4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 13 NOVEMBRE 2008
No 2008 / 389
Rôle No 08 / 01712
Josette Alice Eugénie Y... épouse Z...
C /
SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 25 Janvier 2005 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 9569.
APPELANTE
Madame Josette Alice Eugénie Y... épouse
Z...
née le 21 Septembre 1930 à FLAYOSC (83780),
demeurant...-83780 FLAYOSC
représentée par Maître Jean-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour,
assistée de Maître Elisabeth LACROIX DE GUBERNATIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES poursuites et diligences de son représentant y domicilié,
demeurant Quartier Sainte Anne-83780 FLAYOSC
représentée par la SCP GIACOMETTI-DESOMBRE, avoués à la Cour,
assistée de Maître Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 02 Octobre 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Brigitte BERNARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame France-Marie BRAIZAT, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2008
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les Consorts Y... ont donné à bail commercial à la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES un local sis à DRAGUIGNAN (VAR).
Par acte du 29. 03. 1995, ils ont donné congé avec offre de renouvellement pour le terme du 30. 09. 1995, moyennant un loyer renouvelé annuel de 84 000 francs ; en l'état du désaccord de la locataire, les bailleresses ont déposé un mémoire au greffe du Juge des Loyers Commerciaux de DRAGUIGNAN.
Par jugement du 28. 05. 1998, le Juge des Loyers Commerciaux de DRAGUIGNAN a déclaré l'action prescrite, et, par arrêt du 09. 01. 2003, la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE a infirmé cette décision et renvoyé la procédure devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN
Josette Y... a conclu à la fixation du loyer à 12 806 euros par an, à effet du 01. 10. 1995.
Par jugement avant dire droit du 27. 01. 2005, le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a :
- ordonné une mesure d'expertise confiée à Thierry D....
- dit n'y avoir lieu à fixation provisionnelle du nouveau loyer et à frais irrépétibles.
- réservé les dépens
Le rapport a été déposé le 31. 12. 2005.
Par jugement du 15. 06. 2006, le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a :
- constaté l'extinction de l'instance à l'égard de Mathilde Y..., décédée postérieurement au jugement du 27. 01. 2005 ordonnant une expertise.
- déclaré nulles les " conclusions après expertise " de Josette Y... épouse
Z...
et constaté l'interruption définitive et l'extinction de la présente procédure en fixation de loyer
-dit en conséquence que le prix du loyer du bail précédant le bail renouvelé à compter du 01. 10. 1995 est applicable au bail renouvelé
-dit chacune des parties mal fondées en ses autres demandes plus amples ou contraires et l'en a déboutée
-condamné Josette Y... aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par jugement sur requête du 05. 10. 2006, le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a :
- déclaré Josette Y... irrecevable en sa requête en rectification d'erreur matérielle et en omission de statuer et l'a condamnée aux dépens de l'incident.
Par acte du 27. 09. 2007, Josette Y... épouse
Z...
a fait appel de ces jugements ;
L'affaire a été retirée du rôle par arrêt du 29. 01. 2008, puis réenrôlée le 30. 01. 2008.
Par ses dernières conclusions signifiées le 17. 07. 2008 et auxquelles il est renvoyé, Josette Y... épouse
Z...
demande à la Cour :
- de réformer le jugement
-après avoir constaté que le premier avis du greffe du 16. 02. 2006 est nul faute de préciser les dates d'échange des mémoires exigées par l'article 30-1 du décret de 1953, de juger que le premier mémoire du 17. 03. 2006 a été notifié au respect dudit article 30-1 et dans le délai imparti par le deuxième avis. du greffe.
- de juger que le Tribunal était régulièrement saisi par le premier mémoire et de constater le renouvellement du bail acquis au 01. 10. 1995 pour 9 ans et de fixer le montant du loyer renouvelé (valeur locative déplafonnée) à compter de cette date à 14 000 euros par an outre charges.
- d'homologuer le rapport de l'expert D...
- de condamner la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES à payer ledit loyer à compter du 01. 10. 1995 avec intérêts au taux légal à compter des échéances (en tenant compte également des indexations légalement pratiquées, tous les trois ans, sur l'indice du coût de la construction) et capitalisation en application de l'article 1154 du Code Civil
-subsidiairement, de fixer un loyer provisionnel à 12 806 euros à compter du 01. 10. 1995, rétroactivement
-de condamner la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens, en ce compris les frais d'expertise
A l'appui de ses demandes, l'appelante soutient que le tribunal aurait du tenir pour nulles les conclusions après expertise. des deux parties et prendre en considération le mémoire déposé le 20. 03. 2006, notifié et tamponné, selon elle, au respect de l'avis du greffe et dans le délai imparti
Concernant la nullité de procédure invoquée, elle relève que ladite nullité doit être soulevée dans un acte valide, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, selon elle.
Enfin, au fond, elle se fonde sur le rapport d'expertise fixant le loyer annuel à la somme de 14000 euros.
Par ses dernières conclusions signifiées le 13. 03. 2008 et auxquelles il est renvoyé, la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES demande à la Cour :
- de juger que les conclusions substituées au mémoire après dépôt du rapport d'expertise sont nulles
-de juger que la notification d'un mémoire après expertise. conditionne la régularité de l'entière procédure de sorte que la nullité des conclusions substituées à un tel mémoire n'affecte pas seulement ces écritures mais entraîne l'interruption définitive et l'extinction de la procédure en fixation du loyer.
- de juger que le bail renouvelé se poursuit aux clauses et conditions antérieures, y compris le dernier prix du loyer qui s'appliquera pendant la durée du nouveau bail.
- de débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes.
- de confirmer les jugements en toutes leurs dispositions.
A titre subsidiaire,
- de juger que le Juge des Loyers Commerciaux, ayant statué sur le montant du bail renouvelé, la Cour ne peut évoquer
A titre infiniment subsidiaire
-de juger qu'il n'est pas établi que les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification notable au cours de la période considérée, entre 1986 et 1995
- de juger que les conditions du déplafonnement ne sont pas réunies
-de juger que le loyer plafonné renouvelé s'élève à 7 194, 40 euros l'an
-de condamner Josette Y... au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l'appui de ses prétentions, la société intimée expose que la procédure sur mémoire est d'ordre public et que le dépôt de conclusions ne peut remplir cette condition. La nullité des conclusions emporterait une interruption définitive et une extinction de la procédure en fixation du loyer.
Par ailleurs, sur le fond, l'intimée rappelle que le Juge des Loyers Commerciaux a fixé le montant du prix du loyer. Elle estime donc que la Cour ne peut évoquer ce point.
Enfin, elle remet en cause les conclusions expertales.
Sur ce, la Cour
Considérant que les appels sont recevables ;
Considérant que, sur l'exception de nullité de la procédure en fixation du loyer du bail commercial, renouvelé entre Josette Y... épouse
Z...
et la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES, au 01. 10. 1995, et à laquelle le Juge des Loyers Commerciaux du tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a fait droit, dans le jugement, en date du 15. 06. 2006, en constatant l'extinction de l'instance postérieurement au jugement avant dire droit du 27. 01. 2005, il ressort des pièces produites en appel les éléments suivants ;
Considérant qu'il sera préalablement rappelé que, par application de l'article 30-1 du décret du 30. 09. 1953, le Greffier du Tribunal saisi notifie aux parties les copies du rapport d'expertise déposé au Greffe ; que cette notification par lettre Recommandée avec Accusé de Réception doit préciser la date à laquelle l'affaire sera reprise et la date à laquelle les mémoires, faits après mesure d'instruction, seront échangés ;
Que l'échange des mémoires, après expertise, est une formalité préalable indispensable, qui conditionne la régularité de l'entière procédure, même si les parties n'avaient aucun moyen ou argument supplémentaire à développer ;
Que l'absence de mémoires, qui ne peut être suppléée par un échange de conclusions, affecte le jugement d'une irrégularité de fond et le rend nul et de nul effet, la procédure antérieure au rapport d'expertise étant en revanche valable ;
Considérant qu'en l'espèce, après le dépôt du rapport d'expertise de monsieur D... le 02. 02. 2006, il n'est pas contesté que le Greffe du tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a délivré aux parties le 16. 02. 2006 un avis. d'audience pour le 16. 03. 2006, sans préciser la date d'échange des mémoires ;
Que cet avis. n'est pas nul mais inopérant quant à ses effets, au regard de l'article 30-1 du décret du 30. 09. 1953, lequel exige que l'avis notifié aux parties précise à la fois la date d'audience et la date d'échange des mémoires ;
Considérant que la bailleresse a signifié des conclusions après expertise. par acte du Palais le 21. 02. 2006 ; que ces conclusions ne peuvent valoir saisine du juge des Loyers Commerciaux et sont nulles, comme l'a retenu le jugement du 15. 06. 2006 ;
Que sont également nulles les conclusions, signifiées le 16. 03. 2006 par la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES ; que le prononcé de cette nullité avait été demandé devant le Juge des Loyers Commerciaux, lequel, dans le jugement du 15. 06. 2006, avait omis de statuer sur cette demande ;
Considérant que c'est donc à tort que le Juge des Loyers Commerciaux, dans le jugement du 05. 10. 2006, saisi d'une requête en omission de statuer de ce chef, n'a pas déclaré nulles lesdites conclusions ; que ce jugement sera infirmé sur ce point ;
Considérant qu'il est justifié, ensuite, que le Greffe du tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a délivré le 20. 03. 2006 un avis. portant la convocation des parties à l'audience du 11. 05. 2006 et précisant les dates d'échange des mémoires, soit avant le 06. 04. 2006 pour les demandeurs et avant le 04. 05. 2006 pour la défenderesse ;
Considérant que Josette Y.... épouse
Z...
notifiait, par lettre recommandée du 17. 03. 2006, reçue le 18. 03. 2006, à sa locataire, un mémoire déposé au Greffe le 20. 03. 2006 ;
Que les pièces, sur lesquelles se fondait la demanderesse, n'étaient signifiées par acte du Palais que le 26. 04. 2006, mais qu'il s'agit là d'une irrégularité de forme, n'ayant causé aucun grief à la locataire, laquelle, en tous cas, n'invoque aucun préjudice ;
Considérant qu'il est manifeste que le Juge des Loyers Commerciaux a omis de tenir compte de ce mémoire du 20. 03. 2006, qu'il ne cite pas dans sa décision du 15. 06. 2006 et que c'est à tort, ainsi, qu'il dit que la nullité des conclusions, signifiées le 21. 02. 2006 par Josette
Z...
, ne peut être réparée " par la signification ultérieure le 09. 05. 2006 d'un mémoire par la demanderesse à l'instance, alors que précédemment, par conclusions signifiées le 16. 03. 2006, puis par mémoire après expertise, déposé le 03. 05. 2006.... la Société MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES demande expressément de constater l'interruption définitive et l'extinction de la procédure " ;
Considérant que sera, en premier lieu, rectifiée l'erreur matérielle commise par le premier juge dans le jugement du 15. 06. 2006 sur la date du premier mémoire de la demanderesse, qui est le 20. 03. 2006 et non le 09. 05. 2006 ; que le jugement du 05. 10. 2006, lequel n'a pas rectifié cette erreur, comme cela était demandé par Josette
Z...
, sera aussi infirmé de ce chef ;
Considérant qu'en second lieu, le Juge des Loyers Commerciaux n'était saisi d'aucune demande de la défenderesse en extinction de la procédure de fixation de loyer renouvelé avant le 20. 03. 2006, dans la mesure où, comme la Cour l'a dit ci-avant, les conclusions de la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES signifiées le 16. 03. 2006 étaient elles-même nulles ;
Considérant, dès lors, l'avis du Greffe du 16. 02. 2006 étant inopérant, que c'est donc régulièrement que le Juge des Loyers Commerciaux a été saisi, après l'expertise de monsieur D..., par l'échange des mémoires, entre les parties, effectué dans les délais impartis, soit avant le 06. 04. 2006 pour Josette
Z...
, et avant le 04. 052006 pour la défenderesse, qui a déposé son mémoire le 03. 05. 2006 au Greffe ;
Considérant, en conséquence, que le jugement entrepris du 15. 06. 2006 sera infirmé en toutes ses dispositions, la procédure en fixation du loyer, renouvelé entre les parties au 01. 10. 1995, ne comportant aucune irrégularité, quant à la saisine du Juge des Loyers commerciaux après expertise ;
Considérant qu'en raison de la longueur de la procédure, initiée il y a plus de 10 ans, la Cour évoquera les points non jugés, par application de l'article 568 du Code de Procédure Civile ;
Considérant, en effet, que, contrairement à ce que soutient la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES, le Juge des Loyers Commerciaux, dans le jugement du 15. 06. 2006, n'a pas statué sur le montant du loyer du bail renouvelé au 01. 10. 1995 mais n'a fait qu'appliquer les conséquences de droit, découlant de l'extinction de la procédure et au premier chef, le maintien du loyer antérieur ;
Que la Cour peut donc statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé au 01. 10. 1995 ;
Considérant que l'expert D..., désigné par jugement avant dire droit du 27. 01. 2005, frappé d'appel mais qui ne fait l'objet d'aucune critique dans les conclusions d'appel des parties, a déposé un pré-rapport, puis un rapport, après les observations des parties sur le pré-rapport ;
Que ce travail technique, objectif et sérieux, dans lequel l'expert judiciaire a répondu à toutes les contestations soulevées par les parties et aux dires écrits, adressés par la seule appelante, ne peut être sérieusement remis en cause par le rapport amiable de l'expert Anne E..., mandatée par l'intimée et communiqué moins de 4 mois après le dépôt du rapport de l'expert judiciaire D... ;
Que la Cour estime que ce rapport amiable uniquement " critique " du rapport de Monsieur D..., alors que ce dernier, en pages 16 à 19 de son rapport, a pris en compte toutes les observations des parties, notamment sur l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, n'est pas un élément de renseignement objectif, complétant l'expertise judiciaire et donc digne d'être retenu par la Cour ;
Considérant sur ce, qu'il résulte de l'expertise D..., en date du 31. 12. 2005, que les locaux loués à la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES, à usage de vente de chaussures pour enfants depuis 1992, sont situés dans un immeuble ancien entretenu, rue d'Arménie à DRAGUIGNAN, cette rue étant une voie secondaire de liaison en centre ville depuis la construction du Centre Commercial HERMES ;
Considérant que l'expert judiciaire a conclu à l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité à DRAGUIGNAN, pendant la période de référence allant du 01. 10. 1986 au 30. 09. 1995, ayant eu une incidence certaine et directe sur le commerce de la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES ;
Que la population a progressé de 4, 25 % entre 1986 et 1995, après une progression de 40 % pendant la période antérieure ; que des constructions nouvelles ont été édifiées et notamment le Centre Commercial HERMES, sachant que le commerce de l'intimée est face aux vitrines fixes et à une sortie de la galerie marchande du Centre ; qu'il profite donc de la chalandise accrue attirée par ce centre ;
Que l'expert précise que l'image de marque du secteur a, d'ailleurs, évolué avec la construction du Centre HERMES, ce qui a bénéficié au commerce en cause, dont le chiffre d'affaires s'est élevé pendant les 16 premiers mois de sa nouvelle activité débutée en 1992, à 338 876 euros ;
Que l'expert indique encore que la taxe foncière a progressé de 31, 30 % pendant la période de référence, même si c'est une modification notable défavorable à l'intimée, qui supporte contractuellement la charge de la taxe foncière ;
Considérant, en conséquence, que ces éléments apparaissent suffisants pour établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité en centre ville de DRAGUIGNAN pendant la période de référence, ayant eu une influence certaine et directe sur le commerce de la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES ;
Considérant que le loyer du bail renouvelé au 01. 10. 1995 sera donc fixé à la valeur locative ;
Considérant que les locaux commerciaux de l'intimée, sont, selon l'expert judiciaire, bien adaptés à l'activité exercée ; qu'ils ont de beaux volumes et une surface pondérée de 176, 07 m2, importante en centre ville de DRAGUIGNAN ;
Que les locaux sont d'un accès aisé, rue d'Arménie, à proximité des parkings du centre ville et d'un stationnement boulevard Clémenceau ;
Que le bail est tous commerces, permettant de majorer la valeur locative ; que les grosses réparations de l'article 606 du Code Civil sont supportées par le bailleur tandis que la locataire supporte la taxe foncière ;
Considérant que l'expert judiciaire a évalué la valeur locative suivant trois méthodes :
Que, par la méthode des prix de comparaison pratiqués dans le voisinage, il est parvenu à une valeur moyenne de 106 euros le m2 pondéré par an, soit une valeur locative de 18 663 euros par an (106 euros X 176, 07 m2), à laquelle il a appliqué un coefficient correcteur de 0, 73 en diminution pour la situation, la superficie et l'impôt foncier à la charge du preneur et un coefficient en augmentation de 1, 20 pour tenir compte de la clause tous commerces ; que la valeur locative, suivant la méthode des prix de comparaison, s'élève ainsi à 16, 349 euros par an, au 01. 10. 1995 ;
Que l'expert judiciaire a, également, calculé la valeur locative suivant la méthode du revenu pour aboutir à une valeur de 14 108 euros par an, soit une valeur capitalisée de 165 976 euros X 0, 085 taux de rendement ;
Qu'enfin, par la méthode de calcul d'une valeur théorique locative d'un local identique, moyen dans ses éléments, l'expert judiciaire a obtenu une valeur locative annuelle de 14 790 euros ;
Considérant, en conséquence, que c'est justement, au terme de ces trois évaluations que l'expert judiciaire a fixé la valeur locative annuelle des locaux loués par Josette
Z...
à la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES à 14 000 euros, à compter du 01. 10. 1995 ;
Qu'il convient de suivre cet avis expertal, sachant que Josette
Z...
avait proposé un loyer de renouvellement de 12 806 euros, et de fixer le loyer annuel du bail, renouvelé au 01. 10. 1995, à la somme de 14 000 euros hors taxes et hors charges, déduction devant être faite du montant de l'impôt foncier (hors taxes ordure ménagères) ;
Que l'intimée devra payer la différence entre ce montant dû et celui effectivement payé, majorée des intérêts au taux légal, au fur et à mesure des échéances à compter du 01. 10. 1995, en tenant compte aussi des indexations légalement pratiquées depuis cette date ;
Que la capitalisation de ces intérêts sera ordonnée, les conditions de l'article 1154 du Code Civil étant remplies ;
Considérant que les dépens de première instance, dans chaque procédure ayant abouti à un jugement entrepris, seront partagés par moitié entre les parties, en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire, effectuée dans l'intérêt des deux partie ;
Qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Que les dépens d'appel, les procédures ayant été jointes sous le no 08 / 1712, seront supportés par la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES seule ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement
-Reçoit les appels
-du jugement avant dire droit rendu le 27. 01. 2005 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN
-du jugement rendu le 15. 06. 2006 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN
-du jugement rectificatif rendu le 05. 10. 2006 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN
-Confirme le jugement du 27. 01. 2005 en toutes ses dispositions.
- Infirme partiellement le jugement du 05. 10. 2006 ;
Statuant à nouveau,
- Rectifie l'erreur matérielle commise dans le jugement, en ce sens, que le premier mémoire, après expertise, déposé par Josette
Z...
née Y..., au Greffe du Tribunal est en date du 20. 03. 2006 et non du 09. 05. 2006.
- Répare l'omission de statuer et déclare nulles les conclusions notifiées le 16. 03. 2006 par la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES.
- Confirme le jugement du 05. 10. 2006 en ses autres dispositions hormis les dépens.
- Infirme le jugement entrepris du 15. 06. 2006 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré nulles les conclusions, après expertise, de Josette
Z...
née Y.... signifiées le 21. 02. 2006.
Statuant à nouveau
-Déclare régulière la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé entre les parties au 01. 10. 1995 après expertise., quant à la saisine du Juge des Loyers Commerciaux.
Evoquant les points non jugés :
- Fixe le loyer annuel du bail commercial, liant Josette
Z...
à la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES, pour des locaux, sis..., à la somme de 14 000 euros hors taxes et charges, déduction devant être faite du montant de l'impôt foncier, hors taxes d'ordures ménagères, à compter du 01. 10. 1995.
- Condamne la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES à payer à Josette
Z...
la différence entre ce montant dû et celui effectivement payé, majorée des intérêts au taux légal, au fur et à mesure des échéances à compter du 01. 10. 1995, en tenant compte des indexations légalement pratiquées depuis cette date.
- Ordonne la capitalisation de ces intérêts, conformément à l'article 1154 du Code Civil.
- Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.
- Fait masse de tous les dépens de première instance, y compris les frais de l'expertise judiciaire et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties.
- Condamne la SARL MANUFACTURE DE CHAUSSURES VAROISES aux dépens d'appel.
Admet Me Jean-Marie JAUFFRES, avoué, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
