COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 26 JUIN 2008
No 2008 /
A. F.
Rôle No 07 / 14217
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL sis 29 Avenue Paul Arêne-06000 NICE,
représenté par son syndic en exercice, la S. A. R. L. A. F. N.
C /
Louis Mario X...
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BLANC
SCP COHEN
réf 0714217
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Juin 2007 enregistré au répertoire général sous le No 07 / 00203.
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL sis 29 Avenue Paul Arêne-06000 NICE,
représenté par son syndic en exercice, la S. A. R. L. A. F. N.
dont le siège est 21, rue de Rivoli-06000 NICE
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Karine ANANIE, avocat au barreau de NICE
INTIMÉ :
Monsieur Louis Mario X...
demeurant ...
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Florent VERGER, avocat au barreau de NICE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne FENOT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Guy ROMAN, Président
Madame Anne FENOT, Conseiller
Madame Nicole GIRONA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2008.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2008,
Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par une ordonnance du 7 juin 2007, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Nice a :
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL à remettre en état conformément aux actes notariés la servitude existant entre les lots 1 et 2, matérialisée par les lettres ABCDEF et les hachures jaunes, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant six mois et qui commencera à courir un mois après la signification de la décision
-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL à payer à Louis X... la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL a interjeté appel de cette décision.
Par ses dernières écritures déposées le 26 mai 2008 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de son argumentation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL expose que l'ensemble des lots dépendant du bâtiment existant, construit sur le lot 1, forme avec le lot 2 sur lequel Louis X... a obtenu un permis de construire un immeuble de quatre étages, une copropriété relevant de plein droit de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il ne saurait y avoir de servitude existant entre ces lots de copropriété d'autant que l'espace revendiqué par Louis X... pour son passage ne constitue pas une partie privative du lot 1.
Il ajoute que c'est de manière erronée que Monsieur X... invoque une servitude par destination du père de famille alors que les fonds ne constituent pas deux héritages séparés et que la servitude de passage est une servitude discontinue.
Il fait encore valoir que " les obstacles " à l'exercice de la servitude revendiquée ont été réalisés depuis plus de vingt ans et que l'établissement d'une porte avec remise des clés au bénéficiaire n'occasionne aucune gêne à l'exercice de la servitude.
Il poursuit la réformation de la décision au motif que le juge des référés ne pouvait pas interpréter les actes et plans pour déterminer l'emplacement où la soi disant servitude devait s'exercer.
Il demande 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Par ses dernières écritures déposées le 16 janvier 2008 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de son argumentation, Louis X... conclut à la confirmation de la décision en se prévalant du règlement de copropriété rédigé en 1958 aux termes duquel :
- deux lots sont définis
-une servitude de passage et d'alimentation en eau, gaz et électricité est instituée sur le lot 1 au profit du lot 2 dont il est resté propriétaire.
Il expose qu'il s'agit d'une servitude par destination du père de famille par application des dispositions de l'article 693 du code civil dont l'exercice est rendu impossible en l'état des constructions édifiées par le syndicat appelant.
Il rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la division d'un immeuble par lots n'est pas incompatible avec l'établissement d'une servitude et il souligne que le syndicat n'est pas fondé à lui opposer la prescription de 10 ans en ce que l'exercice d'un droit de servitude constitue une action réelle qui n'est pas soumise à la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il fait encore valoir que la copropriété cherche par tout moyen à s'opposer à l'édification de la construction pour laquelle il a obtenu le permis de construire.
Il réclame la condamnation de la copropriété à lui payer 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
MOTIFS DE LA DECISION
Dans le cadre de la liquidation de son régime matrimonial réalisée le 21 juillet 1958, il a été attribué à Louis X... une parcelle de terre de 5000 m ² située à Nice quartier du Piol et du Parc Impérial.
Le 25 juillet 1958, un cahier des charges-règlement de copropriété concernant ce bien prévoit sa division en deux lots
-le premier (lot 1) constitué :
* d'une part par la jouissance exclusive et particulière d'une partie de terrain pour une contenance de 4300 m ² (sur 5000 m ²) avec le droit de faire édifier sur ce lot un immeuble de 6 étages
*d'autre part par les 4300 / 5000èmes de parties communes
-le second (lot 2) constitué :
* d'une part par la jouissance exclusive et particulière d'une partie de terrain pour une contenance de 700 m ² environ avec le droit de faire édifier sur ce terrain une maison d'habitation
* d'autre part par les 700 / 5000èmes de parties communes
Ce document indique que les parties communes comprennent la totalité du sol et les canalisations en tant qu'il pourrait y avoir des canalisations servant à l'usage commun des deux lots.
A ce règlement de propriété, il est mentionné :
" Monsieur X... établit les servitudes suivantes :
- a) (...)
- b) il est créé au profit du lot 2 (...) une servitude de passage.
Cette servitude s'exercera par tous moyens de transport et à pied sur la partie du lot numéro 1, figurant par les lettres A B, C D, E F et les hachures jaunes.
En outre le propriétaire du dit lot 2 aura le droit de se brancher sur les canalisations d'eau, gaz, électricité et du tout à l'égout du dit lot 1 à ses frais mais sans aucune indemnité "
Louis X... a fait apport du lot 1 à une SCI Résidence L'IMPERIAL qui a procédé à l'édification de l'immeuble L'IMPERIAL.
Le règlement de copropriété, établi le 20 mars 1959, lors de la construction de l'immeuble L'IMPERIAL, rappelle l'existence de ces servitudes en pages 8, 9 et 23 du document.
Resté propriétaire du lot 2, Louis X... a obtenu un permis de construire un immeuble sur le lot 2.
Le juge des référés peut en application des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile même en présence d'une contestation sérieuse prescrire les mesures de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le 5 juillet 2006, Monsieur X... a fait constater par huissier que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble IMPERIAL s'était clôturé par un portail, avait installé une barrière, un portillon et un mur de clôture ce qui empêchait l'accès au lot 2 sur lequel il entendait procéder à l'exécution des travaux de construction. Par ce même procès verbal, il a été constaté qu'étaient matérialisés des emplacements de parking sur l'assiette de la servitude.
La simple remise d'une clé pour ouvrir le portail est insuffisante à permettre l'exercice de la servitude de passage alors que les emplacements de parking sont de nature par le stationnement des véhicules qu'ils impliquent à constituer une occupation illicite de l'assiette de passage.
En ce que la clause figurant au règlement de 1958 instituant la servitude entre les deux lots n'a pas été réputée non écrite, le premier juge a justement, sans interpréter les actes qui instituent son existence et sans interpréter les plans qui fixent l'assiette de la servitude, condamné le syndicat des copropriétaires à respecter les droits de passage et de raccordement de Monsieur X....
En effet, les recours exercés par le syndicat tant devant le Tribunal administratif en annulation du permis de construire obtenu que devant le Tribunal de Grande Instance en respect du règlement de copropriété compte tenu de la nature de la construction devant être édifiée ne permettent pas de suspendre ou d'interdire l'exercice de la servitude.
Par ailleurs, l'ancienneté de ces installations au demeurant non démontrée n'est non plus de nature à faire échec à l'action intentée par Louis X... en respect de la servitude instituée qui constitue un droit réel.
Il s'ensuit que les éléments constatés par le procès verbal de constat réalisés sur l'assiette de la servitude telle que cette assiette est définie clairement au règlement de copropriété et au plan annexé aux actes notariés, sans qu'il soit nécessaire de les interpréter, font obstacle à l'exercice du droit de passage et constituent ainsi un trouble manifestement illicite.
L'ordonnance sera confirmée.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort
-Confirme l'ordonnance entreprise et y ajoutant
-Condamne le syndicat des copropriétaires de l'IMPERIAL à payer à louis X... une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamne l'appelant aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Le GreffierLe Président
