COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 11 SEPTEMBRE 2008
No 2008 / 306
Rôle No 06 / 12226
Ange Michel X...
C /
Synd. copropriétaires RESIDENCE L'OUKOUME SARL ACROPOLIS'IMMO
Samir Y...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 27 Avril 2006 enregistré au répertoire général sous le no.
APPELANT
Monsieur Ange Michel X...
né le 29 Septembre 1938 à CENERCHIA (Italie),
demeurant ...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assisté de Maître Nathalie BLUA, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Syndicat des. copropriétaires RESIDENCE L'OKOUME SARL ACROPOLIS'IMMO,
demeurant 47 rue d'Arson-06300 NICE
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour
assistée de Maître BOIER Christine avocat au barreau de NICE
Monsieur Samir Y...
né le 11 Janvier 1966 à EL HERI (LIBAN),
demeurant ...
défaillant
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Brigitte BERNARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2008.
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 1er février 2003, Ange X... a donné à bail commercial à Samir Y... un local avec un garage attenant dans la copropriété L'OKOUME sis Boulevard Pape Jean XXIII à NICE (Alpes Maritimes).
Le syndicat des copropriétaires reproche au locataire d'avoir changé la destination du garage en y ayant installé des ponts élévateurs, en ayant transformé l'affectation des surfaces réservées sur les plans approuvés au stationnement des véhicules et à leur desserte définitive sans autorisation et en ayant construit une cloison entre les deux parkings du sous-sol.
Par actes des 26 mars 2004 et 20 avril 2004, le syndicat des copropriétaires de la résidence L'OKOUME a assigné Samir Y... et Ange X... devant le Tribunal de Grande Instance de NICE aux fins de dire que Samir Y... a changé la destination du garage attenant à son local commercial et a manqué à son obligation de jouissance paisible, d'ordonner en conséquence la résiliation du bail et l'expulsion du requis, outre sa condamnation " solidaire " avec Ange X... à remettre les lieux en leur état et à verser des indemnités.
Par jugement du 27 avril 2006, le Tribunal de Grande Instance de NICE a :
- déclaré l'action du syndicat des copropriétaires recevable,
- dit que Samir Y... a contrevenu aux dispositions du règlement de copropriété de la résidence L'OKOUME en ce qu'il a changé la destination du garage attenant à son local commercial en procédant aux travaux litigieux,
- dit que Samir Y... a manqué à son obligation de jouissance paisible,
- ordonné la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Samir Y... ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- condamné in solidum Samir Y... et Ange X... à procéder à la destruction de la cloison élevée, sous astreinte de 50 Euros par jour de retard, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et à payer la somme de 1. 500 Euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,
- dit que Samir Y... devra relever et garantir Ange X... de ladite condamnation,
- condamné " in solidum " Samir Y... et Ange X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 500 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Par acte du 5 juillet 2006, Ange X... a fait appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions signifiées le 13. 05. 2008 et auxquelles il est renvoyé, Ange X... demande à la Cour :
- de déclarer irrecevable l'action oblique du syndicat des copropriétaires,
- de constater l'absence de preuve d'un trouble de jouissance et de ne pas indemniser, à ce titre, le syndicat intimé,
- à titre subsidiaire :
- de condamner Samir Y... à relever et garantir Ange X... de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre concernant le préjudice de jouissance soi-disant subi par les copropriétaires,
- de condamner le syndicat des copropriétaires et Samir Y... au paiement de la somme de 1. 500 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
A l'appui de ses demandes, l'appelant soulève l'irrecevabilité de l'action oblique du syndicat au motif que cette voie judiciaire ne pourrait être exercée qu'en cas de carence du bailleur, carence non caractérisée en l'espèce puisque ce dernier aurait exercé toutes les diligences utiles. Par ailleurs, le syndicat disposerait d'une action directe à l'encontre du locataire.
L'appelant expose également que le syndicat intimé ne prouverait pas l'existence de troubles de jouissance, une simple pétition n'étant pas probante.
Enfin, la destruction de la cloison serait conforme à l'article 11 du règlement de copropriété.
Par ses dernières écritures signifiées le06 mai 2008 et auxquelles il est renvoyé, le syndicat des copropriétaires de la résidence L'OKOUME demande à la Cour :
- de juger que Samir Y... a contrevenu aux dispositions du règlement de copropriété en ce qu'il a changé la destination du garage litigieux,
- de juger que Samir Y... et Ange X... ont changé la destination des lieux en construisant une cloison entre les deux parkings au sous-sol,
- de confirmer purement et simplement le jugement,
- de condamner " conjointement et solidairement " les consorts Y... et X... à remettre les lieux en l'état et à procéder à la destruction de la cloison élevée sous astreinte de 200 Euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- de juger enfin que Samir Y... a manqué à son obligation de jouissance paisible lui incombant en sa qualité de locataire,
- d'ordonner en conséquence la résiliation du bail commercial et d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef dans la huitaine de l'arrêt à intervenir,
- de condamner " conjointement et solidairement " Samir Y... et Ange X... au paiement de la somme de 5. 000 à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, celle de 4. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l'appui de ses prétentions, le syndicat intimé estime avoir régulièrement agi face aux manquements du bailleur, ce dernier n'ayant pas exercé toutes les diligences utiles pour faire cesser le trouble. L'intimé invoque la recevabilité de son action tant au regard de l'action oblique que des dispositions de la loi de 1965.
Les troubles de jouissance seraient avérés par des courriers, attestation ou pétition de la part des autres copropriétaires.
Enfin, la destruction de la cloison contreviendrait au 1er paragraphe de l'article 11 du règlement de copropriété.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 14 mai 2008.
Sur ce, la Cour
Considérant que la recevabilité de l'appel n'est pas critiquée ;
Considérant qu'Ange Michel X... est propriétaire d'un magasin et d'un local attenant, à usage de garage, le tout pour une superficie de 220 m2, sis 62 boulevard Pape Jean XXIII à NICE dans la résidence en copropriété " l'Okoume " ;
Considérant que le Syndicat des Copropriétaires de cette résidence agit contre Ange Michel X... et le locataire commercial de ce dernier Samir Y... par la voie de l'action oblique pour faire sanctionner des violations du règlement de copropriété ayant occasionné un trouble de jouissance aux copropriétaires ;
Considérant que l'article 15 de la loi no 65557 du 10. 07. 1965 habilite le syndicat à sauvegarder les droits afférents à l'immeuble (conservation de l'immeuble et administration des parties communes), quelle que soit la partie adverse, copropriétaire, locataire d'un copropriétaire voisin ou tiers, lorsque le règlement de copropriété n'a pas été respecté ; que le syndicat peut solliciter une réparation en nature ou une indemnisation ;
Considérant qu'en l'espèce, le syndicat de copropriétaires de " l'Okoume " poursuit la résiliation du bail commercial signé le 01. 02. 2003 entre Ange Michel X... et Samir Y... pour qu'il soit mis fin aux infractions au règlement de copropriété qu'auraient commis Ange Michel X... et Samir Y... ;
Considérant que l'action de l'article 15 de la loi du 10. 07. 1965 n'est pas exclusive de l'action oblique, laquelle permet seule au syndicat des copropriétaires de demander la résiliation judiciaire du bail commercial du 01. 02. 2003 ;
Considérant qu'il est constant que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir par la voie oblique contre le locataire, dont l'activité n'est pas conforme aux exigences du règlement
de copropriété, pour solliciter la résiliation judiciaire du bail, dès lors que ses demandes, adressées en ce sens au bailleur, sont restées vaines, et que cette carence compromet les droits des copropriétaires ;
Considérant qu'Ange Michel X... produit en appel, comme en première instance, une copie ou photocopie d'une lettre, mentionnée comme lettre Recommandée avec Accusé de Réception, adressée à Samir Y... le 06. 05. 2003 et dans laquelle il lui demande " de cesser toutes activités de mécanique et de ne garer que des véhicules automobiles dans le local loué, conformément aux termes du bail ", et ce, à la suite " des plaintes des copropriétaires au sujet du bruit et des nuisances que vous causez dans l'immeuble " ;
Qu'aucun avis. d'envoi ni accusé de réception de cette lettre, qualifiée de lettre Recommandée avec Accusé de Réception ne sont versés aux débats en annexe ;
Considérant que ce seul courrier, ne peut suffire, en tout état de cause, à constituer les diligences utiles pour faire cesser les infractions au règlement de copropriété, dont se plaignait le Syndicat des Copropriétaires de " l'Okoume ", dans sa lettre du 05. 02. 2003, valant mise en demeure, adressée à Ange Michel X... ;
Que le Syndicat dénonçait dans cette lettre le changement de destination des lieux loués par le locataire, exerçant une activité prohibée de réparations mécaniques, un changement d'affectation des surfaces réservées au stationnement des véhicules, toujours par Samir Y..., à la suite de l'installation de deux pont élévateurs sur ces surfaces et un changement de destination des lieux par Ange Michel X..., du fait de la construction d'une cloison entre les deux parkings ; que le Syndicat des copropriétaires demandait à Ange Michel X... de prendre les mesures nécessaires pour rétablir la destination des lieux et leur remise en état, faute de quoi, une assemblée générale serait convoquée pour agir en justice à son encontre ;
Que le Syndicat des Copropriétaires de " l'Okoume " écrivait lui-même au locataire Samir Y... par lettre Recommandée avec Accusé de Réception du 04. 04. 2003, d'avoir à respecter le règlement de copropriété ;
Que l'existence de ces courriers en recommandé est justifiée ;
Considérant qu'Ange Michel X... ne prouve ni qu'il a contrôlé que son locataire cessait son activité mécanique, ni qu'il a initié à son encontre une procédure en référé ou au fond pour obtenir la résiliation du bail commercial, malgré les manquements commis, ni qu'il a remis en état les lieux en détruisant la cloison litigieuse construite par ses soins ;
Qu'un procès verbal de constat d'huissier du 09. 12. 2003, autorisé sur requête par le Président du tribunal de grande instance de NICE, démontre le maintien à cette date de l'activité mécanique, et l'affectation de la surface des lots 23 et 25 à l'installation d'outillage ;
Considérant ainsi que c'est déjà à juste titre que le Syndicat des Copropriétaires agit par la voie oblique pour obtenir la résiliation du bail commercial liant Ange Michel X... à Samir Y..., en raison de la carence d'Ange Michel X... face au comportement de son locataire, compromettant les droits des autres copropriétaires, énoncés dans le règlement de copropriété ;
Considérant par ailleurs que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a constaté que Samir Y... avait changé la destination du garage, qui ne pouvait aux termes du règlement de copropriété, servir qu'au remisage des véhicules, en le transformant en atelier de mécanique et transformé l'affectation des surfaces réservées au stationnement des véhicules sur les plans annexés au règlement ;
Que c'est également, par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le Tribunal a estimé, au vu des pièces produites, que la preuve était suffisamment rapportée par le Syndicat des Copropriétaires de " l'Okoume ", du préjudice collectif subi par les copropriétaires et causé par les nuisances sonores de l'atelier de mécanique (attestation des époux B..., pétition
signée par tous les copropriétaires et lettre Recommandée avec Accusé de Réception du 05. 02. 2003 du Syndicat susvisée) ;
Qu'aucun constat acoustique n'est nécessaire, pour cette preuve des nuisances sonores, lesquelles en l'espèce, répondent à l'exigence légale " d'un bruit particulier, de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage par sa durée, sa répétition ou son intensité " ;
Considérant, ainsi, que le manquement du locataire commercial d'Ange Michel X... à son obligation de jouissance paisible est établi et conduit à déclarer recevable et fondée la demande en résiliation judiciaire du bail commercial, conclu le 01. 07. 2003 entre Ange Michel X... et Samir Y..., présentée par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence de " l'Okoume " ;
Considérant, en conséquence, que le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu'il a dit recevable et fondée l'action oblique, exercée par le Syndicat des Copropriétaires " l'Okoume ", a ordonné la résiliation du bail commercial, signé le 01. 07. 2003 entre Ange Michel X... et Samir Y... et a ordonné l'expulsion des lieux loués 62 boulevard Pape Jean XXIII à NICE de Samir Y... et de tous occupants de son chef ;
Qu'il convient seulement, concernant les modalités de cette expulsion, de dire qu'elle devra avoir lieu dans le mois suivant la date de signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier ;
Considérant que le trouble de jouissance subi sera réparé par l'allocation de dommages et intérêts d'un montant que la Cour porte à 5. 000 euros, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef ; qu'Ange Michel X... et Samir Y..., qui ont concouru par leurs manquements respectifs à l'existence de ce préjudice, seront condamnés " in solidum " à payer cette somme de 5. 000 euros au Syndicats des Copropriétaires de la résidence " l'Okoume " ;
Considérant en revanche, qu'il n'est pas démontré que la cloison, élevée dans le garage par Ange Michel X..., nuise aux autres copropriétaires ou porte atteinte à la solidité de l'immeuble ; que dans la mission donnée à l'huissier le 09. 12. 2003, le Syndicat des Copropriétaires indiquait, seulement, que cette cloison rendait le garage non conforme aux règles de sécurité incendie (" non conformité pompier ") sans préciser les textes réglementaires applicables en la matière ; que de même, la preuve n'est pas rapportée que cette cloison se heurterait à l'application de l'article 11 du règlement de copropriété ;
Considérant qu'il suit que le jugement entrepris sera également infirmé en ce qu'il a ordonné la destruction de cette cloison sous astreinte ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu à garantie de la part de Samir Y..., la condamnation à des dommages et intérêts étant prononcée " in solidum " entre ce dernier et Ange Michel X... ;
Considérant qu'il convient de condamner Ange Michel X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence " l'Okoume " 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, outre la condamnation prononcée, au même titre, par le Tribunal ;
Considérant enfin que le présent arrêt sera rendu par défaut, Samir Y... ayant été assigné et un procès verbal de recherches infructueuses dressé le 05. 12. 2006 ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, par défaut
-Reçoit l'appel.
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt.
L'infirmant de ces seuls chefs et statuant à nouveau
-Ordonne l'expulsion de Samir Y... et de tous occupants de son chef des lieux loués à Ange Michel X..., 62 boulevard Pape Jean XXIII à NICE (06) dans le mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier.
- Condamne " in solidum " Ange Michel X... et Samir Y... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence " l'Okoume ", représenté par son syndic en exercice, la Société ACROPOLIS IMMO à NICE, la somme de 5. 000 euros à titre de dommages intérêts.
- Dit n'y avoir lieu à procéder à la destruction de la cloison, qui serait située entre les deux parkings du sous-sol de la Résidence " l'Okoume ".
Y ajoutant,
- Condamne Ange Michel X... à payer au syndicat des Copropriétaires de la résidence " l'Okoume " 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
- Condamne Ange Michel X... aux dépens d'appel. Admet la SCP SIDER-SIDER, avoués, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
