COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 FEVRIER 2011
N° 2011/100
Rôle N° 10/04356
[E] [D]
C/
[P] [Y]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN
SCP MAGNAN
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN en date du 02 Mars 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 11-09-445.
APPELANT
Monsieur [E] [D]
né le [Date naissance 1] 1923 à [Localité 5] ([Localité 5]), demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
Assisté de Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [P] [Y]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 10/8146 du 21/07/2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AIX EN PROVENCE)
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,
Assistée de Me Katia COLLINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
11ème A - 2011/100
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Janvier 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Cécile THIBAULT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Madame Danielle VEYRE, Conseiller
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 25 Février 2011,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2001, [E] [D] a consenti à [P] [Y] un bail portant sur un local situé [Adresse 4] (Var) moyennant le paiement d'un loyer annuel de 3 292,90€ soit 274,40€ par mois.
Par acte d'huissier en date du 1er septembre 2009, [E] [D] a fait assigner [P] [Y] devant le tribunal d'instance de Draguignan pour voir prononcer la résiliation du bail pour motifs légitimes et sérieux (violation des dispositions contractuelles en installant dans les lieux une galerie de peintures alors qu'il s'agit d'un bail à usage d'habitation), la voir condamner au paiement de la somme de 30 000€ à titre de dommages-intérêts ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000€.
Par jugement en date du 2 mars 2010 le Tribunal d'Instance de Draguignan
- a dit que la commune intention des parties était de conclure un bail à usage mixte ou professionnel
- a débouté [E] [D] de l'intégralité de ses demandes,
- a condamné [E] [D] à payer à [P] [Y]
* la somme de 3 000€ à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure
* 2 000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par déclaration d'appel enrôlée le 4 mars 2010 [E] [D] a interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2010.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
[E] [D] - appelant - par conclusions signifiées le 7 avril 2010 demande à la Cour de réformer le jugement entrepris car contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge il a conclu avec [P] [Y] un bail à usage d'habitation et, en infraction avec les clauses de ce bail et avec les dispositions de l'article 1725 du code civil, [P] [Y] exploite dans les lieux une galerie de peinture et n'y habite pas.
Le fait qu'antérieurement les locaux étaient à usage commercial et qu'un store ait été posé en façade des lieux est sans incidence sur le caractère d'habitation des lieux.
Il subit un grave préjudice car le prix payé à titre de loyer est sans aucune relation avec le prix d'un local commercial et depuis 8 années [P] [Y] bénéficie d'une exploitation à vil prix.
La décision sera en conséquence réformée , la résiliation du bail sera ordonnée avec expulsion de [P] [Y] qui sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de 1000€ par mois, de dommages-intérêts d'un montant de 30 000€ et de 2 000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile .
[P] [Y] - intimée - par conclusions en date du 3 janvier 2011 demande la confirmation de la décision frappée d'appel en toutes ses dispositions à l'exception de la condamnation de [E] [D] au paiement de dommages-intérêts qui sera portée à la somme de 5000€.
[E] [D] sera en effet débouté de toutes ses demandes, sa demande de résiliation de bail sera déclarée mal fondée et la demande d'expulsion irrecevable. Comme l'a justement analysé le premier juge dès l'origine les lieux ne respectaient manifestement pas les normes d'habitabilité d'un logement à usage d'habitation décent (aucune salle de bains ni salle d'eau). Selon les services de la mairie de [Localité 6], le local est un local commercial depuis 1975 ayant accueilli une librairie et une mercerie avant de recevoir la galerie de peinture de [P] [Y]
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[E] [D] connaissait parfaitement l'activité de sa locataire qui est artiste peintre dans ce local depuis 9 ans d'autant qu'il a accepté la pose d'une vitrine; la locataire a respecté ses obligations contractuelles, et le bailleur du fait de la mauvaise foi sera condamné au paiement de la somme de 5 000€ à titre de dommages-intérêts.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la qualification du bail liant les parties
Les parties sont liées par un contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2001 intitulé 'location habitation vide'concernant un local situé [Adresse 4] (Var )
pour une durée de 3 années moyennant un loyer mensuel de 1 800 francs ( 274,43€ ), outre une provision pour charges annuelle de 1 000 francs (150€ ).
Les cases figurant sur ce contrat pour les rubriques :
* habitation principale
* professionnel et habitation principale
ne sont pas cochées sur le document produit en original par le bailleur; le document en photocopie produit par Mme [Y] qui comporte lui une case cochée en face de la mention 'professionnel' et la mention 'artiste peintre' à côté de la rubrique ' profession autorisée' ne peut être retenu.
Les conditions générales de la location font référence expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
L'état des lieux d'entrée signé contradictoirement par les parties le 2 juillet 2001 mentionne
$gt; dans la cuisine la présence d'un évier inox et d'un bar comptoir
$gt; des sanitaires avec un lavabo et un WC
Le procès verbal de constat d'huissier dressé le 16 mai 2009 à la requête de [E] [D] relève que les lieux sont utilisés par [P] [Y] à usage d'atelier et de galerie de peinture , et que la locataire n'habite pas ces lieux.
En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 'le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location', et selon une jurisprudence constante le locataire de locaux à usage mixte d'habitation et professionnel n'a pas l'obligation d'utiliser les locaux loués à chacun des usages prévus par le bail; en conséquence il n'y a pas d'infraction aux clauses du bail dans le cas où le locataire n'habite pas les lieux et les utilise à des fins uniquement professionnelles.
En l'espèce le bailleur ne peut pas reprocher à [P] [Y] de ne pas loger dans les locaux loués et de les utiliser uniquement pour son activité d'artiste peintre car :
* il n'a pas mis à la disposition de la locataire des lieux comportant tous les éléments d'habitabilité pour un local d'habitation décent au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 (le bail est antérieur au décret du 30 janvier 2002), et notamment un équipement pour la toilette corporelle (douche ou baignoire alimentée en eau chaude et froide) et un coin cuisine aménagé,
* [P] [Y] l'a informée de l'installation d'une vitrine en septembre 2005 , puis d'un store déroulant en septembre 2006 , et il a donné son accord à ces travaux en écrivant lui même de façon manuscrite en septembre 2005 'je soussigné [D] [E], propriétaire du MAGASIN qu'elle (Mme [W]) occupe ...'
* depuis 1975, date à laquelle il a acquis ce local selon le relevé de propriété de la mairie de [Localité 6], la nature de l'occupation des lieux a toujours été commerciale ou professionnelle : vente d'électro ménager entre 1974 et 1979, librairie-presse entre 1980 et 1990, service ambulance, vente et location de matériel médical entre 1990 et 1994, bar vidéo , appareils à jeux en 1998, mercerie en 1999 et 2000 ( attestations [I], [X] , mairie de [Localité 6]) ; les témoins attestent également que le bailleur n'a réalisé dans les lieux aucun gros travaux de réparation ou d'installation de nouveaux équipements.
Enfin depuis son entrée dans les lieux, c'est à dire depuis 9 années, [P] [Y] y exploite une activité artistique d'artiste peintre avec une galerie et un atelier, et il n'y a eu aucun changement de destination des lieux depuis le début du bail.
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Au vu de ces éléments c'est à juste titre que le premier juge a dit que la commune intention des parties était de conclure un bail à usage mixte ou professionnel et a débouté [E] [D] de toutes ses demandes.
La décision frappée d'appel sera confirmée sur ce point.
- Sur la demande de dommages-intérêts
La procédure engagée par [E] [D] qui était fondé à voir son argumentation examinée par le premier juge puis à nouveau devant la Cour d'Appel ne caractérise pas un abus de droit ou un comportement dolosif , et [P] [Y] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
La décision frappée d'appel qui a condamné [E] [D] au paiement d'une somme de 3 000€ à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure sera réformée sur ce point.
- Sur l'article 700 et les dépens
La décision frappée d'appel sera confirmée en ce qu'elle a condamné [E] [D] au paiement d'une indemnité de 2 000€ pour frais de procédure devant le tribunal d'instance de Draguignan. Aucune demande n'est formée à ce titre pour les frais de procédure devant la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
[E] [D] qui succombe supportera la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal d'instance de Draguignan du 2 mars 2010 sauf en ce que cette décision a condamné [E] [D] à payer à [P] [Y] la somme de 3 000€ à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure,
Réformant de ce chef et statuant à nouveau
DEBOUTE [P] [Y] de sa demande de dommages-intérêts.
CONDAMNE [E] [D] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffièreLe Président
