1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 30 AVRIL 2008
FG
No 2008 / 321
Rôle No 07 / 17059
SCI DU BOIS SAINT REMY
C /
Geoffrey X...
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Septembre 2007 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 1548.
APPELANTE
LA SCI DU BOIS SAINT REMY
dont le siège est 648 chemin des Près Catons-74190 LE FAYET
représentée par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour
plaidant par Me Eurielle BERTHÉ avocat au barreau de ANNECY
INTIMÉ
Monsieur Geoffrey X...
né le 18 Mai 1968 à DUBLIN, demeurant...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte authentique en date du 25 février 2002, la SCI DU BOIS SAINT REMY, représentée par son gérant la société MGM, a vendu à M. Jeoffrey Lawrence X..., demeurant en Irlande, en l'état futur d'achèvement le lot no7 de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé... commune d'Antibes, et constitué d'une villa individuelle sur trois niveaux, sous- sol, rez- de- jardin et étage, avec la jouissance exclusive d'un jardin privatif de 45 m ² environ, moyennant le prix de 397. 891, 93 €, le bâtiment étant au stade de l'achèvement des fondations, représentant 20 % du prix.
Au moment de la réception, M. Jeoffrey X..., estimant que le bien ne correspondait pas aux stipulations contractuelles, a fait assigner la SCI DU BOIS SAINT REMY en référé. Le magistrat des référés du tribunal de grande instance de Grasse a, par ordonnance de référé du 4 février 2004, autorisé M. Jeoffrey X... à consigner le solde du prix et nommé M. Yves Y... expert aux fins de rechercher si l'immeuble livré était conforme aux documents contractuels, décrire ces non- conformités, en apprécier le coût et les conséquences, dire si elles entrent dans la catégorie de celles visées à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, fournir tous éléments d'appréciation du préjudice.
M. X... a consigné le 13 juillet 2004 la somme de 21. 444, 40 € représentant le solde du prix à la caisse des dépôts et consignations.
Une nouvelle ordonnance de référé, le 1er septembre 2004, a ordonné à la SCI DU BOIS SAINT REMY de remettre les clefs à M. X..., ce qui fut fait le 10 septembre 2004.
L'expert a déposé son rapport le 29 juillet 2005.
Le 27 février 2006, M. Jeoffrey X... a fait assigner la SCI DU BOIS SAINT REMY devant le tribunal de grande instance de Grasse, au visa de l'article R. 251-11 du code de la construction et de l'habitation, aux fins de la voir condamner, au titre de sa responsabilité contractuelle, du fait de la non- conformité du bien livré par rapport au contrat, à lui payer 2. 000 € pour procéder à la création demandes ouvertures, 25. 596 € correspondant au préjudice de jouissance, 2. 833 € de remboursement de charges de copropriété, 43. 879, 50 € correspondant à la non- conformité, être autorisé à récupérer la somme de 21. 244, 40 € correspondant aux 5 % consignés à la caisse des dépôts et consignations, la voir condamner à lui payer 5. 000 € pour préjudice moral et 3. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La SCI DU BOIS SAINT REMY a conclu à la prescription des demandes au titre de la non- conformité et au débouté.
Par jugement en date du 7 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- dit que l'action engagée par M. Jeoffrey X... n'est pas prescrite,
- condamné la SCI DU BOIS SAINT REMY à payer à M. Jeoffrey X... les sommes suivantes :-43. 879, 50 € correspondant à la non conformité au contrat,
-25. 596 € correspondant au préjudice de jouissance,
-2. 833 € au titre du remboursement des charges de copropriété,
- autorisé M. Jeoffrey X... à récupérer la somme de 21. 244, 40 € auprès de la caisse des dépôts et consignations, somme qui devra être déduite du montant des condamnations dues par la SCI DU BOIS SAINT REMY suite au jugement ou qui devra faire l'objet d'une compensation entre les sommes dues par chaque partie,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SCI DU BOIS SAINT REMY à payer à M. Jeoffrey X... la somme de 1. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamné la SCI DU BOIS SAINT REMY aux entiers dépens, y compris le coût de l'expertise judiciaire.
Par déclaration de la SCP BOISSONNET & ROUSSEAU, avoués, en date du 18 octobre 2007, la SCI DU BOIS SAINT REMY a relevé appel de ce jugement.
Par ses conclusions, notifiées et déposées le 14 janvier 2008, la SCI DU BOIS SAINT REMY demande à la cour de :
- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- sur la non- conformité :
- déclarer prescrites les demandes de M. X... au titre des non- conformités,
- subsidiairement, dire qu'en l'absence d'ouverture en sous- sol ne présente pas un caractère substantiel remettant en cause la destination de ce sous- sol qui n'est pas une partie habitable,
- rejeter la demande de M. X... en paiement d'une somme de 43. 879, 50 € au titre des non- conformités puisque celui- ci, sollicitant la somme de 2. 000 € chiffrée pour réaliser les ouvertures, entend les réaliser et rendre l'immeuble conforme,
- débouter en tout état de cause M. X... de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 43. 879, 50 €,
- sur le préjudice de jouissance :
- constater que M. X... n'a consigné les 5 % que le 13 juillet 2004,
- en conséquence, dire que celui- ci ne saurait réclamer un préjudice de jouissance pour une période antérieure,
- limiter la demande de M. X... à 2. 400 €,
- sur le remboursement des charges de copropriété :
- dire que M. X... peut solliciter le remboursement des charges de copropriété seulement pour la période comprise entre la date de la consignation et la date de remise des clefs,
- ordonner la libération de la consignation de la somme de 21. 244, 40 € au profit de la SCI DU BOIS SAINT REMY,
- condamner M. X... à régler à la société MGM une somme de 10. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamner M. X... aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP BOISSONNET & ROUSSEAU, avoués.
La SCI DU BOIS SAINT REMY estime que les demandes au titre des non- conformités sont prescrites, devant être introduites dans un délai d'un an selon l'acte de vente.
Elle relève que M. X... pris possession de l'immeuble le 10 septembre 2004 et estime qu'il n'avait que jusqu'au 10 septembre 2005 pour exercer cette action, de sorte qu'à la date du 26 février 2006, date de l'assignation introductive d'instance, l'action était prescrite.
La SCI DU BOIS SAINT REMY fait observer que l'absence d'une ouverture dans le sous- sol non habitable ne peut créer qu'un préjudice minime. Quant au préjudice de jouissance, elle considère qu'il ne peut s'en prévaloir tant qu'il n'a pas versé au vendeur l'intégralité du prix et qu'en tout état de cause, il ne saurait dépasser 2. 400 €. Elle fait valoir qu'il en est de même pour la demande de remboursement de charges de copropriété.
Par ses conclusions, notifiées et déposées le 28 février 2008, M. Jeoffrey X... demande à la cour de :
- débouter la SCI DU BOIS SAINT REMY de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- le réformer partiellement sur les dommages et intérêts pour préjudice moral et condamner la SCI DU BOIS SAINT REMY à lui payer à ce titre 10. 000 € de dommages et intérêts,
- condamner la SCI DU BOIS SAINT REMY à lui payer 5. 000 e en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP de SAINT- FERREOL & TOUBOUL, avoués.
M. X... estime que le délai d'exercice de son action est le délai de droit commun en matière contractuelle sur le fondement de l'article 1604 du code civil.
Il note qu'en ce qui concerne le préjudice de jouissance, il a couru à partir de la date à laquelle l'immeuble devait être achevé et ce jusqu'à la date de remise des clefs, soit de décembre 2002 au 10 septembre 2004. Il estime que la SCI doit lui rembourser les charges de copropriété afférentes à cette période. Il estime la résistance de la SCI abusive et fait valoir les frais pour suivre ce dossier et assurer sa défense alors qu'il habite en Irlande.
MOTIFS,
- Sur les non- conformités :
L'action soutenue par M. X... vise, sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil, à obtenir la condamnation de la SCI DU BOIS SAINT REMY à lui payer des dommages et intérêts pour des fautes consistant en des violations du contrat de vente du fait d'une délivrance non conforme aux prescriptions contractuelles.
Ces non- conformités alléguées consistent en l'absence de deux ouvertures en sous- sol en murs Nord et Sud, en l'absence de cours " anglaises " au droit de ces ouverture, et en une hauteur trop basse du plafond du sous- sol. Il s'agit de non- conformités apparentes, dont M. X... a eu connaissance avant la livraison et de leur persistance à la prise de possession le 10 septembre 2004.
La SCI DU BOIS SAINT REMY estime être déchargée de cette obligation, du fait de la renonciation de M. X... qui a attendu l'expiration du délai prévu au contrat avant de prendre l'initiative de cette action.
L'acte de vente précise effectivement en page 22 au paragraphe " contestation relative à la conformité " : " de convention expresse, toute contestation relative à la conformité des biens livrés avec les engagements pris par le vendeur devra être notifiée à celui- ci dans le délai d'un mois à compter de la prise de possession des lieux par l'acquéreur, ses ayants- droit ou ayants cause. Toute action concernant les défauts de conformité devra être introduite, à peine de forclusion, dans un bref délai, en tout état de cause, ce délai ne pourra être supérieur à un an, du jour où l'acquéreur l'aura notifié au vendeur ".
Cette clause, en tant qu'elle est limitée à l'action ayant trait à des non- conformités dont le caractère apparent n'est pas contesté, connues de l'acquéreur dès la prise de possession des lieux, et en l'espèce bien avant cette prise de possession, qu'elle ne concerne pas les non- conformités cachées, ni les vices de la chose, ni les désordres de construction, reste dans le domaine de la liberté contractuelle. Aucune disposition légale ni réglementaire n'interdit cette prescription libératoire conventionnelle. Cette clause contractuelle est la loi des parties.
M. X... a pris possession de la chose le 10 septembre 2004. Bien qu'il ait auparavant intenté une action en référé pour voir constater des non- conformités, puis une deuxième action en référé pour obtenir la remise des clefs, ayant abouti à deux ordonnances de référé des 4 février 2004 et 1er septembre 2004, il n'a fait état d'aucun document concomitant ou postérieur à cette remise, par lequel il aurai tfait part à la SCI DU BOIS SAINT REMY de ce qu'il n'acceptait pas les non- conformités dont s'agit et entendait demander une indemnisation.
C'est seulement le 27 février 2006, soit 17 mois après la prise de possession le 10 septembre 2004, qu'il a intenté cette action au fond ayant trait aux trois non- conformités apparentes qu'il connaissait dès avant sa prise de possession.
Les précédentes actions, en référé, ne visaient pas le fond du litige. Elles étaient en tout état de cause antérieures à la prise de possession.
L'expertise à ce sujet n'a pas de caractère suspensif.
En conséquence, l'action de M. X... est prescrite, et irrecevable.
- Sur le préjudice de jouissance :
M. X... demande le versement d'une indemnité pour son préjudice de jouissance du fait du retard dans la remise des clefs.
La villa devait, selon le contrat, être livrée en décembre 2002.
M. X... n'a pu en prendre possession que le 10 septembre 2004.
Le prix a été entièrement versé par M. X..., du fait du contentieux provisoire sur la conformité, par la consignation du solde du prix à la caisse des dépôts et consignations.
A compter de cette date, soit le 13 juillet 2004, le bien devait être remis à M. X....
L'expert a évalué la valeur locative mensuelle du bien à 1. 200 €.
La SCI DU BOIS SAINT REMY versera 2. 400 € à ce titre à M. X....
- Sur la demande de remboursement de charges de copropriété :
M. X... est bien fondé à demander le remboursement des charges de copropriété antérieures à la remise des clefs, soit 2. 833 €.
- Sur la demande en dommages et intérêts :
Il ne peut être dit que l'attitude de la SCI DU BOIS SAINT REMY a consisté en une résistance abusive.
La gêne due à la distance pour suivre le dossier n'est pas imputable à la SCI DU BOIS SAINT REMY.
Aucune condamnation supplémentaire à dommages et intérêts n'est justifiée.
- Sur la demande de la SCI DU BOIS SAINT REMY en libération du prix :
La SCI DU BOIS SAINT REMY demande la libération à son profit du solde du prix resté consigné. Il sera fait droit à cette légitime demande qui correspond à l'application du contrat.
Par contre, et par compensation judiciaire, les sommes dues à M. X... par ladite SCI seront prélevées sur ce montant.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Par équité la SCI DU BOIS SAINT REMY supportera les dépens, comprenant les frais de l'expertise qui avait été ordonnée en référé, et indemnisera M. X... en partie de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme partiellement le jugement rendu le 7 septembre 2007 par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a :
- condamné la SCI DU BOIS SAINT REMY à payer à M. Jeoffrey X... la somme de
2. 833 € au titre du remboursement des charges de copropriété,
- débouté M. Jeoffrey X... de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral,
- condamné la SCI DU BOIS SAINT REMY à payer à M. Jeoffrey X... la somme de 1. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamné la SCI DU BOIS SAINT REMY aux entiers dépens, y compris le coût de l'expertise judiciaire,
Le réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau pour le surplus
Déclare l'action de M. Jeoffrey X... au titre des non- conformités apparentes irrecevable par prescription,
Condamne la SCI DU BOIS SAINT REMY à payer à M. Jeoffrey X... la somme de 2. 400 € au titre de son préjudice de jouissance,
Condamne la SCI DU BOIS SAINT REMY à payer à M. Jeoffrey X... la somme de
1. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d'appel,
Dit que la somme de 21. 244, 40 € déposée entre les mains de la caisse des dépôts et consignations, bordereau no P 0005744, sera remise à la SCI DU BOIS SAINT REMY, représentée par son gérant la société MGM, en paiement du solde du prix du bien immobilier constitutif du lot no7 de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé... commune d'Antibes vendu le 25 février 2002 par la SCI DU BOIS SAINT REMY, à M. Jeoffrey Lawrence X..., déduction faite des sommes prévues par le présent arrêt, soit 1. 500 € de frais irrépétibles de première instance, 2. 883 € de remboursement de charges de copropriété, 2. 400 € de préjudice de jouissance, et 1. 500 € de frais irrépétibles d'appel, soit 8. 283 € en tout, de sorte que 12. 961, 40 € sera versé à la SCI DU BOIS SAINT REMY et 8. 283 € à M. Jeoffrey X...,
Condamne la SCI DU BOIS SAINT REMY aux dépens et autorise la SCP de SAINT- FERREOL & TOUBOUL, avoués, à recouvrer directement sur elle, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
