COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 16 SEPTEMBRE 2011
N° 2011/ 339
Rôle N° 06/09817
S.A. LE MOOREA
C/
SCP PARADIS
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN
SCP BLANC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 04 Avril 2006 enregistré au répertoire général sous le n° 03/6082.
APPELANTE
S.A. LE MOOREA, prise en la personne de son PDG [J] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
Assistée de Me Gilbert RIVOIR, avocat au barreau de NICE substitué par Me Jean-Louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SCP PARADIS, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
Assisté de Maître Jean Michel du CABINET MICHELET, avocats au barreau de PARIS
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11ème A - 2011/339
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Madame Danielle VEYRE, Conseiller
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2011 mais le délibéré a été prorogé et la décision sera rendue le 16 Septembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2011,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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11ème A - 2011/339
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par arrêté préfectoral du 17 avril 1975, la concession de l'établissement et de l'exploitation du port de plaisance de la commune de [Localité 3] a été accordée à cette ville laquelle a conclu le 28 novembre 1975 un sous-traité de concession avec la société Yacht Club de [Localité 3] par lequel étaient confiés à cette dernière l'établissement, l'entretien et l'exploitation d'un certain nombre d'ouvrages constituant le port de plaisance et notamment les bâtiments destinés à recevoir des activités commerciales en rapport avec l'exploitation de ce port. À son tour la société Yacht Club de [Localité 3] a, pour l'exploitation de ces bâtiments, recouru à des particuliers auxquels elle a cédé des actions leur conférant la jouissance de ces installations.
Ainsi la société civile particulière Paradis qui serait devenue actuellement une société à responsabilité limitée (la société Paradis), titulaire de telles actions, a donné à bail commercial le 25 mai 1977 six cellules portant les numéros 50 à 50 à la société Serb qui par la suite prendra le nom de société Le Makai.
La société Le Makai a cédé le 10 avril 1981 son fonds de commerce de bar restaurant à la société Le Moorea y compris son droit au bail. Un avenant est intervenu le même jour entre la société Paradis et la société Le Moorea portant sur le montant du loyer et ce bail a été renouvelé le 20 juin 1986.
Un différend est né entre bailleur et preneur suite à un procès-verbal de contravention de grande voirie et par arrêt du 26 février 2009 auquel le présent se rapporte pour plus ample exposé des faits et prétentions de parties, cette Cour a :
- confirmé le jugement déféré prononcé le 4 avril 2006 par le tribunal de grande instance de Grasse déclarant nul le bail commercial liant les parties au motif qu'il portait sur des locaux situés sur le domaine public maritime,
- désigné un expert pour qu'il propose une estimation du préjudice causé à la société Le Moorea par l'annulation de son bail et la perte du droit au bail, en fonction des conditions dans lesquelles le fonds acquis par cette société est actuellement exploité et de la valeur à laquelle le bail aurait pu être actuellement cédé si les locaux n'appartenaient pas au domaine public.
Madame [Y], l'expert désigné, a déposé son rapport le 17 mai 2010 et propose une indemnité au profit de la société Le Moorea de 1 288 649 euros.
La société Le Moorea sollicite la condamnation de la société Paradis à lui payer la somme de 1 288 649 euros au titre du préjudice subi du fait de l'impossibilité de céder le pseudo bail commercial qu'elle lui avait consenti ainsi que celle de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle invoque le dol de la société Paradis qui connaissait lors de l'avenant du 10 avril 1981 l'impossibilité de conclure un bail commercial pour les locaux où était exploité le fonds de commerce qu'elle venait d'acquérir et un manquement à son obligation pré-contractuelle de renseignement pour le même motif.
La société Paradis après avoir nié toute réticence dolosive, conclut au débouté de la société Le Moorea de toutes ses demandes dirigées contre elle et sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle soutient que l'annulation du droit au bail doit entraîner la restitution de sa valeur réglée par la société Le Moorea lors de l'acquisition de son fonds de commerce à la société Le Maika, que cette valeur doit être évaluée à la somme de 70 000 euros correspondant à la moitié de la valeur des éléments incorporels et que cette restitution est due par la société Le Maika qui lui a cédé son droit au bail.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
La nullité du bail a été prononcée par l'arrêt du 26 février 2009 qui a retenu que les parties avaient commis une erreur de droit en convenant d'un bail commercial alors que la situation des lieux sur le domaine public maritime s'opposait à la conclusion d'un tel bail.
Si l'annulation d'une convention donne lieu à restitution, la société Le Moorea n'a pas formé une telle demande car à l'évidence le loyer dont elle pourrait obtenir remboursement se compenserait avec l'indemnité d'occupation qui serait mise à sa charge.
Sa demande ne porte que sur l'allocation de dommages-intérêts dus à la partie de bonne foi au contrat annulé par la partie fautive en réparation du préjudice subi par l'annulation.
La bonne foi de la société Le Moorea n'est pas contestée.
L'erreur commise par la société Paradis sur sa possibilité de donner à bail commercial les cellules apparaît fautive et de nature à engager sa responsabilité. En effet l'objet de la société Yacht Club de [Localité 3] dont la possession a conduit la société Paradis a donné à bail commercial des cellules est d'édifier sur la concession du domaine public des ouvrages et de mettre à la disposition de ses actionnaires la partie du port qui leur sera affectée ; son règlement intérieur rappelle que le port et ses installations, bien qu'ayant été édifiés par ses soins, restent la propriété de l'État qui en a consenti la concession ; d'ailleurs le 22 décembre 1980, la société Yacht Club de [Localité 3] a adressé à ses actionnaires une lettre du 4 décembre 1980 leur rappelant que les cellules dont ils avaient la jouissance se trouvaient sur le domaine public maritime et ne pouvaient pas faire l'objet d'un bail de droit privé, courrier que la société Paradis prétend ne pas avoir reçu.
Ainsi la société Paradis en consentant un bail commercial sans s'assurer qu'elle pouvait le faire alors qu'aucun des éléments dont elle disposait conduisait à s'abstenir de cette recherche, a manqué à ses obligations de bailleur.
C'est très exactement que la société Le Moorea a dirigé son action contre elle et non pas contre la société Le Makai qui lui avait vendu son fonds de commerce. En effet cette action ne concerne pas la vente du fonds lequel subsiste avec ses éléments corporels et ses autres éléments incorporels mais seulement le bail ; elle ne peut être exercée que contre la partie qui a donné à bail commercial les cellules c'est-à-dire la société Paradis.
L'absence de bail commercial s'il n'empêche pas la société Le Moorea la poursuite de l'exploitation de son fonds de commerce qui s'effectue actuellement au travers d'un contrat d'amodiation de quatre ans conclu avec la société Yacht Club de [Localité 3], la prive de la protection conférée par le statut des baux commerciaux et notamment la possibilité de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce et d'obtenir le renouvellement de son bail ou une indemnité d'éviction en cas de refus.
La nullité du bail commercial lui cause ainsi un préjudice.
Pour fixer à la somme de 1 288 649 euros le dommage subi par la société Le Moorea, l'expert [Y] a tout d'abord évalué son fonds de commerce comme s'il bénéficiait d'un bail commercial en usant des méthodes habituelles pour ce genre d'activité (chiffre d'affaires et marge brute) et aboutit à une valeur de 2 260 787 euros.
Puis elle a constaté que des sociétés qui exploitaient sur le domaine public du port de [Localité 3] des commerces sans droit au bail parvenaient à vendre leurs parts sociales. Elle a recherché la valeur de leur fonds de commerce comme si elles avaient été titulaires d'un droit au bail, a comparé les résultats obtenus et a constaté que les cessions de parts de ces sociétés s'effectuaient pour un prix représentant en moyenne 43 % de la valeur de leur fonds de commerce avec droit au bail.
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Elle en a déduit que la valeur de la société Le Moorea se chiffrait à la somme de
972 138 euros (2 2260 787 € × 43 %) et a estimé le préjudice consécutif à la nullité du bail à la différence entre la valeur de son fonds de commerce et le prix auquel ses parts pourraient être cédées correspond à la somme de 1 288 649 euros (2 260 787 € - 972 138 €).
Cette méthode de calcul n'est pas critiquée en elle-même et correspond au préjudice subi par l'annulation du bail et la perte par la société Le Moorea des avantages résultant du statut des baux commerciaux.
Il convient donc de condamner la société Paradis à payer à la société Le Moorea la somme de 1 288 649 euros.
L'équité conduit de laisser à la charge de chacune des parties le montant de ses frais non compris dans les dépens.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Vu l'arrêt du 26 février 2009 ;
Déclare la société Paradis responsable du préjudice subi par la société Le Moorea du fait de l'annulation du bail commercial dont était titulaire cette dernière ;
Condamne la société Paradis à payer à la société Le Moorea la somme de 1 288 649 euros de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société Paradis aux dépens et autorise la SCP BLANC - CHERFILS, avoués associés, à recouvrer directement ceux d'appel dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
