COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 JANVIER 2011
N° 2011/ 41
Rôle N° 09/13157
[D] [B] [G] [H]
C/
Syndicat copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN
la SCP BLANC-CHERFILS
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 04 Juin 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 06/10255.
APPELANT
Monsieur [D] [B] [G] [H]
né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 6] ([Localité 6]), demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour, ayant Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2], pris en la personne de son syndic S.A.R.L. SODEGI sis [Adresse 1],
représenté par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Fabien KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Décembre 2010 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur: Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2011,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et prétentions des parties :
Monsieur [H], qui est copropriétaire des lots de 184 et 382 dans l'immeuble situé [Adresse 2], conteste la validité de l'assemblée générale du 6 juin 2006, subsidiairement, sollicite l'annulation des résolutions 1, 2,7 et 8 de ladite assemblée et réclame également des dommages et intérêts.
Par jugement du 4 juin 2009, le tribunal de grande instance de Marseille a statué ainsi qu'il suit :
- déboute Monsieur [H] - sic- de ses demandes d'annulation de l'assemblée générale et de ses demandes d'annulation des quatre résolutions contestées,
- déboute Monsieur [H] de sa demande en dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Monsieur [H] aux dépens.
Par déclaration du 13 juillet 2009, Monsieur [H] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 9 novembre 2010, Monsieur [H] demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
A titre principal,
- prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2006,
A titre subsidiaire,
- annuler les résolutions 1, 2,7 et 8 de l'assemblée du 6 juin 2006,
En tout état de cause, vu les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1383 du Code civil,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.200 € à titre de dommages et intérêts pour compenser le préjudice constitué par la prise en charge les travaux de ravalement de façade,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 500 € pour compenser le préjudice moral qu'il a subi,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 €par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, distraits au profit de la S.C.P. Bottai Gereux Boulan, avoués.
Par conclusions déposées le 6 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- condamner Monsieur [H] au paiement d'une somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appels distraits au profit de la S.C.P. Blanc Cherfils, avoués.
L'ordonnance de clôture a été régulièrement prise le 16 novembre 2010.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur le fond :
Monsieur [H] développe des moyens qui tendent, d'une part, à la nullité de l'assemblée générale en son entier et, d'autre part, à la nullité de certaines de ses résolutions.
Sur la nullité l'assemblée générale :
Monsieur [H] invoque la violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que Monsieur [F], qui avait plus de trois délégations de vote, comptabilisait un nombre de tantièmes supérieur aux 5 % des voix du syndicat des copropriétaires.
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 stipule effectivement qu'un mandataire peut recevoir plus de 3 délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat.
Or, il résulte de l'examen de la feuille de présence communiquée par le syndicat des copropriétaires que M. [F] disposait pour lui-même de 1497 tantièmes et qu'il avait les pouvoirs de Madame [V] (679 tantièmes), de M. [E] (691 tantièmes), de M. [N] (667 tantièmes), de M. [M] (208 tantièmes), de Madame [W] (1196 tantièmes) et de Madame et M. [R] (2570 tantièmes), ce qui l'amenait à totaliser 7508 tantièmes, soit un nombre de voix supérieur à 5 % des tantièmes indivis de la copropriété (99835 selon le procès verbal de l'assemblée générale et 100000 selon Monsieur [H]).
Les votes ainsi émis en vertu de mandats contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 entachent de nullité l'assemblée générale.
Le jugement sera donc réformé.
Monsieur [H] forme également une demande en dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires, à qui il reproche ainsi qu'à son syndic, de ne pas avoir effectué plus tôt les travaux de ravalement de façade, alors qu'il a acheté ses lots en 2004 et que le ravalement était une nécessité depuis une injonction de [Localité 5] Aménagement du 29 novembre 1999.
Il sera relevé de ce chef que les griefs faits au syndic à titre personnel sont vains dans la mesure où celui-ci n'a pas été appelé aux débats, et qu'ils sont, par ailleurs, mal fondés à l'égard du syndicat des copropriétaires.
En effet, Monsieur [H] ne subit aucun dommage en relation directe de causalité avec la carence reprochée dès lors que le préjudice invoqué comme résultant des conditions financières de son achat qui peut éventuellement résulter d'une faute dans les relations contractuelles avec son vendeur n'est pas imputable au syndicat des copropriétaires, et que la perte de subventions dont il prétend qu'elles auraient pu lui bénéficier n'est nullement établie. Enfin, la circonstance qu'il devra désormais supporter la charge de ce ravalement n'est que la conséquence d'une délibération du syndicat des copropriétaires (déjà prise ou à prendre ), et dont le caractère fautif n'est, à ce stade, nullement démontré.
Monsieur [H] sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts.
En raison de sa succombance sur la validité de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Il versera, en équité, à Monsieur [H] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La demande du syndicat des copropriétaires formée sur le même fondement sera rejetée.
L'exécution provisoire n'a pas lieu d'être ordonnée par la Cour d'appel dont les arrêts sont exécutoires.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Réforme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [H] en annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2006 et en annulation des résolutions 1, 2,7, et 8 de ladite assemblée ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens, et statuant à nouveau de ces chefs :
Annule l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en date du 6 juin 2006,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens,
Le confirme en ses autres dispositions,
Y ajoutant :
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à Monsieur [H] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la procédure d'appel, distraits au profit de la S.C.P. Bottai Géreux Boulan, avoués.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT J-P. ASTIER
