 à [Localité 21] venant aux droits de Mme [K] [X], décédée le [Date décès 10] 2007 à [Localité 20]
née le [Date naissance 7] 1942 à [Localité 21] (13), demeurant [Adresse 11]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Guillaume BORDET, avocat au Barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2011 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller,
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur: Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2011.
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Le 17 avril 2001 la société CREDIT IMMOBILIER DE VAUCLUSE, aux droits de laquelle est la société COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE, a assigné Mme [X] en exécution d'une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives du 19 avril 2000 ; Mme [X] et/ou sa légataire universelle Mme [S] ont soulevé la nullité de l'acte sur divers fondements, et subsidiairement son caractère lésionnaire ;
Par jugement du 6 mai 2010 le Tribunal de grande instance de MARSEILLE a statué ainsi :
'DIT que la promesse signée le 19 avril 2000 constitue une promesse unilatérale de vente ;
DIT que cette promesse unilatérale de vente est nulle et nul effet faute d'avoir été enregistrée dans le délai prévu par l'article 1589-2 du code civil ;
DEBOUTE en conséquence la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence de l'ensemble de ses demandes ;
DEBOUTE Madame [I] [S] de sa demande de dommages et intérêts :
CONDAMNE la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence à payer à Madame [I] [S] la somme de 2 000 € sur te fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Guillaume BORDET, avocat, sur son affirmation de droit' ;
La société COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE a relevé appel de cette décision le 24 juin 2010 ;
Au terme de dernières conclusions du 11 octobre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, elle formule les demandes suivantes :
'Dire et juger l'appel interjeté par la COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE VAUCLUSE juste et fondé.
Statuant au visa des dispositions des articles 1589, 1102, 1108, 1134, 1156 et suivants, 1171 et 1602 du Code Civil
Constater que l'ensemble des dispositions littérales et du vocabulaire utilisé pour la rédaction de l'acte litigieux, traduit une intention commune pour la venderesse de vendre et pour le concluant d'acquérir
Constater que les dispositions de l'article 11 paragraphe 2 de l'acte litigieux n'auraient aucun sens s'il fallait considérer que Dame [X] avait souscrit une promesse unilatérale de vendre.
Constater que la clause résolutoire en charge de la venderesse. intégrée dans le préambule et reprise aux termes de l'article 6, témoignant ainsi de son caractère substantiel, n'aurait aucun sens s'il fallait considérer que la concluante n'était pas engagée par l'acte qu'elle régularisait
Constater que l'acte litigieux est exclusif de toute notion d'option d'achat ouverte au profit du bénéficiaire pour la raison que la concluante était déjà engagée par l'acte qu'elle signait
Constater la validité du consentement donné par [K] [X] lorsqu'elle procédait à la régularisation du compromis synallagmatique de vente sous diverses conditions suspensives et une condition résolutoire qu'elle a fait en sorte de lever dès le 20 AVRIL 2000, compromis déterminant de manière précise l'accord des parties sur la chose et sur le prix, acte qui s'inscrivait dans le cadre juridique d'une opération dont il est démontré que l'intimée a participé à sa pleine réalisation notamment par la signature en date du 17 AVRIL 2000 d'une procuration notariée par laquelle elle donnait mandat à sa cousine Madame [S] de signer les actes authentiques permettant d'exécuter l'obligation à laquelle elle était tenue à l'égard de son acquéreur, obligation substantielle puisque soumise à condition résolutoire
Constater enfin que par la convention liant les parties en date du 19 AVRIL 2000, Dame [X] s'est engagée à vendre et le CREDIT IMMOBILIER devenu CIFP à acquérir les parcelles stipulées à l'acte pour un prix de 838.470 €.
Rejetant dès lors les moyens soutenus par l'intimée au visa des dispositions des articles 1589, 1325, 1170, 1324, 1108 et 1674 du Code Civil,
Réformer en toutes ses dispositions le jugement à bon droit entrepris,
Statuant à nouveau
Dire et juger que l'acte litigieux doit être qualifié de compromis synallagmatique de vente
Faisant alors droit à la demande juste et fondée d'exécution forcée de ladite vente initiée par la partie demanderesse et constatant la publication régulière des conclusions portant sur ladite exécution forcée de la vente à la conservation des hypothèques,
Dire et juger, au visa des dispositions de l'article 1589 du Code Civil que la vente est parfaite sous réserves de la réalisation des conditions suspensives,
Dire et juger en conséquence que la décision à intervenir vaudra vente aux conditions du compromis synallagmatique régularisé par les parties le 19 AVRIL 2000 des parcelles sis à [Adresse 22] N° [Cadastre 8], [Cadastre 12]. [Cadastre 16] et [Cadastre 18], [Adresse 24] N° [Cadastre 9], [Cadastre 14] et [Cadastre 17] et [Adresse 23] N° [Cadastre 15], cadastrées quartier [Localité 25] Section E, N° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], sous l'unique réserve de la réalisation des conditions suspensives, à l'exception toutefois de la condition portant sur l'acquisition des parcelles contiguës propriété de la Ville de [Localité 21], de [S] et [D]. condition à laquelle la concluante a renoncé par application des dispositions de l'article 7 de la Convention liant les parties.
Donner acte en tant que de besoin à la concluante de la persistance de sa renonciation à ladite condition suspensive de l'acquisition des parcelles contiguës par application des dispositions de l'article 7 du compromis
Accorder à la concluante un délai de 12 mois rallongé de 6 mois dans les conditions de la clause 9 de la promesse pour permettre la réalisation desdites conditions suspensives,
Ordonner la publication de l'Arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques compétente et constater que la valeur de l'immeuble pour la perception de la TPF est celle figurant à la promesse, soit 838.470 €.
Constater en conséquence que la vente sera parfaite dès réalisation des conditions suspensives sauf renonciation de l'acquéreur qui en profite à celle-ci et ordonner la comparution dans le mois de la notification qui lui en sera faite de Madame [S] chez le notaire [R] faute de quoi il sera donné défaut contre elle et le procès-verbal de constatation de réalisation ou d'abandon du bénéfice des conditions suspensives sera publié en l'état à la conservation des hypothèques compétente constatant la perfection de la vente.
Ordonner à Madame [S] de laisser libre accès à l'immeuble au bénéfice de la concluante pour effectuer toutes études. mesurages, sondages et généralement toutes opérations nécessaires à l'établissement de tous documents administratifs, purges de droits et demande de permis de construire,
Condamner au besoin Madame [S] au paiement d'une astreinte non comminatoire de 10.000 € par jour de retard pendant un mois après lequel délai, elle pourra saisir le JEX pour liquider l'astreinte provisoire et fixer une astreinte définitive,
Ordonner la libération des lieux avec le concours de la Force Publique à défaut de remise volontaire des clés à la date de la constatation de la réalisation des conditions suspensives,
Dire et juger que l'Arrêt à intervenir valant acte de cession et titre de propriété sera en tant que tel publié à la conservation des hypothèques de [Localité 21],
Très subsidiairement
Et pour le cas où la Cour préférerait recourir à l'établissement d'un acte notarié,
Dire et juger alors et condamner en tant que de besoin Madame [S] dès réception de la notification par la Société concluante de la levée des conditions suspensives prévues à l'acte, à l'exception de la condition à laquelle il a été renoncé, à se rendre dans un délai de 1 mois chez Maître [R], notaire à [Localité 19] pour procéder à la régularisation de l'acte de cession des parcelles sises à [Localité 21] - [Localité 25]. section E N° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et ce sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter d'un délai de 30 jours suivant la notification dont il vient d'être parlé,
Constatant alors que dame [X] a manqué à l'obligation définie par les dispositions de l'article 4 du compromis interdisant ainsi à son acquéreur la faculté d'établir les études et dossiers nécessaires à la réalisation des conditions suspensives dont il était débiteur,
Dire et juger que le délai de validité de la promesse synallagmatique de vente du 19 AVRIL 2000 est prorogé pour une durée de douze mois. augmentée de six mois si nécessaire pour raisons administratives et conformément à l'article 9 de la promesse à compter du jour de la remise par Madame [S] des clefs ou des moyens permettant l'accès aux parcelles concernées,
Dire et juger qu'en exécution de la promesse synallagmatique de vente en date du 19 AVRIL 2000, dame [S] devra remettre à la société concluante les moyens d'accéder aux parcelles acquises à l'effet d'effectuer tous sondages, mesurages et études étant rappelé qu'il s'agit des biens situés rue PASCAL. N°s [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 16] et [Cadastre 18]. [Adresse 24] N°S [Cadastre 9], [Cadastre 14] et [Cadastre 17], [Adresse 23] N° [Cadastre 15] cadastrée quartier [Localité 25] section E [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6],
Dire et juger que la société concluante est autorisée à pénétrer dans lesdits immeubles à l'effet d'effectuer toutes les opérations nécessaires à l'établissement des dossiers, études et mesures utiles au dépôt des demandes administratives et permis de construire,
Dire et juger que l'obligation judiciaire de remise des clefs en charge de Madame [S] est assortie d'une astreinte provisoire de 10.000 € par jour de retard à compter de la date de signification de l'Arrêt à intervenir. par application des dispositions de l'article 33 de la loi du JUILLET 1991 et ce pour une durée de 1 mois au terme de laquelle la concluante sera justifiée à saisir le Juge de l'Exécution en liquidation de l'astreinte provisoire et fixation d'une astreinte définitive,
Ordonner la libération des lieux avec le concours de la Force Publique à défaut de remise volontaire des clés à la date de la constatation de la réalisation des conditions suspensives,
Condamner Madame [S] en tous les dépens qui comprendront toutes les formalités notariales et hypothécaires nécessaires à l'exécution de l'Arrêt à intervenir dont le recouvrement direct sera assuré par l'Avocat constitué à partir du 1er JANVIER 2012 pour son compte et celui de la SCP LIBERAS MICHOTEY BUVAT. Avoués
Condamner dame [S] au paiement d'une somme de 5 000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du C.P.C. outre les entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SCP LIBERAS MICHOTEY BUVAT Avoué' ;
Au terme de dernières conclusions du 8 novembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, Mme [S] formule les demandes suivantes :
'A titre principal,
Vu la promesse en date du 19 avril 2000 ;
Vu l'article 1589-2 du Code civil,
CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 6 mai 2010 en ce qu'il a dit et jugé que la promesse signée le 19 avril 2000 constitue une promesse unilatérale de vente et que faute d'avoir été enregistrée dans le délai de l'article 1589-2 du Code Civil, elle est nulle et de nul effet ;
Subsidiairement et si mieux n'aime la Cour,
Vu l'article 1589 du Code civil ;
Vu l'article 1325 du Code civil ;
Vu l'article 1170 du Code civil ;
Vu l'article 1324 du Code civil ;
DIRE ET JUGER nulle la promesse de vente du 19 avril 2000 faute d'identification de la personne de l'acquéreur, de sa domiciliation, des pouvoirs du représentant de la société CIV, de l'existence de conditions manifestement potestatives parmi les conditions ;
DIRE ET JUGER que la promesse de vente du 19 avril 2000 est dépourvue de toute valeur probatoire pour non respect des prescriptions de l'article 1325 du Code civil ;
DIRE ET JUGER nulle la promesse de vente du 19 avril 2000 pour défaut d'authenticité.
Plus Subsidiairement,
Vu l'article 1108 du Code civil ;
DIRE ET JUGER nulle la promesse de vente du 19 avril 2000 pour absence du consentement de Madame [K] [X] en raison de son âge, de son état dépressif, des affections dont elle était atteinte, du décès de son frère et de la complexité de l'opération montée par l'Etude de Maître [R].
Plus subsidiairement encore,
Vu l'article 1674 du Code civil
DIRE ET JUGER que la promesse de vente doit être rescindée pour lésion de plus des 7/12èmes et, pour le cas où une expertise serait requise l'ordonner aux frais avancés de la société CIFP aux droits de la société CIV,
En tout état de cause,
DEBOUTER la COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE à verser à Madame [I] [S] la somme de 50.000 €uros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE à verser à Madame [I] [S], la somme de 15.000,00 €uros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX CHAMPLY - LEVAIQUE, Avoué, sur son affirmation de droit' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2011 au contradictoire des parties et avant l'ouverture des débats ;
MOTIFS DE LA DECISION
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité ;
On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ;
L'acte litigieux (19 avril 2000) se présente comme une promesse synallagmatique de vente ('le promettant s'engage à vendre au bénéficiaire, qui accepte et s'engage à acquérir') ; pour le requalifier en promesse unilatérale, le premier juge s'est arrêté au sens littéral d'un terme isolé de l'acte ('indemnité d'immobilisation'), alors que celui-ci s'inscrit dans une opération complexe qui nécessite de rechercher la commune intention des parties dans les actes concomitants susceptibles de la révéler et dans leur comportement ultérieur de nature à la manifester
A cet égard l'acte litigieux énonce en Préambule : 'Madame [K] [X] possède, en indivision avec son frère, Monsieur [A] [X], un terrain... s'inscrivant dans un îlot urbain plus important... Le bénéficiaire a été conduit à envisager un projet d'ensemble... Madame [K] [X] a souhaité se porter acquéreur de la quote part indivise de son frère... en usant de son droit de préemption. A. cet effet, un prêt relais de 1.840.000 F... devra être mis en place... La présente promesse synallagmatique de vente... comporte en condition résolutoire la non-acquisition par cette dernière de la quote part indivise de son frère' ;
C'est dans ce contexte que le 3 avril 2000 la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT avait fait à Mme [X] une offre de prêt comportant la Condition particulière suivante : 'Engagement de l'emprunteur de déléguer au prêteur l'indemnité d'immobilisation devant être versée à l'emprunteur lors de la réalisation des conditions suspensives afférentes à la promesse de vente consentie par Mme [X] des biens immobiliers objet du financement' ;
Par un premier acte notarié du 17 avril 2000 Mme [X] a constitué Mme [S] pour son mandataire à l'effet d'emprunter la somme de 1 740 000 francs en vue d'acquérir à titre de licitation la part indivise de [A] [X] ; par un deuxième acte notarié du 20 avril 2000 Mme [X], représentée par Mme [S], a contracté auprès de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT un prêt de 1 840 000 francs destiné à financer le prix et les frais de cette acquisition ; par un troisième acte notarié du 20 avril 2000 Mme [X], représentée par Mme [S], a acquis à titre de licitation la part indivise de son frère ;
L'acte de prêt indique que Mr [F] est intervenu au nom et pour le compte de la société CREDIT IMMOBILIER DE VAUCLUSE pour 'es-qualités, avec Mme [K] [X], s'obliger CONJOINTEMENT ET SOLIDAIREMENT entre eux, à affecter à la garantie du prêt... la somme de CINQ CENT MILLE FRANCS (500.000 Frs), montant de l'indemnité d'immobilisation devant être versée à Madame [K] [X] lors de la réalisation des conditions suspensives afférentes à la promesse de vente synallagmatique intervenue entre eux le 19 avril 2000' ; or le pouvoir de Mr [F] annexé à la minute de l'acte lui donnait mandat d''autoriser le prêteur - dans le cadre du prêt relais que Madame [X] a mis en place afin de se porter acquéreur de la quote-part indivise de son frère en usant de son droit de préemption - à bénéficier du dédit prévu au paragraphe 11 «Indemnité d'immobilisation»' ;
Il s'en déduit que ce terme ne doit pas être pris dans son sens littéral, mais traduit dans la commune intention des parties un dédit propre à satisfaire la Condition particulière imposée par la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT pour accorder le prêt nécessaire à l'éviction de la clause résolutoire, laquelle ne se conçoit d'ailleurs que dans un contrat synallagmatique ;
Au surplus la somme de 500 000 francs, qui représente quasiment dix pour cent du prix (1 740 000 x 3 = 5 220 000 francs), ne saurait être considérée comme une contrepartie insuffisante pour peser sur la volonté du bénéficiaire ;
C'est donc à tort que le Tribunal a requalifié l'acte litigieux en promesse unilatérale de vente, malgré des termes clairs ('le promettant s'engage à vendre au bénéficiaire, qui accepte et s'engage à acquérir'), que la recherche de la commune intention des parties dans la rédaction de l'article 11 ('indemnité d'immobilisation') ne conduit pas à remettre en cause ; le jugement entrepris sera en conséquence réformé
Pour le reste Mme [S] conclut : 'Depuis l'origine, Madame [X], puis la concluante, n'ont eu de cesse de dénier la signature de Madame [X] et donc, de remettre en cause l'authenticité de la promesse litigieuse' ; or on a vu que par acte notarié du 20 avril 2000 Mme [X], représentée par Mme [S], s'est obligé à affecter à la garantie du prêt de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT 'le montant de l'indemnité d'immobilisation devant être versée à Madame [K] [X] lors de la réalisation des conditions suspensives afférentes à la promesse de vente synallagmatique intervenue... le 19 avril 2000' ;
Pour tenter d'échapper aux conséquences de cette stipulation Mme [S] fait valoir : tout d'abord que l'acte litigieux n'a été signé par Mme [X] 'ni le 19 avril à [Localité 21], ni en présence de Monsieur [G]' ; ensuite qu'un clerc 'se serait déplacé' à MALIJA le 17 avril 2000 pour faire signer à Mme [X] la procuration ayant permis de régulariser les actes notariés de prêt et d'achat du 20 avril 2000 ; enfin que Mme [X] 'ne pouvait, de manière consciente, éclairée et volontaire, emprunter une somme lui permettant d'acquérir les droits de son frère [A] [X]... acquérir par licitation (ces) droits... vendre l'ensemble immobilier' à la société CREDIT IMMOBILIER DE VAUCLUSE ; or en vertu de l'article 1323 du Code civil celui auquel on oppose un acte sous seing privé est obligé d'avouer ou de désavouer formellement son écriture ou sa signature, et ses héritiers ou ayants cause peuvent se contenter de déclarer qu'ils ne connaissent point l'écriture ou la signature de leur auteur ; par ailleurs en vertu de l'article 1319 du même code l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause ;
Avant dire droit il convient donc d'inviter Mme [S] à clarifier sa position et ses demandes en indiquant : d'une part si elle conteste la signature de Mme [X] sur l'acte litigieux (19 avril 2000) ; d'autre part si elle remet en cause la validité des actes notariés des 17 et 20 avril 2000 ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Reçoit l'appel de la société COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE ;
Réforme le jugement entrepris ;
Avant dire droit sur les autres demandes des parties,
Ordonne la réouverture des débats le 29 mai 2012 à 14h40
Invite Mme [S] à clarifier sa position et ses demandes en indiquant :
- si elle conteste la signature de Mme [X] sur l'acte litigieux (19 avril 2000) ;
- si elle remet en cause la validité des actes notariés des 17 avril 2000 (procuration) et 20 avril 2000 (prêt et achat à titre de licitation) ;
Dit que Mme [S] devra notifier ses conclusions sur ces deux points à la société COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE au plus tard le 27 mars 2012
Autorise la société COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE à faire part de ses observations et en tant que de besoin à répliquer aux demandes de Mme [S] sur ces deux points au plus tard le 23 avril 2012
Dit que la nouvelle clôture interviendra quinze jours avant l'audience ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT
S.AUDOUBERT J.P.ASTIER
