COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 14 OCTOBRE 2011
N° 2011/ 413
Rôle N° 10/13487
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
C/
[P] [X]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
la S.C.P. BLANC-CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 17 juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/03330.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet RÉPUBLIQUE IMMOBILIER, [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social,
représenté par la S.C.P. MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me DOSDAT de la S.C.P. ROUILLOT/GAMBINI, avocats au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [P] [X]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 5], demeurant Chez Monsieur [F] [E] - [Adresse 4]
représenté par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Jérôme MOREL, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 septembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2011,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
Monsieur [P] [X] a acquis, par acte notarié du 23 mars 1995 le lot numéro 10 situé dans l'ensemble immobilier [Adresse 3]. Ce lot est défini comme un appartement de deux pièces, avec accès à un WC et à un point d'eau commun situés sur le palier de l'immeuble.
Monsieur [X] reproche au syndicat des copropriétaires de n'avoir jamais pu, malgré ses demandes, faire cesser l'appropriation du WC et du point d'eau par un copropriétaire voisin.
Monsieur [X] a vendu son bien le 22 juillet 2008.
Il a saisi le tribunal de grande instance de Nice d'une demande tendant à l'indemnisation de ses préjudices suite à cette privation de jouissance
Par jugement du 17 juin 2010, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu'il suit :
- condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [X] la somme de 12.640 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,
- déboute Monsieur [X] de sa demande en dommages et intérêts supplémentaires,
- condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [X] la somme de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par déclaration du 16 juillet 2010 le syndicat des propriétaires a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 12 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris,
- dire que le lot numéro 13 de l'immeuble est une partie privative,
- subsidiairement, réduire l'indemnité allouée par le juge de première instance,
- condamner Monsieur [X] aux dépens distraits au profit de la S.C.P. de Saint-Ferréol Touboul, avoués.
Par conclusions déposées le 4 février 2011, Monsieur [X] demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu la responsabilité du syndicat des copropriétaires,
Statuant à nouveau :
- réformer le jugement entrepris dans le quantum de condamnation du syndicat des copropriétaires et en ce qu'il a débouté Monsieur [X] de sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
En conséquence :
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 80.500 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 10.000 € toutes causes de préjudices confondus,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les frais et dépens de l'instance, distraits au profit de la S.C.P. Blanc Cherfils, avoués.
L'ordonnance de clôture a été prise le 13 septembre 2011, avant l'ouverture des débats.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur le fond :
La demande de Monsieur [X] s'analyse en une action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires.
Dans la mesure où elle ne peut être fondée sur les articles 1384 et suivants du Code civil, elle exige la preuve d'une faute du dit syndicat et celle d'un préjudice en relation de causalité avec cette faute.
En l'espèce, Monsieur [X] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas lui avoir permis de jouir d'un WC et d'un point d'eau situés à l'étage de son appartement.
Au terme de l'état descriptif de division en date du 4 mai 1960, celui-ci est élevé de trois étages sur rez-de-chaussée ; il est constitué de 15 lots (ultérieurement complété par un 16e lot), désignés comme étant soit des appartements soit 'une ou deux pièces' ; le deuxième étage supporte cinq lots ; les lots 9/ 10/11/12 y sont désignés comme étant constitués d'une ou deux pièces et le lot 13 y est désigné comme étant un 'water-closet commun à l'étage'.
En l'état de ce document qui est le seul applicable à l'immeuble, le water-closet qui a donc été constitué un lot doit, en conséquence, s'entendre comme constituant une propriété privative, indivise entre les copropriétaires des autres lots situés au deuxième étage. Le syndicat des copropriétaires n'ayant pas à intervenir pour la gestion d'un lot privatif indivis, aucune faute ne peut donc lui être reprochée.
Par ailleurs et quand bien même il serait fait droit à la thèse de Monsieur [X] selon laquelle il s'agirait d'une partie commune, il sera relevé que dans la mesure où il n'est pas contesté que la privation de jouissance invoquée par Monsieur [X] est la conséquence du comportement d'un voisin, Monsieur [B] qui a fermé l'accès à ce WC en faisant édifier dans le couloir y conduisant un mur avec une porte équipée d'un verrou se fermant de l'intérieur, de telle sorte que l'accès n'était plus possible, la responsabilité du syndicat des propriétaires ne saurait non plus être retenue. La situation préjudiciable invoquée par Monsieur [X] est, en effet, la conséquence directe de ce comportement et dans la mesure où Monsieur [X] ne démontre en outre pas qu'il a saisi l'assemblée générale d'une délibération sur cette difficulté, et que le syndicat ou son syndic (qui au demeurant n'a pas été appelé aux débats) a commis une quelconque faute dans la prise d'une décision ou dans son exécution, les demandes de Monsieur [X] dirigées contre le syndicat des copropriétaires sont, de toutes façons, mal fondées.
A cet égard, il sera relevé que les procès-verbaux d'assemblée produits de ce point de vue n'évoquent, en effet, la question de l'accès au WC qu'au titre des questions d'administration courante sans qu'aucun vote ne soit jamais pris, y compris le procès verbal de l'assemblée générale du 12 novembre 2002 qui prévoit encore, au titre des questions d'administration courante et sans vote, que dans le cas où il n'y aurait pas d'accord entre Monsieur [X] et les locataires pour l'accès au WC commun, l'assemblée donne pouvoir au syndic d'ester en justice.
Le jugement déféré sera, par suite, infirmé.
En raison de sa succombance, Monsieur [X] supportera les dépens de la procédure de première instance et d'appel.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement critiqué et statuant à nouveau :
Déboute Monsieur [X] de ses demandes,
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne Monsieur [X] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la S.C.P. de Saint-Ferréol Touboul, avoués.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
