4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 29 MAI 2008
No 2008 / 215
Rôle No 06 / 11051
SCI SLD
C /
Alain X...
Lina X...
SARL NRG
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 04 Mai 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 9030.
APPELANTE
SCI SLD prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis,
demeurant Roches des fées Bât F3-83350 RAMATUELLE
représentée par la SCP COHEN- GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée de Maître Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur Alain X...
né le 11 Avril 1954 à GASSIN (83580),
demeurant...
représenté par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
assisté de Maître Stéphan GADY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame Lina X...
née le 04 Septembre 1951 à GASSIN (83580),
demeurant...
représentée par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de Maître Stéphan GADY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Sarl NRG, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis,
demeurant...,...
représentée par la SCP MAYNARD- SIMONI, avoués à la Cour,
assistée de Maître Pierre BENESTAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel NAGET, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie- Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie- Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie- Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 27 mars 1997, la SCI SLD a acquis de Lina X... et de Alain les Consorts X... ci- après les consorts X... un local commercial à RAMATUELLE (Var) qui a été donné à bail à la SARL MALOUESSE pour une activité de restauration.
La parcelle voisine, restée la propriété des consorts X..., a été donnée à bail à la SARL NRG.
L'acte de vente entre les consorts X... et la SCI SLD comportait une clause de non- concurrence d'une durée de 50 ans, emportant interdiction pour l'acquéreur ou ses ayant droits et ayant causes d'exercer une activité de débit de boisson, licence IV, et interdiction pour le seul cédant d'exercer toute activité de restauration.
La SCI SLD se plaint de l'exercice de l'activité de restauration par la SARL NRG.
Par acte du 20 octobre 2004, la SCI SLD a assigné les consorts X... et la SARL NRG devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN pour interdire à la SARL NRG toute activité de restauration, obtenir la destruction de la cuisine et le versement d'indemnités.
Par jugement du 04 mai 2006, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a :
- déclaré la SCI SLD recevable en son action,
- débouté la SCI SLD de toutes ses demandes,
- débouté les consorts X... et la SARL NRG de leurs demandes reconventionnelles de dommages- intérêts,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 32-1 du Code de Procédure Civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la SCI SLD à payer aux consorts X... d'une part et à la SARL NRG d'autre part la somme de 1. 500 Euros chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Par acte du 19 juin 2006, la SCI SLD a fait appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions signifiées le 19 octobre 2006 et auxquelles il est renvoyé, la SCI SLD demande à la Cour :
- de déclarer recevable et fondé l'appel,
- de réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- de juger que l'interdiction d'exercer toute activité de restauration s'analyse comme une " servitude de non- concurrence " qui affecte à un usage déterminé les fonds eux- mêmes en quelques mains qu'il passe et en conséquence est opposable tant aux consorts X... qu'à la SARL NRG,
- de juger que la clause de non- concurrence doit s'entendre comme ayant engagé les consorts X...,
- de juger que les consorts X... et la SARL NRG se sont rendus responsables de violations à la clause de non- concurrence et de l'irrespect de la destination contractuelle du bail commercial et que la SCI SLD est fondée à en demander réparation,
- de condamner " conjointement et solidairement " les consorts X... et la SARL NRG à verser à la SCI SLD la somme de 150. 000 Euros de dommages- intérêts au titre du préjudice subi en raison de la violation de la clause de non- concurrence depuis 5 ans et demi,
- de faire interdiction à la SARL NRG d'exploiter toute activité de restauration dans la délai de la stipulation contractuelle incluse dans l'acte notarié du 27 mars 1997,
- de fixer une astreinte de 1. 500 Euros par infraction constatée à ladite clause, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et de condamner en tant que de besoin la SARL NRG au paiement de ladite astreinte,
- de condamner " conjointement et solidairement " les consorts X... et la SARL NRG au paiement de la somme de 5. 000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l'appui de ses demandes, la société appelante invoque l'article 1156 du Code civil ; La clause serait, selon elle d'une " servitude de non- concurrence ", telle que reconnue dans plusieurs décisions jurisprudentielles.
L'appelante se fonde aussi sur les principes généraux du contrat et notamment sur les articles 1135, 1134 in fine, et 1122 du Code civil pour contester le caractère personnel de la clause. Elle invoque également la reprise de la clause dans le bail de la SARL NRG.
Par ailleurs, la société appelante excipe de l'irrespect de la destination contractuelle du bail par la SARL NRG. Elle estime son intervention possible via l'action oblique ;
Par ses dernières écritures signifiées le 03 mars 2008 et auxquelles il est renvoyé, la SARL NRG demande à la Cour :
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI SLD recevable,
- de déclarer l'action de la SCI SLD irrecevable et de la débouter de toutes ses demandes,
- de la condamner au paiement à la société NRG de la somme de 86. 000 Euros à titre de dommages- intérêts pour action abusive et injustifiée, celle de 3. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l'appui de ses demandes, la SARL NRG soulève l'irrecevabilité à agir de la SCI SLD, société civile se voyant interdire toute activité de restauration, activité commerciale et n'exploitant par conséquent pas le fonds de commerce concurrencé.
Par ailleurs, la SARL NRG invoque la précision de la clause quant à ses débiteurs et conteste toute demande de dommages- intérêts formulée par l'appelante.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 10 mars 2008 et auxquelles il est renvoyé, les consorts X... demandent à la Cour :
- de confirmer le jugement et de débouter la SCI SLD de toutes ses demandes,
- de la condamner au paiement de la somme de 5. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.
A l'appui de leurs demandes, les consorts X... se fondent également sur la précision des termes de la clause de non concurrence et sur l'article 1134 du Code civil. En conséquence, ils estiment ne jamais s'être placés en contravention avec la clause.
Ils estiment que les décisions jurisprudentielles invoquées concerneraient des cas où l'obligation serait complètement synallagmatique, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 12 mars 2008.
Sur ce, la Cour
Considérant que la recevabilité de l'appel n'est pas critiquée ;
Sur la recevabilité à agir de la Société SLD
Considérant que la Société SLD, constituée le 14. 02. 1997, a pour activité la gestion de biens immobiliers ; qu'elle a acquis un immeuble cadastré AY 608, des Consorts X... par acte de vente notarié du 27. 03. 1997, dans lequel figure la clause de non- concurrence, dont elle dénonce l'inexécution par les vendeurs ; que la Société SLD a loué cet immeuble à la SARL MALOUESSE pour une activité de restauration ;
Que la Société SLD, malgré sa forme civile et son objet social, a un intérêt à agir pour les motifs retenus par le Tribunal et que la Cour adopte, soulignant, en outre, que la Société SLD est bénéficiaire et obligée elle- même par la clause de non concurrence, et qu'elle a vocation à donner le bien immobilier, acquis le 27. 03. 1997, à bail commercial ;
Que l'action de la Société SLD est recevable, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ;
Sur la démolition de la cuisine exploitée par la SARL NRG
Considérant que la SCI la Société SLD ne remet pas en cause les dispositions par lesquelles le Tribunal l'a débouté de sa demande de démolition de la cuisine susvisée ; que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef ;
Sur l'application de la clause de non concurrence
Considérant que les Consorts X..., vendeurs, possédaient la parcelle AY 256, constituée par un immeuble, sis... (83), et dans lequel ils exploitaient en commun un hôtel- restaurant ;
Que cette parcelle AY 256 a été divisée et a fait l'objet d'une désignation cadastrale nouvelle, la parcelle AY 608 étant cédée par acte notarié du 27. 03. 1997 à la Société SLD et les parcelles AY 609 et 610 données à bail commercial à la Société NRG. par les Consorts X... le 01. 04. 1999 date à laquelle les Consorts X... ont cessé toute activité et vendu leur fonds de commerce d'hôtel à la Société NRG, dont l'activité sociale est " hôtel touristique sans restauration " ;
Considérant que dans l'acte de vente du 27. 03. 2007, la clause suivante est insérée :
" l'acquéreur s'interdit pour lui- même, ses ayants- droits et ayants cause, d'exercer toute activité de débit de boissons, licence dans les lieux présentement vendus, pendant une durée de cinquante ans, à compter des présentes. En contrepartie, le vendeur s'interdit d'exercer toute activité de restauration dans les mêmes délais " ;
Considérant sur la portée de cette clause que la Société SLD fait plaider, à titre principal, que l'obligation de non concurrence ne pèse pas sur les vendeurs à titre personnel mais qu'en raison de la destination de chaque parcelle, après la division de l'immeuble appartenant aux Consorts X..., il y a eu création d'une servitude de non concurrence, affectant chaque fonds immobilier, relativement à un commerce déterminé ; que dès lors, cette obligation de non concurrence, obligation réelle de plein droit, se transmet à tout ayant cause et ayant droit des Consorts X... ;
Considérant que cette portée, donnée à l'obligation de non concurrence, pesant sur les Consorts X..., n'est pas applicable en l'espèce, ne serait ce que parce qu'une servitude est perpétuelle, alors que les parties ont limité, dans la clause litigieuse, la durée des obligations de non concurrence ;
Mais considérant que c'est, à bon droit, qu'à titre subsidiaire, la Société SLD invoque l'application de l'article 1122 du Code Civil à la clause contractuelle de non concurrence ;
Considérant qu'il appartient, en tout état de cause, à la Cour, d'appliquer la loi à la convention des parties ;
Or, considérant que l'article 1122 du Code Civil, prévoit qu'on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention " ;
Considérant que la clause de non concurrence litigieuse, souscrite par les Consorts X... et la Société SLD, est insérée dans un acte de vente immobilière, à caractère synallagmatique ;
Qu'aucune mention dans l'acte de vente, ou dans un éventuel compromis préalable, n'établit que l'acquéreur a renoncé expressément à une interdiction de concurrence qui ne soit pas limitée aux vendeurs personnellement ; qu'au contraire, il est indiqué que chaque partie s'est obligée à une non concurrence, en contrepartie de celle de l'autre, étant rappelé que l'obligation de non concurrence pesant sur l'acquéreur, visait l'interdiction d'exercer toute activité de débit de boissons licence IV, par lui- même, ses ayants droits et ayant cause " dans les lieux, présentement vendus ", alors que l'obligation de non concurrence pesant sur les acquéreurs ne rappelait ni qu'elle obligeait aussi les ayants droits et ayants cause des Consorts X... ni les lieux où elle s'exerçait ;
Considérant dès lors que cette obligation de non concurrence souscrite par les Consorts X... au profit de la Société SLD et relative à l'interdiction d'exercer toute activité de restauration, logiquement, dans les lieux appartenant aux Consorts X..., après la division de l'immeuble, doit être présumée comprise parmi les droits transmis à leurs ayants droit et ayants cause, dans le cadre de la cession du fonds de commerce et du bail commercial signés avec la Société NRG comme dans celui de la vente des murs par les Consorts X... à la SCI MELSTEG le 10. 01. 2005 ;
Que ni les Consorts X..., ni la Société NRG ne combattent cette présomption par une pièce quelconque ;
Que, bien au contraire, les intimés démontrent qu'ils ont appliqué le principe de la transmissibilité de la clause de non concurrence aux ayants droits et ayants cause des Consorts X... ;
Considérant, en effet, que dans le bail commercial signé entre les Consorts X... et la Société NRG, à compter du 01. 04. 1999, les parties ont inséré la clause suivante sous la rubrique " condition particulière, interdiction ", " le bailleur informe le preneur qu'il lui est formellement interdit d'exercer toute activité de restauration pendant une durée de 50 ans, ayant commencé à courir le 27. 03. 1997, conformément aux engagements qu'il a pris envers le propriétaire de la propriété contigue, aux termes d'un acte reçu en l'office notarial PARA- LANFRANCHI de SAINT TROPEZ le 27. 03. 1997, sachant qu'en contrepartie, le propriétaire concerné a lui- même pris l'engagement pour lui et ses ayants cause de ne pas exercer toutes activités de débit de boissons licence IV. dans les mêmes délais " ;
Que certes, les Consorts X... indiquent dans cette clause qu'ils sont débiteurs de l'obligation de non concurrence en matière d'activité de restauration, mais que l'introduction de ladite clause dans le bail ne peut alors se comprendre si ce n'est par une transmission de cette obligation au preneur ;
Que d'ailleurs, la destination du bail ne viole pas la clause de non concurrence litigieuse puisqu'elle est limitée à Hôtel- Bar- PMU- Loto, vente à emporter ;
Que surtout, la même clause que celle, mentionnée au bail du 01. 04. 1999, intitulée " condition particulière, interdiction ", est reprise dans l'acte de vente de l'immeuble, où la Société NRG exploite son fonds d'hôtellerie, passé entre les Consorts X... et la SCI MELSTEG, le 10. 01. 2005 ; que la SCI MELSTEG, ayant droit des Consorts X..., a accepté cette clause en signant l'acte de vente des lieux, où est interdite pendant 50 ans à compter du 27. 03. 1997, toute activité de restauration ;
Considérant ainsi que le jugement entrepris sera infirmé et la clause de non concurrence étendue aux ayants droits et ayant cause des Consorts X... ; qu'elle est donc opposable à la Société NRG ;
Considérant, ceci étant, que la Société SLD demande, sur le fondement de l'action oblique, la réparation financière des violations contractuelles commises par la Société NRG et sur l'article 1147 de Code Civil, l'indemnisation du préjudice subi du fait du non- respect par les Consorts X... de la clause de non concurrence ;
Considérant que la Société NRG reconnaît avoir exercé une activité de restauration, de 1999 à janvier 2005, en infraction avec les dispositions du bail du 01. 04. 1999 consenti par les Consorts X... ; que de leur côté, ces derniers admettent qu'ils n'ont pas réagi à cette violation. grave de la destination du bail ;
Considérant que, conformément à l'article 1166 du Code Civil, le créancier peut exercer les droits et actions de son débiteur, à la condition d'établir que ce dernier a négligé de le faire et qu'il a un intérêt à agir par la voie de l'action oblique ;
Considérant que, sur ce deuxième point, la Société SLD a exclu du bail commercial, conclu avec la Société MALOUESSE, l'activité de débit de boissons, licence IV, en contrepartie de l'obligation de non concurrence, en matière de restauration, pesant sur les Consorts X..., leurs ayants droits et ayants cause ; que cette restriction diminue la valeur du bail d'un local à usage de restauration ;
Que la Société SLD a donc intérêt à agir par la voie de l'action oblique ;
Qu'elle est ainsi subrogée aux droits et actions des Consorts X..., débiteurs de l'obligation de non concurrence en matière de restauration, à l'encontre de leur preneur, la Société NRG ;
Considérant que la Société LSD a renoncé à demander la résiliation judiciaire du bail du 01. 04. 1999, du fait de l'intervention d'un nouveau bailleur, la Société MELSTEF et de la cessation, concurremment, par la Société NRG de l'activité de restauration ;
Qu'elle réclame la condamnation " in. solidum " de la Société NRG, laquelle a contrevenu gravement aux clauses du bail passé avec les Consorts X... et des Consorts X..., pour violation grave. de la clause de non concurrence, incluse dans l'acte de vente du 27. 03. 1997 à lui payer 150 000 euros à titre de dommages intérêts ;
Considérant que sur la base des bilans 2000 à 2003 de la Société NRG, produits aux débats, la Société SLD estime, sans être contredite, que l'activité de restauration a représenté pour la Société NRG un chiffre d'affaires annuel de 90 000 euros pendant cinq ans ;
Considérant qu'au vu de ces éléments de préjudice, la Cour fixe l'indemnisation de la Société SLD à 50 000 euros et condamne " in solidum " les Consorts X... et la Société NRG à payer cette somme à la Société SLD ;
Considérant, en revanche, qu'il convient de débouter la Société SLD de ses demandes tendant à faire interdiction à la Société NRG d'exploiter toute activité de restauration pendant 50 ans, à compter du 27. 03. 1997, dans l'immeuble cadastré AY609 et 610 et à faire fixer une astreinte par infraction constatée à la clause de non concurrence ;
Que le bail commercial, dont est titulaire la Société NRG, n'a pas pour destination la restauration ; que la Société NRG est déjà tenue au respect de ce bail ; que la Société SLD, qui reconnaît que la Société NRG a arrêté la restauration en 2005, n'a donc pas d'intérêt à agir, par la voie oblique, pour faire interdire à cette dernière ladite activité ;
Que, par ailleurs, le prononcé d'une astreinte nécessite une inexécution, causant un préjudice personnel au co- contractant ;
Que la demande d'astreinte est donc prématurée ;
Considérant, encore, qu'en raison des motifs du présent arrêt et de la condamnation prononcée à son encontre, la Société NRG sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de la Société SLD ;
Considérant, enfin, que les les Consorts X... et la Société NRG seront condamnés " in solidum " à payer à la Société SLD 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement
- Reçoit l'appel.
- Confirme le jugement entrepris uniquement en ses dispositions déclarant la Société SLD recevable en son action et déboutant d'une part, la Société SLD de sa demande de démolition de la cuisine des locaux loués par la Société NRG, d'autre part, Alain X..., Lina X... et la Société NRG de leurs demandes reconventionnelles en dommages et intérêts.
L'infirmant en tous ses autres chefs et statuant à nouveau :
- Dit que l'interdiction d'exercer toute activité de restauration dans l'immeuble, cadastré AY609 et AY 610, sis à RAMATUELLE (83), lieudit ..., prévue dans l'acte de vente du 27. 03. 1997, passé entre les Consorts X... et la Société SLD, doit s'entendre comme ayant engagé Alain X..., Lina X..., leurs ayants droits et leurs ayants cause au profit de la Société SLD ;
- Dit l'action oblique exercée par la Société SLD recevable à l'encontre de la Société NRG, à laquelle la clause de non concurrence de l'acte du 27. 03. 1997 est opposable.
- Dit que la Société NRG n'a pas respecté la destination contractuelle du bail commercial consenti le 01. 04. 1999 par les Consorts X....
- Dit que les Consorts X... ont violé la clause de non concurrence, insérée dans l'acte de vente du 27. 03. 1997.
- Condamne, en conséquence, " in solidum " Alain X..., Lina X... et la Société NRG à payer à la Société SLD 50 000 euros à titre de dommages intérêt.
- Condamne " in solidum " Alain X..., Lina X... et la Société NRG à payer à la Société SLD 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
- Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.
- Condamne solidairement Alain X... et Lina X... aux entiers dépens de première instance et d'appel. Admet la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
