COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 27 SEPTEMBRE 2011
dc
N° 2011/ 360
Rôle N° 10/20397
[L] [M]
SCI HELYAN
C/
[I] [R]
[B] [O]
[Z] [P]
Grosse délivrée
le :
à : la SCP BOISSONNET-ROUSSEAU
la SCP TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI
la SCP COHEN-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 06 Octobre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/04841.
APPELANTES
Madame [L] [M]
née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5],
SCI HELYAN,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,, demeurant [Adresse 4],
représentées par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avoués à la Cour,
assistées de Me Sophie PICARDO, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [I] [R]
demeurant [Adresse 3],
Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 6],
représentés par la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avoués à la Cour,
assistés de M° Elric HAWADIER pour la SELARL HAWADIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [Z] [P]
Notaire Associé , membre de la SCP [P],, demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté de Me François LOUSTAUNAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 31 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Didier CHALUMEAU, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Didier CHALUMEAU, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2011,
Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN du 6 octobre 2010, auquel il est renvoyé pour l'exposé du litige et des prétentions originaires des parties qui a :
-déclaré l'action des consorts [R] - [O] recevable,
-déclaré recevables les demandes de Maître [P],
-dit que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 14] constitue un patecq commun et indivis aux propriétaires des parcelles cadastrées Section [Cadastre 9], [Cadastre 10],
( ancienne parcelle [Cadastre 15]), [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 7] et [Cadastre 8],
-condamné Madame [M] sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, à supprimer les aménagements et ouvrages suivants :
*un escalier d'accès creusé dans le sol du patecq et situé au Nord de la parcelle
[Cadastre 12], avec mur de soutènement, jardinière maçonnée et appendice toituré,
*un escalier d'accès creusé dans le sol du patecq et situé au Nord de la parcelle
[Cadastre 9] avec mur de soutènement et jardinière maçonnée,
*des palissades installées au Nord, entourant un tas de pierres, devant une des entrées de la parcelle cadastrée [Cadastre 11],
*une extension de 12 m² à l'Est de la parcelle [Cadastre 9],
* un muret en pierre perpendiculaire à la façade Est de la parcelle [Cadastre 9], et au Nord de l'extension de 12 m²,
* un balcon surplombant le patecq construit sur la façade Est de la parcelle
[Cadastre 9],
*un muret en pierre, un talus, des plantations et une palissade en bois édifiées parallèlement à la façade Est de la parcelle [Cadastre 9],
*une pergola, une terrasse de 25 m² et diverses plantations aménagées le long de la façade Sud de la parcelle [Cadastre 9],
*une pagode, fixée sur supports bétonnés ancrés dans le sol, et des plantations qui sont implantées dans le patecq au Sud des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et à l'Est de la parcelle [Cadastre 8],
*une jardinière maçonnée située à l'angle Sud de la parcelle [Cadastre 10] et de la parcelle [Cadastre 11],
*des antennes hertziennes et paraboliques et leurs câbles, situés dans le volume et à la verticale du sol de la parcelle [Cadastre 11] avec utilisation des génoises de la
BR numéro [Cadastre 11] pour le passage des câbles,
*une palissade installée perpendiculairement à la façade Sud de la parcelle
BR numéro [Cadastre 11],
*deux pierres à tonneaux placées sur la parcelle [Cadastre 14] entre les parcelles
BR numéro [Cadastre 8] et BR numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 10],
*une terrasse dont une partie est toiturée avec de gros piliers, construite le long de la façade Ouest des parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 7], et au Sud de la parcelle
[Cadastre 12] et des plantations au même endroit,
* une jardinière maçonnée en pierre le long de la façade Ouest de la parcelle
[Cadastre 12],
*l'ensemble des installations d'assainissement, canalisations et bacs à graisses réalisées sur la parcelle [Cadastre 14],
* les installations d'arrosage enterrées,
-dit que Madame [M] ne dispose d'aucun droit de stationnement sur la parcelle
[Cadastre 14],
-condamné solidairement Madame [M] et la SCI HELYAN à payer aux consorts [R] - [O] la somme de 2.000 euros et à Maître [P] la somme de
1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
-condamné Madame [M] et la SCI HELYAN aux entiers dépens avec distraction au profit du Cabinet HAWADIER et de la SCP LOUSTAUNAU - FORNO, avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
-dit que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du Décret du 8 mars 2001, portant modification du Décret
du 12 décembre 1996, ( tarif des huissiers ) devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu l'appel régulièrement interjeté le 16 novembre 2010, par Madame [L] [M] et la SCI HELYAN,
Vu les conclusions des appelants du 8 avril 2011,
Vu les conclusions de Monsieur [I] [R] et de Monsieur [B] [O] du
13 mai 2011,
Vu les conclusions de Maître [Z] [P] du 20 avril 2011,
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure du 31 mai 2011.
Motifs de la décision :
Au soutien de la demande de réformation de la décision relative à l'existence d'un patecq cadastré [Cadastre 14], commun et indivis aux parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], les appelants soutiennent que Messieurs [R] et [O] sont dépourvus d'intérêt à agir comme n'étant pas titulaires de droits sur le patecq litigieux, la totalité des droits indivis sur celui-ci ayant été attribuée à son auteur selon un acte de partage DEMUTH du 28 janvier 1981 et les titres de propriété des intimés ne mentionnant pas de droits sur le patecq .
La thèse des appelants se heurte à la nature juridique du patecq, institution du droit coutumier provençal reconnue par la jurisprudence et constituée par un espace à vocation originairement agricole dépendant des bâtiments à l'usage desquels il restait attaché, même après division de ces derniers.
Le patecq est soumis à un régime d'indivision forcée, de nature perpétuelle, nul ne pouvant y mettre un terme, par dérogation au régime de l'indivision classique, les droits en patecq ne se perdant pas, même par non usage.
L'existence du patecq litigieux est attestée par des actes remontant à 1831, et le propre titre de Madame [M] du 15 janvier 1999 y fait, comme l'a relevé le jugement, expressément référence, la vente portant notamment sur ' les droits indivis à usage de patecq entre tous les habitants du hameau d'EINESI '.
Madame [M] était d'autant mieux à même d'apprécier l'existence et les conséquences de ce patecq, que les trois compromis par elle signés le 30 octobre 1998, stipulent au titre des conditions suspensives :
'conditions particulières : - il est convenu que l'acquéreur se réserve le droit d'annuler purement et simplement les présentes, s'il y avait d'autres ayants- droit au patecq cadastré Section [Cadastre 13], ainsi que les propriétés des bâtis se trouvant à l'intérieur de ce dit patecq '.
Il est constant que Monsieur [O] est propriétaire de la parcelle bâtie cadastrée
[Cadastre 8] (ex numéro 345) et que Messieurs [R] et [O] sont propriétaires en indivision de la parcelle bâtie [Cadastre 11] (ex numéro 343), ces bâtiments étant situés sur le patecq en cause cadastré [Cadastre 14] (ex [Cadastre 13]).
Cette situation suffit à elle seule à leur assurer des droits sur le patecq litigieux, peu important que des actes n'aient pas fait mention de celui-ci, puisque le droit au patecq est imprescriptible.
La circonstance que le cadastre ait temporairement attribué la parcelle [Cadastre 14] à Madame [M] est indifférente, d'une part, parce que le cadastre ayant une finalité essentiellement fiscale n'est pas créateur de droits de propriété et, d'autre part, parce que l'erreur commise par cette Administration a été rectifiée, la parcelle [Cadastre 14] faisant désormais l'objet d'un relevé de propriété au nom des propriétaires indivis patecq [Cadastre 14].
Les développements tirés d'un plan de bornage du géomètre, Monsieur [W] sont tout aussi inopérants, Madame [M] n'étant envisagée dans le courrier de ce géomètre que comme l'une des titulaires de droits de propriété sur le patecq voisin du terrain objet du bornage .
C'est donc à bon droit que le jugement déféré a dit que la parcelle [Cadastre 14] constitue un patecq commun et indivis aux parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].
***
Concernant la suppression des constructions ou aménagements effectués sur le patecq, le premier Juge a exactement rappelé que le patecq est un espace commun devant rester totalement disponible pour la libre jouissance de l'ensemble des titulaires des droits indivis, aucun de ces titulaires ne pouvant diminuer l'usage des autres.
Aucune construction, aménagement ou occupation de l'assiette du patecq ne peut être réalisée sauf unanimité des titulaires des droits sur le patecq.
L'existence d'autorisations administratives, d'ailleurs toujours délivrées sous réserves des droits des tiers, ne saurait valider la régularité d'aménagements effectués sans le consentement de l'unanimité des 'communistes', pour reprendre l'ancienne dénomination des titulaires des droits à un patecq.
Les pièces produites par les intimés, savoir les procès - verbaux de constat d'huissier déjà communiqués en première instance, les photographies des lieux et nouvelles pièces versées en cause d'appel ( pièces numéros 34 et 35) par les intimés, établissent la réalité de l'irrégularité des divers aménagements, dont la suppression a été justement ordonnée par le jugement entrepris.
Il n'apparaît pas de données justifiant l'extension des suppressions ordonnées et l'augmentation de l'astreinte prononcée.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ces chefs, ainsi que de la disposition relative à l'absence de droit de stationnement des appelants sur la parcelle [Cadastre 14], la Cour adoptant à cet égard les motifs de la décision entreprise.
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Concernant l'appel incident de Messieurs [R] et [O], relatif à la suppression de vues illicites sur la parcelle [Cadastre 11], à raison de l'aménagement d'une terrasse par les appelants à partir de la parcelle [Cadastre 10], la Cour relève que les parties n'apportent pas d'éléments nouveaux de nature à permettre la réformation du chef du jugement ayant rejeté cette prétention, qui sera donc confirmé.
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Messieurs [R] et [O] ne justifiant pas précisément d'un préjudice résultant des manquements des appelants sur l'utilisation du patecq, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.
***
S'agissant de l'appel en garantie dirigé contre le notaire, Maître [P], auquel est imputé un manquement à son devoir de conseil et à son obligation d'assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte du 15 janvier 1999, les données du litige ne permettent aucunement de caractériser une faute du notaire dans l'accomplissement de ses diligences.
Comme déjà indiqué ci -dessus, Madame [M] a été parfaitement informée, dès les compromis antérieurs à la passation de l'acte authentique, de l'existence d'un patecq et des droits auxquels pouvaient prétendre sur celui-ci les propriétaires des immeubles bâtis bordant celui-ci.
Madame [M] a, au demeurant, écrit une lettre le 10 mars 1999, après réitération de la vente, à Madame [O], dont la teneur énoncée dans le jugement entrepris ne laisse aucun doute sur la connaissance qu'elle avait des droits des bénéficiaires du patecq, puisqu'elle sollicitait l'accord de Madame [O] sur divers aménagements concernant le patecq.
Les écrits du notaire, Maître [P] du 23 juin 2006, et du 19 juillet 2006, n'apportent pas d'éléments de nature à obnubiler les droits des éventuels bénéficiaires du patecq et ont été rédigés pour les besoins des procédures en cours , notamment devant la juridiction administrative.
Aucune pièce du dossier ne révélant une quelconque carence du notaire dans l'existence d'un patecq et les conséquences attachées à cette situation, observation étant faite que les travaux critiqués ont été entrepris dès 1999, le jugement ayant rejeté l'appel en garantie du notaire, Maître [P], sera également confirmé.
Il sera alloué au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, une indemnité supplémentaire de :
*3.000 euros à Monsieur [R] ,
*3.000 euros à Monsieur [O],
*3.000 euros à Maître [P].
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement,
-Reçoit l'appel, régulier en la forme,
-Le dit mal fondé,
- Déboute Messieurs [I] [R] et [B] [O] des fins de leur appel incident,
- Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
-Condamne la SCI HELYAR et Madame [L] [M] à payer au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile la somme supplémentaire de :
*3.000 euros à Monsieur [I] [R] ,
*3.000 euros à Monsieur [B] [O],
*3.000 euros à Maître [Z] [P],
- Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples des parties,
-Condamne in solidum les appelants aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP TOLLINCHI, PERRET -VIGNERON, BARADAT - BUJOLI -TOLLINCHI et de la SCP COHEN - GUEDJ.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
