COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 28 JANVIER 2011
N° 2011/
Rôle N° 09/12491
[P] [V]
[H] [U]
C/
[K] [O]
SARL AGENCE DES 3 PINS
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN
SCP TOUBOUL
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 05 Mai 2009 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 08/1401.
APPELANTS
Monsieur [P] [V]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 9] ([Localité 9]), demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
Assisté de Me Florence LEROUX - GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [H] [U]
née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 8] ([Localité 8]), demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
Assistée de Me Florence LEROUX - GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur [K] [O]
demeurant [Adresse 7]
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
Assisté de Me Elizabeth CONTE, avocat au barreau de TOULON
SARL AGENCE DES 3 PINS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
Assistée de Me Elizabeth CONTE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
11ème A - 2011/
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Cécile THIBAULT, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Robert PARNEIX, Président
Madame Danielle VEYRE, Conseiller
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2011
Signé par Madame Cécile THIBAULT, Conseiller en remplacement du Président empêché, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
11ème A - 2011/
FAITS ET PROCEDURE
Au mois de septembre 2007 [P] [V] et [H] [U] qui recherchaient un logement dans la région de [Localité 10] ( 83) se sont adressés à La SARL Agence des 3 pins, mandataire de [K] [O], pour la location d'une villa située [Adresse 6].
Les parties ont signé le 5 octobre 2007 un contrat de location à usage d'habitation avec effet au 31 octobre 2007.
Exposant que [K] [O] et son mandataire n'avaient pas rempli leurs obligations contractuelles, [P] [V] et [H] [U] les ont fait assigner par actes d'huissier en date du 2 juin 2008 sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil devant le Tribunal d'Instance de Toulon pour obtenir leur condamnation au paiement de
- la somme de 600€ en restitution de la réservation des lieux ou du chèque correspondant
- la somme de 2 600€ en restitution du versement du dépôt de garantie
- la somme de 5 000€ en réparation de leur préjudice
- 2 000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 5 mai 2009 le Tribunal d'Instance de Toulon a débouté [P] [V] et [H] [U] de leurs demandes,
a débouté également [K] [O] et La SARL Agence des 3 pins de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ,
et a condamné [P] [V] et [H] [U] à payer aux défendeurs une somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles.
Par déclaration d'appel enrôlée le 30 juin 2009 [P] [V] et [H] [U] ont interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2010.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
[P] [V] et [H] [U] - appelants - par conclusions signifiées le 6 mai 2008 , demandent à la Cour de réformer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de Toulon et de faire droit à leurs demandes introductives d'instance; en conséquence [K] [O] et La SARL Agence des 3 pins seront condamnés solidairement à leur payer les sommes de 600€, 2 600€, 5 000€ et 2 000€.
En effet le tribunal d'instance de Toulon a fait une mauvaise appréciation des éléments de la cause: le document signé le 20-09-2007 ne peut être considéré comme un bail ferme car il est incomplet, il existait une incertitude sur la date de départ des occupants, la date de remise des clefs ne pouvait être fixée; en conséquence leur engagement ne pouvait devenir définitif qu'après réalisation de toutes ces conditions
La somme de 602,06€ qui a été restituée à l'organisme social - CIL - qui a versé le dépôt de garantie pour leur compte ne correspond nullement à l'intégralité des sommes que les intimés doivent restituer.
La faute du bailleur consiste dans l'absence de délivrance des lieux loués, et dans le mauvais état de ces lieux (inondation, portes et portail hors d'état ou arrachées)
[K] [O] et La SARL Agence des 3 pins - intimés et appelants incidents - par conclusions signifiées le 8 février 2010, demandent à la Cour de dire et juger que le bail du 5/10/2007 est régulier et doit produire effet; les preneurs ne se sont pas présentés le 31/10/2007 pour prendre possession de l'immeuble et ont entendu résilier le bail par courrier en date du 5/11/2007.
[P] [V] et [H] [U] ne pouvaient se délier du bail que moyennant un préavis de 3 mois et sont redevables des loyers pour la période du 31/10/2007 au 7/12/2007.
La SARL Agence des 3 pins a remboursé à l'organisme qui a versé le dépôt de garantie la somme de 602,02€ qui constitue le trop versé une fois déduit les loyers.
11ème A - 2011/
En conséquence le jugement du tribunal d'instance de Toulon doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la totalité des demandes présentées par [P] [V] et [H] [U] mais il sera réformé pour le surplus les appelants étant condamnés au paiement de la somme de 5 000€ à titre de dommages-intérêts en raison du comportement abusif des appelants, et de la somme de 2 000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur les relations contractuelles entre les parties
Il est produit aux débats par les deux parties un document identique daté du 5 octobre 2007 intitulé 'Contrat de location - locaux vacants' concernant le bail d'une villa située [Adresse 6]) , villa appartenant à [K] [O] représenté par son mandataire La SARL Agence des 3 pins
La location est faite à [P] [V] et [H] [U] pour un loyer mensuel de 1300€.
La description des locaux loués est faite sommairement en première page.
Ce contrat stipule que la date d'effet du bail est au 31 octobre 2007 , et que le locataire a versé un dépôt de garantie de 2 600€.
Aucune condition suspensive ne figure dans ce document qui a été justement qualifié de bail par le premier juge, qui comprend toutes les mentions obligatoires fixées par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; il s'agit d'un bail ferme et définitif qui doit produire tous ses effets à compter de sa signature.
- Sur le respect de leurs obligations contractuelles par les parties
$gt; [P] [V] et [H] [U] soutiennent que le bailleur et son mandataire n'ont pas respecté leur obligation de délivrance des lieux loués car le 29 octobre 2007 la villa était toujours occupée par les précédents locataires et de plus le portail et les portes de garage ne fermaient pas, et la cour était inondée.
Il résulte au contraire des éléments qui sont produits au dossier que la date d'effet du bail était le
31 octobre 2007 et non le 29 octobre 2007, date à laquelle les lieux étaient occupés régulièrement par les précédents locataires, que le 31 octobre 2007 un état des lieux de sortie était signé avec ces derniers, et que [P] [V] et [H] [U] ne se sont pas présentés pour prendre possession des lieux.
Au contraire par téléphone le 29 octobre, puis par écrit le 5 novembre 2007, ils indiquaient vouloir annuler purement et simplement la location de la villa appartenant à [K] [O] et obtenir la restitution des sommes versées dans le cadre de ce bail.
$gt; Les locataires n'ont pas respecté leur obligation d'occuper les lieux, ils ont donné implicitement congé par leur courrier du 5/11/2007 et sont redevables à ce titre du paiement de 3 mois de loyer conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Les lieux ayant été reloués le 15 décembre 2007, c'est à juste titre qu'il leur a été réclamé paiement de un mois et 15 jours de loyer , outre une journée correspondant au 31 octobre 2007, date à laquelle ils auraient dû entrer dans les lieux, soit selon le relevé de compte établi par la SARL Agence des 3 pins ( figurant en pièce 16D de son dossier ) une somme de 1997,94€ ( 43,94 + 1302 + 652 ).
$gt; Sur les comptes entre les parties
Le montant du dépôt de garantie soit 2 600€ correspondant à 2 mois de loyer a été versé par le CIL suite à un dossier établi par les locataires auprès de cet organisme. La somme de 602,12€ a été remboursée au CIL par la SARL Agence des 3 pins le 6/02/2008.
Il appartient à [P] [V] et [H] [U] qui se sont engagés à rembourser cette somme auprès du CIL ( Aide à la construction de logements des PME, PMI, ACL, PME de Puteaux) en 36 échéances de 72,22€ selon offre de prêt en date du 2/10/2010 ( pièce n°5 du dossier des appelants) de s'adresser à cet organisme.
[P] [V] et [H] [U] ne rapportent pas la preuve d'avoir versé à la SARL Agence des 3 pins la somme de 600€ correspondant selon eux aux frais de 'réservation' de la villa de [Localité 10], le seul talon de leur chéquier mentionnant à la date du 5/09/2007 'acompte de 600€ à l'ordre de l'Agence des 3 pins' n'étant pas une preuve de paiement en l'absence d'une copie du chèque, de la preuve du débit de leur compte, et du versement de la somme sur le compte du bailleur ou de son mandataire.
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En conséquence c'est à juste titre que le premier juge a débouté [P] [V] et [H] [U] de toutes leurs demandes et la décision frappée d'appel sera confirmée sur ce point.
- Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par [K] [O] et La SARL Agence des 3 pins
Le comportement abusif de [P] [V] et [H] [U] résulte non pas du fait de ne pas avoir respecté leur engagement de louer l'immeuble appartenant à [K] [O] conformément au bail du 5 octobre 2007 mais des nombreux courriers contenant des propos menaçants et excessifs adressés à leurs adversaires à compter du mois de novembre 2007 (courriers du 12/11/2007, du 26/11/2007, du 19/12/2007, du 31/12/2007, du 11/02/2008) des plaintes adressées contre le conseil de [K] [O] tant auprès du Procureur général que du Batônnier de l'ordre des avocats au barreau de Toulon, des menaces de poursuites pour escroquerie, fraude fiscale.
Ce comportement fautif a occasionné un préjudice tant à [K] [O] qu'à son mandataire et [P] [V] et [H] [U] seront condamnés à leur verser en réparation de ce préjudice une somme de 1 000€ à titre de dommages-intérêts.
La décision frappée d'appel sera réformée en conséquence sur ce point.
- Sur les demandes annexes
En raison des frais irrépétibles engagés par [K] [O] et la SARL Agence des 3 pins pour assurer leur défense devant la Cour qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge, [P] [V] et [H] [U] seront condamnés au paiement d'une indemnité de 1 000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile .
[P] [V] et [H] [U] qui succombent supporteront la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Toulon en date du 5 mai 2009 sauf en ce que le premier juge a débouté les intimés de leur demande de dommages-intérêts,
Réformant de ce chef et statuant à nouveau
CONDAMNE in solidum [P] [V] et [H] [U] à payer à [K] [O] et à la SARL Agence des 3 pins , ou à l'un à défaut de l'autre, la somme de 1 000€ - mille euros - à titre de dommages-intérêts,
CONDAMNE in solidum [P] [V] et [H] [U] au paiement d'une indemnité de 1 000€ à [K] [O] et à la SARL Agence des 3 pins ou à l'un à défaut de l'autre en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE sous la même solidarité [P] [V] et [H] [U] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
La greffièreP/Le Président, empêché
Mme C. THIBAULT, Conseiller
