COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2011
N°2011/526
Rôle N° 10/11610
SARL BOISSIERES PART
C/
[Z] [B]
Grosse délivrée
le :
à : TOUBOUL
[F]
Arrêt en date du 10 Novembre 2011 prononcé sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 12 mai 2010, qui a cassé et annulé l'arrêt n° 2008/409 rendu le 27 novembre 2008 par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE (4°Chambre C).
DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION
SARL BOISSIERES PART, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par Me Vincent CARADEC, avocat au barreau de MARSEILLE substituant Me Michel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR SUR RENVOI DE CASSATION
Monsieur [Z] [B]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 5] (GRECE) (99)
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Me Michel ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme COUX, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Madame Marie Chantal COUX, Président
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2011..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2011
Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par jugement du 22 mai 2007 le Tribunal de Grande Instance de Marseille a:
- constaté que Mr [Z] [B] est titulaire d'un bail commercial conclu le 14 septembre 1973 portant sur le rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 4],
- constaté que Mr [Z] [B] est occupant sans droit ni titre des locaux situés au premier étage du dit immeuble dans lequel il exerce son activité commerciale sous l'enseigne 'Le Roi du Tapis Persan',
- débouté la société BOISSIERES PART de sa demande d'expulsion portant sur le rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 4],
- ordonné l'expulsion de Mr [Z] [B] et de tous occupants de son chef des locaux situés au premier étage de l'immeuble,
- débouté Mr [Z] [B] de sa demande de dommages-intérêts,
- partagé les dépens par moitié entre les parties.
Par déclaration du 7 juin 2007 la société BOISSIERES PART a interjeté appel du jugement sauf en ce que le tribunal a ordonné l'expulsion de Mr [Z] [B] du premier étage de l'immeuble.
Par déclaration du 15 juin 2007 Mr [Z] [B] a interjeté appel limité à la disposition du jugement ayant ordonné son expulsion du premier étage de l'immeuble.
Par arrêt du 27 novembre 2008 la cour de céans a:
- infirmé le jugement sauf en ses dispositions ordonnant l'expulsion de Mr [Z] [B] du premier étage de l'immeuble situé [Adresse 4],
- ordonné l'expulsion de Mr [Z] [B] et de tous occupants de son chef du rez de chaussée de l'immeuble,
- autorisé la société BOISSIERES PART à faire transporter, aux frais risques et périls de Mr [Z] [B] et en présence d'un huissier, dans tel garde-meuble qu'elle avisera, les objets et meubles trouvés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble après expulsion,
- condamné Mr [Z] [B] à payer à la société BOISSIERES PART une indemnité mensuelle d'occupation de 6.508 € à compter du 14 mai 2006,
- condamné Mr [Z] [B] à payer à la société BOISSIERES PART 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 12 mai 2010 la Cour de Cassation a:
- cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mr [Z] [B] et de tous occupants de son chef du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4], autorisé la société BOISSIERES PART à faire transporter aux frais, risques et périls de Mr [Z] [B] les objets et meubles trouvés au rez-de-chaussée et condamné Mr [Z] [B] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 6'508 € à compter du 14 mai 2006,
- renvoyé la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le dit d'arrêt devant la cour d'appel d'Aix en Provence autrement composée.
Vu la déclaration de saisine par la société BOISSIERES PART du 21 juin 2010,
Vu les dernières conclusions de la société BOISSIERES PART du 8 octobre 2010,
Vu les dernières conclusions de Mr [Z] [B] du 5 août 2011,
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Mr [Z] [B] ne peut plus remettre en cause le jugement en ce que son expulsion du premier étage de l'immeuble, sis [Adresse 4] a été ordonnée dès lors que l'arrêt rendu le 27 novembre 2008 n'a pas été cassé en ce qu'il a confirmé cette décision d'expulsion qui est désormais irrévocable.
Le litige subsiste, compte tenu de l'arrêt de renvoi, sur le droit de Mr [Z] [B] à occuper le rez de chaussée de l'immeuble vendu en entier à la société BOISSIERES PART par jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 6 mai 2006 et sur l'indemnité réclamée par la société BOISSIERES PART pour l'occupation du rez de chaussée et du 1er étage à compter du 14 mai 2006, date à laquelle la vente est devenue définitive.
Par acte des 13 et 14 septembre 1973, Mr [Z] [B], marié avec [S] [H] à [U] le [Date naissance 3] 1970 et titulaire d'une carte de séjour de résident ordinaire délivré par la préfecture des Bouches du Rhône le 14 janvier 1973, a acquis de la société 'LES SUCCESSEURS DE LAURENCE' le bail qui avait été consenti à cette dernière par le propriétaire de l'immeuble, Mr [C], à partir du 29 mars 1966 pour finir le 29 mars 1975, sur un local commercial situé [Adresse 4] comprenant 'un local à usage de magasin, un arrière magasin et un w.c', cette désignation impliquant l'existence d'une vitrine sur rue et ce d'autant que la société 'LES SUCCESSEURS DE LAURENCE' exploitait un fonds de commerce de haute couture, lingerie, bonneterie, trousseaux, layettes.
Par acte du 14 septembre 1973, Mr [C] a donné à bail à Mr [Z] [B], dans sa maison situé [Adresse 4] 'un local situé à l'arrière de l'immeuble [Adresse 4]' pour une durée de 9 années à partir du 1er octobre 1973 pour finir le 30 septembre 1982, étant précisé que ce bail faisait suite à celui consenti à la société 'LES SUCCESSEURS DE LAURENCE' dont Mr [Z] [B] est successeur.
Par acte du 21 juillet 1981, Mr [Z] [B] et son épouse [S] [H] ont acquis l'entier immeuble sis [Adresse 4]; il est précisé dans l'acte qu'ils auront la jouissance, soit par la libre disposition des lieux qu'ils occupent déjà en qualité de locataire, soit par la perception de loyers en ce qui concerne les autres locaux commerciaux ou d'habitation, qui sont à leur parfaite connaissance pour avoir en leur possession un exemplaire de chacun des baux actuellement en cours.
Suivant jugement du 23 septembre 1992, les époux [B] ont été condamnés à payer aux époux [E] une indemnité pour leur éviction du local commercial, avec devanture, qu'ils occupaient au [Adresse 4] par suite du congé avec refus de renouvellement donné le 15 juin 1989. Il résulte du jugement que le bail commercial consenti aux époux [E], venant à expiration le 31 décembre 1989, faisait suite à un bail conclu en 1971, que la surface locative de 39 m² était passée à 50 m² par suite de la création d'une mezzanine dont la construction avait été autorisée par le bailleur le 16 février 1977.
Il est constant que Mr [Z] [B] occupe la totalité du rez de chaussée de l'immeuble du [Adresse 4] et, donc, en ce compris les 39 m² de surface au sol du local dont les époux [E] étaient locataires à la date de l'acquisition du 21 juillet 1981.
Les photographies prises par huissier suivant constats des 7 et 20 juin 2007 démontrent que ce rez de chaussée qui sert de salle d'exposition est occupé en totalité en un seul tenant, qu'il n'y a aucune mezzanine, un seul escalier de fracture ancienne s'y trouvant pour desservir les 3 étages, le premier à usage d'entrepôt douanier et les second et troisième à usage d'habitation. Il s'en déduit que la cloison qui séparait le commerce exploité par les époux [E] du reste de l'immeuble a été abattue après leur départ, de même que celle du couloir, au droit du n° 95, qui conduisait de la porte cochère du n° [Adresse 4] à l'escalier desservant les étages. D'ailleurs un plan du rez de chaussée portant le tampon de Mr [Z] [B] permet de situer les lieux qui était loués aux époux [E], ceux-ci étant situés en partie droite, la surface de 38,32 m² y étant annotée de façon manuscrite, ainsi que l'escalier situé en face de l'entrée du [Adresse 4].
Il n'est pas démontré qu'à la date de l'acquisition de l'entier immeuble par les époux [B] que d'autres parties du rez de chaussée étaient louées à d'autres personnes que les époux [E] en sorte qu'il s'avère, compte tenu des actes des 13 et 14 septembre 1973 de cession de bail portant sur le 95 de la rue Paradis et du bail portant sur l'arrière du [Adresse 4], que Mr [Z] [B] était titulaire d'un bail commercial sur le rez de chaussée de l'immeuble du [Adresse 4] à l'exception de la partie correspondant au local loué aux époux [E], situé au [Adresse 4], et du couloir permettant l'accès aux étages à partir de la porte d'entrée du [Adresse 4].
Mr [Z] [B] s'est marié à Erevan en 1970 alors qu'il n'avait pas la nationalité française. Suivant l'attestation de Me [V], notaire, en date du 18 mars 1998, le régime légal applicable à la date et au lieu de son mariage était celui de la séparation de bien, une telle attestation n'ayant pas été délivrée, compte tenu de sa date, pour les besoins de l'actuelle procédure. S'agissant d'un régime légal, qui s'impose à défaut du choix conventionnel d'un autre régime, la société BOISSIERES PART ne peut sérieusement prétendre que Mr [Z] [B] ne justifie pas s'être marié sous le régime de la séparation de bien en l'absence de production d'un contrat de mariage, étant observé que le tribunal avait relevé dans les motifs de sa décision que n'était pas contesté ce régime de séparation de bien, ni que Mr [Z] [B] était seul titulaire du bail commercial portant sur le rez de chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] .
Mr [Z] [B] seul titulaire du droit au bail est devenu propriétaire en indivision des lieux loués par suite de l'acquisition faite avec son épouse, séparée de bien, en 1981. La confusion prévue par l'article 1300 du Code Civil ne s'est opérée qu'à concurrence de ses droits indivis, ses droits découlant de sa qualité de locataire ayant été intégralement maintenus à l'égard de son épouse, propriétaire indivis. Il s'en suit que la confusion n'a pas fait disparaître son droit au bail qui est donc opposable à la société BOISSIERES PART qui n'est dès lors pas fondée à dénier un droit d'occupation de Mr [Z] [B] en vertu de ce bail.
Si Mr [Z] [B] garde le droit d'occuper les locaux qui lui ont été loués en 1973, en revanche il n'a aucun droit à se maintenir dans ceux qui n'étaient pas compris dans son bail, soit ceux qui lors de l'acquisition du 21 juillet 1981 étaient occupés par les époux [E] au [Adresse 4] sur une surface exacte de 38,32 m² ainsi que ceux qui correspondaient au couloir qui reliait la porte du [Adresse 4] à l'unique escalier conduisant aux étages alors à usage d'habitation. Son expulsion de cette partie du rez de chaussée, doit donc être ordonnée.
La demande de résolution du bail présentée, à titre subsidiaire, par la société BOISSIERES PART sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil au motif que Mr [Z] [B] n'a payé aucune contrepartie financière à son occupation, sans référence au montant des loyers dus en exécution du contrat de location, sera rejetée compte tenu des règles spécifiques en matière de bail commercial et de son refus d'accepter l'existence d'un bail commercial qui aurait nécessairement entraîné le paiement d'un loyer qu'elle ne pouvait accepter en l'état de sa dénégation de tout droit au bail.
Sur l'indemnité d'occupation due par Mr [Z] [B], celle-ci doit être retenue pour l'occupation du premier étage et de la partie des locaux du rez de chaussée sur lesquels il ne disposait d'aucun droit au bail personnel et ce à compter du 14 mai 2006, date de la vente définitive à la société BOISSIERES PART. Celle-ci est fixée, compte tenu de l'importance des locaux irrégulièrement occupées, de leur valeur locative, ceux-ci ne faisant pas l'objet d'un bail commercial à la date de la vente susvisée, et du préjudice subi par la société BOISSIERES PART du fait de l'impossibilité d'en disposer librement en sa qualité de propriétaire, à la somme de 4.000 € par mois, la société BOISSIERES PART ne pouvant pas se prévaloir d'une valeur locative par référence à un bail commercial inexistant sur ces locaux indûment occupés et dont elle a toujours contesté l'existence.
Les dépens de première instance et d'appel seront partagés à concurrence d'1/4 pour la société BOISSIERES PART et de 3/4 pour Mr [Z] [B] compte tenu de la part pour lesquels chacun d'eux succombent.
Par considération d'équité il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement
Statuant dans la limite de ce qui reste dévolu à la cour par suite de l'arrêt de la cour de cassation du 12 mai 2010 ,
Confirme le jugement en ce qu'il a refusé l'expulsion de Mr [Z] [B] des locaux sis [Adresse 4], mais seulement pour partie, et le réforme sur les dépens,
Statuant à nouveau des chefs réformés, et y ajoutant,
Ordonne l'expulsion de Mr [Z] [B] de la partie du rez de chaussée de l'immeuble correspondant au [Adresse 4] pour une surface de 39 m² augmentée de celle correspondant à l'emprise du couloir conduisant de la porte d'entrée du [Adresse 4] à l'escalier conduisant aux étages,
Autorise l'huissier instrumentaire pour l'expulsion, à faire transporter dans tel garde meuble qu'il avisera les objets et meubles se trouvant dans les lieux d'où Mr [Z] [B] doit être expulsé et aux frais et risques de ce dernier,
Fixe l'indemnité d'occupation due par Mr [Z] [B] pour les locaux du premier étage et ceux occupés sans droit ni titre au rez de chaussée à la somme mensuelle de 4.000 € à compter du 14 mai 2006 et condamne Mr [Z] [B] à la payer,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et les partage à concurrence d'1/4 pour la société BOISSIERES PART et de 3/4 pour Mr [Z] [B],
Dit que les dépens pourront être recouvrés par les avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
