COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11o Chambre B ARRÊT AU FOND
DU 12 JUIN 2008
No 2008 / 347
Rôle No 07 / 10127
Bruno X...
C /
Violette Y... divorcée Z...
Grosse délivrée
le :
à : COHEN
BLANC
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de SAINT TROPEZ en date du 02 Avril 2007 enregistré au répertoire général sous le no 11-06-331.
APPELANT
Monsieur Bruno X...
né le 21 Avril 1966 à SURESNES (92150),
demeurant...-83990 SAINT TROPEZ
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
ayant Me Thierry FRADET, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
Madame Violette Y... divorcée Z...
née le 15 Août 1950 à PARIS,
demeurant ...-75116 PARIS
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
plaidant par Me Jean-Michel CRETOT, avocat au barreau de TOULOUSE
***
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Avril 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme COUX, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie Chantal COUX, Président
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Madame Chantal HUILLEMOT-FERRANDO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2008,
Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 2 avril 2007 par le Tribunal d'Instance de Saint-Tropez qui a dit que le contrat liant Bruno X... et Violette Y... est un bail meublé qui s'est renouvelé le premier juillet 2006 jusqu'au 30 juin 2007 pour un montant mensuel de 2.521 euros et que Bruno X... devra s'acquitter des charges d'eau et d'électricité dûment justifiées pendant la durée du bail, et partagé les dépens par moitié entre les parties,
Vu l'appel interjeté par Bruno X... le 14 juin 2007,
Vu les uniques conclusions de Bruno X... du 11 octobre 2007,
Vu les dernières conclusions de Violette Y... du 22 février 2008,
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le jugement ayant été signifié le 31 mai 2007, l'appel est recevable.
Sur la qualification du bail :
Le jugement est confirmé, les contrats de location signés par les parties le 18 octobre 2004, pour une durée de 8 mois non renouvelable, et le premier juillet 2005, pour une durée d'un an, comportant les mentions qui sont exclus du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, que la location est meublée, qu'ils sont régis par les articles 1714 à 1762 du Code Civil et que conclus dans le cadre d'une des exclusions prévues à l'article 2 de la loi susvisée, les dispositions de celles-ci ne sont pas applicables, ni celles prévues par la loi du premier septembre 1948.
Dans le premier contrat, il est précisé qu'un inventaire des meubles est annexé ; cet inventaire, certes non paraphé par les parties, révèle l'existence de meubles et d'éléments d'équipements suffisants pour permettre une habitation dans des conditions normales sans l'apport de mobilier extérieur ; dans le deuxième contrat, l'inventaire n'a pas été repris mais il est précisé dans la désignation du bien loué "meubles, table salle à manger, chaises, canapés, table basses, lits, armoires, chevets, TV, tableaux etc." ; enfin il est établi par le constat d'huissier du 28 février 2006 que Bruno X... a fait déménager les meubles se trouvant dans la villa pour les mettre en garde meuble et les a remplacés par des meubles déménagés de son ancienne demeure à Paris ; ce déménagement a eu manifestement lieu à l'insu de Violette Y... qui a saisi le tribunal avant la date d'échéance du deuxième contrat de location pour le faire constater et qui, dans sa lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 mai 2006 adressée à Bruno X... pour lui demander de prendre toutes dispositions pour libérer les lieux à la date d'expiration du bail, a fait part de sa surprise quant à ce déménagement en observant qu'il constituait un manquement grave à ses obligations de locataire.
Sur la durée du bail conclu le premier juillet 2005 et le montant du loyer :
Il est expressément prévu que le contrat est conclu pour une durée de 12 mois ; la mention pré-imprimée "renouvelable par tacite reconduction et par période de......... faute de congé préalable" n'a pas été raturée et aucune précision n'été portée quant à la durée du renouvellement tacite ; Bruno X... n'est pas fondé à prétendre, compte tenu de ces stipulations, que le bail a été en réalité conclu pour deux ans, la possibilité d'un renouvellement tacite ayant été tout au plus consenti ; il s'en suit que le chèque de 15.250 euros qu'il a émis à l'ordre de Violette Y... le 28 juin 2005 ne peut être considéré comme le moyen de paiement d'une deuxième année de loyer et constitue en réalité le règlement d'un an de loyer à compter du premier juillet 2005 venant s'ajouter aux versements mensuels de 1.250 euros prévus dans le bail.
C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que les parties ont convenu du versement d'un loyer annuel de 15.250 + (1.250x12) = 30.250 euros correspondant à un loyer mensuel de 2.521 euros à compter du premier juillet 2005, étant observé que c'est vainement que Bruno X... prétend que le chèque de 15.250 euros n'a pas pu être émis dans la perspective de travaux d'aménagement de la piscine dès lors qu'il correspond exactement au montant du devis estimatif du 10 mai 2005, Violette Y... ayant mis le chèque à l'encaissement après reception de la facture d'exécution des travaux en date du 26 mai 2006 pour un même montant.
Sur les demande de résolution ou de résiliation du bail :
Dans ses écritures déposées devant le tribunal Violette Y... a demandé la résiliation, et non la résolution du bail, et il est exact que le premier juge a omis de statuer sur cette demande, de même qu'il a omis de statuer sur les demandes d'expulsion de Bruno X... et de condamnation de ce dernier à payer des indemnités pour réparer le préjudice résultant de son maintien dans les lieux.
La possibilité d'une tacite reconduction est incontestable, celle-ci étant prévue dans le bail ; en l'absence de précision quant à sa durée, il convient de considérer que de l'accord des parties celle-ci est d'une durée égale à celle du bail initial, soit 12 mois ; suivant le contrat, le congé donné par le bailleur devait intervenir trois mois au moins avant le terme du bail ou celui de chacune des tacites reconduction ; l'attestation de Sandrine B... née C... faisant état d'une conversation téléphonique en février 2006 suivant laquelle Violette Y... a manifesté auprès de Bruno X... son désir d'arrêter la location au 30 juin 2006 est insuffisante pour servir de preuve d'un congé donné ; seule la lettre du 16 mai 2006 peut être retenue et force est de constater que n'a pas été respecté le délai de 3 mois avant le terme initial du bail en sorte qu'il échet de considérer que celui-ci a été tacitement renouvelé jusqu'au 30 juin 2007, le jugement étant confirmé sur ce point.
À la date à laquelle la cour est appelée à statuer, et compte tenu du congé donné par la bailleresse, le bail est venu à son terme depuis le 30 juin 2007 en sorte que les demandes de résolution ou de résiliation s'avèrent sans objet.
Sur les demandes d'expulsion et indemnitaires présentées par Violette Y... :
Il sera fait droit à la demande d'expulsion, Bruno X... étant occupant sans droit ni titre depuis le premier juillet 2007.
Bruno X... est redevable d'un loyer mensuel de 2.521 euros depuis le premier juillet 2006 jusqu'au 30 juin 2007 dont il ne s'est pas acquitté ainsi que des charges récupérables justifiées ; il doit aussi une indemnité d'occupation pour réparer le préjudice causé à Violette Y... du fait de son maintient dans les lieux sans droit ni titre après le 30 juin 2007.
Violette Y... justifie des charges récupérables par la production de factures d'électricité des 10 mai 2006, 28 juin 2006, 29 août 2006 et 25 octobre 2006 rectifiée le 17 mars 2007 et les factures d'eau pour la période courant de mars à octobre 2006 pour un montant total de 3.851,88 euros.
Violette Y... demande, en outre, l'application des clauses pénales stipulées dans le bail, à savoir, d'une part, en cas de non paiement du loyer et de ses accessoires, la majoration des sommes dues calculée selon le taux d'intérêt légal et, d'autre part, une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu'à restitution des clés ; les intérêts aux taux légal en cas de non paiement du loyer et de ses accessoires au terme convenu sont applicables, suivant les termes du contrat, dès le premier acte d'huissier ; quant l'indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer, elle s'applique si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais.
Sur la première clause pénale, les loyers impayés seront productifs d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 novembre 2006, premier acte d'huissier, pour ceux échus avant cette date puis à compter de chaque date d'exigibilité.
Sur la deuxième clause pénale, celle-ci est manifestement excessive et il convient de la réduire ; compte tenu de cette réduction, la cour fixe le montant mensuel de l'indemnité d'occupation devant réparer le préjudice de Violette Y... à la somme de 3.500 euros.
En ce qui concerne les charges, les intérêts au taux légaux sont dus à compter de la première demande concernant le montant justifié de 3.859,88 euros, soit, par voie de conclusions, le 23 novembre 2007.
Sur la demande de restitution du mobilier :
Bruno X... qui a fait entreposer dans un garde meuble le mobilier appartenant à Violette Y..., sans l'autorisation de cette dernière, sera condamné à le restituer à peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile :
Bruno X... qui succombe sur l'essentiel doit supporter les dépens de première instance et d'appel avec fixation de l'indemnité qu'il doit à l'intimée par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à la somme équitable de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement en ce que le tribunal a dit que le contrat liant les parties est un bail meublé qui s'est renouvelé le premier juillet 2006 jusqu'au 30 juin 2007 pour un montant mensuel de 2.521 euros et le réforme pour le surplus,
Statuant a nouveau des chefs réformés, et y ajoutant,
Constate que Bruno X... est occupant sans droit, ni titre, des locaux donnés en location depuis le premier juillet 2007,
Ordonne en son conséquence son expulsion et celles de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
Condamne Bruno X... à payer à Violette Y... :
- les loyers mensuellement dus pour la période du premier juin 2006 au 31 juin 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2006 pour ceux échus avant cette date puis, pour les suivants, à compter de chaque date d'exigibilité,
- une indemnité d'occupation mensuelle de 3.500 euros à compter du premier juillet 2007 jusqu'à complète libération des lieux,
- la somme de 3.851,88 euros au titre des charges dues avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2007,
Condamne Bruno X... à restituer à Violette Y... les meubles qui meublaient le logement et figurant dans l'inventaire annexé au contrat de location du 18 octobre 2004 à peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,
Condamne Bruno X... à payer à Violette Y... la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne Bruno X... au dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par l'avoué de l'intimée conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
