COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2011
HF
N° 2011/380
Rôle N° 10/16887
[P] [T]
C/
[H] [S]
[K] [E] épouse [S]
Grosse délivrée
le :
à :
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Septembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/02176.
APPELANT
Monsieur [P] [T]
né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 9] (RUSSIE),
demeurant [Adresse 5])
Représenté par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour
Assisté de Me Gilles BOUYER avocat au barreau de PARIS.
INTIMES
Monsieur [H] [S]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 8] ,
demeurant [Adresse 3]
Madame [K] [E] épouse [S]
née le [Date naissance 4] 1925 à [Localité 6] (LOT ET GARONNE),
demeurant [Adresse 3]
Représentés tous deux par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,
Assistés de Me Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2011,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Une promesse de vendre une propriété sur la commune de [Localité 7] (Alpes Maritimes) pour un prix de 19.800.000 euros était signée le 18 mai 2008, sans condition suspensive d'un prêt, par les consorts [K] [E]-[H] [S], vendeurs, et les consorts [B][R]-[P] [T], acquéreurs.
Une somme de un million d'euros était versée par les acquéreurs à titre d'acompte sur le prix de vente, susceptible d'être acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour l'acquéreur d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévues, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, sur simple procès-verbal de carence constatant la perfection des conditions suspensives et la non signature de l'acte réitératif de la vente, prévue au plus tard le 5 septembre 2008.
Le 20 mai 2008, mademoiselle [R] déclarait se substituer monsieur [T] dans le bénéfice de la promesse.
Par la suite les parties convenaient de plusieurs reports pour la signature de l'acte réitératif de la vente, monsieur [T] ayant fait connaître qu'il souhaitait se substituer une société civile, et qu'un délai était nécessaire pour permettre 'la mise en place du prêt nécessaire au financement du prix de vente (...) par suite de nombreux retards dans l'établissement du dossier de prêt'.
Les vendeurs lui faisaient sommation par huissier de comparaître pour signature devant le notaire chargé de la vente, et il faisait connaître par son avocat le 15 décembre 2008 chez ledit notaire qu'il considérait comme caduque la promesse du 18 mai 2008, en faisant valoir en outre que la crise financière mondiale avait représenté un cas de force majeure et qu'il n'avait pas reçu la lettre prévue aux dispositions des articles L 271-1 du Code de l'habitation et de la construction.
Il demandait la restitution de la somme d'un million d'euros.
Les vendeurs lui ayant opposé un refus, il les assignait devant le tribunal de grande instance de Nice.
Vu son appel le 20 septembre 2010 du jugement prononcé le 13 septembre 2010 ayant dit qu'il était responsable de la non réitération de la promesse, l'ayant débouté de l'intégralité de ses demandes, ayant dit que la somme d'un million d'euros consignée entre les mains de la SCP notariale devait être remise à titre forfaitaire et non réductible à madame [E] et monsieur [S], et dit que cette étude notariale se libérera des fonds entre leurs mains au vu de la signification du jugement, ayant débouté madame [E] et monsieur [S] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 7.300.000 euros, et l'ayant condamné aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
Vu ses conclusions signifiées le 20 avril 2011, et les conclusions des consorts [E]-[S] signifiées le 26 avril 2011;
Vu la clôture prononcée le 5 mai 2011;
Vu la dénonce de la nouvelle adresse des consorts [E]-[S] déposées et signifiées le 5 mai 2011 après la clôture;
Vu les notes en délibéré;
MOTIFS
1) Monsieur [T] demande de voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 29 mars 2011 par les consorts [E]-[S] au motif, sur le fondement de l'article 961 du Code de procédure civile, qu'elles portent l'indication d'une adresse inexacte.
Mais cette demande est sans objet dès lors que seules les dernières conclusions des consorts [E]-[S] signifiées le 26 avril 2011 peuvent et doivent être prises en compte.
2) Le second avenant du 29 septembre 2008 aux fins de report de la date de signature énonce qu' 'à défaut de régularisation de l'acte de vente au plus tard le (...) la promesse synallagmatique de vente et d'achat du 18 mai 2008, l'avenant du 4 septembre 2008 et le présent avenant deviendront de plein droit caducs'.
Monsieur [T] estime que le fait pour les consorts [E]-[S] d'avoir dans un premier temps, dans leurs conclusions du 29 janvier 2010, soutenu à titre principal la nullité de cette clause, a constitué un aveu judiciaire de leur part du fait de la caducité de la promesse du 18 mai 2008, sur lequel ils ne peuvent prétendre revenir par la suite.
Les consorts [E]-[S] reconnaissent s'être dans un premier temps 'laissés entraîner dans la conséquence de la caducité telle que retenue par monsieur [T]'.
L'aveu doit être distingué de ce sur quoi il porte, et l'aveu judiciaire au sens de l'article 1356 du Code civil ne peut porter que sur un fait, et non sur un droit.
La survenance de la caducité d'un acte par le fait de l'expiration d'un délai est un fait dont la constatation peut faire l'objet d'un aveu judiciaire.
3) Cet aveu sur la caducité n'a d'importance dans le débat entre les parties que dans l'exacte mesure de l'étendue qu'il y a lieu de donner à celle-ci, sachant que monsieur [T] prétend qu'elle a porté sur l'ensemble des clauses de l'acte du 18 mai 2008, y compris celle relative à la clause pénale, et les consorts [E]-[S] soutenant l'inverse.
La considération de la rédaction de la clause précitée de l'avenant du 29 septembre 2008, qui se réfère, non pas à l'acte du 18 mai 2008, mais à la 'promesse' de vendre et d'acheter, et celle de l'incohérence qu'il y aurait eu pour les vendeurs à prévoir dans un premier temps de sanctionner une défaillance fautive de l'acheteur, pour y renoncer par la suite, sans aucune contrepartie, alors qu'ils étaient, en raison de la rédaction des termes de l'acte du 18 mai 2008, en position de force, conduit la cour à dire que la caducité n'a porté que sur la promesse stricto sensu, et non sur la clause pénale.
4) Monsieur [T] tente de soutenir qu'une condition suspensive d'un prêt aurait été convenue entre les parties, soit au moment de la signature de l'acte du 18 mai 2008, soit postérieurement au moment de la signature des avenants.
Mais :
- ses développements sur le fait que les articles du Code de la consommation ne viseraient pas le cas où le futur acquéreur disposerait déjà d'une offre ferme de prêt sont sans intérêt dès lors qu'il ne justifie nullement avoir été le bénéficiaire d'une telle offre à la date du 18 mai 2008;
- il lui appartient, ce qu'il ne fait pas, d'établir que les mentions manuscrites en langue russe figurant à l'acte du 18 mai 2008 en application exprès des dispositions de l'article L 312-17 dudit Code ne sont pas la traduction fidèle de la mention prescrite audit article, et il ne peut vouloir tirer avantage de ce qu'il a apposé la mention prescrite dans sa langue maternelle, plutôt qu'en français, pour prétendre bénéficier des dispositions de l'alinéa 2 dudit article selon lesquelles, en l'absence de l'indication prescrite ou si la mention manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L 312-16, alors que ces dispositions ne prévoient pas que ladite mention doive être impérativement rédigée en français, ce qui serait au demeurant contraire, comme dans la situation de l'espèce, à leur objectif de protection de l'acquéreur;
- la seule acceptation des vendeurs de proroger le délai pour la signature de l'acte authentique de vente n'a pu valoir de leur part acceptation implicite d'ériger l'indication faite par ailleurs par l'acquéreur de ce que la mise en place d'un prêt était nécessaire au financement du prix de vente en condition suspensive de la perfection de la vente.
5) Il importe peu que monsieur [T] ait agi de bonne foi et avec diligence dans la recherche d'un financement dès lors qu'il n'avait pas conditionné, et ce de manière exprès, son engagement à l'obtention d'un quelconque financement, et dans cette mesure encore, il est sans intérêt de rechercher si la crise financière mondiale survenue au cours de l'été 2008 aurait pu ou non revêtir les caractères de la force majeure s'il s'était engagé sous cette condition.
6) Les consorts [E]-[S] ne peuvent réclamer d'autres dommages et intérêts que la somme de un million dont ils sont forfaitairement convenus en réparation de leur préjudice résultant de la défaillance fautive de l'acquéreur.
7) Monsieur [T] doit supporter les dépens de première instance et les dépens d'appel.
Il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
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Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a condamné monsieur [T] au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe
Dit sans objet la demande de monsieur [T] de voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 29 mars 2011 par les consorts [E]-[S].
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné monsieur [T] au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée, et y ajoutant
Dit que monsieur [T] supporte les dépens d'appel.
Dit qu'il sera fait application au profit de la SCP d'avoués Paul et Joseph Magnan des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dit que chaque partie supporte la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
