COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 11 JUILLET 2008
No 2008 / 294
Rôle No 06 / 20278
EURL MEUBLE LONGCHAMP
C /
SCI LIXIA
Jean Baptiste DE X...
Monique Y... épouse DE X...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 23 Novembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 2608.
APPELANTE
EURL MEUBLE LONGCHAMP, agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié-société en liquidation amiable représentée par Mr Z... es-quaité de liquidateur amiable domicilié en cette qualité audit siège,
demeurant 8 Bis rue de Russie-06000 NICE
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de la SELAFA FIDAL, avocats au barreau de GRASSE
INTIMES
SCI LIXIA, prise en la personne de son représentant légale en exercice y domicilié,
demeurant 97 Quai des Etats Unis-06300 NICE
représentée par Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour,
assistée de Maître Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE
Monsieur Jean Baptiste DE X...
né le 14 Mai 1937 à NICE (06000),
demeurant ...
représenté par Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour,
assistée de Maître Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE
Madame Monique Y... épouse DE X...
née le 30 Mars 1939 à NICE (06000),
demeurant ...
représentée par Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour,
assistée de Maître Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Selon bail commercial du 29. 05. 1987, ont été donnés en location à madame A..., aux droits de laquelle vient la Société MEUBLE LONGCHAMP, divers locaux, 8 rue de Russie à NICE, pour 9 ans, à usage exclusif de " meublé ", par les époux DE X..., auxquels a succédé en 2004 la Société LIXIA, devenue propriétaire ;
Dans le cadre d'une procédure de renouvellement de bail et de fixation de loyer du bail renouvelé, la Société LIXIA, par exploit du 24. 05. 2004, a exercé son droit d'option et a refusé le renouvellement du bail, suite à un arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE le 04. 03. 2004, en offrant le versement d'une indemnité d'éviction ;
Le 22. 04. 2005, la Société LIXIA a assigné en fixation de l'indemnité d'éviction, en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation, la Société MEUBLE LONGCHAMP ;
Cependant, la Société LIXIA, en l'état de la révélation de graves agissements perpétrés par la Société MEUBLE LONGCHAMP, l'a assigné le 22. 09. 2005, en résiliation du bail, pour voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 35 000 euros pour préjudice financier ;
Par jugement du 23. 11. 2006, le tribunal de grande instance de NICE a :
- déclaré recevable l'action en résiliation du bail
-constaté l'existence de motifs graves et légitimes imputables au preneur évincé
-constaté que la société unipersonnelle à responsabilité limitée MEUBLE LONGCHAMP est déchue du droit au maintien dans les lieux et à l'indemnité d'éviction
-prononcé l'expulsion immédiate de la société unipersonnelle à responsabilité limitée MEUBLE LONGCHAMP, ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués et de ses dépendances, sis 8 bis rue de Russie 06000 NICE, au besoin avec l'emploi de la force publique
-dit que la décision sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 18 jours à compter de la signification du jugement
-fixé à la somme de 9 315, 58 euros outre taxes, charges et prestations en sus, l'indemnité d'occupation annuelle à compter du 01. 10. 2004 et, en tant que de besoin, condamné la société unipersonnelle à responsabilité limitée MEUBLE LONGCHAMP au paiement à la Société LIXIA ;
- condamné la société unipersonnelle à responsabilité limitée MEUBLE LONGCHAMP à payer à la Société LIXIA la somme de 42 737 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la société unipersonnelle à responsabilité limitée MEUBLE LONGCHAMP à payer à la SCI LIXIA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
-débouté les parties de plus amples conclusions.
- prononcé l'exécution provisoire
La Société MEUBLE LONGCHAMP a interjeté appel à l'encontre de cette décision ;
Elle soulève, en premier lieu, la nullité du jugement entrepris pour violation. du principe du contradictoire, concernant la communication de pièces ;
Subsidiairement, elle demande l'infirmation du jugement du 23. 11. 2006 et demande que soient écartées des débats de nombreuses pièces (photographies) qui portent atteinte au respect de la vie privée ;
Elle sollicite le débouté de toutes les demandes de la bailleresse, la preuve n'étant pas rapportée de manquements graves au bail, notamment la preuve d'actes de vandalisme, dégradations, d'appartements squattérisés, et des faits de prostitution ;
Elle réclame la condamnation de la Société LIXIA et des époux DE X... à lui payer la somme de 243 304, 60 euros d'indemnité d'éviction, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
La Société LIXIA et les époux DE X... demandent à la Cour la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a déclaré fondée l'action en résiliation judiciaire du bail commercial, a déclaré déchue la société locataire du maintien dans les lieux et du paiement de toute indemnité d'éviction, a prononcé son expulsion et a fixé une indemnité d'occupation ;
Elle sollicite la réformation partielle et la mise hors de cause des époux DE X..., la condamnation de la Société MEUBLE LONGCHAMP au paiement d'une somme de 127 837 euros en réparation du préjudice subi relatif à la remise en état des lieux et la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Ils estiment établis les actes d'incivilités, vandalisme, dégradations, trafics divers, hébergement social, auxquels s'ajoutent la réalisation de travaux prohibés ;
Ils s'opposent à la nullité du jugement dont appel pour violation. du principe du contradictoire, invoquée par l'appelante ;
Sur l'irrecevabilité des photos de vidéo-surveillance, ils affirment que la loi du 21. 01. 1995 relative à la sécurité sur la vidéo surveillance, ne s'applique que dans les lieux ouverts au public ;
Sur la demande de la Société MEUBLE LONGCHAMP de rejet de pièces communiquées par la Société LIXIA et les époux DE X...
Considérant que la clôture est intervenue le 30. 04. 2008 ;
Considérant que par conclusions du 29. 04. 2008, la Société MEUBLE LONGCHAMP a sollicité le rejet des pièces communiquées le 25. 04. 2008, pour violation. du principe du contradictoire, en raison de la proximité de la clôture, pièces au surplus illisibles ;
La Société LIXIA et les époux DE X..., dans leurs écritures du 30. 04. 2008, répondaient que les pièces sollicitées ont été régulièrement communiquées le 16. 04. 2008, communication réitérée le 22. 04. à la demande de l'appelante ;
La Société MEUBLE LONGCHAMP répliquait alors en sollicitant, en outre, le rejet des pièces 1 à 237 visées dans le bordereau annexé aux conclusions des intimés, non régulièrement communiquées en cause d'appel ;
Considérant que les pièces communiquées le 25. 04. 2008 (266-267 270 à 276 photographies) à la requête de l'appelante, l'ont été le 16. 04. 2008, dans un délai raisonnable par rapport à la clôture datée du 30. 04. 2008 et ne peuvent être qualifiées de tardives ;
Considérant par ailleurs que les pièces de 1 à 237 qui n'auraient pas été communiquées, celles de 238 à 265 l'ayant été le 01. 06. 2007, ont fait l'objet d'une communication le 11. 12. 2006, comme en atteste le bordereau de communication, dans le cadre de la procédure de première instance, ayant opposé les parties ;
Considérant en outre qu'en cause d'appel, le bordereau annexé aux conclusions de la Société LIXIA et des époux époux DE X... du 16. 04. 2008, vise les pièces 1 à 278 lesquelles sont présumées régulièrement communiquées ;
Considérant que la Cour déboute la Société MEUBLE LONGCHAMP de sa demande de rejet des pièces et admet aux débats les pièces visées de 1 à 237 et celles portant les no 266-267 270 à 276 ;
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité du jugement
Considérant que la Société MEUBLE LONGCHAMP prétend que le jugement entrepris a été rendu en violation. du principe du contradictoire et serait donc entaché de nullité, au motif que le Tribunal après avoir " écarté les pièces communiquées le 25. 09. 2006 par le bailleur ", à savoir les pièces 238 à 247, aurait argumenté en uttilisant la pièce no 244 qu'il venait de rejeter ;
Considérant que le dit jugement dispose page 6 que " le dispositif de vidéo surveillance mis en oeuvre par le bailleur ne relève pas des dispositions relatives à la loi du 21. 01. 1995, laquelle ne concerne pas les immeubles privés " ;
Qu'il est ainsi reproché au Tribunal d'avoir reproduit le paragraphe de la lettre de la Préfecture des ALPES MARITIMES du 01. 09. 2005 (pièce no 244) ;
Considérant cependant, qu'à aucun moment, le Tribunal ne mentionne le courrier susvisé ;
Que force est de constater qu'il ne fait que rappeler les termes d'une loi dont il a compétence exclusive pour l'appliquer ;
Considérant que le Tribunal ne s'est nullement fondé sur une pièce expressément écartée ;
Considérant que, pour ce motif, la Société MEUBLE LONGCHAMP sera déboutée de son exception de nullité ;
Sur l'irrecevabilité des photos de vidéo surveillance
Considérant que la société appelante soutient que les pièces versées aux débats par la bailleresse, énumérées dans ses écritures du 20. 03. 2008, doivent être écartées, ne constituant pas des preuves régulières, celles-ci violant les dispositions des articles 31 et 32 de la loi du 06. 01. 1998, celles de l'article 9 du Code Civil, la délibération de la Commission Nationale Informatique et Libertés du 10. 11. 1992 et s'analysant comme des preuves que la bailleresse s'est constituée à elle-même ;
Considérant qu'elle estime que ces pièces sont des photographies d'individus non identifiés prises, sans leur consentement, dans les parties communes de l'immeuble par le système de vidéo surveillance, mis en place par le bailleur lui même et dont il ne justifie pas la régularité ;
Considérant toutefois que l'immeuble litigieux est un lieu privé, qui n'est pas soumis à la procédure éditée par la loi du 31. 01. 1995 ;
Considérant que l'inapplicabilité de la loi du 21. 01. 1995 a été confirmée par la Direction de la Règlementation et des Libertés publiques de la Préfecture des ALPES MARITIMES elle-même qui, répondant à la demande de la bailleresse, a, le 01. 09. 2005, précisé qu'aucune autorisation préalable d'installation des caméras de vidéo-surveillance dans les parties communes de l'immeuble 8, rue de Russie, n'est nécessaire, puisque la loi du 21. 01. 1995, relative à la sécurité sur la vidéo-surveillance ne s'applique que dans les lieux ouverts au public ;
Considérant ainsi que la Commission Nationale Informatique et Libertés et ses dispositions ne sont pas concernées par les enregistrements visuels de video-surveillance dont la compétence est prévue lorsqu'il s'agit de constituer un fichier nominatif, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Que le seul but. recherché était la prévention de faits délictueux, ce qui exclut les dispositions de la loi du 06. 01. 1978 concernant le CNIL et la conservation des images ;
Considérant par ailleurs, qu'il ne peut être argué d'une atteinte à la vie privée et de l'absence de consentement des personnes filmées, dans la mesure où trois panneaux d'information de la présence des caméras sont placés dans les parties communes de l'immeuble (procès verbal de constat du 21. 10. 2005) ;
Qu'en conséquence, parfaitement informées de l'existence de ce système de vidéo surveillance, ces personnes ont implicitement consenti à l'enregistrement de leur passage dans l'immeuble ;
Considérant en outre, que le respect de la vie privée est un droit personnel et individuel appartenant à la personne visée par les photos, et non à la Société MEUBLE LONGCHAMP, qui n'a donc pas qualité pour l'invoquer ;
Considérant enfin que les photographies vidéo, enregistrées par les caméras de vidéo-surveillance, ont été authentifiées par huissier de justice ;
Considérant en conséquence, que le moyen invoqué par la Société MEUBLE LONGCHAMP tendant à voir écarter des débats les photographies obtenues par vidéo surveillance, sera écartée ;
Sur la mise hors de cause des époux DE X...
Considérant qu'à compter du 13. 04. 2004, la Société LIXIA devient seule propriétaire de l'immeuble ; qu'elle est seule propriétaire au moment de l'exercice du droit d'option le 27. 05. 2004 et demanderesse en résiliation du bail commercial pour motifs graves le 22. 04. 2005 ;
Considérant qu'elle se trouve seule concernée par la présente procédure, la notification de l'acte de vente aux locataires n'étant pas nécessaire ;
Qu'il convient donc, sur ce point, de réformer le jugement entrepris et de mettre hors de cause les époux DE X... anciens propriétaires ;
Sur la demande de résiliation judiciaire de bail
Considérant que la Société LIXIA soutient que dès le troisième trimestre 2004, de graves infractions ont été commises par les occupants du meublé situé au troisième étage ;
Considérant qu'il ressort des nombreuses pièces versées aux débats que de graves et multiples actes d'incivilités, dégradations, vandalismes, sont perpétrés, par les occupants du meublé, " transformé en campement sommaire pour personnes désocialisées ", la preuve étant notamment rapportée par les déclarations et les plaintes des autres occupants de l'immeuble les identifiant sur les photographies vidéo qui leur ont été soumises ;
Considérant ainsi que sont identifiés comme étant des occupants du meublé, les auteurs des dégradations par coups de pied violents sur les portes de l'ascenseur, ainsi que les détériorations volontaires des peintures des murs ;
Considérant qu'il résulte d'un procès verbal de constat d'huissier du 13. 03. 2006, qu'un occupant du meublé LONGCHAMP faisait " son entrainement physique " sur les portes automatiques de l'ascenseur ;
Considérant que les effractions des boites aux lettres et l'utilisation du hall comme urinoir s'avèrent avoir été réalisées par deux locataires du meublé LONGCHAMP, qui ont été identifiés comme tels par le Président du Bridge Club COTE D'AZUR, monsieur B..., locataire d'un appartement dans l'immeuble ;
Considérant qu'il ressort d'un procès verbal de constat d'huissier du 25. 08. 2006, que les occupants du meublé squattent durant plusieurs heures de jour comme de nuit le hall de l'immeuble, obstruant les escaliers, s'installant pour manger et boire ;
Considérant que les jets de détritus et poubelle du troisième étage dans la cour de l'immeuble et la rue, sont attestés par l'Entreprise Franck, qui effectuait des travaux, ainsi que AEROPOLE MENUISERIE et ALPHA PROPRETE, nettoyeur de l'immeuble, ainsi que par monsieur C..., habitant d'un studio de l'immeuble ;
Que ces faits sont confirmés par les constatations d'huissier relevant la présence de détritus : (pv de constat du 17. 01. 2006) ;
Considérant également que sont incontestables et établies par les témoignages des autres occupants et des procès verbaux d'huissier les faits quotidiens de défécation, urines et crachats dans les parties communes, d'étendage de linge, d'actes d'hostilité des occupants du meublé à l'égard des ouvriers des entreprises citées plus haut et des locataires des autres étages ; (plainte du Bridge Club Cote d'Azur-Société ISIDLDG, société d'informatique) ;
Considérant par ailleurs que des faits délictueux de prostitution, perpétrés au meublé LONGCHAMP, sont révélés par la lettre adressée le 18. 10. 2000 par le Président du Bridge Club (Me D..., avocat au barreau de NICE), se plaignant au Cabinet CARLO-gérant des anciens propriétaires-, des faits de racolage devant l'immeuble et de prostitution dans les lieux loués ;
Considérant que la commission de ces faits délictueux dont la nature ne peut être discutable, sont décrits par de multiples procès verbaux de constats postérieurs dressés en 2005 et 2006, au nombre de 10, par Me E..., huissier, qui a effectué, de visu, des constatations personnelles et a conclu à une activité régulière de prostitution ;
Considérant que 65 photos de vidéo-surveillance établissent la réalité quotidienne de ces faits, ce qui a suscité une plainte au Parquet du conseil de la Société LIXIA datée du 20. 12. 2005 ;
Considérant de surcroit que les procès verbaux de constat de la SCI E..., huissier de justice, des 5. 12. 2005, 03. 01. 2006, 08. 08. 2006 permettent de suspecter l'existence d'un trafic de drogue entre les occupants du meublé, identifiés formellement par les autres locataires de l'immeuble ;
Considérant qu'il ne peut être nié, au vu des multiples procès verbaux de constat d'huissiers, des témoignages, des photos vidéo, des plaintes et lettres de protestations que toutes ces infractions sont imputables aux occupants du meublé LONGCHAMP.
Considérant que ces manquements aux obligations du bail constituent, sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable, et sans que puisse être opposée au bailleur sa connaissance antérieure à la demande de résiliation du bail, de certains faits incriminés, des motifs graves et légitimes justifiant la résiliation du bail, aux torts du locataire ;
Considérant que le jugement entrepris sera donc confirmé ;
Considérant par ailleurs, que la Société LIXIA fait grief à sa locataire d'avoir effectué des travaux sans son autorisation ;
Considérant cependant que la fermeture en maçonnerie d'une fenêtre sur cour dont se plaint la bailleresse, ne peut être datée et être ainsi imputée, de façon certaine, à la Société MEUBLE LONGCHAMP ;
Considérant en outre, que le changement des fenêtres en bois. existantes par des fenêtres en plastique blanc. PVC, a été réalisé en 1999 ;
Considérant que force est de constater que depuis cette époque, le bailleur avait parfaitement connaissance de cette modification ; qu'il n'a jamais émis d'objection ou de réclamation ;
Considérant que lors de l'expertise judiciaire ordonné par le Juge des Loyers du tribunal de grande instance de NICE, le 04. 02. 2000, tendant à fixer la valeur locative du loyer du bail suite au congé avec demande de renouvellement du locataire, il a été évoqué la réalisation de travaux d'entretien, sans que la bailleresse ait évoqué ou soulevé la question des travaux illicites concernant les fenêtres ;
Considérant que la bailleresse n'a jamais demandé à sa locataire de changer les dites fenêtres ;
Considérant que celles-ci, installées depuis plus de six ans, sans objection du bailleur, peuvent être considérées comme ayant été acceptées par la propriétaire ;
Considérant que de ce chef, la demande de la Société LIXIA, de remise en état des fenêtres, sera rejetée, et le jugement confirmé ;
Considérant que le preneur est tenu des dégradations commises par ses sous-locataires ou sa clientèle ;
Considérant que le préjudice financier qu'aurait subi la Société LIXIA causé par le départ de la Société ISILOG du fait des dégradations, odeurs et vandalismes, ne sera pas retenu, en l'absence de preuve intangible d'un lien de causalité ;
Considérant, en revanche, qu'au regard des factures produites, le dommage en relation avec les dégradations, détériorations et vandalismes, est établi à hauteur de 42 737 euros ;
Considérant que les autres postes de préjudice dont la réparation est sollicitée (déménagement des lieux loués, réfection peinture des murs, reprise des 14 portes de l'appartement) ne sont justifiés par aucune pièce et ne seront donc pas admis ;
Considérant en conséquence, que le montant des dommages et intérêts accordé par le Tribunal sera confirmé ;
Considérant que la Société MEUBLE LONGCHAMP sera déboutée de toutes ses demandes ;
Considérant en outre qu'elle devra verser à la Société LIXIA la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement, par mise à disposition au Greffe ;
- Reçoit l'appel.
- Déclare recevables les pièces versées aux débats par la Société LIXIA.
- Rejette la demande en nullité du jugement rendu le 23. 11. 2006 par le tribunal de grande instance de NICE.
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt.
- Le réforme de ce seul chef et statuant à nouveau,
- Met hors de cause les époux DE X....
- Condamne la Société MEUBLE LONGCHAMP à payer à la Société LIXIA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- La condamne aux dépens de première instance et d'appel et pour ceux-ci, admet Maître MAGNAN, avoué, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
