COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2011
N° 2011/ 164
Rôle N° 09/08314
[M] [N] [K]
C/
RESIDENCE VILLA [Adresse 3]
SCP [I]
[I] [I]
Grosse délivrée
le :
à : TOLLINCHI
MAYNARD
[V]
Vgm
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Mars 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 03/3715.
APPELANT
Monsieur [M] [K]
né le [Date naissance 1] 1933 à [Localité 17], demeurant [Adresse 18]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,
assisté de Me Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Richard PELLEGRINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE VILLA [Adresse 3],dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AZUR, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 4]
représenté par la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour,
assisté de Me Agnès ELBAZ, avocat au barreau de GRASSE
SCP [I], Notaires associés , prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 2]
Maître [I] [I] , Notaire ,
demeurant [Adresse 2]
représentés par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assistés de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocats au barreau de NICE substituée par Me Christophe TORA, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Didier CHALUMEAU, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2011,
Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte de Maître [I], notaire à [Localité 9], du 6 novembre 1984, [M] [K] a acquis d'[X] [R] [W] et de [J] [D], son épouse, les parcelles cadastrées section [Cadastre 11] et [Cadastre 8], commune de [Localité 9] sur lesquelles est édifiée la villa Sweet Home, sur un chemin privé reliant l'avenue de [Adresse 3] et le boulevard [Adresse 14].
Par acte du 10 août 1989, Maître [I] a établi un acte rectificatif à cette vente aux termes duquel le chemin d'accès cadastré section [Cadastre 12] se trouve rattaché à la propriété vendue.
Par acte du 24 juin 1974 de Maître [S], notaire à Cennes, [E] [H] et [O] [H] ont vendu à la SCI Villa [Adresse 3], les parcelles cadastrées section [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sur lesquelles a été édifié par la suite un ensemble immobilier dénommé Villa [Adresse 3].
L'acte mentionne que la propriété vendue confronte au midi un chemin commun à divers.
Des difficultés sont apparues entre [M] [K] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Villa [Adresse 3] au sujet de l'utilisation du chemin cadastré section [Cadastre 12] et [M] [K] a fait assigner, par acte du 13 juin 2003, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Villa [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Grasse pour voir ordonner la démolition d'ouvrages illicitement construits et lui voir interdire d'emprunter ce chemin.
Par acte du 18 décembre 2003, Maître [I] a établi un nouvel acte rectificatif de l'acte de vente du 6 novembre 1984 aux termes duquel il déclare que le rectificatif de 1989 avait pour objet de préciser que le propriétaire de la villa Sweet Home avait des droits de propriété sur le chemin d'accès cadastré section [Cadastre 12] mais qu'il avait été mentionné de manière erronée que ces droits portaient sur la totalité du chemin alors qu'il résulte des titres antérieurs que seule la partie de chemin située en façade de la propriété vendue pouvait dépendre de cette propriété et qu'elle bénéficiait d'un droit de passage sur la totalité du chemin.
[M] [K] a fait également assigner Maître [I] et la SCP [I] devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité de cet acte rectificatif et en paiement de dommages et intérêts. Les instances ont été jointes.
Par jugement du 10 mars 2009, le tribunal de grande instance de Grasse a :
constaté la publication de l'assignation,
constaté que l'acte rectificatif reçu par Maître [I] [I] en date du 18 décembre 2003 est strictement conforme à la réalité et aux titres de propriété antérieurs et remontant à 1882,
dit en conséquence que [M] [K] n'est pas le légitime propriétaire de l'intégralité de la parcelle [Cadastre 12],
dit que le chemin litigieux est la propriété tant de la villa [Adresse 3] que de [M] [K], chacun pour une portion (face à leur terrain respectif) et que chacun dispose d'un droit de passage sur toute sa surface dudit chemin privé,
dit que l'action de [M] [K] est irrecevable pour défaut de qualité à agir,
vu les dispositions de l'article 2270-1 du code civil déclaré en conséquence irrecevables les demandes de [M] [K] en ce qu'elles sont liées à la qualité de propriétaire de la parcelle [Cadastre 12], ce qu'il n'a pas,
déclaré prescrite l'action en responsabilité quasi-délictuelle intentée à l'encontre de Me [I] [I] et de la SCP [I],
débouté le syndicat des copropriétaires Villa [Adresse 3] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil,
débouté le syndicat des copropriétaires Villa [Adresse 3] de sa demande en dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
condamné [M] [K] à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté Maître [I] [I] et la SCP [I] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration reçue le 30 avril 2009, [M] [K] a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 31 août 2009 et auxquelles il est expressément renvoyé, [M] [K] demande à la cour de :
réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 10 mars 2009,
vu les actes établis par Maître [I] les 6 novembre 1984 et 10 août 1989 et les titres produits aux débats,
dire et juger que [M] [K] a toujours été légitime propriétaire de l'intégralité de la parcelle [Cadastre 12],
subsidiairement, vu l'article 2265 du code civil,
dire qu'il est devenu propriétaire de cette parcelle à défaut de contestation dans le délai de 10 ans suivant la publication de l'acte rectificatif du 10 août 1989,
prononcer en conséquence la nullité de l'acte rectificatif établi le 18 décembre 2003 par Maître [I] [I], notaire, relatif à la parcelle [Cadastre 12] située 63 avenue [Adresse 3] à [Localité 9], acte publié le 28 janvier 2004 au premier bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 15] Vol 2004P n°735, constituant lui-même un rectificatif de la formalité initiale du 23 octobre 1989 volume 1989P n°9063,
dire et juger que l'arrêt à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques en marge des publications précédentes,
condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Villa [Adresse 3], sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à procéder à la démolition de tous les ouvrages réalisant une emprise sur la propriété [K] sur le fondement de l'article 555 du code civil et à supprimer les bouches d'aération du sous-sol de la copropriété traversant la propriété de [M] [K] et endommageant ses plantations,
vu les titres de propriété respectifs des parties, dire et juger :
que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Villa [Adresse 3] ne dispose d'aucune servitude lui permettant d'emprunter le chemin de [M] [K] pour utiliser des parkings créés sans accès propre alors qu'il dispose d'un accès direct sur l'avenue de [Adresse 3],
qu'il s'est en conséquence enclavé lui-même en construisant ces parkings supplémentaires,
que [M] [K] pourra clore sa propriété à l'extrémité de son chemin privé côté avenue de [Adresse 3], sans que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Villa [Adresse 3] ne puisse prétendre à aucun dédommagement,
qu'il sera en tout état de cause interdit au syndicat des copropriétaires de la Villa [Adresse 3] d'emprunter le dit chemin à l'avenir,
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
subsidiairement, si le «tribunal » (sic) considérait qu'il n'est pas propriétaire de l'intégralité du chemin et le déboutait de ses demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires en validant l'acte rectificatif de 2003,
constater que Me [I] [I], notaire a commis une faute dans l'exercice de son ministère,
constater le lien de causalité entre cette faute et :
la croyance légitime qu'il pouvait avoir sur ses droits,
les actes de possession qu'il a pu entreprendre tout aussi légitimement,
les frais de procédure qu'il a du engager aussi bien en défense qu'en demande sur la base de ce droit,
le préjudice moral qu'il a subi durant toutes ses années du fait des tracasseries, agressions et procédures alors qu'il est handicapé à 80%,
réparer ce préjudice par l'allocation d'une indemnité de dommages et intérêts que Me [I] [I] et la SCP [I] seront condamnés à payer à [M] [K] à hauteur de 50 000 euros,
condamner également Me [I] [I] et la SCP [I] à le relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient éventuellement supportées dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires Villa [Adresse 3].
Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 14 janvier 2011 et auxquelles il est expressément renvoyé, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa [Adresse 3] demande à la cour de :
confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de grasse le 10 mars 2009,
dire et juger que l'acte rectificatif en date du 18 décembre 2003, reçu par Maître [I] est strictement conforme à la réalité et aux titres antérieurs,
dire et juger que [M] [K] n'est pas le légitime propriétaire de l'intégralité de la parcelle [Cadastre 12],
dire et juger que le chemin litigieux est la propriété tant de la Villa [Adresse 3] que de [M] [K], chacun pour portion en façade de leur terrain respectif et que chacun dispose d'un droit de passage sur toute la surface dudit chemin,
débouter [M] [K] de son appel, ledit appel étant infondé et ainsi de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées en la cause,
condamner [M] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa [Adresse 3] la somme de 4 000 euros à titre de frais irrépétibles.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 8 juin 2010 et auxquelles il est expressément renvoyé, la SCP [I], notaires associés et Maître [I] [I] demandent à la cour de :
constater que l'acte rectificatif reçu par Maître [I] le 18 décembre 2003 est strictement conforme à la réalité et aux titres antérieurs,
dire et juger [M] [K] radicalement infondé en sa demande en nullité, ledit rectificatif n'encourant strictement aucune nullité, et particulièrement au visa de l'article 2265 du code civil qui ne peut constituer le fondement d'une telle demande,
constater par ailleurs que [M] [K] ne justifie pas des conditions de la prescription acquisitive abrégée,
dire et juger prescrite par application de l'article 2270-1 du code civil l'action en responsabilité contre le notaire fondée sur de prétendus manquements commis en 1984 ou 1989,
en conséquence,
dire et juger [M] [K] radicalement infondé en son appel et l'en débouter,
confirmer le jugement rendu le 10 mars 2009 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
condamner [M] [K] à payer à Maître [I] la somme de 2 000 euros pour appel abusif et celle de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
subsidiairement, en toute hypothèse,
dire et juger que Maître [I] n'a commis aucune faute en relation de causalité avec un préjudice de [M] [K],
dès lors débouter [M] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions contre Maître [I] radicalement infondées et d'une parfaite mauvaise foi,
condamner [M] [K] au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la propriété du chemin :
Dans une analyse rigoureuse des titres de propriété des parties depuis 1882, auquel la cour se réfère expressément, le premier juge a exactement relevé, que :
les propriétés des parties sont issues d'une plus grande propriété appartenant à Monsieur [G] qui a procédé à sa division le 22 août 1882, cet acte rappelant que Monsieur [G] avait créé sur son fonds, un chemin de 3 mètres sur lequel des droits de passage avaient été consenti à des propriétaires voisins,
par l'acte du 22 août 1882, Monsieur [G] a vendu aux époux [L] l'ensemble de sa propriété restante, dont le chemin, cette propriété formant l'assiette des futures propriétés des parties,
au décès de Madame [L], un partage est intervenu entre [A] [L] et ses filles [R] [L] épouse [T] et [U] [L] épouse [H], par acte du 20 juin 1895, aux termes duquel il a été attribué à [A] [L] le terrain de la Villa [Adresse 3] et à [U] [L] [H] la villa Sweet Home appelée à l'époque Villa Marie Margurite,
dans cet acte et tous les actes de vente subséquents, il est mentionné pour chacune de ces propriétés au titre des confronts « un chemin de trois mètres de large entre dépendant de la villa pour toute sa surface en prolongement de ladite villa et vendue avec elle » (acte des 10 et 11 août 1903, vente [R] [L] épouse [T] à [U] [L] épouse [H] de la moitié indivise de la propriété Villa [Adresse 3]) ou « un chemin de trois mètres de largeur qui dépend de la villa pour toute la surface dans le prolongement de ladite villa et vendue avec elle » (acte du 29 novembre 1899, vente par [R] [L] épouse [T] à [C]), les actes rappelant également que « chacun desdits propriétaires a droit de passage sur toute la surface dudit chemin »,
le titre de propriété de [M] [K] du 6 novembre 1984 porte la mention suivante, en page 2 : « observation faite que dans un acte reçu par Me [B], notaire à [Localité 16], le 5 janvier 1967, qui sera ci-après visé dans l'origine de propriété, le paragraphe désignation précisait ce qui suit littéralement reporté : le tout porté au cadastre non rénové section [Cadastre 13] d'une superficie de 350 m² environ, y compris le sol du chemin en façade de ladite villa et que le droit d'utilisation du chemin résulte des titres antérieurs »
Les mots « y compris le sol du chemin en façade de ladite villa », repris dans tous les actes depuis 1895, ne souffrent aucune autre interprétation que celle qu'en a donnée le premier juge : [M] [K] ne peut être propriétaire que du sol du chemin situé en façade de sa parcelle. L'acte rectificatif de 1989 était par conséquent erroné en ce qu'il semblait attribuer la propriété de la totalité de la parcelle [Cadastre 12] et l'acte rectificatif de 2003 a rétabli la réalité de la propriété de la parcelle [Cadastre 12] sur laquelle [M] [K] ne dispose que de droits partiels.
Sur la prescription acquisitive abrégée :
L'acte rectificatif établi au nom des deux parties à l'acte de vente de 1984 en vertu du mandat donné par ces dernières à Madame [P] pour dresser et signer tous actes complémentaires rectificatifs, peut être considéré comme un juste titre en ce qu'il transmet la propriété de l'intégralité de la parcelle [Cadastre 12] alors que les droits de propriété sur cette parcelle ne sont que partiels.
Toutefois, la bonne foi de [M] [K] ne peut être admise en ce que son acte de propriété ne mentionne des droits de propriété sur ce chemin qu'au droit de la façade de la villa, c'est-à-dire au droit de sa parcelle et non sur la totalité du chemin, ledit acte précisant en outre que les droits d'utilisation du chemin sont définis dans des actes ultérieurs ce qui exclut tout droit de propriété exclusive sur l'intégralité du chemin.
Par ailleurs, la copropriété Villa [Adresse 3] s'est comportée en propriétaire exclusive de la partie du chemin située au droit de sa propre parcelle en construisant son immeuble et les parkings dans le tréfonds de la parcelle [Cadastre 12]. Si [M] [K] a engagé une action en démolition en 1997, force est de constater qu'il n'a pas poursuivi dans cette voie et laissé radier cette procédure en 1999.
Lors de l'instance ayant abouti aux arrêts de cette cour des 6 juin et 12 décembre 1995, le droit de propriété de [M] [K] a été expressément contesté dans le cadre de cette instance fondée certes sur la protection possessoire mais au cours de laquelle ont été examinés les titres des parties.
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a énoncé que la possession invoquée par [M] [K] n'était ni paisible ni dénuée d'équivoque et qu'elle ne pouvait en conséquence fonder une prescription acquisitive abrégée.
Sur l'inexistence d'une servitude au profit du syndicat des copropriétaires :
L'analyse des titres de propriété de chacune des parties rappelée ci-dessus confère au syndicat des copropriétaires un droit de propriété sur une partie du chemin et un droit d'usage sur la totalité de celui-ci comme à [M] [K]. Il ne s'agit pas d'une servitude mais de droits indivis pour chacun des copropriétaires et c'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande de [M] [K].
Sur la responsabilité du notaire :
Il n'est pas discuté que la responsabilité encourue par Maître [I] du fait des manquements reprochés par [M] [K] est une responsabilité extracontractuelle et qu'elle se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation en application de l'article 2270-1 du code civil dans sa rédaction applicable lors de l'introduction de l'instance.
C'est à tort que le premier juge a considéré que le point de départ de cette prescription était le 22 octobre 1992, date d'une lettre adressée par le notaire à [M] [K] puisque faute pour Maître [I] de justifier que cette lettre a bien été portée à la connaissance de [M] [K], il n'est pas établi que ce dernier a eu connaissance du dommage à cette date.
En revanche le dommage a été réalisé d'une part par la lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2003 dans laquelle Maître [I] informe [M] [K] du droit de propriété du syndicat des copropriétaires Villa [Adresse 3] sur une partie du chemin cadastré section [Cadastre 12] et, d'autre part par l'établissement et la publication de l'acte rectificatif du 18 décembre 2003.
Dès lors, l'action en responsabilité engagée par [M] [K] par acte du 28 juillet 2005 n'est pas prescrite.
Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité et il doit, dans ce cadre, procéder à des recherches sur les origines de propriété de l'immeuble.
Dans sa lettre du 25 novembre 2003, Maître [I] admet que :
- « le fait que la parcelle représentant le chemin figurait à votre nom ([M] [K]) au cadastre m'a entraîné à indiquer un peu rapidement dans cet acte rectificatif qu'était compris dans votre acquisition (') un droit de propriété sur une parcelle de terrain d'un largeur de trois mètres etc' »,
- qu'il s'agit d'une erreur matérielle et qu'il a été amené à la suite des différents qui ont opposé [M] [K] à divers voisins à « étudier de manière très approfondie les origines de propriété de chaque propriété bordant le fameux chemin de trois mètres de large »
- que cela résulte de la lecture attentive des différents actes constituant l'origine de propriété et notamment de l'étude des actes de 1882 et 1899.
En omettant de procéder à cette recherche approfondie avant l'établissement de l'acte rectificatif de 1989, que la mention ci-dessus rappelée figurant dans l'acte de 1984 et reprise d'un acte de 1967, rendait pourtant nécessaire, Maître [I] a commis une faute.
Cette faute a conduit [M] [K], conforté dans sa croyance d'être le seul propriétaire de la parcelle [Cadastre 12], à engager et poursuivre des procédures inutiles et la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer ce préjudice à la somme de 5 000 euros.
En revanche le notaire ne peut être tenu de relever et garantir [M] [K] « de toutes les condamnations qui seraient éventuellement supportées dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires Villa [Adresse 3] » ces condamnations ne constituant pas des préjudices indemnisables.
Il n'est pas justifié de ce que [M] [K] ait agi par malice ou mauvaise foi en exerçant une voie de recours qui lui était ouverte et qui a été partiellement accueillie, la SCP [I], notaires associés et Maître [I] [I] seront déboutés de leur de mande de dommages et intérêts pour appel abusif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse rendu le 10 mars 2009, sauf en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en responsabilité quasi-délictuelle intentée à l'encontre de Me [I] [I] et de la SCP [I],
Statuant à nouveau,
Déclare recevable l'action en responsabilité engagée par [M] [K] à l'encontre de Me [I] [I] et de la SCP [I] Buerch,
Dit que Maître [I] a commis un faute dans l'établissement de l'acte rectificatif du 10 août 1989,
Condamne Me [I] [I] et de la SCP [I] à payer à [M] [K] la somme de cinq mille euros à titre de dommages et intérêts,
Déboute Me [I] [I] et de la SCP [I] de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa [Adresse 3] la somme de deux mille euros,
Condamne [M] [K] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
