COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 MAI 2008
No 2008/ 257
Rôle No 06/19458
SCI ALBONICO
C/
Syndicat des Copropriétaires MER ET SILENCE
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Octobre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04/4230.
APPELANTE
SCI ALBONICO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est: 2, place Grimaldi - 06000 NICE
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier MER ET SILENCE, pris en la personne de son syndic en exercice la SA la SARL ACS 21 rue Rivoli 06000 NICE, demeurant 6 rue Massenet - 06000 NICE
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2008 puis prorogé au 30 mai 2008
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur: Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 13 octobre 2006 le tribunal de grande instance de NICE a statué en ces termes :
- ordonne la remise en état des lieux et en leur état d'origine, le lot 384 à usage de bureau, le lot 385 à usage de toilettes hommes et femmes
- ordonne la suppression de l'ensemble des ouvrages, branchements et autres travaux effectués sans autorisation préalable de la partie demanderesse et contraires à la décision de l'assemblée générale du 5 décembre 2003
- dit que la présente décision sera assortie d'une astreinte de 800 € par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement
- condamne la société civile immobilière ALBONICO à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Mer et Silence les sommes de 5 000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- déboute les partis de plus amples conclusions
- condamne la société civile immobilière ALBONICO aux dépens
Attendu que par acte d'appel dont la régularité n'est pas contestée, enregistré au greffe de la cour le 17 novembre 2006 la société civile immobilière ALBONICO (l'appelante) a interjeté appel.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 13 décembre 2006 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Mer et Silence (l'intimé, ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 19 février 2008 l'appelante demande de :
- constater que le règlement de copropriété autorise la division ou la réunion des lots et qu'il n'interdit pas le changement d'affectation des lots, que l'immeuble est à usage mixte d'habitation et commercial et que les travaux exécutés par elle ne portent atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des copropriétaires.
- dire et juger que le tribunal ne pouvait pas ordonner la remise en état des lieux, s'agissant de travaux intervenus exclusivement dans des parties privatives et en conséquence infirmer le jugement entrepris
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes
- reconventionnellement, dire et juger qu'elle pourra faire réaliser à ses frais et sous le contrôle du syndic, le raccordement de son lot à l'antenne collective, le changement du bloc des boîtes aux lettres de ses locaux et le changement de la platine du parlophone
- condamner le syndicat des copropriétaires à remettre à son représentant légal contre paiement idoine, autant de bips que nécessaire pour permettre aux locataires de pénétrer dans l'immeuble, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification à intervenir.
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :
* 57 600 € en réparation du préjudice subi du fait de la perte locative jusqu'au mois de mars 2008
* 64 985 € au titre des travaux d'aménagements initiaux
* 64 985 € au titre des travaux de réaménagement
* 14 400 € au titre de la perte locative durant les travaux de réaménagement
* 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
- dire et juger qu'elle sera dispensée de participer pécuniairement aux condamnations prononcées en l'application de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1965 (modifiée par la loi SRU)
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle COHEN GUEDJ, avoué à la cour
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 22 février 2008 l'intimé demande de :
- déclarer irrecevables et en tout cas sans fondement les demandes de la société civile immobilière ALBONICO
- en conséquence rejeter l'ensemble de ses demandes et confirmer en son principe le jugement du tribunal de grande instance de Nice
- élever toutefois les dommages intérêts dus à la copropriété à la somme de 50 000 € réclamée en première instance et condamner la société civile immobilière appelante à lui payer ladite somme outre la somme de 3000 € sur le fondement de l'articles 700 du nouveau code de procédure civile.
- condamner la société civile immobilière ALBONICO aux entiers dépens distraits au profit de la société civile professionnelle Blanc Amsellem Cherfils, avoué à la cour
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2008
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions
SUR CE
Attendu que selon acte non versé aux débats, la société civile immobilière ALBONICO est propriétaire dans l'ensemble immobilier Mer et Silence situé 6, rue Massenet à Nice des lots numéro 384 et 385 ; que l'état descriptif de division et règlement de copropriété initial décrit l'ensemble immobilier comme comprenant des sous-sols avec emplacements de stationnement, un corps de bâtiment désigné par la lettre A et un deuxième corps de bâtiment appelé B à usage de bureau pour le deuxième étage et de stationnement de véhicules pour le rez-de-chaussée et le premier étage ; que l'article 36 précise que l'immeuble comprend des locaux à usage d'habitation, des locaux commerciaux, des bureaux et des parkings et que l'article 38, à propos de l'usage des parties privatives, définit le principe suivant : « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d'en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble » et que si la suite de l'article énonce que chaque copropriétaire « pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances, », c'est bien entendu à condition de respecter la destination de l'immeuble et la nature des locaux ; que le même article paragraphe B, b) rappelle que « les locaux à usage de bureaux ou à usage commercial pourront être utilisés pour l'exercice de toute activité ou de tout commerce, à condition toutefois qu'il ne porte pas atteinte au standing, à la tranquillité ou à la solidité de l'immeuble » et que les locaux « à usage respectivement de parkings et de bureaux, pourront notamment être transformés par leurs propriétaires en salle de gymnastique ou de danse ou en terrains de squash en supprimant, le cas échéant, le plancher du deuxième étage pour créer des salles ayant une double hauteur sous plafond » ; que selon l'article 45 « les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots, sans que les modifications de l'état de division en résultant aient à être approuvées à l'assemblée générale par les copropriétaires », que « la subdivision est opérée par le propriétaire du lot concerné » et que « lors de la subdivision de ces lots ou de tout autre lot, il devra être procédé à une répartition des parties communes générales entre les lots issus de la subdivision »
Attendu que l'acte modificatif de l'état descriptif de division reçu le 8 juillet 1981 par Me Z..., notaire associé à Nice, fait état de l'annulation du lot numéro 341 et de la création des lots numéro 381 et 382 ; que l'acte modificatif reçu par le même notaire le 5 novembre 1982 concerne l'annulation du lot numéro 339 et la création des lots numéro 383, 384 situés au deuxième étage du corps de bâtiment B, consistant en un local à usage de bureaux et du lot numéro 385 situé au même étage du corps de bâtiment B consistant en un local à usage de toilettes hommes et femmes ; que les deux derniers lots créés sont la propriété de la société civile immobilière ALBONICO.
Attendu que la société civile immobilière ALBONICO a créé dans les lots numéro 384 et 385 à usage de bureaux et de toilettes, six logements avec sanitaires, WC et installation de cuisine et qu'à défaut d'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires pour changer la nature des lots, l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 5 décembre 2003 a autorisé le syndic à ester en justice à son encontre pour obtenir la remise des lieux dans leur état d'origine à usage de bureaux.
Attendu que le règlement de copropriété susvisé n'autorise nullement le changement de nature des lots même s'il autorise les aménagements intérieurs des parties privatives et qu'en conséquence la transformation de locaux à usage de bureaux en appartements à usage d'habitation nécessite l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors que les modifications intérieures entraînent un changement de destination des lieux.
Attendu que le premier juge a rappelé à bon droit que le règlement conventionnel de copropriété applicable détermine et réglemente l'affectation des lots litigieux du deuxième étage du bâtiment B de la copropriété à usage de bureaux et qu'en l'état de ces dispositions et du caractère contractuel du règlement de copropriété, il appartenait à la société civile immobilière ALBONICO de solliciter de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation nécessaire pour procéder à une modification de la destination des lieux, et ce d'autant que le changement de destination entraîne pour la partie de la résidence affectée à l'habitation des troubles anormaux de voisinage et porte atteint à la tranquillité des lieux, en raison de la configuration des deux bâtiments.
Attendu en conséquence que le tribunal a décidé à juste titre d'ordonner la remise des lieux en l'état d'origine ainsi que la suppression des équipements d'habitation non autorisés par le syndicat des copropriétaires.
Attendu que le tribunal a très exactement évalué le montant de l'indemnisation du préjudice subi par la copropriété et il n'y a pas lieu d'augmenter le montant des dommages-intérêts.
Attendu que la demande reconventionnelle de la société civile immobilière ALBONICO est sans objet dès lors que les aménagements envisagés relèvent de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Attendu qu'il echet de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner l'appelant qui succombe aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avoué de son adversaire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant
Déboute la société civile immobilière ALBONICO de l'ensemble de ses demandes
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Mer et Silence de sa demande de dommages-intérêts complémentaires
Condamne la société civile immobilière ALBONICO à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Mer et Silence une somme complémentaire de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et pour ceux d'appel, autorise la société civile professionnelle Blanc Amsellem CHERFILS, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERTMichel BUSSIÈRE
