COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 08 DECEMBRE 2011
N° 2011/498
Rôle N° 10/23627
SARL [C] INVEST
[V] [C]
[F] [H] épouse [C]
C/
SARL R.C.M. RESORT CLUB MARKETING
[S] [I]
Grosse délivrée
le :
à : SCP MAYNARD
SCP BLANC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/6171.
APPELANTS
S.A.R.L. [C] INVEST
RCS NANTES 440 081 305
prise en la personne de son gérant M. [V] [C]
sise [Adresse 3]
représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Marc DELALANDE, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [V] [C]
né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 6] ([Localité 6])
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Marc DELALANDE, avocat au barreau de NANTES
Madame [F] [H] épouse [C]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 7] ([Localité 7])
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Me Marc DELALANDE, avocat au barreau de NANTES
INTIMES
S.A.R.L. R.C.M. (RESORT CLUB MARKETING)
RCS NICE B 404 349 318
prise en la personne de son gérant en exercice M. [K] [Y]
sise [Adresse 4]
représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
plaidant par Me Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE
Maître Jean-Patrick FUNEL
pris tant en sa qualité de mandataire judiciaire que commissaire à l'exécution du plan de la société RESORT CLUB MARKETING (RCM)
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
plaidant par Me Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gilles ELLEOUET, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Christine DEVALETTE, Présidente
Monsieur Gilles ELLEOUET, Conseiller
Monsieur Michel CABARET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Lydie BADEL.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2011,
Signé par Madame Christine DEVALETTE, Présidente et Madame Lydie BADEL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte notarié du 29 décembre 2001, la SARL RESORT CLUB MARKETING (RCM) a vendu à la SARL [C] INVEST deux appartements et deux parkings en état futur d'achèvement, dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 4], moyennant le prix de 465451,17 euros TTC, la livraison devant intervenir au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2002.
La SARL [C] a, le 26 janvier 2001, conclu avec la SARL RCM un bail commercial portant sur la location des deux appartements et des deux parkings moyennant un loyer annuel de 32138,69 €, ce bail devant prendre effet à compter du 15ème jour suivant la date d'établissement du procès-verbal de réception et de la remise des clés.
Ce délai de livraison n'étant pas respecté, la SARL [C] INVEST a assigné en référé provision la SARL RCM devant le président du tribunal de commerce de Nice qui par, par ordonnance du 11 janvier 2007 a:
- donné acte à la SARL RCM du paiement de la somme de 86 953,13 € en deniers ou quittances
- condamné la SARL RCM à payer à la SARL [C] la somme de 28 360,50 € outre celle de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 12 octobre 2007, la SARL [C] INVEST et les époux [C] ont assigné la SARL RCM devant le tribunal de grande instance de Nice en indemnisation de leurs préjudices.
Suite à la mise en redressement judiciaire de la société RCM par jugement du tribunal de commerce de Nice du 8 novembre 2007, Me [R] et la SCP TADDEI- [I] ont été assignés en intervention forcée.
Par jugement du 8 janvier 2009, le tribunal de commerce de Nice a adopté le plan de continuation de la SARL RCM et a désigné la SCP TADDEI- [I] comme commissaire à l'exécution.
Par jugement du 6 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Nice a:
- constaté que Maître [R] est hors de cause
- fixé la créance de la SARL [C] INVEST au passif du règlement judiciaire de la SARL RCM, au titre des indemnités dues pour livraison tardive des biens immobiliers, à la somme de 84686,21 euros et l'a déboutée pour le surplus
- débouté la SARL [C] INVEST de la totalité de ses demandes en indemnisation pour perte de loyers et inexécution du bail commercial signé le 26 septembre 2001
- débouté la SARL [C] INVEST de sa demande en réparation d'un préjudice fiscal
- rejeté la demande de compensation judiciaire formée par la SARL [C] INVEST
- débouté M et Mme [C] de leurs demandes
- débouté la SARL [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
-laissée à chaque partie la charge des dépens par elle exposés et dit n'y avoir lieu à leur distraction.
- ordonné la transcription du jugement par le greffier en chef du tribunal de commerce de Nice en marge de l'état des créances de la SARL RCM.
La SARL [C] INVEST et les époux [C] ont relevé appel de ce jugement le 30 décembre 2010.
Vu les conclusions du 11 octobre 2011 de SARL [C] INVEST et des époux [C]
Vu les conclusions du 27 avril 2011 de la SARL RCM et de la SCP TADDEI FUNEL
Vu l'ordonnance de clôture du 11 octobre 2011.
SUR QUOI
Sur les demandes de la SARL [C] au titre du retard de livraison antérieur à l'ouverture de la procédure collective de la SARL RCM du 8 novembre 2007
La SARL [C] INVEST qui a déclaré sa créance le 11 décembre 2007 critique le jugement déféré en ce qu'il a limité le montant de la réparation de son préjudice au titre du retard de livraison en retenant que l'immeuble achevé le 1er juillet 2006 était en état d'être livré et qu'elle a volontairement retardé la livraison.
Le contrat de vente prévoyait la possibilité d'une livraison par procès-verbal contradictoire au vu d'une attestation établie par l'architecte.
Par courrier du 11 janvier 2008, Me [R] mandataire judiciaire de la SARL RCM a confirmé que bien que le conseil de la SARL RCM lui ait indiqué que la livraison était intervenue en juillet 2006 et dans la mesure où cette livraison n'a pas été accompagnée de la notification de l'architecte qui aurait été transmise à M.[C], elle entendait poursuivre la vente en l'état futur d'achèvement.
La SARL RCM ne justifie pas avoir en juillet 2006, notifié à la SARL [C] INVEST l'attestation d'achèvement des travaux établie par l'architecte.
Elle n'a pas de plus, à cette date, mis en oeuvre la procédure contractuelle de livraison par procès-verbal.
En conséquence, la société RCM ne peut se prévaloir de ce que la livraison n'est pas intervenue en juillet 2006 du fait de la SARL [C] INVEST.
La livraison contractuellement fixée au 4ème trimestre 2002 a été formalisée par procès-verbal contradictoire du 12 septembre 2008 établi à la demande de la société RCM vendeur et de Me [R] administrateur judiciaire afin que soit constaté l'achèvement des lots vendus en état futur d'achèvement à la SARL [C].
Cet achèvement a été constaté à cette date puisque l'huissier a relevé que les appartements concernés étaient occupés.
La livraison est effectivement intervenue à cette date soit avec retard total de 68 mois et 12 jours.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a retenu que l'immeuble étant achevé, la société [C] INVEST était seule responsable du retard de livraison à compter du 14 septembre 2006.
La SARL [C] INVEST est ainsi fondée à obtenir la réparation par la société RCM du préjudice consécutif au retard de livraison exclusivement imputable à cette dernière sur la base du montant du loyer annuel de 33 906,32 € TTC fixé au bail entre ces mêmes parties, sans prise en compte du régime fiscal de l'opération, bail qui devait prendre effet dans les 15 jours de la livraison.
Le retard de livraison antérieur au jugement d'ouverture du redressement judiciaire de la SARL RCM du 8 novembre est donc de 58 mois et 7 jours.
Ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 136 284,56 € provisions non déduites qui sera fixée au passif de la procédure collective de la société RCM.
La SARL [C] ne démontre pas que les conditions de la compensation légale édictées par les articles 1290 et suivants du code civil sont réunies, puisque sa créance envers son vendeur sera définitivement fixée par le présent arrêt.
En l'absence de demande de la société RCM en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de la SARL [C], il n'y pas non plus lieu à compensation judiciaire.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à compensation mais en revanche, réformé sur le montant de l'indemnité due à la SARL [C] au titre du retard de livraison antérieur au jugement d'ouverture de la procédure collective de la société RCM.
Sur les demandes de la SARL [C] au titre du retard de livraison postérieur à l'ouverture de la procédure collective de la SARL RCM du 8 novembre 2007
La société RCM fait l'objet d'un plan de continuation adopté par jugement du tribunal de commerce de Nice du 8 janvier 2009.
La SARL [C] entend obtenir la réparation du préjudice lié au retard de livraison entre le 8 novembre 2007 date du jugement d'ouverture de la procédure collective de la société RCM et le 12 septembre 2008, date de la livraison effective soit 10,16 mois.
L'indemnité due ce titre à la SARL [C] et correspondant au loyer non encaissé sera fixée à la somme de 28'707,35 €.
Le jugement déféré sera réformé et la société RCM sera condamnée à payer cette somme à la SARL [C] en réparation de son préjudice au titre du retard de livraison postérieur au jugement d'ouverture de la procédure collective de la société RCM.
- Sur les demandes de la SARL [C] au titre de la TVA immobilière
La SARL [C] demande également l'admission de sa créance pour les sommes suivantes:
- 76 278 € au titre de la TVA immobilière non déductible
- 20422 € au titre de la majoration de TVA sur contrôle au 31 décembre 2004
- 16 337 € au titre de la majoration de TVA sur contrôle du 1er juin 2005 au 30 juin 2007
- 14 487 € au titre du rejet des déductions spécifiques sur factures.
L'Administration fiscale a procédé à la vérification de la comptabilité de la SARL [C] pour la période du 1/12/2001 au 31/12/2003 et a notifié à celle-ci le reversement au Trésor Public de l'intégralité du montant du remboursé de TVA de 90 7865 € pour l'année 2001 au motif qu'elle ne répondait pas aux conditions légales d'imposition à la TVA prévues par l'article 261 D 4° du code général des impôts puisqu'elle s'est placée sous le régime de l'exonération de TVA des locaux meublés à usage d'habitation, à compter du 1/12/2001 date à laquelle cette activité a été soumise à la taxe, conformément aux dispositions de l'article 178 de l'annexe II du code général des impôts.
En effet les services fiscaux après s'être rendus sur les lieux et avoir examiné des documents versés par le gérant de la SARL [C], ont constaté que cette société ne remplissait pas les conditions légales d'imposition à la TVA, en raison de:
- l'absence de décision de classement préfectoral de la résidence de tourisme concernée
- la non représentation de l'engagement pris par l'exploitant de la résidence d'une promotion touristique à l'étranger (article 176 de l'annexe II du code général des impôts)
- l'absence de courrier attestant de démarches visant à mettre en cause la responsabilité du constructeur comme le prévoit l'article 4 condition 10 du bail commercial
- l'absence de courrier dans les six mois au centre des impôts dont la SARL a obtenu le remboursement de TVA et qui atteste de la survenance d'un événement de force majeure empêchant l'engagement de location.
Ce courrier établit que le non-assujettissement de la SARL [C] à la TVA résulte de nombreuses conditions non satisfaites, découlant des diligences lui incombant notamment s'agissant de l'information des services fiscaux de l'impossibilité de louer en raison d'un cas de force majeure.
Dès lors la SARL [C] qui ne pouvait, dès l'origine être assujettie à la TVA n'est pas fondée en sa demande au titre du remboursement de la TVA à l'encontre de la SARL RCM du seul fait de la non perception des loyers pour retard de livraison.
Sur la demande de la SARL [C] en paiement de loyers
La SARL [C] demande à la société RCM le paiement de la somme de 105'844,23 € au titre des loyers impayés entre le 12 septembre 2008 et 21 octobre 2011.
La prise d'effet du bail commercial du 26 septembre 2001 a été fixée au 15e jour suivant la date d'établissement du procès-verbal de réception et de remise des clés des locaux meublés au preneur' étant entendu que les sommes dues à l'acte de vente auront été intégralement acquittées'.
La livraison est intervenue le 12 septembre 2008, sans que la société RCM n'exige le versement concomitant du solde du prix de vente par la SARL [C].
Ce bail a donc pris effet le 27/09/2008, la société [C] INVEST ne soutenant pas avoir été mise dans l'impossibilité de prendre possession des lieux à cette date.
En effet les énonciations du procès-verbal de livraison du 12 septembre 2008 confirment que les locaux constituant les lots 202 & 204 étaient loués et occupés.
La société [C] est donc recevable en son action en paiement de loyers à l'encontre de la société RCM en sa seule qualité de locataire et non de vendeur, la société RCM ne pouvant invoquer le non-paiement du solde du prix de vente pour opposer une éventuelle compensation avec les loyers qu'elle doit incontestablement à la SARL [C].
La société RCM locataire des lieux ne justifie pas s'être acquittée des loyers dus depuis le 27 septembre 2008, date de prise d'effet du bail, jusqu'au 31 octobre 2011.
Le jugement sera réformé en ce qu'il a débouté la société [C] de sa demande en paiement de loyers et la société RCM sera condamnée à ce titre au paiement de la somme de 105 844,23 €
Sur les demandes des époux [C]
Les époux [C] soutiennent que la société RCM a commis une faute contractuelle en ne livrant pas les appartements à bonne date puisqu'ils n'ont pu bénéficier de l'ancien statut de loueur en meublé professionnel ai pu imputer sur leur revenu global les déficits d'exploitation de la société [C].
La société RCM réplique que les époux [C] doivent assurer le risque lié au système de défiscalisation adopté sans pouvoir invoquer sa faute contractuelle, d'autant qu'une instruction de l'administration fiscale leur permet, dans les trois premières années de location d'imputer le déficit par tiers.
Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la non-prise d'effet du bail commercial dans les 15 jours de la livraison contractuellement fixée au 4ème trimestre 2002, est imputable à la société RCM vendeur qui n'a pas respecté ledit délai.
Les époux [C] versent aux débats une attestation de leur expert comptable ainsi que les bilans de la société [C] INVEST pour les années 2007, 2008 & 2009.
La réclamation des époux [C] en fixation de leur créance au passif de la procédure collective de la société RCM porte sur les sommes suivantes, arrêtées au 30 juin 2007, pour un montant de
85 193 € qu'ils décomposent comme suit:
*Intérêts de retard, redressements fiscaux 2002 (impôts sur le revenu) (déficits non déductibles)
1689 €
*Intérêts de retard, redressements fiscaux 2001 (impôts sur le revenu) (déficits non déductibles)
8868 €
*frais d'avocats et de procédure (en cours et à venir) 4000 €
* perte fiscale déductible dans la tranche marginale compte tenu des revenus d'ensemble de M. [V] [C].
Les époux [C] ne versent aucun document émanant de l'Administration fiscale justifiant qu'ils ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dit de transparence fiscale et de l'incidence directe de cette option fiscale sur le montant des revenus déclarés au titre de leur foyer fiscal et sur la base desquels ils ont été imposés.
De plus, les époux [C], associés de la SARL [C] INVEST, laquelle seule en sa qualité de bailleur commercial, entendait bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel lui donnant la possibilité de déduire les déficits de l'activité de location en meublé, ne produisent aucun justificatif des redressements fiscaux 2001 et 2002 au titre des impôts sur le revenu ni au titre de la perte fiscale déductible en 2005, 2006 et 2007 et ne démontrent pas en quoi, du fait du retard de la société RCM dans la livraison des appartements acquis par la société [C] INVEST , ils ont dû régler ces sommes ou perdu des avantages fiscaux.
Faute de rapporter la preuve d'un préjudice résultant d'une faute de la société RCM, le jugement sera confirmé en ce qu'il débouté les époux [C] de leurs demandes d'indemnisation à l'encontre de celle-ci.
Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive
La SARL [C] INVEST se borne à solliciter des dommages et intérêts sans préciser en quoi la société RCM aurait fait générer en abus son droit de se défendre.
Le jugement l'ayant déboutée de sa demande de dommages intérêts sera confirmé.
L'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société [C] INVEST à hauteur de la somme de 3 000 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a:
- débouté les époux [C] de leurs demandes à l'encontre de la société RCM;
- dit n'y avoir lieu à compensation judiciaire;
- débouté la société [C] INVEST de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive;
Infirme le jugement pour le surplus et y ajoutant,
Fixe la créance de la SARL [C] INVEST au passif de la procédure collective de la société RCM à la somme de 136 284,56 € provisions non déduites, au titre de la réparation du préjudice lié au retard de livraison antérieur au jugement d'ouverture du 8 novembre 2007 ;
Condamne la société RCM à payer à la société [C] INVEST les sommes suivantes de :
* 28'707,35 € en réparation du préjudice lié au retard de livraison postérieur au jugement d'ouverture du 8 novembre 2007 ouvrant la procédure collective de la société RCM et la livraison du 12 septembre 2008
* 105 844,23 € au titre des loyers impayés au 31 octobre 2011
Déboute la société [C] INVEST du surplus de ses demandes à l'encontre de la société RCM ;
Condamne la société RCM à payer à la société [C] INVEST la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société RCM aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
