COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 JUIN 2011
N° 2011/ 297
Rôle N° 09/09668
[S] [E] [M]
C/
[Adresse 5]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOUBOUL
SCP ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 04 Mai 2009 enregistré au répertoire général sous le n° .
APPELANT
Monsieur [S] [E] [M]
né le [Date naissance 3] 1944 à [Localité 2] ([Localité 2]), demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
Assisté de la SELARL LE ROUX / BRIN / MORAINE, avocats au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
[Adresse 5], prise en la personne de son Maire en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 6]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
Assistée de Me Françoise ARNAUD-LACOMBE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
11ème A - 2011/297
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Madame Danielle VEYRE, Conseiller
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2011,
Signé par Madame Cécile THIBAULT, Conseiller en remplacement du Président empêché Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
11ème A - 2011/297
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte sous seing privé en date du 20 octobre 1975, avec effet au 1er octobre 1975, Mme [U] aux droits de laquelle vient la commune de [Localité 4] (achat du 26 mai 2004) a consenti à Mlle [P] un bail commercial sur des locaux à usage de bar-hôtel- restaurant situés [Adresse 5] (bouches du Rhône). [S] [M] a acquis le fonds de commerce le 16 septembre 1980 et l'exploite depuis sous l'enseigne 'le Family'.
Ce bail s'est poursuivi par tacite reconduction depuis le 29 septembre 1984.
Selon acte extra judiciaire en date du 5 mars 2004 [S] [M] a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement ; le 3 juin 2004 la commune de [Adresse 5] lui a fait signifier un refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction.
Un expert a été désigné par ordonnance de référé en date du 8 février 2005 pour évaluer cette indemnité.
Le rapport d'expertise a été déposé par M. [Z] le 25 mai 2007.
Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2006 [S] [M] a fait assigner la commune de [Localité 4] devant le Tribunal de grande instance d'Aix en Provence aux fins d'annulation du refus de renouvellement et pour obtenir la mise en conformité des lieux loués.
Par jugement en date du 4 mai 2009 le Tribunal de grande instance d'Aix en Provence,
- a rejeté la demande d'annulation de refus de renouvellement présentée par [S] [M] - a condamné la commune de [Localité 4] à payer à [S] [M]
* la somme de 249 000€ au titre de l'indemnité principale d'éviction indexée depuis le mois de janvier 2004 sur l'évolution du nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux,
* la somme de 24 900€ au titre de l'indemnité de remploi,
* la somme de 11 775€ au titre de la perte d'exploitation,
* la somme de 3 000€ au titre des frais de déménagement,
La commune de [Localité 4] a également été condamnée à rembourser à [S] [M] les frais de licenciement des salariés employés dans le fonds de commerce en cause sur production des justificatifs des indemnités versées.
Le jugement du 4 mai 2009
- a condamné [S] [M] à payer à la commune de [Localité 4]
* une indemnité d'occupation de 14 600€ HT l'an à compter du 3 juin 2004
* l'arriéré de l' indemnité d'occupation au 30 novembre 2007
- a condamné la commune de [Localité 4] à payer à [S] [M] une indemnité de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi que les dépens,
et a ordonné l'exécution provisoire.
[S] [M] a relevé appel du jugement du 4 mai 2009 le 25 mai 2009.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2011
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
[S] [M] - appelant - par conclusions signifiées le 31 mars 2011 demande à la Cour de réformer le jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence
- principalement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de refus de renouvellement qu'il a présentée
- d'autre part sur le montant de l'indemnité d'éviction.
11ème A - 2011/297
Sur la nullité du refus de renouvellement, en vertu des dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, imposant à la commune de mettre à disposition du preneur des lieux conformes à la législation en vigueur et la décision de la commune de mettre un terme au bail commercial est uniquement dictée par la volonté de ne pas respecter cette obligation (absence d'étanchéité de la façade, de la toiture et de la grande salle et délabrement de l'immeuble ) ce qui a mis le preneur dans l'impossibilité d'exploiter son activité. Pour décrire les travaux à effectuer et évaluer son préjudice de jouissance l'appelant demande la désignation d'un expert et, dans l'attente, le versement d'une indemnité provisionnelle de 100 000€.
A titre subsidiaire sur l'indemnité d'éviction et les indemnités accessoires, le montant retenu par le premier juge, soit 249 000€, ne tient pas compte du non-respect par la bailleresse de ses obligations (mise en péril de la solidité de l'immeuble, absence de réparations du collecteur d'eau de la voie publique ) ; il produit un rapport [I] qui retient une valeur du fonds de commerce de 684 000€, et sollicite le paiement de cette somme qui correspond à la potentialité du fonds (activité restaurant + hôtel ) tel qu'il aurait pu l'exploiter sans la défaillance du bailleur. A titre infiniment subsidiaire il sera retenu la somme de 362 617€ fixée par l'expert judiciaire.
L'indemnité de remploi sera fixée à 68 400€, les frais de déménagement à 11 960€ TTC, et la commune de [Localité 4] sera condamnée au paiement des frais de licenciement à venir des salariés.
L'indemnité d'occupation en regard de l'état de délabrement des locaux ne saurait être supérieure aux loyers actuellement acquittés soit 497,54€ par mois soit 5 970,48€ par an.
La commune de [Localité 4] - intimée - par conclusions signifiées le 6 avril 2011 demande la confirmation de la décision frappée d'appel en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives à la fixation des indemnités de remploi, perte de chiffre d'affaires et frais de déménagement.
En matière de renouvellement du bail le bailleur n'est jamais tenu d'y consentir et il a toujours la faculté de le refuser (l 145-14 du code de commerce ) : l'intimée a respecté ces dispositions et demandé l'organisation d'une mesure d'expertise pour fixer indemnité d'éviction et indemnité d'occupation.
L'argumentation de [S] [M] quant au prétendu non-respect de ses obligations de délivrance et d'entretien de la bailleresse sera écartée au vu des nombreuses décisions rendues antérieurement à ce sujet qui ont autorité de chose jugée.
Sur l'indemnité d'éviction, le rapport [I] produit par [S] [M] ne peut être retenu car il se base sur des qualités d'exploitation hôtelière et de restauration sans rapport avec l'établissement exploité (pension de famille et non hôtel 3 étoiles ) ; l'expert judiciaire M. [Z] propose 3 évaluations et la Cour retiendra la valeur du droit au bail soit 166000€, et non la somme retenue par le premier juge soit 249 000€, le tribunal ayant procédé à une pondération du droit au bail en raison du mauvais état des lieux ce qu'il n'aurait pas du faire en droit comme en fait.
Dans un but de conciliation, la commune de [Localité 4] conclut à la confirmation du jugement en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction soit 249 000€, mais demande la réformation
$gt; pour l'indemnité de remploi : il n'y a aucune preuve d'une éventuelle réinstallation du preneur
$gt; pour l'indemnité de perte d'exploitation : cette somme n'est due qu'en cas de réinstallation
$gt; pour les frais de déménagement : même remarque que précédemment
Enfin les indemnités de licenciement ne seront versées que sur justificatifs.
L'indemnité d'occupation fixée par le premier juge à 14 600€ HT par an sera confirmée, [S] [M] se maintenant dans les lieux depuis 2004 moyennant paiement d'une indemnité d'occupation dérisoire de 497,50€ par mois.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la validité du refus de renouvellement du bail commercial
Le 5 mars 2004 [S] [M] a fait notifier à son bailleur, la commune de [Localité 4], une demande de renouvellement du bail commercial liant les parties depuis le 29 septembre 1984; le 3 juin 2004 La commune de [Adresse 5] lui a fait signifier son refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction.
Ce refus de renouvellement respecte les obligations de forme : délai et mentions, édictées par l'article L 145-10 du code de commerce.
En application des dispositions de l'article L 145-14 du même code le bailleur peut refuser le renouvellement du bail : selon ces dispositions le bailleur dispose d'un droit absolu de refuser le renouvellement du bail à la seule condition de payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et il n'a pas à justifier son refus.
La décision frappée d'appel sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation du refus de renouvellement présentée par [S] [M] .
En l'état de ce refus de renouvellement du bail commercial, seule procédure dont la Cour est saisie, il n'y a pas lieu à ordonner une mesure d'expertise pour évaluer une éventuelle perte de jouissance du preneur qui a déjà engagé des procédures pour voir condamner son bailleur à exécuter des travaux dans les lieux loués dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial, et [S] [M] sera débouté de sa demande de désignation d'un expert.
- Sur l'indemnité d'éviction
L'expert [Z] désigné par ordonnance de référé en date du 8 février 2005, confirmée par arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en Provence, a déposé un rapport le 25 mai 2007 dans lequel il propose plusieurs calculs du montant de l'indemnité d'éviction :
$gt; valeur selon le chiffre d'affaires attesté en 2005 : 138 300€
$gt; valeur par application du coefficient d'érosion monétaire sur le montant de l'acquisition du fonds de commerce : 107 477€
$gt; valeur potentielle théorique déduction faite des travaux de rénovation à engager par le locataire pour atteindre un tel chiffre d'affaires : 362 600€
$gt; valeur du droit au bail : 166 000€
Le premier juge a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 249 000€ en appliquant à la valeur potentielle du fonds évaluée par l'expert [Z] à 362 617€, frais de réfection déduits, une pondération fondée sur la perte de chance d'augmentation de la valeur du fonds du fonds : il a en effet retenu que le bailleur n'avait pas respecté ses obligations de mise en conformité, manqué à ses obligations en détruisant un immeuble mitoyen ce qui a mis en péril la solidité de l'immeuble, et ne s'était pas assuré du raccordement du fonds de commerce au réseau public sanitaire, mais également que le preneur n'avait pas procédé aux travaux de rénovation de l'immeuble qui lui incombaient.
Selon les documents qui figurent au dossier l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce d'hôtel restaurant sous l'enseigne 'le Family' à [Adresse 5] nécessitait des travaux de sécurité dès l'année 1982 ; l'immeuble a été fermé entre 1982 et 1988 et en 1990 des travaux de ravalement de façade ont été ordonnés par la Mairie de [Adresse 5]. Si le preneur n'a pas pu exploiter les lieux de façon normale, il a engagé de nombreuses procédures à l'encontre de son bailleur pour que ce dernier soit condamné à effectuer les travaux utiles comme cela résulte des arrêts rendus par la Cour d'Appel d'Aix en Provence le 7 mars 1984 et le 26 février 2004 ; la partie hôtellerie est inexploitée depuis de nombreuses années sans qu'aucune précision ne soit fournie sur ce point par l'expert comme par le preneur.
L'expert [Z] pour l'évaluation de la valeur locative annuelle a retenu à la fois les locaux dans lesquels est exploitée l'activité de bar restaurant, y compris la grande salle à manger non exploitée lors de l'expertise, et les locaux d'hôtellerie soit 9 chambres classées en catégorie 0* du fait d'installations sanitaires communes ; [S] [M] n'est pas fondé à demander indemnisation de la perte d'un fonds de commerce d'hôtellerie d'une catégorie supérieure, c'est à dire de la potentialité des lieux, en prenant comme élément de comparaison un hôtel 3 étoiles d'un confort bien supérieur, alors qu'aucun travaux ni demandes de travaux n'ont été faits dans le sens d'une exploitation d'une autre catégorie depuis l'origine du bail litigieux en septembre 1980 ; au contraire l'établissement a été fermé entre février 1982 et juin 1988, la réouverture n'étant pas autorisée pour 3 chambres sur 9. A la date du refus du renouvellement du bail commercial en juin 2004, l'activité d'hôtellerie n'était pas exploitée, et ne l'était pas depuis de nombreuses années.
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Au vu de ces éléments l'indemnité d'éviction qui doit indemniser le preneur de la perte de son fonds de commerce et donc de son remplacement, aucun déplacement du fonds avec réinstallation n'étant envisagé tant dans le rapport d'expertise judiciaire que dans les conclusions de [S] [M] , a été justement fixée par le premier juge conformément aux dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce à la somme de 249 000€ et la décision frappée d'appel sera confirmée sur ce point. Cette somme sera indexée sur le nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux à compter de juin 2004, et non à compter de janvier 2004 comme mentionné par erreur dans le jugement frappé d'appel.
Sur les autres indemnités
L'indemnité de remploi ne serait pas due en cas d'absence de réinstallation du preneur, la preuve de cette absence de réinstallation incombant au bailleur ; La commune de [Adresse 5] ne rapportant pas la preuve de ce que [S] [M] qui exploite un autre commerce de restauration sur la commune de [Localité 7], ne se réinstallera pas dans une activité commerciale semblable, n'est pas fondée à contester ce poste de préjudice et sera condamnée au paiement de la somme de 24 900€ à ce titre.
Les frais de déménagement seront retenus à hauteur de 11 218,48€ TTC, au vu du devis des déménagements [H] du 7 décembre 2009 qui est le moins élevé des devis de déménagement produits par [S] [M] .
[S] [M] sera débouté de sa demande de remboursement des indemnités de licenciement des salariés employés dans le fonds de commerce ne rapportant la preuve de l'existence d'aucun contrat de travail (pas de registre du personnel ni de copies de bulletins de salaires ) qui pourrait donner lieu à licenciement d'un ou plusieurs salariés.
Sur la perte d'exploitation
[S] [M] demande paiement d'une somme de 11 775€ à titre de perte d'exploitation sans fournir d'éléments de preuve permettant d'apprécier la réalité de cette perte d'exploitation : baisse de chiffre d'affaires, diminution de la fréquentation de son établissement, alors par ailleurs qu'il a effectué des travaux de rénovation importants du bar et de la terrasse de l'établissement (procès verbal de constat d'huissier en date du 31 janvier 2007) ; il sera débouté de sa demande de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
L'expert [Z] considérant les conditions dans lesquelles fonctionnait l'établissement commercial loué par [S] [M] a proposé de fixer un prix au m² annuel de 100€ soit une indemnité d'occupation annuelle de 14 600€ et un loyer mensuel de 1 216,70€.
Cette évaluation objective, qui n'est pas contredite par des éléments de contestation sérieux, sera retenue et la décision frappée d'appel confirmée sur ce point.
Sur les demandes annexes
Il n'est pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles engagés pour la présente procédure.
[S] [M] qui succombe principalement dans ses prétentions supportera la charge des dépens, en ceux compris le coût du rapport d'expertise de M. [Z].
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 4 mai 2009 sauf sur les sommes mises à la charge de La commune de [Localité 4] au titre de la perte d'exploitation, des frais de déménagement, et la date d'indexation de la somme allouée au titre de l'indemnité d'éviction,
REFORMANT de ces chefs et statuant à nouveau,
DIT que la somme de 249 000€ allouée au titre de l'indemnité principale d'éviction sera indexée depuis le mois de juin 2004 sur l'évolution du nouvel indice trimestriel des loyers commerciaux,
DEBOUTE [S] [M] de sa demande au titre de la perte d'exploitation et des frais de licenciement,
11ème A - 2011/297
CONDAMNE La commune de [Localité 4] à payer à [S] [M] la somme de 11218,48€ TTC - onze mille deux cent dix huit euros et 48 centimes - au titre des frais de déménagement,
DIT n'y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE [S] [M] aux dépens de la procédure qui comprendront le coût du rapport d'expertise de M. [Z] et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 code de procédure civile.
Le GreffierP/ Le Président, empêché
Mme Cécile THIBAULT
