COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 18 FÉVRIER 2011
N° 2011/87
Rôle N° 09/16984
S.A.R.L. HALLES DES VIANDES
C/
[Z] [K]
[X] [M] épouse [Y]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
Me JAUFFRES
réf
Arrêt en date du 18 Février 2011 prononcé sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 10 juin 2009, qui a cassé et annulé l'arrêt n° 221 rendu le 24 mai 2007 par la Cour d'Appel d'Aix en Provence (4ème C).
DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
S.A.R.L. HALLES DES VIANDES, demeurant [Adresse 6]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par la S.C.P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Marie-France CESARI, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
Madame [Z] [K], née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]
tant en son nom personnel qu'es qualité d'héritière de Monsieur [D] [Y] décédé
Madame [X] [M] épouse [Y], née le [Date naissance 3] 1923 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
tant en son nom personnel qu'es qualité d'héritière de Monsieur [D] [Y] décédé
représentées par Me Jean-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, plaidant par Me Thierry BENSAUDE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président,
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2011
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 1er octobre 1986 les consorts [Y] - [K] ont donné un magasin avec entrepôt sis [Adresse 5] à bail commercial à la société HALLES DES VIANDES ; le 19 mars 2004 ils ont assigné cette dernière en résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués ;
Par jugement du 2 juin 2005 le Tribunal de grande instance de NICE s'est déclaré compétent, a débouté les consorts [Y] - [K] de leurs demandes au motif qu'ils ne justifiaient pas d'un manquement suffisamment grave aux clauses du bail, et les a condamnés aux dépens ;
Les consorts [Y] - [K] ont relevé appel de cette décision ; parallèlement ils ont délivré un congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité à la société HALLES DES VIANDES ;
Par arrêt du 24 mai 2007 la Cour d'appel de céans, 4ème chambre C, a reçu l'appel, a infirmé le jugement entrepris, a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur à compter de sa décision, a condamné la société HALLES DES VIANDES à payer aux consorts [Y] - [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, a débouté les parties de leurs autres demandes, et a condamné la société HALLES DES VIANDES aux entiers dépens ;
Cette dernière a formé un pourvoi à l'encontre de cette décision ;
Par arrêt du 10 juin 2009 la Cour de cassation a cassé l'arrêt attaqué dans toutes ses dispositions, et a renvoyé la cause et les parties devant la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE autrement composée, au motif que l'obligation d'exploiter est une cause d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ;
La société HALLES DES VIANDES a saisi la Cour d'appel de renvoi ; l'affaire a été attribuée à la 4ème chambre A ;
Au terme de dernières conclusions du 9 juin 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, les consorts [Y] - [K] formulent les demandes suivantes :
'A titre principal
Vu les dispositions de l'article 1184 du code civil,
Constater que le bail impose au locataire une obligation d'achalandage
Dire et juger que la société HALLES DES VIANDES a commis une faute en s'abstenant de respecter cette obligation contractuelle
Prononcer la résiliation du bail commercial en cours conclu entre Monsieur [D] [Y], Madame [X] [Y], Madame [Z] [K], d'une part, et la S.A.R.L. HALLES DES VIANDES d'autre part.
A titre subsidiaire
Vu les dispositions de l'Article 564 du nouveau code de procédure civile
Rejeter les demandes nouvelles formulées par la société HALLES DES VIANDES
A titre infiniment subsidiaire
Constater que le litige dont a été saisi la Cour de cassation concernait exclusivement une demande de résiliation du bail commercial en raison de fautes reprochées au locataire au cours de l'exécution du dit bail
Dire et juger que l'objet de ce litige est distinct d'un éventuel contentieux portant sur les conditions de renouvellement d'un bail et les conséquences d'un congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité
Constater que la société HALLES DES VIANDES n'a pas sollicité la moindre indemnisation ni formé la moindre contestation à rencontre du congé qui lui a été notifié, dans le délai de prescription de deux ans à compter de la date d'effet du dit congé
Dire et juger que la société HALLES DES VIANDES est prescrite
Au surplus
Constater que la société HALLES DES VIANDES n'a plus exploité la moindre activité dans le local loué par les consorts [Y] [K] au cours des trois années qui ont précédé l'expiration du bail et la notification du congé sans offre de renouvellement
Dire et juger que la dénégation du droit au bail opposée par les consorts [Y] et [K] est juridiquement fondée
Débouter la société HALLES DES VIANDES de toutes ses demandes.
Condamner la S.A.R.L. HALLES DES VIANDES à payer aux consorts [Y] [K] la somme de 3.000 €uros par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamner la S.A.R.L. HALLES DES VIANDES à payer les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Jean-Marie JAUFFRES, avoué près la Cour d'Appel d'Aix en Provence y demeurant [Adresse 8] qui en a fait l'avance' ;
Au terme de dernières conclusions du 17 mars 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société HALLES DES VIANDES formule les demandes suivantes :
'Désigner un Expert Judiciaire qui aura pour mission de fournir à la Cour tous éléments permettant à celle-ci d'évaluer et de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle peut prétendre la Société HALLES DES VIANDES tant du chef de la valeur du droit au bail que du fonds de commerce qui était exploité [Adresse 5], en prenant en considération, outre le prix d'acquisition de ce fonds par la Société HALLES DES VIANDES, en 1988, les éléments comptables et le chiffre d'affaires de la société locataire et la proposition d'acquisition des parts sociales de la société au mois de février 2005 par Monsieur [S].
Condamner les Consorts [Y], parties bailleresses, au paiement de dommages et intérêts distincts, soit :
- 28.376 € payés par la société locataire entre le 1er octobre 2005 et le 4 août 2007 pour tenter de sauver le fonds et le droit au bail afférent entre la date du 1er octobre 2005 (date d'effet du congé sans offre de renouvellement) et le 4 août 2007 (date du départ effectif de la société locataire à la suite de l'arrêt rendu au mois de mai 2007 par la Cour, signifié le 28 juin 2007, et la sommation de quitter les lieux du 2 août 2007),
- 20.000 €, sauf à parfaire, représentant les frais de procédure exposés par la Société HALLES DES VIANDES (états des frais des Avoués) et frais irrépétibles exposés dans le cadre des procédures ayant abouti à l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 juin 2009 (ensemble 20.000 €) ;
- 30.000 € au titre du préjudice consécutif à la perte du fonds et du droit au bail et à l'obligation de déménager et de se réinstaller,
Soit ensemble : 80.000 €.
La Société HALLES DES VIANDES est fondée à demander, en outre, dans le cadre de la présente procédure, une somme complémentaire de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner les Consorts [Y] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P Marie-José de SAINT-FERREOL - Colette TOUBOUL, avoués associés près la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence demeurant [Adresse 7] qui en ont fait l'avance' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2010 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité ;
En droit, à peine d'irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ;
En l'espèce, la demande de résiliation judiciaire du bail des consorts [Y] - [K] n'est pas nouvelle, même si elle n'est plus fondée sur le défaut d'exploitation du fonds, mais sur le manquement à l'obligation de tenir les locaux constamment garnis de marchandises et objets mobiliers ; elle est donc recevable ; en revanche, les demandes d'indemnité d'éviction et de dommages et intérêts de la société HALLES DES VIANDES sont nouvelles, pour n'avoir jamais été formulées avant la saisine de la Cour d'appel de renvoi, alors que le congé a été délivré le 16 mars 2005, soit avant même le jugement ; elles sont donc irrecevables ;
En droit, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; la résolution doit être demandée en justice ;
En l'espèce, le bail stipule qu'il 'est fait aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter à peine de tous dommages et intérêts et de résiliation : 1° de tenir les locaux constamment garnis de marchandises et objets mobiliers d'une valeur suffisante pour répondre des loyers et de l'exécution de toutes les charges, clauses et conditions du bail' ; or il résulte des multiples constats d'huissier dressés entre le 15 février 2001 et le 16 mars 2005, soit sur une période de quatre ans, que les locaux donnés à bail étaient non seulement fermés, mais vides de toute marchandise, ce que confirme encore l'analyse des factures d'électricité faisant apparaître des valeurs négatives, ce qui implique que la chambre froide ne fonctionnait pas, et quasiment vides de tout matériel ou objet mobilier, ce que la société HALLES DES VIANDES ne conteste d'ailleurs même pas ; cette infraction aux clauses du bail, qui participait du grief plus large de n'avoir 'plus exploité le local depuis plus de trois ans', n'était pas susceptible de régularisation, de sorte qu'une mise en demeure n'était pas nécessaire, et est suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire aux torts exclusifs du preneur, qui ne soutient plus désormais que ses demandes reconventionnelles, à compter du 24 mai 2007, compte tenu du fait que la société HALLES DES VIANDES a exécuté l'arrêt rendu à cette date ;
Les consorts [Y] - [K] ont engagé des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de leur laisser supporter intégralement la charge ; il convient de leur allouer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; la société HALLES DES VIANDES sera quant à elle déboutée de sa demande à ce titre ;
La société HALLES DES VIANDES qui succombe doit supporter les entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009,
Reçoit l'appel des consorts [Y] - [K] ;
Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial des locaux sis [Adresse 5] entre les consorts [Y] - [K] et la société HALLES DES VIANDES aux torts exclusifs de cette dernière à compter du 24 mai 2007 ;
Condamne la société HALLES DES VIANDES à payer aux consorts [Y] - [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Déclare les demandes de la société HALLES DES VIANDES irrecevables ou mal fondées ;
Condamne la société HALLES DES VIANDES aux entiers dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître JAUFFRES conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
