COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUILLET 2008
No 2008 / 350
Rôle No 06 / 14615
Syndicat des Copropriétaires LA LEZARDIERE
C /
Georges X...
Yvette Y... épouse X...
Guy Félix X...
Denise Reine Jeanne X... épouse A...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 05 Juillet 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 1958.
APPELANT
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LA LEZARDIERE, représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET CRGI COLLIN REVEL, 24 boulevard Foch-06600 ANTIBES,
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour, plaidant par la SCP ROBERTY-PAOLINI-PAOLINI-MAHE, avocats au barreau de GRASSE
INTIMES ET APPELANTS
Monsieur Georges X...
né le 16 Août 1924 à BONE (ALGERIE) (99000), demeurant ...
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par la SCP BOUAZIZ, CORNAIRE-MONSONEGO, MAYNARD, DERIEUX, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU
Madame Yvette Y... épouse X...
née le 29 Août 1929 à TEBESSA (ALGERIE) (99), demeurant ...
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par la SCP BOUAZIZ, CORNAIRE-MONSONEGO, MAYNARD, DERIEUX, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU
Monsieur Guy Félix X...
né le 24 Janvier 1956 à BONE (ALGERIE) (99000), demeurant ...
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par la SCP BOUAZIZ, CORNAIRE-MONSONEGO, MAYNARD, DERIEUX, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU
Madame Denise Reine Jeanne X... épouse A...
née le 09 Août 1951 à BONE (ALGERIE) (99000), demeurant ...
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par la SCP BOUAZIZ, CORNAIRE-MONSONEGO, MAYNARD, DERIEUX, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Juin 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et moyens des parties
Monsieur et Madame Georges X... ont acquis au sein de l'immeuble LA LEZARDIERE situé à ANTIBES 3 impasse des Roses, le 11 juillet 1977 les lots no4, 10 et 3 constitués d'un appartement, d'un parking et d'une cave et le 11 septembre 1977 les lots no 7, 8 et 11 constitués d'une chambre, d'un garage et d'un parking.
Par acte en date du 26 décembre 1997 Monsieur et Madame Georges X... ont fait donation de la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants Madame Denise X... épouse A... et Monsieur Guy X....
Au cours d'une assemblée générale tenue le 14 novembre 2003 a été adoptée à la majorité de l'article 25 B la résolution no 8 autorisant Monsieur B... à installer sur sa terrasse une pergola à structure aluminium.
Lors de l'assemblée générale en date du 28 juillet 2004 :
· selon résolution no 10 Monsieur et Madame B... ainsi que Monsieur et Madame E... ont été autorisés à installer une porte en fer forgé sur le palier desservant uniquement leurs appartements, cette autorisation leur attribuant une partie commune en jouissance privative d'environ 2 m2.
· selon additif no 2 l'attribution en jouissance à titre privative de la terrasse longeant leur garage et studio a été refusée à Monsieur et Madame Georges X....
Par exploits délivrés les 12 mars et 29 septembre 2004 Monsieur et Madame Georges X... ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE et la SARL CABINET CRGI COLLIN ET REVEL prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE afin que soient prononcées :
- la nullité de l'assemblée générale du 14 novembre 2003,
- la nullité de la résolution no 8 de cette assemblée générale,
- la nullité de la résolution no 10 de l'assemblée générale du 28 juillet 2004,
- la nullité de la délibération refusant l'attribution en jouissance privative de la terrasse longeant leur garage et leur studio,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE à une indemnité en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.
S'associant aux demandes Monsieur et Madame Georges X..., Madame Denise X... épouse A... et Monsieur Guy X... sont intervenus volontairement à l'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE s'étant opposé aux prétentions des consorts X... en soulevant l'irrecevabilité de leurs demandes le Tribunal de Grande Instance de Grasse a selon jugement en date du 5 juillet 2006 :
- déclaré Monsieur et Madame Georges X... recevables en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE,
- déclaré irrecevables Monsieur et Madame Georges X... dans leurs demandes dirigées contre la SARL Cabinet CRGI COLLIN REVEL GESTION IMMOBILIERE,
- reçu l'intervention volontaire de Madame Denise X... épouse A... et de Monsieur Guy X...,
- dit n'y avoir lieu à annulation de l'assemblée générale du 14 novembre 2003 ni de sa résolution no 8,
- déclaré nulles la délibération no 10 et celle figurant en additif refusant à Monsieur et Madame Georges X... l'attribution en jouissance privative de la terrasse longeant leur garage et leur studio,
- rejeté les autres demandes,
- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre Monsieur et Madame Georges X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE.
Par déclarations au greffe de la Cour en date des 9 août et 14 septembre 2006, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE et Monsieur et Madame Georges X... ont respectivement formé appel de ce jugement.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE demande à la Cour :
- d'infirmer la décision en ce qu'elle a reçu les consorts X... en leur action et a prononcé l'annulation de la résolution no 10 et la résolution en additif de l'assemblée générale du 28 juillet 2004,
- de confirmer le jugement en ses autres dispositions,
- de débouter Monsieur et Madame Georges X... de leur appel,
- de les condamner à lui payer la somme de 5 000 en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Monsieur et Madame Georges X... sollicitent pour leur part :
- la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE recevables et nulles la délibération no 10 et celle figurant en additif leur refusant l'attribution en jouissance privative de la terrasse longeant leur garage et leur studio,
- sa réformation en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annulation de l'assemblée générale du 14 novembre 2003 ni de sa résolution no 8,
- par voie de conséquence la nullité de l'assemblée générale du 14 novembre 2003 et subsidiairement celle de sa huitième résolution,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE à leur payer la somme de 5 000 en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il convient de se référer à leurs écritures respectives.
Motifs de la décision
1 / Il est stipulé dans l'acte de donation en date du 26 décembre 1997 que concernant la copropriété les donateurs Monsieur et Madame Georges X... continueront à supporter toutes les charges et travaux et que toutes convocations aux assemblées générales et tous appels de fonds leur seront adressés.
C'est donc par de justes motifs que la Cour reprend expressément que les premiers juges ont estimé que Monsieur et Madame Georges X..., usufruitiers de leurs biens, constitués mandataires au sens des dispositions des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967 par leurs enfants nue-propriétaires, ont qualité pour agir.
2 / Monsieur et Madame Georges X... ont assigné les 12 mars et 29 septembre 2004 la SARL CRGI COLLIN et REVEL GESTION IMMOBILIERE ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE et ont conclu par la suite (cf. notamment conclusions récapitulatives du 27 avril 2006) contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE pris en la personne de son syndic le Cabinet CRGI COLLIN REVEL de sorte que leur action clairement et régulièrement dirigée contre le syndicat des copropriétaires est recevable.
3 / Alors que les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967 prescrivent que les convocations aux assemblées générales doivent être en la forme recommandée avec accusé de réception, Monsieur et Madame Georges X... ont été convoqués à l'assemblée générale du 14 novembre 2003 par lettre simple.
Représentés toutefois à cette assemblée générale par Madame F... qui a voté et s'est exprimée en leur nom, Monsieur et Madame Georges X... n'ont subi aucun préjudice de sorte que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont rejeté leur demande en nullité de l'assemblée générale fondée sur cette irrégularité.
4 / La délibération no 8 de l'assemblée générale du 14 novembre 2003 a autorisé à la majorité de l'article 25 b Monsieur B... à installer sur sa terrasse une pergola (3, 90 m X 2, 40 m).
Or c'est à tort que Monsieur et Madame Georges X... soutiennent que cette installation empiétant sur les parties communes, la majorité requise était celle de l'article 26.
En effet, la terrasse incriminée est une partie privative, le lot no 6 appartenant à Monsieur B... étant constitué d'un appartement avec terrasse (se reporter au règlement de copropriété du 11 juillet 1977 et à l'attestation établie le 3 juillet 1997 par le notaire ayant reçu l'acte de vente).
Par ailleurs le métré effectué par Monsieur G... géomètre expert en 1995 et le plan annexé au règlement de copropriété de juillet 1977 fixent des superficies de cette terrasse (53, 22 m2 pour le premier, 56 m2 pour le second) légèrement inférieures à celle de 58 m2 environ mentionnée dans l'attestation notariée du 3 juillet 1997 de sorte que les conclusions du géomètre expert sur lesquelles Monsieur et Madame Georges X... se fondent et qui indiquent après seul examen de plans que Monsieur B... occuperait une surface de 5, 20 m2 au-delà de la terrasse privative de son lot sont inopérantes.
Comme l'ont jugé les premiers juges il n'y a en conséquence pas lieu à annulation de la délibération no 8.
5 / S'agissant de la résolution no 10 et de la délibération figurant en additif de l'assemblée générale du 28 juillet 2004 les premiers juges en procédant à leur annulation ont par des motifs pertinents que la Cour adopte fait une exacte appréciation des faits et une juste application des règles de droit.
La décision déférée sera donc confirmée
Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,
Par ces motifs :
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 5 juillet 2006,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Monsieur et Madame Georges X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA LEZARDIERE aux dépens d'appel, chacun en supportant la moitié et en ordonne distraction au profit des SCP TOLLINCHI-PERRET VIGNERON-TOLLINCHI et COHEN-GUEDJ sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIERE
