COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 21 NOVEMBRE 2011
vgm
N° 2011/ 441
Rôle N° 10/01862
[U] [L] épouse [A]
C/
[G] [V]
Synd.copropriétaires [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
la SCP COHEN-GUEDJ
la SCP BLANC-CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Janvier 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/2051.
APPELANTE
Madame [U] [L] épouse [A]
née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour
INTIMES
Maître [G] [V]
Notaire ,
demeurant [Adresse 4]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée de M° DUTERTRE pour la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocats au barreau de NICE
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET C.A.I. PARROT , dont le siège social est [Adresse 5] elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ,
représenté par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
assisté de la SCP GENOVESE et associés, avocats au barreau de GRASSE substituée par Me Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Didier CHALUMEAU, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2011,
Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
[U] [L] épouse [A] est devenue propriétaire, selon un acte de Maître [Z], notaire à [Localité 9] du 5 janvier 1995, du lot n°2 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1]. La SCI les Remparts d'[Localité 8] est propriétaire du lot n°1.
Par ordonnance de référé du 15 février 1989, [Y] [I] avait été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission notamment d'établir un état descriptif de division ainsi qu'un règlement de copropriété. [Y] [I] a déposé son rapport le 11 septembre 1998 en concluant que le règlement de copropriété qu'il avait établi n'avait pas été approuvé à l'unanimité par l'assemblée générale des copropriétaires.
[U] [L] épouse [A] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d'Antibes le 18 mai 2001 et Me [R] désigné en qualité de liquidateur.
Par ordonnance du juge commissaire du 18 octobre 2001, Maître [G] [V] a été désignée avec pour mission d'établir et de publier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble dépendant de la procédure de liquidation judiciaire dont faisait l'objet [U] [L] épouse [A].
Le règlement de copropriété contenant description des lots de copropriété a été établi par acte de Maître [G] [V] du 29 mars 2002 et publié.
Un acte rectificatif a été établi le 18 mars 2005.
Par jugement du 16 février 2007, le tribunal de commerce d'Antibes a prononcé la clôture des opérations de la liquidation judiciaire pour extinction du passif.
[U] [L] épouse [A] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse Maître [G] [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pour voir dire et juger qu'une cave qui constituait le lot n° 9 de l'état descriptif de division établi par [Y] [I] avait été incluse dans les parties communes alors qu'il s'agit d'une partie privative lui appartenant.
Par jugement du 12 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Grasse a :
déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
dit que [U] [L] épouse [A] ne démontre pas qu'une cave ayant toujours appartenu à l'hoirie [L]-[N] aux droits de laquelle elle se trouve, comme étant incluse dans le lot n°2 de l'acte authentique du 5 janvier 1995 établi par maître [Z] portant licitation et faisant cesser l'indivision, a été par erreur insérée dans les parties communes( faute d'avoir été désignée en lot privatif) lors du modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété dressé le 29 mars 2002 par Maître [G] [V],
dit que le règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble reçu par Maître [V] le 29 mars 2002, à la requête des deux seuls copropriétaires de l'époque qui l'ont à l'unanimité approuvé et qui constitue le document fondateur et constitutif de la copropriété existante, ne contient strictement aucune erreur ou omission en n'ayant pas érigé cette partie commune en lot privatif rattaché au lot n°13,
débouté [U] [L] épouse [A] de l'intégralité de ses demandes,
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
condamné [U] [L] épouse [A] à payer à Me [V] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
débouté [U] [L] épouse [A] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
condamné [U] [L] épouse [A] aux dépens.
Par déclaration reçue le 28 janvier 2010, [U] [L] épouse [A] a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 27 mai 2010 et auxquelles il est expressément référé, [U] [L] épouse [A] demande à la cour de :
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation présentée par le syndicat des copropriétaires,
infirmer le jugement en ses autres dispositions,
constater, dire et juger que la cave incluse dans le lot n°2 de l'acte authentique du 5 janvier 1995établi par Maître [Z] a toujours appartenu à l'hoirie [L]-[N] aux droits de laquelle se trouve [U] [L] épouse [A],
constater, dire et juger que faute d'avoir été désignée en lot privatif lors du modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété dressé le 29 mars 2002 par Maître [V], [U] [L] épouse [A] est fondée à demander que soit ordonnée la réparation de cette omission,
dire et juger que Maître [G] [V] devra établir un modificatif de l'état descriptif de division en y ajoutant un lot privatif constitué de la cave appartenant à [U] [L] épouse [A] et en conséquence établir un rectificatif au règlement de copropriété du 29 mars 2002 de l'immeuble situé à [Localité 8] [Adresse 1] et [Adresse 3] et cadastré section BR [Cadastre 6] et [Cadastre 7],
dire que Maître [V] sera tenue d'établir ces modificatifs et leur publication à ses frais, et ce, à titre de dommages et intérêts,
constater en outre que l'acte du 29 mars 2002 n'a pas été soumis à l'approbation d'une assemblée générale des copropriétaires alors que l'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 1996 en sa résolution n°2 avait approuvé à l'unanimité le projet de règlement de copropriété établi par [Y] [I] et le géomètre, et dire qu'en application de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété unanimement approuvé le 13 septembre 1996 est de plein droit applicable aux deux copropriétaires, qu'il ait été ou non publié,
constater qu'au vu des plans qu'avait établi [Y] [I], le lot n°2 cave est un lot privatif que l'on retrouve sur le plan de me [F] et qu'il est mentionné au titre de la désignation des lots effectuée par [Y] [I] et qu'il est constitué d'une seule salle dans laquelle est « enclavé » le local contenant le moteur de l'ascenseur,
dire et juger que la partie ainsi enclavée ne peut constituer un obstacle à ce que la cave soit considérée comme une partie privative ainsi qu'elle l'a toujours été avant l'erreur par omission commise dans l'acte du 29 mars 2002,
débouter maître [V] de ses demandes, fins et moyens,
entendre s'il plait à la cour de désigner, avant dire droit un expert afin que soit confirmée la réalisation d'un équipement ascenseur sans que la cave doive être considérée comme partie commune,
subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des frais modificatifs rendus nécessaires ainsi qu'à leur publication et dire que [U] [L] épouse [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
en outre, condamner in solidum Maître [G] [V] et le syndicat des copropriétaires au paiement envers [U] [L] épouse [A] de la somme provisionnelle de 4 888,03 euros à titre de dommages et intérêts pour la privation de la jouissance de la cave depuis août 2005 jusqu'en juillet 2009 et dire qu'à cette somme s'ajouteront les loyers de substitution subséquents jusqu'à la libération effective de la cave,
débouter les intimés de leurs demandes plus amples ou contraires,
condamner in solidum Maître [G] [V] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 25 juillet 2011 et auxquelles il est expressément référé pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, [G] [V] demande à la cour de :
constater que la « cave » revendiquée par [U] [L] épouse [A] inclus la trémie de l'ascenseur, sa machinerie, ainsi que l'emprise de l'escalier desservant les lots des niveaux 2 et 3,
dire et juger en conséquence qu'il s'agit, par application de la loi du 10 juillet 1965 comme des énonciations du règlement de copropriété de l'immeuble, d'une partie commune, affectée à l'usage collectif des copropriétaires, et que ce local n'a jamais été rattaché à l'appartement resté la propriété de [U] [L] épouse [A], qui n'en a jamais eu la jouissance privative,
constater que le projet d'état descriptif de division établi par [Y] [I] en 1995 n'a jamais été approuvé ni réitéré en la forme authentique, ni publié qu'il est donc dépourvu de valeur juridique et ne peut être opposé à l'acte dressé le 29 mars 2002,
dire et juger que le règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble reçu par Maître [V] le 29 mars 2002 à la requête des deux seuls copropriétaires de l'époque qui l'ont approuvé à l'unanimité et qui constitue le document fondateur et constitutif de la copropriété existante ne contient strictement aucune erreur ou omission en n'ayant pas érigé cette partie commune en lot privatif « rattaché » au lot n°19,
dire et juger en conséquence de [U] [L] épouse [A] irrecevable et infondée en « revendication » impliquant une modification du règlement de copropriété, et pas seulement de l'état descriptif de division, sous couvert de la prétendue rectification d'une erreur matérielle inexistante,
la débouter des fins de son appel, radicalement infondé, et de toutes ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
condamner l'appelante au paiement d'une somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
subsidiairement et en tout état de cause,
vu l'article 1382 du code civil,
dire et juger que Me [V] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité,
débouter [U] [L] épouse [A] de l'ensemble de ses demandes, dirigées contre le notaire parfaitement infondées et injustifiées,
la condamner, ou tout succombant, au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 12 juillet 2010 et auxquelles il est expressément référé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :
statuer ce que de droit sur la nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires quant à la procédure,
à titre subsidiaire, constater que l'appelante ne justifie nullement être propriétaire de la cave prétendument appropriée par le syndicat de copropriété, l'appelante ne versant pas le titre de propriété de ladite cave,
constater qu'aux termes de l'état descriptif de division établi par Me [Z], notaire, le 5 janvier 1995, ladite cave n'a jamais été incluse dans le lot n°11 devenu la propriété de [U] [L] épouse [A],
constater que celle-ci entend se prévaloir de l'état descriptif de division établi par [Y] [I], lequel n'a jamais été approuvé ni publié et n'est constitutif en l'état que d'un simple projet,
débouter en conséquence [U] [L] épouse [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
condamner [U] [L] épouse [A] à payer au syndicat de copropriété la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire en application des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile,
condamner [U] [L] épouse [A] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité de l'assignation :
L'exception de nullité de l'assignation est une exception de procédure qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et n'est plus recevable devant la juridiction statuant au fond en application de l'article 771 1° du code de procédure civile. Le jugement doit être confirmé de ce chef.
Sur la propriété de la cave :
Le premier juge a parfaitement retracé les différents actes intervenus au sujet de l'immeuble cadastré section B [Cadastre 6] et [Cadastre 7] à [Localité 8] et il convient de s'y référer.
En 1967, lors de la vente par les époux [H] à la SCI Les Ramparts, l'immeuble a été divisé en deux lots, sans distinction entre parties privatives et parties communes.
Lors du règlement de la succession [N] et de la licitation qui s'en suivie, il a été attribué à [U] [L] épouse [A] le lot 2 de ce même immeuble, devenu ultérieurement le lot n°11, comprenant notamment un local commercial à usage de restaurant en sous-sol et rez de chaussée d'une surface privative d'environ 161,40 m² outre une cave d'environ 29 m². Cet acte de 1995 précise que lot est affecté d'une quote-part indéterminée des parties communes, mais aucun règlement de copropriété ni état descriptif de division n'ont été établi par Me [Z]. Les parties privatives et communes, bien que cet immeuble soit soumis de plein droit au régime de la copropriété des immeubles bâtis en application de la loi du 10 juillet 1965, n'étaient pas individualisées et ont pu faire l'objet de baux consentis par [U] [L] épouse [A], sans que cet élément puisse suffire à dire si la cave litigieuse est par nature une partie commune ou privative de l'immeuble, [U] [L] épouse [A] ayant lors de la conclusion de ces baux consenti une location sur des parties dont elle ne contestera pas par la suite le caractère de parties communes, comme des escaliers et des couloirs.
Me [I] avait été désigné en 1989 pour établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division et il a rendu compte de l'échec de sa mission dans son rapport du 11 septembre 1998 en indiquant que si ces documents avaient bien été établis, l'assemblée générale des copropriétaires ne les avaient pas approuvés dans leur intégralité, notamment en ce qui concernait la destination de l'un des lots. L'approbation d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division ne peut être partielle et contrairement à ce que soutient [U] [L] épouse [A], le règlement de copropriété n'a pas été approuvé par les assemblées générales des copropriétaires des 22 janvier et 13 septembre 1996, puisque la résolution n°2 mentionne que la question de la destination du lot des époux [H] sera remise à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale.
Dès lors, l'état descriptif de division établi par Maître [I] ne fait pas plus preuve de la propriété de la cave litigieuse que les actes antérieurs.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient ont été approuvés à l'unanimité des deux copropriétaires de l'immeuble, [U] [L] épouse [A] ayant été représentée par son liquidateur, Me [R].
La cave litigieuse est un local auquel on accède par un escalier, partie commune, et qui contient la machinerie de l'ascenseur et l'ascenseur lui-même. Ce type de local ne peut être considéré, en l'absence de titre ou d'élément probant, comme une partie réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire et s'il est possible d'envisager la constitution d'une servitude sur une partie privative, rien ne permet de penser qu'une telle servitude était auparavant consentie et ainsi le local contenant cet ascenseur et sa machinerie a toujours été affecté à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.
C'est donc par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a rejeté les demandes de [U] [L] épouse [A].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ne démonte pas que [U] [L] épouse [A] ait commis une faute dans l'exercice de son action ni qu'elle ait outrepassé la défense des droits qu'elle estimait avoir. En outre, il n'est pas plus démontré qu'elle ait commis une faute dans l'exercice d'une voie de recours qui lui était ouverte. Il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, tant sur le fondement de l'article 1382 du code civil que sur celui de l'article 32-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 12 janvier 2010,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [U] [L] épouse [A] à payer à [G] [V] la somme de deux mille euros,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [U] [L] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de deux mille euros,
Condamne [U] [L] épouse [A] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
