COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 18 NOVEMBRE 2011
N° 2011/481
Rôle N° 10/15047
[M] [B] épouse [R]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
SA SOCIÉTÉ GENERALE
[T] [X] épouse [I]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. COHEN-GUEDJ
la S.C.P. SIDER
la SCP PRIMOUT - FAIVRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 juillet 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/00126.
APPELANTS
Madame [M] [B] épouse [R]
née le [Date naissance 3] 1935 à [Localité 7] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 6]
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. J et E NOAILLY - [Adresse 2],
représentés par la S.C.P. COHEN GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Fabio FERRANTELLI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Véronique POINEAU CHANTRAIT, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
SA SOCIÉTÉ GENERALE, [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la S.C.P. PRIMOUT FAIVRE, avoués à la Cour, plaidant par la S.C.P. FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocats au barreau de NICE
Madame [T] [X] épouse [I], née le [Date naissance 5] 1925 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9]
représentée par la S.C.P. SIDER, avoués à la Cour, plaidant par la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 octobre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2011,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
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La SA Société Générale est locataire, en vertu de deux baux respectivement conclus les 30 décembre 1973 et 16 novembre 2004 de locaux commerciaux (un local de 148m² et trois caves en sous-sol en vertu du premier et un magasin et une cave en sous-sol qui constituent une extension en vertu du second), dans l'immeuble en copropriété situé au N° [Adresse 1], propriété de Madame [T] [X] épouse [I].
En 1975, la SA Société Générale s'est vue autoriser, par son bailleur et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la construction d'une chambre forte (salle des coffres) en sous-sol du local objet du premier bail. Aux termes du protocole alors conclu, la SA Société Générale garantissait sans exception ni réserve les copropriétaires des conséquences dommageables des travaux et ce pendant vingt ans à compter de leur achèvement. Les travaux ont d'ailleurs été réalisés sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, une réception conjointe ayant été prévue.
L'objectif du second bail qui portait sur un local mitoyen étant de réunir les deux locaux, les autorisations nécessaires ont été données pour ces nouveaux travaux, tant par la bailleresse que par le syndicat des copropriétaires, et la SA Société Générale a obtenu un permis de construire. Il est cependant apparu à l'architecte que les travaux projetés ne pouvaient être mis en oeuvre compte tenu de la corrosion des poutrelles métalliques supportant le plancher dont la capacité portante pouvait aller jusqu'à la ruine (effondrement), ce qui était confirmé par un ingénieur conseil missionné à cet effet. Les travaux ont dont été différés et, à la requête de la SA Société Générale, un expert judiciaire était désigné par une ordonnance de référé prononcée le 7 mars 2006.
Le 13 octobre 2006, l'expert a déposé son rapport duquel il résulte notamment que le plancher du rez-de-chaussée était impropre à sa destination, pouvant même, dans de telles conditions, compromettre la stabilité de cette partie d'ouvrage.
Se plaignant le l'inertie du syndicat des copropriétaires, par exploit délivré le 30 novembre 2007, la SA Société Générale faisait assigner Madame [T] [X] épouse [I] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour, aux termes de ses dernières conclusions, se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers à Madame [T] [X] épouse [I] jusqu'à réception des travaux que doit effectuer le syndicat des copropriétaires, voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 42.249,24€ en remboursement des loyers payés, voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l'expert judiciaire et voir commettre Monsieur [G], l'expert désigné en référé, avec mission de contrôler la bonne fin de ces travaux.
Madame [M] [B] épouse [R], copropriétaire, étant intervenue volontairement à l'instance au soutien des prétentions du syndicat des copropriétaires avec cependant une demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SA Société Générale et de Madame [T] [X] épouse [I], Madame [T] [X] épouse [I] ayant conclu au débouté des demandes de la SA Société Générale, ayant demandé la condamnation de cette dernière et du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte, la condamnation à paiement des loyers par la dite la SA Société Générale, sa condamnation à lui payer la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts et enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever de toute condamnation et à lui payer toute somme en réparation de son manque à gagner, le syndicat des copropriétaires ayant conclu au débouté de toutes les demandes, tant de la SA Société Générale que de Madame [T] [X] épouse [I] et ayant demandé qu'il soit dit que la SA Société Générale devra entreprendre à ses frais les travaux confortatifs du plancher afférent aux locaux loués sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, par jugement prononcé le 13 juillet 2010, le Tribunal de grande instance de Nice :
- recevait Madame [M] [R] en son intervention volontaire mais la déboutait de l'intégralité de ses prétentions,
- condamnait le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à faire réaliser les travaux de renforcement du plafond haut sous-sol en charpente métallique, préconisés par l'expert judiciaire à savoir :
* préparation des murs et refends pour l'encastrement des éléments porteurs verticaux et horizontaux sous le plafond,
* réalisation des saignées dans le dallage pour encastrer en pied les portiques métalliques,
* mise en oeuvre des poutrelles métalliques de type H.E. à larges ailes, à la périphérie du sous-sol, suivant des portiques intermédiaires, plus les poutrelles de liaison comprenant : les éléments de charpente métallique, leur transport, le traitement anticorrosion, le façonnage et la main-d'oeuvre,
* projection d'un enduit de protection sur le fond anticorrosion conforme aux protections incendies,
et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard commençant à courir à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte courant pendant un délai de quatre mois,
- autorisait la SA SOCIÉTÉ GENERALE à suspendre le paiement des loyers à Madame [T] [I] jusqu'à réception des travaux sus visés,
- condamnait Madame [T] [I] à verser à la SA SOCIÉTÉ GENERALE la somme de 42.249,24 euros en remboursement des loyers échus et réglés,
- condamnait le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à relever et garantir indemne Madame [I] de cette condamnation,
- condamnait le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à verser à Madame [T] [I] la somme mensuelle de 640,12 euros à titre de dommages et intérêts et ce jusqu'à réception des travaux que doit effectuer le Syndicat des copropriétaires,
- déboutait Madame [I] du surplus de ses prétentions,
- déboutait le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de l'intégralité de ses prétentions,
- condamnait le Syndicat des copropriétaires et Madame [T] [I] à payer à la SOCIÉTÉ GENERALE la somme de 7.592,35 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- disait n'y avoir lieu à application de ce même texte au profit des autres parties à l'instance,
- condamnait le Syndicat des copropriétaires et Madame [T] [I] aux dépens y compris les frais de référé et d'expertise, et disait qu'ils pourraient être distraits au profit des avocats de la cause dans les conditions fixées par l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- condamnait le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à relever et garantir indemne Madame [I] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonnait l'exécution provisoire.
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Par déclarations respectives au greffe de la présente Cour les 9 août et 2 septembre 2010, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et Madame [M] [B] épouse [R] ont interjeté appel de ce jugement prononcé le 13 juillet 2010 par le Tribunal de grande instance de Nice.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la Cour :
Au principal,
- d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a reçu l'intervention de Madame [M] [B] épouse [R],
- de débouter la SA Société Générale et Madame [T] [X] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes,
- de prendre acte de ce qu'il a réalisé les travaux de renforcement du plancher,
A titre subsidiaire,
- de dire que l'indemnité sollicitée par Madame [T] [X] épouse [I] au titre des loyers non payés par la SA Société Générale doit être ramenée de 22 trimestres à 6 trimestres soit la somme de 11.522,52 €,
A titre reconventionnel,
- de condamner solidairement la SA Société Générale et Madame [T] [X] épouse [I] à lui payer la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts,
- de les condamner encore avec la même solidarité à lui payer la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner enfin, avec la même solidarité, aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
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Madame [M] [B] épouse [R] demande à la Cour :
Au principal,
-d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a reçu son intervention,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour considérerait que le syndicat des copropriétaires est tenu dans le cadre de l'entretien de l'immeuble à remédier aux désordres du plancher,
- de limiter, en application du pré-rapport expertal, les travaux incombant à ce syndicat dans le coulage d'une dalle ancrée dans les murs en utilisant le faux plafond,
En tout état de cause,
- de condamner solidairement la SA Société Générale et Madame [T] [X] épouse [I] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive et dissimulation d'informations déterminantes,
- de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
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Madame [T] [X] épouse [I] demande à la Cour :
Au principal,
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé la SA Société Générale à suspendre le paiement des loyers jusqu'à réception des travaux, prononcé condamnations à son encontre et l'a déboutée de ses prétentions,
- de débouter SA Société Générale de l'ensemble de ses prétentions à son encontre,
- de la condamner à lui payer les sommes correspondant aux loyers et ce, rétroactivement, depuis le jour où cette société a arrêté les paiements, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de ces loyers,
A titre subsidiaire, si les dispositions concernant le remboursement à la SA Société Générale de 42.249,94€ et la suspension du paiement à elle des loyers étaient maintenus, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devrait la relever et garantir de la condamnation à hauteur de 42.249,94 € et a condamné ce syndicat à lui verser 640,12 € à titre de dommages et intérêts jusqu'à réception des travaux,
- de, en tout état de cause, condamner ce syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,
Ajoutant au jugement,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi,
- de déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Madame [M] [B] épouse [R],
- de dire, à titre subsidiaire, que les prétentions de cette dernière sont infondées,
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à réaliser les travaux sous astreinte,
- de condamner la SA Société Générale, d'une part, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] d'autre part, à lui verser chacun la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner tout succombant aux dépens de première instance et d'appel.
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La SA Société Générale demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris,
- de débouter le syndicat des copropriétaires et Madame [M] [B] épouse [R] de l'ensemble de leurs demandes,
- de débouter Madame [T] [X] épouse [I] de son appel incident,
Ajoutant au jugement entrepris,
- de condamner Madame [T] [X] épouse [I], Madame [M] [B] épouse [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer chacun la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner encore les mêmes aux dépens d'appel.
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À la demande des parties, l'ordonnance de clôture prononcée le 13 septembre 2001, a été révoquée, les conclusions ultérieures intégrées à la procédure et cette dernière a été derechef clôturée à l'audience, avant tout débat.
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La SA Société Générale le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] Madame [T] [X] épouse [I] Madame [M] [B] épouse [R]
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MOTIFS DE LA DÉCISION
*
Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1/ Attendu que le syndic étant le représentant du syndicat des copropriétaires et non des copropriétaires pris individuellement, tout copropriétaire est admis à intervenir à l'instance au soutien des intérêts du syndicat qui sont, par définition, aussi les siens, sauf à dire qu'à moins de faire valoir des intérêts qui lui sont propres, cette intervention doit être considérée comme accessoire ;
Attendu qu'en l'espèce, Madame [M] [B] épouse [R] formule, outre son soutien aux prétentions du syndicat des copropriétaires, une demande en paiement de dommages et intérêts, invoquant un préjudice financier qui (étant observé que cette circonstance qu'elle est propriétaire d'une cave ne la conduit à aucune argumentation spécifique), hors les frais irrépétibles engagés à ses risques et périls, n'est ni établi, ni justifié et un préjudice moral que le caractère accessoire de son intervention ne saurait permettre de prendre en considération ;
Attendu, ainsi, que c'est à juste titre que le premier juge a reçu l'intervention volontaire de Madame [M] [B] épouse [R] et a rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
2/ Attendu que, comme l'a indiqué le premier juge, se fondant sur les investigations approfondies, les constatations objectives, les analyses et les déductions pertinentes de l'expert,
lequel a relevé un désordre fondamental du plancher incriminé consistant en un état de corrosion avancé des poutrelles le soutenant et une altération importante à très importante du béton d'enrobage et de remplissage en sorte que la partie d'ouvrage considérée était devenue impropre à sa destination, pouvant même compromettre la stabilité de l'ouvrage, c'est bien, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, au syndicat des copropriétaires qu'incombe la réparation du désordre ainsi que, le cas échéant, ses conséquences dommageables ;
3/ Attendu, cependant, que l'homme de l'art révèle aussi et avec la même pertinence que, lors des travaux confortatifs effectués à l'occasion de la création de la salle des coffres, la SA Société Générale qui n'avait pas manqué de créer des points durs sur le plancher litigieux, aurait dû prendre conscience de l'état de fait inquiétant constitué par l'état de corrosion avancé des poutrelles soutenant ce plancher et une altération importante à très importante du béton d'enrobage et de remplissage, la Cour ajoutant que cette société en avait pris conscience puisqu'elle n'avait pas manqué de créer ces points forts, d'où il résulte, Madame [T] [X] épouse [I] étant demeurée dans l'ignorance de ce désordre, qu'au moment de la conclusion du second bail entre la dite Madame [I] et la SA Société Générale, cette dernière qui, par la suite, s'est emparée du désordre litigieux pour prétendre à la suspension du paiement des loyers et au remboursement des loyers payés, n'a pas rempli l'exigence de bonne foi qu'impose l'article 1134 du code civil, sauf à dire qu'elle aurait dû prévoir, au moment de la conclusion du second bail, et c'est d'ailleurs le sens que l'on doit tirer de la clause selon laquelle les travaux seront à la charge exclusive du locataire à ses risques et périls (clause rappelée par Madame [T] [X] épouse [I] dans ses écritures) de prendre en charge la résolution de ce problème comme elle l'avait fait après la conclusion du premier bail, ce à quoi elle a finalement manqué ;
Attendu, ainsi, étant observé d'une part que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a effectué, depuis le prononcé du jugement entrepris, les travaux de confortement qui relevaient bien de sa mission et de sa responsabilité dans le cadre de ses rapports avec les copropriétaires et en exécution de ses obligations telles qu'elles se déduisent de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 et étant observé d'autre part que la SA Société Générale qui demande la confirmation du jugement entrepris lequel, hormis celle relative aux frais irrépétibles, ne prononce aucune condamnation directe du syndicat des copropriétaires à son profit, ne formule aucune demande indemnitaire directe contre ce syndicat, qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et ainsi de rejeter les demandes de la SA Société Générale formulée contre Madame [T] [X] épouse [I] ;
4/ Et attendu que Madame [T] [X] épouse [I] sera remise en l'état antérieur à l'exécution provisoire par le seul effet du présent arrêt, en sorte que ses demandes tendant à cette fin sont sans objet ;
5/ Attendu que Madame [T] [X] épouse [I] qui formule une demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], justifie bien, compte tenu de la condamnation à paiement qu'elle a subie injustement et qu'elle a exécutée, ainsi que de la privation de ses loyers qui constituaient une part importante de ses revenus, d'un réel préjudice dans sa vie courante en ayant au surplus égard à son âge, lequel préjudice est en partie imputable à la carence de ce syndicat qui, étranger au bail, ne peut se prévaloir d'une faute contractuelle, celle de la SA Société Générale, et doit, en application de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, des obligations en découlant et auxquelles il a longtemps failli, indemniser Madame [T] [X] épouse [I] de ce préjudice par le paiement d'une somme de 10.000 € fixée au vu des données fournies à la Cour de ce chef ;
6/ Attendu par ailleurs, que, pour les motifs ci-dessus exposés, toutes autres demandes doivent être rejetées ;
7/ Attendu qu'aucune considération tenant à l'équité ou à la situation économique de Madame [M] [B] épouse [R] qui est venue au soutien des prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ne justifie qu'il soit fait en l'espèce application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à son profit ;
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit les appels,
Infirme le jugement prononcé le 13 juillet 2010 par le Tribunal de grande instance de Nice, sauf en ce qu'il a reçu l'intervention volontaire de Madame [M] [B] épouse [R] et rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts,
Le confirme de ces seuls chefs,
Rejette les demandes de la SA Société Générale,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Madame [T] [X] épouse [I] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
Le condamne encore à lui payer la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SA Société Générale à payer à Madame [T] [X] épouse [I] la somme de 1.500 € sur le même fondement,
Rejette toutes autres demandes,
Fait masse des dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise, et de ceux d'appel,
Dit qu'ils seront pris en charge à raison de moitié chacun par la SA Société Générale et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
Ordonne distraction de ceux d'appel au profit des avoués de la cause, les S.C.P. SIDER, COHEN - COHEN - GUEDJ et PRIMOUT - FAIVRE, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
