COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 07 NOVEMBRE 2008
No 2008 / 445
Rôle No 07 / 03272
X...
C /
Syndicat des copropriétaires LE DRANETH
Karima Y...
Sara Y...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 01 février 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 2665.
APPELANT
Monsieur X...
né le 28 novembre 1944 à DAMAS (SYRIE), demeurant ...
représenté par la S. C. P. MAYNARD-SIMONI, avoués à la Cour, plaidant par Maître Yann STEMMER, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des copropriétaires LE DRANETH, 66 Boulevard du Cap-06600 ANTIBES pris en la personne de son syndic AGENCE PIERRE 40 boulevard Wilson 06600 ANTIBES,
représentée par la S. C. P. BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Maître Daniel-Charles BADACHE, avocat au barreau de CAEN
PARTIES INTERVENANTES
Mademoiselle Karima Y...,
née le 04 novembre 1972 à LONDRES (ANGLETERRE), demeurant ...
Mademoiselle Sara Y...
née le 07 novembre 1973 à LONDRES (ANGLETERRE), demeurant ...
représentées par la S. C. P. MAYNARD-SIMONI, avoués à la Cour
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 septembre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
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Madame X... était propriétaire de lots, dont le lot No 57, au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé " Le Draneth " situé à Antibes au No 66 du boulevard du Cap.
Ce lot No 57 est constitué d'un terrain d'une surface de 3. 703 m ² non bâti.
À son initiative (et à celle d'une autre copropriétaire relativement aux lots No 22 et 23), l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juillet 2001 a voté en faveur de la cinquième résolution rédigée dans les termes suivant :
Autorisation à donner aux copropriétaires des lots 22, 23 et 57 de sortir du syndicat des copropriétaires " Le Draneth "- Conditions-Modalités-Coût.
Mesdames X... et Z... demanderesses exposent que les conditions d'application de la Loi SRU leur permettent de porter cette question à l'ordre du jour de l'assemblée et de recueillir un vote autour de cette proposition. Elles précisent que le fait d'appliquer ces dispositions permettra à chacun d'obtenir la pleine propriété du terrain des parcelles constituant actuellement " Le Draneth ".
Par ailleurs, compte tenu de la faible utilisation des biens d'équipement par les demanderesses, elles considèrent comme fondée leur demande de s'extraire des dépenses communes de la copropriété.
Un débat s'instaure duquel il ressort que certains copropriétaires refusent l'augmentation des charges qui serait la conséquence du départ des demanderesses.
Ces dernières proposent donc de payer 60. 000 francs chacune à titre d'indemnité en contrepartie de cette autorisation.
Cette résolution portée aux votes est adoptée à la majorité requise pour ce type de décision.
Les consorts A... ayant, aux termes d'une assignation délivrée le 1er octobre 2001, sollicité notamment l'annulation de cette résolution No 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2001, Madame X..., par courrier remis au syndic le 4 décembre 2001, s'engageait à prendre à sa charge diverses modifications des lieux et travaux communs ainsi que les frais nécessaires à la modification nécessaire de l'état descriptif de division, en sorte que les consorts A... se désistaient de leur action.
Les formalités subséquentes ayant été mises en oeuvre et Madame X... s'apprêtant à remplir les obligations consécutives à son engagement, une assemblée générale des copropriétaires se réunissait le 25 février 2005 en vue de statuer sur l'ordre du jour et un ordre du jour complémentaire.
Il en résultait :
- qu'était rejeté le projet de résolution No 4 intitulé " sortie du lot 57 de la copropriété " et libellé ainsi " après avoir pris acte des documents transmis par maître B..., maître C... et maître D..., l'assemblée générale statuait sur les modalités de sortie des lots 22 et 65 de la copropriété ",
- qu'était adopté le projet de résolution No 6 (projet issu de l'ordre du jour complémentaire dont l'irrégularité a d'ailleurs été discutée préalablement à la mise au vote) ainsi libellé : Texte de la résolution soumise au vote par le président de l'assemblée : " La sortie du lot 57 de la copropriété DRANETH ne pourra se traduire par la possibilité de construire. Ce lot, constituant un terrain d'une superficie de 3. 703 m ², est inconstructible en raison des dispositions du POS de la ville d'Antibes : le COS a entièrement été consommé au moment de l'exécution du permis de construire de la copropriété. "
- qu'était adopté le projet de résolution No 7 (projet issu de l'ordre du jour complémentaire dont, comme il a été dit ci-dessus l'irrégularité avait été discutée préalablement à la mise au vote) portant approbation pour tous les travaux entrepris par Monsieur A... à ce jour sur les lots 25 et 66.
Par exploit délivré le 20 avril 2005, Madame X... a fait assigner le syndicat des copropriétaires " Le Draneth " pour voir annuler l'assemblée générale du 25 février 2005, voir dire que l'ordre du jour complémentaire demandé ne pouvait pas être retenu et pour voir condamner le syndicat des copropriétaires à signer l'acte de retrait du lot 57 établi par le notaire B... et répondant à toutes les exigences de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires " Le Draneth " s'étant opposé à ces demandes, par jugement prononcé le 1er février 2007, le Tribunal de grande instance de Grasse :
- rejetait l'ensemble des demandes de Madame X...,
- la condamnait à payer au syndicat des copropriétaires " Le Draneth " la somme de 2. 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnait encore aux dépens,
- disait n'y avoir lieu à exécution provisoire.
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Par déclaration au greffe de la présente Cour le 23 février 2007, Madame X... a interjeté appel de ce jugement prononcé le 1er février 2007 par le Tribunal de grande instance de Grasse.
Mesdames Karima et Sara Y..., intervenantes volontaires à la suite de la donation-partage qui a été faite à leur profit le 17 janvier 2007 par Madame X..., entendent :
- que soit jugée nulle et de nul effet l'assemblée générale du 25 février 2005,
- que soit jugé irrecevable et nul l'ordre du jour complémentaire apporté à cette assemblée,
- que soit annulée consécutivement l'assemblée générale du 25 février 2005,
- que le syndicat des copropriétaires " Le Draneth " soit condamné, sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, à signer l'acte de retrait établi par maître B...,
- qu'il soit encore condamné à leur payer la somme de 5. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- qu'il soit enfin condamné aux dépens de première instance et d'appel,
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Le syndicat des copropriétaires " Le Draneth " demande à la cour :
- de déclarer Madame X... irrecevable et mal fondée en son appel,
- de la débouter de l'ensemble de ses demandes,
- de la condamner à lui payer la somme de 3. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de la condamner encore aux entiers dépens.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
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Vu les moyens soulevés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1 / Attendu que le syndicat des copropriétaires " Le Draneth " n'indique pas en quoi l'appel de Madame X... serait irrecevable et que la Cour ne relève elle-même aucune cause d'irrecevabilité ;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu de le recevoir ;
2 / Attendu que Madame X... ne saurait, au motif par ailleurs pertinent qu'une délibération (No 4) contrevient à ses droits acquis du fait de l'assemblée générale antérieure et définitive du 28 juillet 2001, obtenir de ce chef l'annulation dans son entier de l'assemblée générale du 25 février 2005, cette circonstance ne pouvant avoir pour conséquence que l'annulation singulière de cette délibération No 4 de l'assemblée contestée ;
3 / Attendu que s'il est vrai que le vote renouvelé (à supposer qu'il ait un caractère définitif à défaut de contestation) d'une délibération antérieurement contestée a pour effet de rendre sans objet la demande d'annulation de la résolution initiale, tel n'est pas le cas d'une demande en annulation pour des motifs de forme d'un ordre du jour complémentaire et par conséquent de l'assemblée générale dans son entier, tout copropriétaire étant fondé à revendiquer une telle annulation dès lors que son intérêt à agir est inhérent au droit qu'il tire de l'application de la Loi et du règlement de copropriété qui le dispense de justifier d'un préjudice qui lui serait personnel ;
Or attendu qu'en l'espèce et en méconnaissance de l'article 64 (antérieurement 63) du décret du 17 mars 1967, la notification de la demande d'inscription à l'ordre du jour qui a donné lieu à l'ordre du jour complémentaire querellé a été faite par lettre simple et non par lettre recommandée comme le commande ce texte, d'où il résulte que cet ordre du jour complémentaire est nul ;
Et attendu que la nullité du dit ordre du jour complémentaire, en ce qu'il est, en dehors de la question spécifique de la ratification des travaux entrepris par Monsieur A... sur les lots 25 et 66, en rapport étroit avec la question du retrait de certains lots qui constitue la substance même de l'assemblée générale, a pour effet de vicier cette assemblée dans son entier ;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu, réformant le jugement entrepris, d'annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2005 ;
4 / Attendu que la délibération No 5 de l'assemblée générale du 28 juillet 2001 en indiquant qu'elle traitait de l'autorisation à donner aux copropriétaires des lots 22, 23 et 57 de sortir du syndicat des copropriétaires " Le Draneth "- Conditions-Modalités-Coût, en explicitant les conséquences juridiques du retrait proposé, notamment l'augmentation des charges pour les copropriétaires et en prévoyant à cet égard une contrepartie (la somme de 60. 000 francs), ne saurait être considérée comme une décision sur le seul principe de ce retrait, le caractère supposé déséquilibré de cette opération ainsi que l'absence alléguée de documents nécessaires joints à l'ordre du jour étant devenus indifférents dès lors que l'assemblée est devenue définitive à défaut de contestation dans les délais de la Loi ;
Attendu qu'il en résulte que Madame X... a acquis, du fait de cette résolution, un droit incontestable au retrait dans les conditions y exposées, en y ajoutant toutefois des modalités qu'elle a par la suite consenties unilatéralement (tout au moins dans le cadre de ses rapports avec la copropriété) ;
Attendu dès lors que c'est à bon droit que Madame X... et donc Mesdames Karima et Sara Y... qui viennent à ses droits requièrent que le syndicat des copropriétaires " Le Draneth " soit enjoint sous astreinte de signer l'acte de retrait établi par maître B... ;
Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu d'y pourvoir ;
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement prononcé le 1er février 2007 par le Tribunal de grande instance de Grasse,
Annule l'assemblée générale des copropriétaires " Le Draneth " du 25 février 2005,
Condamne le syndicat des copropriétaires " Le Draneth " à signer l'acte de retrait portant sur le lot No 57 de la copropriété " Le Draneth " établi par Maître B..., ce, dans le délai de deux mois de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant quinze jours à l'expiration desquels il pourra être à nouveau statué par le Juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Grasse,
Le condamne encore à payer à Mesdames Karima et Sara Y... la somme de 3. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne enfin aux dépens de première instance et d'appel, ordonne distraction de ceux d'appel au profit de la S. C. P. MAYNARD-SIMONI, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIÈRE
