COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 24 MARS 2011
N° 2011/208
Rôle N° 09/19086
[G] [X]
C/
SCI [Adresse 4]
Grosse délivrée
le :
à : PRIMOUT
TOUBOUL
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 22 Juin 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 11-06-60.
APPELANT
Monsieur [G] [X]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour,
ayant Me Luc-Philippe FEBBRARO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Julie GUICHARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
ayant Me Catherine MEYER-ROYERE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Février 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme BRENGARD, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie Chantal COUX, Président
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2011,
Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Aux termes d'un bail conclu le 20 janvier 2005, la SCI [Adresse 4] a consenti à [G] [X], la location à usage exclusivement professionnel de locaux situés à [Localité 5] (83) consistant dans le lot n° 30 pour 20/1000ème et un parking privatif pour un millième, de la copropriété dénommée immeuble [Adresse 4], Rond Point du 8 mai 1945, moyennant un loyer annuel de 5226,72 € « TVA en sus au taux en vigueur »(sic), payable par mensualités égales.
Par acte d'huissier en date du 28 juin 2007, la SCI [Adresse 4] a fait délivrer à [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5237,14 euros au titre d'arriérés de loyers et de charges selon décompte arrêté au mois de juin 2007.
Suivant assignation en date du 20 juillet 2007, [G] [X] a attrait la SCI [Adresse 4] devant le tribunal de Grande instance de TOULON afin d'entendre, notamment déclarer valable, son opposition au commandement de payer du 28 juin 2007, dire et juger que les sommes réclamées par le bailleur ne sont pas dues, et reconventionnellement, condamner la SCI [Adresse 4] à lui rembourser les charges locatives payées à tort soit 399,39 euros ainsi que la TVA versée à tort soit 2561,27 €.
Par jugement en date du 8 décembre 2008, le tribunal de grande instance de TOULON s'est déclaré incompétent au profit du tribunal d'instance du même siège.
Vu le jugement contradictoire rendu en 1er ressort le 22 juin 2009 par le Tribunal d'Instance de TOULON ayant :
Débouté [G] [X] des fins de son opposition au commandement de payer en date du 28 juin 2007visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location,
Condamné [G] [X] à payer à la SCI [Adresse 4], les sommes de :
*7416,82 euros au titre des loyers impayés de mai à octobre 2007 ainsi que des pénalités de retard y afférente en application de l'article 11 du contrat de bail,
*944,14 euros au titre du paiement des charges et impôts relatifs aux années 2005 et 2006 ainsi qu'aux pénalités prévues à l'article 11 du contrat de location,
Constaté que le contrat de bail liant les parties a été résilié de plein droit,
Constaté que [G] [X] avait délaissé les lieux le 1er janvier 2008 et que la SCI [Adresse 4] a fait effectuer un constat d'état des lieux de sortie par voie d'huissier, et qu'en conséquence la demande d'expulsion était sans objet,
Rejeté la demande d'indemnité d'occupation ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Débouté les parties pour le surplus ;
Vu l'appel interjeté par [G] [X] le 23 octobre 2009 ;
Vu les dernières conclusions de [G] [X] du 10 décembre 2010 ;
Vu les conclusions de la SCI [Adresse 4] du 28 juin 2010 formalisant un appel incident ;
MOTIFS DE LA DECISION
L'appel sera déclaré recevable, les parties ne discutant pas de sa régularité et aucun élément du dossier ne commandant de relever d'office la fin de non-recevoir tirée de l'inobservation du délai de recours.
Aux termes du commandement de payer délivré le 28 juin 2007 et visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail professionnel signé le 20 janvier 2005, la SCI [Adresse 4] a réclamé à son preneur, [G] [X] la somme de 2478,08 € correspondant aux loyers arriérés, outre 2571,78 € sur le fondement de l'article 11 du contrat prévoyant l'application d'une clause pénale de 13% minimum en cas de non-paiement d'une des sommes exigibles en vertu du bail.
En sa décision querellée, le tribunal a fixé à 4251,06 € l'arriéré locatif concernant la période de mai à octobre 2007.
En application de l'article 1315 alinéa 2 du code civil [G] [X] qui se prétend libéré de sa dette doit justifier le paiement ou le fait qui a provoqué l'extinction de son obligation.
Les six photocopies de chèques versés aux débats concernent des paiements intervenus avant le mois de mai 2007 et sont donc sans intérêt probant.
[G] [X] ne formulant par ailleurs, aucune critique à l'égard de l'application de la clause pénale prévue à l'article 11 du bail qu'il a accepté, il convient dès lors de juger que le montant des pénalités contractuelles de 13% des loyers versés avec retard ou de manière incomplète puis totalement impayés depuis mai 2007, s'élève bien à la somme totale de 2940,22 €, selon le décompte détaillé qui a été adressé au preneur par un courrier du 1er octobre 2007.
Sur les charges
Comme il l'a déjà fait en première instance, [G] [X] réclame le remboursement de charges qu'il estime avoir versé sans cause, car le propriétaire lui aurait facturé en plus des charges locatives, des dépenses lui incombant exclusivement tels notamment des travaux de chauffage.
Or, le tribunal a rappelé que les parties étaient liées par un bail à caractère professionnel relevant des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 réglementant la durée du bail et les conditions du congé mais que les autres clauses restaient librement négociées entre le propriétaire et le locataire et qu'en l'espèce, c'est l'article 5 du bail qui déterminent les dépenses incombant au bailleur définies comme les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier et toutes les autres réparations qui sont d'entretien et sont donc de nature locatives.
Le dossier de l'appelant ne contient que l'état des dépenses de l'année 2006 effectué par le syndic de la copropriété dont la SCI [Adresse 4] est l'un des membres ainsi que la quote-part lui incombant en sa qualité de copropriétaire et la part locative : il en résulte qu'aucune dépense représentant « une grosse réparation » au sens de l'article 5 du bail, n'a été comptabilisée dans la part locative, étant précisé que sont comptabilisés au poste « climatiseur » des frais EDF et qu'il n'est pas visé de travaux de chauffage.
L'appelant ne produit au surplus, aucun décompte des sommes qu'il prétend avoir acquittées au titre des charges ni de celles qu'il déclare avoir versées de manière indue à son bailleur si bien que ses prétentions sont dépourvues de fondement.
-sur la TVA,
L'article 4 d) du contrat stipule que le loyer et les charges payées par le preneur pour le compte du bailleur y compris assurances et impôt foncier, sont soumis à la TVA et que le preneur devra en acquitter le montant au profit de son bailleur.
En outre, le bail fixe le quantum du loyer augmenté de la TVA si bien qu'ayant accepté et signé le contrat, [G] [X] est contraint de se soumettre à l'engagement synallagmatique qu'il a pris, d'autant qu'aucune disposition légale ou réglementaire n'interdit cette stipulation dans un bail professionnel.
Dans ces conditions, en l'absence d'éléments contraires produits par l'appelant, la Cour, statuant par adoption des motifs sérieux et pertinents du tribunal, confirmera le jugement ayant débouté [G] [X] de sa demande de répétition de l'indû.
Et l'intimée ayant en revanche, étayé ses prétentions par la production des pièces et décomptes correspondants, il conviendra également de confirmer les dispositions ayant condamné [G] [X] à lui payer la somme de 835,52 euros représentant le reliquat des charges et impôts pour 2005 et 2006, augmentée de la pénalité contractuelle prévue par l'article 11 du contrat soit 108,62 euros, soit 944,14 €.
Les parties ne discutant pas les autres dispositions et le tribunal ayant fait une juste appréciation des faits en les prononçant, la Cour confirmera donc l'intégralité de la décision querellée.
Sur les autres demandes,
La SCI [Adresse 4] qui sollicite une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, ne caractérise pas la faute ayant fait dégénéré en abus, le droit de [G] [X] d'interjeter appel et sera donc déboutée de sa demande de condamnation de ce chef.
[G] [X] succombant en ses prétentions devra cependant supporter les entiers dépens et verse à la SCI [Adresse 4] une indemnité de procédure de 2000 € au titre des frais irrépétibles et en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement
Reçoit l'appel,
Le dit mal fondé,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Condamne en outre [G] [X] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 2000 € représentant les frais non compris dans les dépens,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne [G] [X] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
