4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 11 SEPTEMBRE 2008
No 2008 / 304
Rôle No 06 / 11046
Sarl PRADEX
C /
Jeanne X... épouse Y...
Jacques Y...
Régine Z...
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de MARSEILLE en date du 09 Mai 2006 enregistré au répertoire général sous le no 00 / 5946.
APPELANTE
Sarl PRADEX,
demeurant 36, avenue du Prado-13006 MARSEILLE
représentée par la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués à la Cour,
assistée de Maître John RISTAINO, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame Jeanne X... épouse Y..., décédée le 02. 07. 2007
née le 27 Juin 1915 à MARSEILLE (13000),
demeurant ...
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
Monsieur Jacques Y..., en son nom personnel et en qualité de seul héritier de Madame Jeanne Y...
demeurant ...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assisté de la SCP BERENGER BLANC BURTEZ-DOUCEDE, avocats au barreau de MARSEILLE
Mademoiselle Régine Z...
née le 12 Septembre 1931 à MARSEILLE (13000),
demeurant ...
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
assistée de Maître Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé du 21. 12. 1988, madame Z..., Jeanne et Jacques Y... ont donné à bail à la Société SOMASI un local à usage commercial, sis ..., aux droits de laquelle vient la Société PRADEX ;
Un avenant au bail du 31. 07. 1991 précise que les locaux étaient destinés à " l'exploitation de plusieurs salles de spectacle " ;
Par exploit du 25. 03. 1998, les bailleurs ont donné congé à la Société PRADEX avec offre de renouvellement du bail à compter du 01. 10. 1998 et ont sollicité le prix du bail à la somme de 584 330 francs (89 080, 53 euros) ht par an, compte tenu de la fixation à la hausse de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE ;
Les consorts Y...- A..., bailleurs, ont assigné la Société PRADEX pour voir fixer le nouveau bail à la somme de 89 080, 53 euros (584 330 francs) par an, à compter du 01. 10. 1998 ;
Le preneur a notifié un mémoire sollicitant la fixation du prix du loyer à la somme de 310 396 francs (47319, 57 euros), invoquant le caractère monovalent des locaux et la détermination de la valeur locative selon les usages de la profession ;
Par jugements des 11. 09. 2001, 21. 12. 2001 rectificatif, et 21. 10. 2002 interprétatif, le Juge des Loyers près le tribunal de grande instance de MARSEILLE a constaté l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail, à compter du 01. 10. 1998 et a ordonné une expertise. confiée à Madame D..., afin de rechercher, s'il y avait monovalence et déterminer la valeur locative du local ;
Après dépôt du rapport d'expertise, le Juge des Loyers Commerciaux a, par jugement du 09. 05. 2006, retenu le caractère monovalent des locaux et a fixé le loyer selon la valeur locative, soit la somme de 89 080 euros hors taxes par an ;
La Société PRADEX a interjeté appel ;
Elle demande, dans ses conclusions du 09. 05. 2008, déclarées recevables, la réformation du jugement entrepris et la fixation du loyer à la somme de 51 736 euros, subsidiairement à 75 520 euros, et réclame la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Elle soutient que les locaux sont monovalents, que le bail a une duré contractuelle supérieure à 9 ans et que, dès lors, la fixation du loyer n'est pas soumise au plafonnement ;
Ainsi, invoquant la chute de fréquentation des cinémas, elle a sollicité un loyer à la baisse calculé selon la méthode de la recette réelle et subsidiairement, en appliquant la méthode de la recette théorique ;
Mademoiselle Z... et monsieur Jacques Y..., à titre personnel et intervenant volontaire en qualité de seul héritier de Madame Jeanne Y..., décédée le 02. 07. 2007, ont conclu à la réformation du jugement entrepris, à la fixation du loyer à la somme de 89 080 euros hors taxes par an, loyer fixé selon l'indice, soutenant que les locaux ne sont pas monovalents en raison de la clause d'accession de travaux pour 2008, insérée dans l'avenant au bail du 31. 07. 1992 ;
A titre subsidiaire, ils demandent la fixation de la valeur locative à la somme de 99 400 euros hors taxes par an, déterminée selon la méthode hôtelière par l'expert ;
Ils sollicitent par ailleurs, le paiement des intérêts au taux légal entre la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, à compter de l'assignation, avec capitalisation, outre la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Sur la demande de rejet par les consorts Y...- A... des conclusions signifiées le 09. 05. 2008 et les pièces non communiquées par la Société PRADEX
Considérant que l'ordonnance de clôture est intervenue le 14. 05. 2008 ;
Considérant, en conséquence, que les écritures notifiées le 09. 05. 2008 sont antérieures à la clôture et sont donc recevables ; que les consorts Y...- A... ne justifient pas de circonstances particulières les ayant empêché d'y répondre ;
Considérant que les pièces dont il est sollicité le rejet pour non communication l'ont été en première instance, concernent le rapport d'expertise, le bail et l'avenant, qui sont des demandes communes aux deux parties, et une note de l'expert comptable du preneur du 09. 11. 2004, qui, intégrée au mémoire après expertise, est une pièce de procédure connue du bailleur ;
Considérant que la demande de rejet des conclusions et des pièces sera écartée ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant qu'aux termes du 21. 12. 1988, les bailleurs ont donné en location à la Société SOMASI un local à destination commerciale, d'une superficie de 1 100 m2 avec bureau et galerie ;
Considérant qu'aux termes d'un avenant du 31. 07. 1991, les locaux ont été destinés à l'exploitation de plusieurs salles de spectacles ; que d'importants travaux ont été à cet effet réalisés ;
Considérant que sont assimilés aux locaux monovalents selon l'article 23-8 du décret du 30. 09. 1953 échappant au plafonnement, les locaux qui ont, après signature du bail, été aménagés en vue d'une seule utilisation, et ne peuvent être affectés à une autre destination sans travaux importants ;
Considérant que les bailleurs estiment qu'il n'y a pas monovalence, en raison de la mention dans l'avenant du 31. 07. 1991, d'une clause d'accession des travaux qui doit jouer " à la fin du bail de 10 ans qui suivra celui qui a été cédé ", soit en 2008 ;
Considérant que l'avenant du 31. 07. 1991 prévoit l'exploitation de plusieurs salles de cinéma et aussi que les preneurs devront rétablir le niveau horizontal du rez-de-chaussée, à leur départ, supprimer toute mezzanine, rendre l'indépendance des lieux ;
Considérant qu'il est également mentionné que les travaux ne seront acquis aux bailleurs qu'à la fin du bail de dix ans (10 ans) qui suivra celui qui a été cédé ;
Considérant que la clause d'accession règle le sort des constructions, qui deviennent propriété du bailleur et doivent être supprimées, en fin de bail ; que durant la durée du bail, dès lors que ces constructions restent nécessairement la propriété du preneur, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur des biens loués initialement ;
Considérant ainsi que bien que l'utilisation actuelle soit celle de cinéma, ce sont les locaux tels qu'ils pouvaient être initialement qui doivent être évalués ; que les dits locaux furent loués à usage de vente de pneumatiques, puis de vente de meubles ;
Considérant qu'il ne peut être tenu compte de modification notable dans les caractéristiques des locaux ;
Considérant que la recherche de la nature monovalente ou non des biens loués devient dès lors sans objet ;
Considérant qu'aucune des conditions justifiant le déplafonnement n'existe ;
Considérant en conséquence que le principe du plafonnement défini par l'article L-145-34 du Code de Commerce (ancien article 236- D 1953) et la fixation du loyer renouvelé en fonction de la variation de l'indice, s'imposent ;
Considérant que le jugement entrepris sera donc réformé ;
Que le loyer renouvelé au 01. 10. 1998, sera calculé en fonction de l'indexation sur l'indice du coût de la construction, soit 89 080 euros hors taxes par an ;
Considérant que la différence entre l'ancien et le nouveau loyer portera intérêt au taux légal, à compter de l'assignation, le 26. 05. 2000 ;
Considérant que la capitalisation des intérêts sera accordée ;
Considérant enfin que l'appelante, la SARL PRADEX, locataire, devra verser aux intimés, globalement, la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement
-Reçoit l'appel.
- Déclare recevables les conclusions signifiées le 09. 05. 2008 et les trois pièces communiquées en première instance, non notifiées en appel, par la Société PRADEX.
- Réforme le jugement entrepris, sur le principe du déplafonnement et statuant à nouveau,
- Dit que les locaux loués, sis ..., sont soumis au déplafonnement
-Dit que le loyer renouvelé au 01. 10. 1998 est fixé en fonction de la variation indiciaire du coût de la construction.
- Fixe le loyer à la somme de 89 080 euros hors taxes par an, à compter du 01. 10. 1998.
- Dit que la différence entre l'ancien et le nouveau loyer portera intérêt au taux légal, à compter de l'assignation le 26. 05. 2000, avec capitalisation des intérêts.
- Condamne la Société PRADEX à payer à monsieur Jacques Y... et Madame Z... Régine, globalement, une somme de 1 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- La condamne aux dépens de première instance et d'appel et pour ceux ci, admet la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
