COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 13 OCTOBRE 2011
HF
N° 2011/594
Rôle N° 10/13703
[W] [N] [S] [O] épouse [B]
C/
S.A.R.L. BAUFAR IMMOBILIER
[J] [K]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BLANC CHERFILS
SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL
SCP MAYNARD SIMONI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Mai 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/8277.
APPELANTE
Madame [W] [N] [S] [O] épouse [B]
née le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 6] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée de Me Michel HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
S.A.R.L. BAUFAR IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 5]
représentée par la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour, assistée de Me François GOMBERT, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [J] [K]
né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour, assisté de Me Danielle FERRAN-LECOQ, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2011,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous seing privé du 28 septembre 2006, une promesse synallagmatique de vente était signée, par l'entremise de la société Baufar Immobilier (l'agence), entre madame [O], vendeuse, et monsieur [K], acquéreur, portant sur un appartement situé à [Localité 7], pour un prix de 155.000 euros incluant la commission due à l'agence, à la charge de madame [O], sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, avec une date prévue pour la signature authentique au 3 janvier 2007.
Monsieur [K], ayant obtenu l'accord sur son prêt le 30 décembre 2006, mais ayant appris l'existence d'un différend de voisinage, la vendeuse et l'acquéreur conviendront, lors d'une réunion chez le notaire en date du 19 janvier 2007, de mettre amiablement un terme à la vente.
Dans des courriers postérieurs de son conseil, elle indiquait ne pas vouloir prendre à sa charge la commission due à l'agence et réclamer à monsieur [K] le paiement d'une clause pénale.
Par exploits des 26 juillet 2007 et 29 novembre 2007, l'agence assignait madame [O] et monsieur [K] devant le tribunal de grande instance de Marseille en paiement de sa commission et de dommages et intérêts.
Vu l'appel le 20 juillet 2010 par madame [O] du jugement prononcé le 17 mai 2010 l'ayant déboutée de ses demandes, condamnée à verser à l'agence la somme de 12.000 euros en paiement de sa commission, déclaré irrecevables les demandes formées par l'agence à l'encontre de monsieur [K] et condamné celle-ci à lui restituer une somme versée à titre d'acompte de 7.750 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2009, l'ayant condamnée à payer, à monsieur [K], une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à l'agence, une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, l'ayant condamnée aux dépens, et ayant rejeté toute autre demande ;
Vu ses conclusions notifiées le 4 octobre 2010, les conclusions signifiées le 24 février 2011 par monsieur [K], et le 22 mars 2011 par l'agence ;
Vu la clôture prononcée le 15 septembre 2011 ;
MOTIFS
1/ Aux termes de la promesse : « (') La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée (au 13 novembre 2006) (') Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur (') Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu ('), sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue ('), chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre (') Si l'acquéreur décide de renoncer à la présente conditions suspensive (') il devra le notifier au vendeur et/ou au mandataire avant l'expiration du délai prévu (') ».
Madame [O] se prévaut de ces dispositions contractuelles, l'obtention du prêt n'ayant été connu que postérieurement au 13 novembre 2006, et monsieur [K] n'ayant pas notifié dans le délai prévu sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive de cette obtention, pour estimer que la promesse est devenue caduque, et qu'ainsi l'agence n'aurait pas droit à sa commission.
Mais, il résulte, d'une part, des courriers de son conseil des 22 décembre 2006 et 12 janvier 2007, qui indiquaient à ces dates qu'elle était toujours vendeuse de l'appartement, et d'autre part de la réunion du 19 janvier 2007 chez le notaire au cours de laquelle les deux parties à la promesse convenaient de mettre un terme amiable à la vente, qu'elle avait implicitement mais nécessairement, jusqu'audit terme, accepté une prorogation de celui prévu pour la réalisation de la condition suspensive et ainsi renoncé à se prévaloir pour ce motif de la caducité de la promesse, laquelle n'a donc pas résulté du défaut d'obtention du prêt dans le délai contractuellement prévu, mais de l'accord des parties du 19 janvier 2007.
Il n'est en rien établi par ailleurs que l'obtention de son prêt par monsieur [K] après la date contractuellement prévue lui soit imputable à faute.
Madame [O] est par suite déboutée de sa demande en paiement, à l'encontre de monsieur [K], de la somme de 4.134 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa prétendue carence dans sa recherche de prêt.
2/ En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat de vente prévoit que 'la rémunération du mandataire (...) deviendra exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l'acquéreur et le vendeur' et 'le mandataire (...) perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire'.
Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission est exigible et recouvrable dès la signature de l'acte authentique de vente, et en cas de non réitération de la vente par acte authentique, au jour où cette réitération aurait du intervenir, à condition que l'ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse écrite signée entre les parties à la vente aient été réalisées à cette date.
Madame [O] ne peut donc soutenir qu'elle ne serait redevable d'aucune commission en l'absence de réitération de la vente par acte authentique alors que l'ensemble des conditions suspensives étaient levées à la date du 3 janvier 2007.
3/ Monsieur [K] a pu renoncer sans faute à son acquisition dans la mesure où sa suspicion de l'existence d'une nuisance importante du fait de l'activité artisanale d'une société Manoukian dans l'immeuble est confirmée par la production d'une convocation à une assemblée générale de la copropriété fixée au 29 janvier 2007 comportant notamment à l'ordre du jour un projet de résolution soumis par madame [O] elle-même en ces termes :
'Demander la cessation des activités de fabrication de la Sci Manoukian qui contrevient au règlement de copropriété et au bien-être des occupants de l'immeuble par la diffusion de produits malodorants et stockage de produits dangereux solvants et peintures et désirent faire évacuer les odeurs chimiques par les conduits d'aération des appartements; au cas où la résolution précédente n'aurait pas été votéé, ouverture d'une aération dans la partie haute de la cage d'escalier, c'est-à-dire dans le mur de l'appartement de madame [V] afin de permettre l'aération de la cage d'escalier'.
Madame [O] est par suite déboutée de sa demande en paiement, à l'encontre de monsieur [K], d'une indemnité de 15.500 euros contractuellement prévue.
4/ L'agence doit restituer à monsieur [K] l'acompte de 7.750 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande de ce dernier du 30 octobre 2009, son courrier du 5 février 2007 ne valant pas mise en demeure.
5/ Le caractère abusif des actions des parties n'est pas admis, ni l'existence d'un quelconque préjudice moral du fait de ces actions, et les parties sont donc déboutées de leurs demandes respectives de dommages et intérêts.
6/ Madame [O] supporte les dépens de première instance et les dépens d'appel.
Il est équitable d'allouer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, à monsieur [K], 3.000 euros (dont 1.500 euros au titre de la première instance), à l'agence, 2.500 euros (dont 1.000 euros au titre de la première instance).
**
Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a condamné madame [O] au paiement de dommages et intérêts, et d'indemnités de 2.000 euros au profit respectivement de l'agence et de monsieur [K] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné madame [O] au paiement de dommages et intérêts, et d'indemnités de 2.000 euros au profit respectivement de l'agence et de monsieur [K] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts.
Dit que madame [O] supporte les dépens d'appel.
Dit qu'il sera fait application au profit des SCP d'avoués Maynard-Simoni et de Saint-Ferréol-Touboul des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Condamne madame [O] à payer, à monsieur [K], la somme de 1.500 euros sur le fondement en première instance des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et la somme de 1.500 euros sur le même fondement en appel, à la société Baufar Immobilier, la somme de 1.000 euros sur le fondement en première instance des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et la somme de 1.500 euros sur le même fondement en appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
