COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 24 MARS 2011
N° 2011/207
Rôle N° 09/19085
[I] [S]
C/
SCI DE L'ARCHE
Grosse délivrée
le :
à : PRIMOUT
TOUBOUL
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 22 Juin 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 11-09-061.
APPELANT
Monsieur [I] [S]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour,
ayant Me Luc-Philippe FEBBRARO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Julie GUICHARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI DE L'ARCHE, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
ayant Me Catherine MEYER-ROYERE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Février 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme BRENGARD, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie Chantal COUX, Président
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2011,
Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Aux termes d'un bail conclu le 14 mars 2005, la SCI DE L'ARCHE a consenti à [I] [S], la location à usage exclusivement professionnel de locaux situés à [Localité 4] (83) constitués du lot n° 29 pour 36/1000ème de la copropriété dénommée immeuble de l'ARCHE, de 36/322ème des bâtiments A et B communes de l'entrée du bâtiment, du lot 32 pour 2/1000ème et 2/322ème des bâtiments A et B l'entrée. Après vérification, la surface réelle du fonds a été ramenée à 53m2 et il y a été ajouté une place de parking privé dans le lot n° 30 pour 20/1000ème et un parking privatif pour un millième, de la copropriété.
Le loyer a été fixé au montant annuel de 7800 € sans TVA, payable par mensualités égales soit 650 €.
Par acte d'huissier en date du 28 juin 2007, la SCI DE L'ARCHE a fait délivrer à son preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10.920,54 euros au titre d'arriérés de loyers et de charges selon décompte arrêté au mois de juin 2007, de pénalités et de frais.
Suivant assignation en date du 20 juillet 2007, [I] [S] a attrait la SCI de l'ARCHE devant le tribunal de grande instance de TOULON afin d'entendre notamment déclarer valable, son opposition au commandement de payer du 28 juin mars 2007, dire et juger que les sommes réclamées ne sont pas dues au bailleur, et reconventionnellement condamner la SCI de l'ARCHE à lui rembourser les charges locatives payées à torts soit 1868,23 euros.
Par jugement en date du 8 décembre 2008, le tribunal de grande instance de TOULON s'est déclaré incompétent au profit du tribunal d'instance du même siège.
Vu le jugement contradictoire rendu en 1er ressort le 22 juin 2009 par le Tribunal d'Instance de TOULON ayant :
Débouté [I] [S] des fins de son opposition au commandement de payer en date du 28 juin 2007 visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location,
Condamné [I] [S] à payer à la SCI DE L'ARCHE, les sommes de :
*10554,30 euros au titre des loyers impayés de février à octobre 2007 ainsi que des pénalités de retard y afférentes en application de l'article 11 du contrat de bail,
*1864,92 euros au titre du paiement des charges et impôts relatifs aux années 2005 et 2006 ainsi qu'aux pénalités prévues à l'article 11 du contrat de location,
Constaté que le contrat de bail liant les parties a été résilié de plein droit,
Ordonné en conséquence l'expulsion de [I] [S] ainsi que celle de tous occupants de chef des locaux loués situés à [Localité 4] (83 ) lot 29 [Adresse 2] par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique, et conformément aux dispositions des articles 62 et suivants de la loi du 9 juillet 1991,
Condamné [I] [S] à payer à la SCI DE l'ARCHE, une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer échu, charges en sus, jusqu'à la restitution effective des lieux,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu l'appel interjeté par [I] [S] le 23 octobre 2009 ;
Vu les dernières conclusions récapitulatives n° 2 de [I] [S] du 14 décembre 2010 ;
Vu les conclusions de la SCI DE L'ARCHE du 28 juin 2010 formalisant un appel incident ;
MOTIFS DE LA DECISION
L'appel sera déclaré recevable, les parties ne discutant pas de sa régularité et aucun élément du dossier ne commandant de relever d'office la fin de non-recevoir tirée de l'inobservation du délai de recours.
Aux termes du commandement de payer délivré le 28 juin 2007 et visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail professionnel signé le 14 mars 2005, la SCI DE L'ARCHE a réclamé à son preneur, [I] [S] la somme de 5700,37 € correspondant aux loyers arriérés.
Il ressort des pièces du dossier que [I] [S] était redevable d'un loyer de 650 € outre une provision sur charges de 160 € soit 810 € par mois.
En sa décision querellée, le tribunal a donc fixé à 7290 €, l'arriéré locatif de février à octobre 2007.
En ses conclusions d'appel [I] [S] conteste avoir une dette de loyers et de charges.
Mais, en application de l'article 1315 alinéa 2 du code civil l'appelant qui se prétend libéré de sa dette doit justifier le paiement ou le fait qui a provoqué l'extinction de son obligation.
Parmi les photocopies de chèques versés aux débats, seuls ceux tirés le 16 mars et 4 avril 2007 (8 et 9) pourraient concerner le débat car les autres datent de 2006. En tout état de cause, ces seules copies de formules bancaires remplies par le concluant qui les produit, ne suffisent pas à établir leur remise effective et leur encaissement par la SCI DE L'ARCHE au titre des loyers en cours.
Quant au retrait d'espèces effectué à hauteur de 1000 € le 23 mai 2007, rien ne permet de vérifier qu'il a réellement été affecté au paiement du loyer et des charges.
Au surplus, la SCI DE L'ARCHE excipe d'un courrier que lui a adressé le 19 avril 2007 [I] [S] indiquant qu'à compter du 1er mai suivant, il cessait de lui payer directement les loyers et charges et qu'il procédait à leur consignation entre les mains de son avocat, étant observé à cet égard, qu'il n'est pas produit aux débats de justificatif de ce que cette consignation a été effectuée.
Il apparaît donc au regard des éléments du dossier que [I] [S] reste bien redevable de la somme de 7290 € au titre des loyers et charges impayés pendant neuf mois.
C'est en outre à juste titre que le tribunal a fait droit à la demande présentée par la SCI DE L'ARCHE sur le fondement de l'article 11 du contrat prévoyant l'application d'une pénalité d'un minimum de 13 % en cas de non-paiement d'une des sommes exigibles en vertu du bail, à hauteur de 3264,30 € qui correspond d'après le décompte adressé le 1er octobre 2007 au preneur, à 13 % de chacune des mensualités acquittées avec retard depuis le mois d'avril 2005 et aux neuf mensualités impayées de février à octobre 2007.
Sur les charges
Comme il l'a déjà fait en première instance, [I] [S] réclame le remboursement de la somme de 1868,23 euros à titre de charges qu'il estime avoir versé à tort en soutenant d'une part, que le propriétaire lui a facturé en plus des charges locatives, des dépenses lui incombant exclusivement tels notamment des travaux de chauffage et d'autre part, qu'il a réglé 160 € de provision mensuelle sur charges, ce qui correspond à un local de 200 m2.
Or, le tribunal a rappelé que les parties étaient liées par un bail à caractère professionnel relevant des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 réglementant la durée du bail et les conditions du congé mais que les autres clauses restaient librement négociées entre le propriétaire et le locataire et qu'en l'espèce, c'est l'article 5 du bail qui détermine les dépenses incombant au bailleur définies comme les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier et précise que toutes les autres réparations sont d'entretien et donc de nature locative.
Le dossier de l'appelant ne contient que l'état des dépenses des années 2005 et 2006 effectué par le syndic de la copropriété dont la SCI DE L'ARCHE est l'un des membres ainsi que la quote-part lui incombant en sa qualité de copropriétaire et la part locative : il en résulte qu'aucune dépense représentant « une grosse réparation » au sens de l'article 5 du bail, n'a été comptabilisée dans la part locative.
L'appelant ne produit au surplus, aucun décompte des sommes qu'il prétend avoir acquittées au titre des charges ni de celles qu'il déclare avoir versées de manière indue à son bailleur.
[I] [S] qui allègue avoir réglé indûment des travaux de chauffage ou de climatisation sans pour autant fournir le moindre document à l'appui de ses assertions, ne rapporte pas la preuve de ce qu'il ne s'agissait pas uniquement de dépenses d'entretien.
Quant aux impôts qui lui sont réclamés pour 2005 et 2006, les décomptes correspondant notamment à la part mise à sa charge lui ont été adressés à chacune de ses demandes et concernent bien sa quote-part des taxes et sujétions diverses qu'en vertu de l'article 5 dernier alinéa du bail, il a accepté de rembourser à son bailleur.
Dans ces conditions, en l'absence d'éléments contraires produits par l'appelant, la Cour, statuant par adoption des motifs sérieux et pertinents du tribunal, confirmera le jugement ayant débouté [I] [S] de sa demande de répétition de l'indû.
Et l'intimée ayant en revanche, étayé ses prétentions par la production des pièces et décomptes de charges adéquats, il conviendra également de confirmer les dispositions ayant condamné [I] [S] à lui payer la somme de 1650,37 euros représentant le reliquat des charges et impôts pour 2005 et 2006, augmentée de la pénalité contractuelle prévue par l'article 11 du contrat soit 264,55 euros, soit un total de 1914,92 euros, et non de 1864,92 € comme indiqué dans le jugement qui sera infirmé sur ce seul point.
Sur la restitution des locaux,
Si [I] [S] a délaissé les locaux le 15 mars 2008 sans état des lieux de sortie et sans remise des clés, la SCI DE L'ARCHE ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle n'a pu reprendre les locaux depuis lors, en procédant au changement des serrures et qu'elle n'a pas depuis près de trois années utiliser ou louer à nouveau, son fonds.
S'il convient dès lors de confirmer la dite décision en ses dispositions constatant la résiliation du bail de plein droit, l'expulsion de [I] [S] même si la mesure est dorénavant sans objet, ainsi que l'indemnité d'occupation fixée, il y aura lieu de préciser ' comme le conclut d'ailleurs [I] [S] en ses écritures ' qu'il n'occupe plus les locaux depuis la fin du mois de mars 2008.
Sur les autres demandes,
La SCI DE L'ARCHE qui sollicite une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, ne caractérise pas la faute ayant fait dégénéré en abus, le droit de [I] [S] d'interjeter appel et sera donc déboutée de sa demande de condamnation de ce chef.
[I] [S] succombant en ses prétentions devra cependant supporter les entiers dépens et verser à la SCI DE L'ARCHE une indemnité de procédure de 2000 € au titre des frais irrépétibles et en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement déféré excepté sur le quantum de la condamnation au titre des charges et impôts relatifs aux années 2005 et 2006 ainsi que des pénalités prévues à l'article 11 du contrat de location,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne [I] [S] à payer à ce titre, la somme de 1914,92 euros,
Y ajoutant,
Condamne [I] [S] à payer à la SCI DE L'ARCHE la somme de 2000 € représentant les frais non compris dans les dépens,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne [I] [S] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
