COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 18 DÉCEMBRE 2008
No 2008 /
A. F.
Rôle No 08 / 16142
S. A. S. ODALYS
C /
Gianpaolo X...
Patrizia Y... épouse X...
Giuseppe Z...
Silvia Z...
Natale A...
Raoul B...
Marina C... épouse B...
Marziana D... épouse F...
Marco E...
Ornella E...
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAYNARD
SCP TOUBOUL
réf 0816142
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Septembre 2008 enregistré au répertoire général sous le No 08 / 100.
APPELANTE :
S. A. S. ODALYS,
dont le siège est 655, rue René Descartes-B. P. 412
13591 AIX EN PROVENCE CEDEX 3
représentée par la SCP MAYNARD-SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS :
Monsieur Gianpaolo X...
demeurant ...
Madame Patrizia Y... épouse X...
demeurant ...
Monsieur Giuseppe Z...
demeurant ...
Mademoiselle Silvia Z...
demeurant ...
Monsieur Natale A...
demeurant ...
Monsieur Raoul B...
demeurant ...
Madame Marina C... épouse B...
demeurant ...
Madame Marziana D... épouse F...
demeurant ...
Monsieur Marco E...
demeurant ...
Mademoiselle Ornella E...
demeurant ...
représentés par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
plaidant par Maître Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
*- *- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne FENOT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Guy ROMAN, Président
Madame Anne VIDAL, Conseiller
Madame Anne FENOT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2008.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2008,
Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*- *- *- *- *- *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par une ordonnance du 10 septembre 2008, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse a :
- retenu :
*qu'après avoir conclu des baux commerciaux, la société Résidence Hotelière OPEN aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société ODALYS, avait par des avenants postérieurs expressément renoncé à se prévaloir de son droit au renouvellement au terme des 10 premières années du bail
* que la S. A. S ODALYS se maintenait dans les lieux sans droit ni titre postérieurement à la terminaison des baux
-condamné en conséquence la S. A. S ODALYS à restituer les clés des appartements des demandeurs sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance
-condamné la S. A. S ODALYS à payer à chacun des demandeurs Gianpaolo X..., Patrizia Y... épouse X..., Giuseppe Z..., Silvia Z..., Natale A..., Raul B..., Marina C... épouse B..., Marziana D... épouse F..., Marco E..., Ornella E... :
* la somme de 3000 euros à titre provisionnel en réparation de leur préjudice de jouissance
* la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La S. A. S ODALYS a interjeté appel de cette décision.
Par ses dernières écritures déposées le 14 novembre 2008 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de son argumentation, la S. A. S ODALYS poursuit l'infirmation de cette décision en faisant valoir pour l'essentiel l'existence de contestations sérieuses tenant :
- d'une part à la validité de la renonciation au droit au renouvellement au motif que le même stylo avait été utilisé pour la signature des baux et des avenants de renonciation s'y rapportant ce qui démontrait selon elle que la signature des actes était intervenue le même jour
-d'autre part à la nécessité de délivrer un congé en fin de bail par application de l'article L 145-9 du code de commerce, soutenant que faute par les bailleurs d'avoir procédé à cette notification les baux s'étaient renouvelés.
Elle ajoute que l'arrêté préfectoral du 8 août 2008 indiquant que la résidence Les Pins Bleus est rayée de la liste des résidences de tourisme est étranger au présent litige et qu'elle entend s'y opposer dans la mesure où il est entaché d'une erreur de droit.
Elle soutient encore qu'à défaut par les bailleurs de démontrer qu'ils se sont opposés au maintien du preneur une fois advenu le terme du bail, la tacite reconduction des baux s'est opérée.
Elle déduit de ce qui précède que le juge des référés ne pouvait faire droit aux demandes des bailleurs, de dire que les baux se poursuivent selon le statut des baux commerciaux depuis le 1er novembre 2007, de condamner les bailleurs à lui restituer les clés sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
A titre subsidiaire elle sollicite la réduction dans une proportion importante des dommages et intérêts alloués, de constater que les clés ont été restitués le 22 septembre 2008 pour 5 appartements et le 1er octobre 2008 pour le sixième et donc de réformer la décision sur la question de l'astreinte pour dire n'y avoir lieu à en prononcer.
Enfin, elle réclame 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Par leurs dernières écritures déposées le 12 novembre 2008 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de leur argumentation Gianpaolo et Patrizia X..., Giuseppe et Silvia Z..., Natale A..., Raul et Marina B..., Marziana D... épouse F..., Marco et Ornella E... rappellent que :
- postérieurement à la signature des baux, la SA Résidences hôtelières OPEN, qui est un professionnel de l'immobilier et qui a rédigé ces actes, a renoncé expressément à son droit au renouvellement acquis lors de la signature des baux
-la S. A. S ODALYS doit respecter les engagements pris par son ayant cause à charge pour elle de se retourner contre le cédant et qu'elle n'a pas par ailleurs déposé plainte pour faux.
Ils soutiennent en conséquence que la renonciation au droit au renouvellement répondant aux exigences requises par la jurisprudence (postériorité au droit acquis et caractère non équivoque), il s'ensuit que les baux ne se sont pas renouvelés à la date d'échéance et que les bailleurs n'étaient nullement tenus de délivrer un congé.
Ils ajoutent que l'appelante ne peut invoquer les dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce qui ne s'appliquent qu'aux baux dérogatoires.
Ils ajoutent encore que la société ODALYS ne saurait poursuivre son activité de résidence de tourisme dans ces appartements en l'état de l'arrêté préfectoral du 8 août 2008.
Ils concluent ainsi à la confirmation de la décision et y ajoutant demandent la condamnation pour chacun d'eux de l'appelant à leur payer 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
MOTIFS DE LA DÉCISION
La S. A Résidences Hôtelières OPEN a, afin d'exercer une activité d'exploitation de résidence de tourisme classée para-hôtelière consistant en la location de meublés, signé six baux commerciaux identiques pour une durée de dix ans avec :
- Gianpaolo et Patrizia X..., le 24 mars 1997
- Giuseppe et Silvia Z..., le17 février 1997
- Natale A..., le 28 avril 1997
- Raul et Marina B..., le 26 mai 1997
- Marziana D... épouse F..., le 20 mai 1997
- Marco et Ornella E..., le 27 mai 1997
qui sont tous propriétaires d'appartements dans la résidence des Pins Bleus à Antibes.
Si le statut des baux commerciaux confère au preneur qui en bénéficie un droit au renouvellement, par six avenants postérieurs identiques, pour être datés respectivement pour :
- Gianpaolo et Patrizia X..., le 1er avril 1997
- Giuseppe et Silvia Z..., le 24 février 1997
- Natale A..., le 10 mai 1997
- Raul et Marina B..., le 3 juin 1997
- Marziana D... épouse F..., le 30 mai 1997
- Marco et Ornella E..., le 3 juin 1997
la S. A Résidences Hôtelières OPEN a rappelé être locataire à titre commercial, bénéficier à ce titre du droit au renouvellement, a indiqué ne pas entendre se prévaloir de son droit au renouvellement aux termes des dix premières années du bail et en conséquence a déclaré " renoncer sans indemnité au bénéfice du droit au renouvellement résultant du bail ci dessus de manière que le bailleur puisse à l'arrivée du terme des dix premières années reprendre la jouissance réelle des biens actuellement donnés en location "
Les bailleurs ont, ainsi, à l'issue de la durée des baux, au terme des dix ans, sollicité l'expulsion de la S. A. S ODALYS qui vient aux droits de la S. A Résidences Hôtelières OPEN, comme occupante sans droit ni titre, auprès du juge des référés qui peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse prescrire les mesures de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le premier juge a, après avoir exactement relevé que la renonciation au droit au renouvellement signée postérieurement à l'acquisition par le preneur de ce même droit résultant de la signature du bail commercial n'était pas équivoque, retenu que la S. A. S ODALYS était occupante sans droit ni titre.
En effet, le seul argument tiré de l'identité du stylo avec lequel la S. A Résidences Hôtelières OPEN a signé l'avenant de renonciation et le bail s'y rapportant est insuffisant à établir un doute sur la date à laquelle ces avenants ont été réellement signés et conclure qu'ils l'ont été concomitamment à la conclusion de chacun des baux pour dénier ainsi toute validité à la renonciation de ce droit au renouvellement.
Cet élément est en l'état de son insuffisance inopérant à dénier tout caractère manifestement illicite au trouble résultant du maintien du preneur dans les lieux au delà du terme fixé par les baux.
De même c'est en vain que l'appelante invoque le défaut de congé du bailleur pour soutenir qu'elle pouvait se maintenir dans les lieux au delà du terme.
En effet, le congé prévu par l'article L 145-9 du code de commerce concerne les baux soumis au statut et est relatif à la mise en oeuvre du droit au renouvellement du bail. Par voie de conséquence, dès lors que le preneur a renoncé au droit au renouvellement, le bailleur ne peut être tenu à délivrer un congé.
Enfin, la S. A. S ODALYS ne peut valablement invoquer les dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce qui ne concerne que les baux de deux ans pour soutenir qu'ayant été laissée en possession des lieux, elle bénéficie à nouveau de la propriété commerciale alors que titulaire d'un bail commercial elle a expressément renoncé à son droit au renouvellement de " manière que le bailleur puisse à l'arrivée du terme des dix premières années reprendre la jouissance réelle des biens actuellement donnés en location ".
En outre, elle ne verse aux débats aucun document permettant de dire que les propriétaires des appartements ont entendu reconduire le bail.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société ODALYS sauf à dire que l'astreinte provisoire prononcée ne pouvait commencer à courir que huit jours après la signification de l'ordonnance.
Si l'obligation pour la société ODALYS d'avoir à indemniser les propriétaires des locaux du préjudice subi résultant de son maintien sans titre dans les lieux n'est pas sérieusement contestable dans la mesure où ils n'ont pu en récupérer la jouissance, le montant de la provision doit être ramené à de plus justes proportions en ce qu'il doit être distingué du préjudice purement économique qui n'est pas ici invoqué.
De même l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile dans de plus justes proportions.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort
-Confirme l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné la S. A. S ODALYS :
* à restituer les clés des appartements à leurs propriétaires sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard
* aux dépens
-La réforme pour le surplus et statuant des chefs réformés :
- Dit que l'astreinte ne commencera à courir que huit jours après la signification de l'ordonnance dont appel
-Condamne la S. A. S ODALYS à payer
* à Gianpaolo et Patrizia X..., la somme de 1000 euros à titre d e provision à valoir sur le préjudice de jouissance et 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* à Giuseppe et Silvia Z..., la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance et 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* à Natale A..., la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance et 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* à Raul et Marina B..., la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance et 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* à Marziana D... épouse F..., la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance et 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* à Marco et Ornella E... la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance et 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamne la S. A. S ODALYS aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Le GreffierLe Président
