4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 24 AVRIL 2008
No 2008 / 169
Rôle No 06 / 07839
Roselyne X... veuve Y...
Laurent Z...
C /
Jean- Claude A...
SARL LA MARE AUX DIABLES
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 04 Avril 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 1905.
APPELANTS
Madame Roselyne X... veuve Y...
née le 16 Décembre 1938 à MARSEILLE (13000),
demeurant... 13013 MARSEILLE
représentée par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de Maîtr Clémentine NICOLINI- ROUSSEL, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur Laurent Z...
né le 11 Avril 1980 à MARSEILLE (13000),
demeurant... 13013 MARSEILLE
représenté par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de Maître Clémentine NICOLINI- ROUSSEL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur Jean- Claude A...
né le 22 Mai 1945 à PLAN DE CUQUES (13380),
demeurant...
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, avoués à la Cour,
assistée de Maître Nicolas BESSET, avocat au barreau de MARSEILLE
SARL LA MARE AUX DIABLES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
demeurant...
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, avoués à la Cour,
assistée de Maître Nicolas BESSET, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Brigitte BERNARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie- Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Marie- Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2008
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie- Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par jugement du 24 janvier 2006 le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a dit que Monsieur A... a acquis par prescription dès le 09 janvier 1996 les immeubles situés à ALLAUCH, a ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques, avec effet rétroactif au 1er janvier 1996, a débouté Madame Y... et Monsieur Z... de toutes leurs demandes, rejeté les demandes de dommages- intérêts formées par Monsieur A... et la SARL LA MARE AUX DIABLES ;
Suite au décès de Monsieur X..., a été attribuée à Madame Y... sa fille, par acte notarié du 07 décembre 2001, la pleine propriété de deux immeubles bâtis situés à ALLAUCH.
Le 09 octobre 2003, la nue- propriété de ces deux biens ont fait l'objet d'une donation en avance d'hoirie à Monsieur Z... Laurent.
Sur une grande partie de ces immeubles est exploité un établissement boîte de nuit dénommé "... " par Monsieur Jean- Claude A... et la SARL LA MARE AUX DIABLES.
Par exploit des 28 janvier et 29 janvier 2004, Madame Y... et Monsieur Z... ont fait assigner Monsieur A... et la SARL LA MARE. AUX DIABLES devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins d'obtenir leur expulsion, leur condamnation au paiement de dommages- intérêts, en compensation de la perte de la valeur locative, outre 1. 500 € par mois du 1er janvier 2004 jusqu'à libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation.
Ils soutenaient que les défendeurs n'étaient titulaires ne sont titulaires d'aucune propriété commerciale et ne bénéficiaient d'aucun titre, ni aucun droit à se maintenir dans les lieux ; ils contestaient que le bien ait été acquis par usucapion, comme les défendeurs le soutenaient ;
Le 24 janvier 2006, le jugement précité a été rendu.
Madame Y... et Monsieur Z... ont interjeté appel et ont conclu à l'infirmation du jugement.
Ils exposent que le 25 janvier 1966, feu Monsieur X... a cédé le fonds de commerce exploité sur la parcelle no 289 (maison ancienne à usage de boîte de nuit, dite..., à Monsieur A... Jean- Claude, et a signé en janvier 1977 un bail commercial.
Donc ils affirment que Monsieur A... est propriétaire titulaire d'un bail commercial, et propriétaire du fonds de commerce exploité sur la parcelle no 289 mais, n'est pas propriétaire des murs, ni des quatre autres parcelles par prescription acquisitive et ne peut prétendre, subsidiairement à l'acquisition de l'usufruit ;
Au contraire, ils estiment rapporter la preuve que feu Monsieur X... a depuis toujours été le propriétaire de toutes les parcelles.
Ils demandent ainsi le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois de mai 2000, soit 1. 500 € par mois et 20. 000 € à titre de dommages- intérêts plus 3. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur A... Jean- Claude et la SARL LA MARE AUX DIABLES concluent à l'irrecevabilité des demandes des appelants nouvelles en appel visant l'existence d'un bail et la fixation d'un loyer alors que l'assignation concernait l'occupation sans droit ni titre des lieux et demandent la confirmation du jugement, en ce qu'il a reconnu l'usucapion acquise, mais sollicite la réformation concernant les parcelles 289-288-827 (Parc), qu'ils prétendent avoir occupé et dont ils demandent la délimitation par un bornage.
Les intimés soutiennent rapporter la preuve d'une occupation non équivoque, publique sur les biens, depuis 1966 et à titre de propriétaire, d'une prescription acquisitive depuis 1996 donc antérieure au testament de 2000 fait au profit de la demi- soeur de Jean- Claude A....
Ils arguent que le bail commercial écrit invoqué par les appelants, prétendument conclu en 1977, est un faux et subsidiairement, sur ce point demandant une expertise graphologique.
Subsidiairement, si la prescription acquisitive était rejetée, ils sollicitent que leur soit reconnue l'acquisition acquisitive de l'usufruit, qui est un droit réel susceptible d'usucapion.
Par ailleurs, il n'existerait aucune preuve d'un bail verbal justifiant la demande loyer de 1. 500 € par mois.
Toutefois, s'il était admis l'existence d'un bail verbal, ils demandent qu'outre le fait qu'il s'agit d'une demande nouvelle, que le paiement de la taxe foncière suffirait, sans qu'il y ait lieu à fixer un loyer.
Très subsidiairement, si la Cour faisait droit à la demande de loyer, la prescription de 5 ans s'applique et la demande ne pourrait remonter au delà de février 2003 et pour le futur et seule une expertise pourrait déterminer la valeur locative des biens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Considérant que le 25 janvier 1966, feu Monsieur X... a cédé le fonds de commerce de bar casse- croûte, exploité à ALLAUCH, à Monsieur A... Jean- Claude, comprenant " l'enseigne, le nom commercial, la clientèle et l'achalandage y attachés et le droit à la licence de plein exercice, mais sans aucun droit au bail qui fera l'objet d'un acte séparé, Monsieur X... étant propriétaire de l'immeuble ou s'exploite le dit fonds " ;
Considérant que le 04 octobre 1974, Monsieur X... a dressé un testament manuscrit par lequel il institue monsieur A... légataire " de l'usufruit de la propriété qu'il possède à ALLAUCH et où Monsieur A... exploite son fonds de commerce de cabaret. Ce legs comprend la construction (MARE AUX DIABLES), ainsi que tout le parc qui l'entoure ;
Considérant que ce testament a été révoqué et le 28 mars 2000, par acte authentique notarié, Monsieur X... a pris des dispositions testamentaires dont le legs de la propriété de..., à son épouse en secondes noces, Madame D... ;. aux termes d'un acte en date du 07 décembre 2001 entendant partage amiable de la succession, il a été attribué à Madame Y..., fille unique de Monsieur X... issue d'une première union, en pleine propriété, un immeuble bâti, propriété sise..., comprenant une maison d'habitation dite "... une maison ancienne à usage de boîte de nuit avec logement de fonction dite "... " (parcelle no 289) et un terrain en nature de pinède (no : 281-288-289 et 827) ;
Considérant que la nue- propriété de ces biens immobiliers a fait l'objet d'une donation en avancement d'hoirie à Monsieur Laurent Z... ;
Considérant que le fonds de commerce a été donné en 1978 par Monsieur A... en location gérance à la SARL LA MARE AUX DIABLES, dont il est le gérant ;
Considérant que le 1er janvier 1977, Monsieur X... a consenti à Monsieur A..., à compter du 1er janvier 1976 pour un prix annuel de 1. 000 F TTC, un bail commercial dont Monsieur A... conteste la portée relatif à la salle de 180 m ² situés en sous- sol, à destination de dancing club privé ;
Considérant que ces faits sont établis ;
Sur l'irrecevabilité des demandes formulées en cause d'appel par Madame X... Veuve Y... et Monsieur Laurent Z..., constituant des prétentions nouvelles :
Considérant que Monsieur A... et la SARL LA MARE AUX DIABLES soutiennent que les demandes en première instance tendaient à établir l'occupation sans droit ni titre de Monsieur A... et son expulsion, en l'absence de bénéfice de la propriété commerciale, alors qu'en cause d'appel les appelants font état du bail commercial prétendument signé le 1er janvier 1977, pour solliciter la fixation d'un loyer du fait de l'existence d'une propriété commerciale ; que dès lors, elles ne tendent pas aux mêmes fins et constituent, selon les intimés, des prétentions nouvelles irrecevables ;
Considérant toutefois, qu'en l'espèce, la révélation de l'existence du bail commercial qui avait été signé le 1er janvier 1977, constitue un fait nouveau, modifiant une partie du litige et permettant aux parties de soumettre à la Cour de nouvelles prétentions ;
Considérant en conséquence que la fin de non recevoir soulevée par les intimés sera rejetée ;
Sur la prescription acquisitive
Considérant que Jean- Claude A... et la SARL LA MARE AUX DIABLES exposent que Jean- Claude A... est le fils d'Augustine A..., ancienne concubine d'Emile X... qui avait donné son accord à l'occupation totale des lieux par son " beau fils " ; qu'ils invoquent la prescription acquisitive sur le fondement de l'article 2229 du Code civil, s'agissant d'une possession continue, paisible publique et à titre de propriétaire, et Monsieur A... ayant accompli depuis plus de 30 ans des actes matériels d'occupation réelle ;
Considérant en premier lieu que Monsieur A... n'a pu, comme le précise le jugement entrepris, avoir acquis par prescription dès le 1er janvier 1966 les immeubles constitués par les parcelles AN 281, 288, 289, 827 et 331 ;
Qu'en effet les parcelles 281 et 331 ont toujours été louées à des tiers, comme en justifient les baux versés aux débats ; que les parcelles de terre AN 288 et 827, mitoyennes des parcelles louées ont été entretenues par Monsieur X... et aujourd'hui sa fille ; que la parcelle concernée est donc celle occupée par le fonds de commerce de..., soit la parcelle AN 289 ;
Considérant par ailleurs, que le bail commercial, consenti par feu Monsieur X... à Monsieur A... le 1er janvier 1977, atteste de la qualité de locataire de ce dernier et non de la propriété des murs ;
Considérant que monsieur A... ne saurait sérieusement soutenir que ce bail est un faux, rédigé par lui et non par Monsieur X..., aux fins d'enregistrer la location gérance au Greffe du Tribunal de Commerce ;
Qu'il ne peut invoquer sa propre turpitude pour contrecarrer le moyen des appelantes quant à la portée de l'existence de ce bail et que rien d'ailleurs ne permet d'établir que ce bail ne résulte pas de l'accord des parties ;
Considérant que ce contrat démontre ainsi que Monsieur X... s'est toujours considéré comme propriétaire des biens donnés à bail à Monsieur A... ;
Considérant que ce dernier ne rapporte pas la preuve de ce que la possession du bien ait été non équivoque ;
Qu'en effet sa présence sur les lieux, et les travaux, non contestés qu'il a réalisé s'expliquent par sa qualité de locataire des lieux en vertu du bail de 1977 et de propriétaire du fonds de commerce ;
Considérant que les factures produites et devis ne permettent pas de justifier qu'il s'agit de travaux anciens datant de la cession du fonds et concernant l'exploitation du fonds ;
Considérant que Monsieur A... ne produit pas d'autorisation d'exécution de travaux sollicités auprès de la Mairie ; qu'au contraire le Maire d'ALLAUCH atteste le 14 juin 2006, que seule une demande de modification de façade a été demandée et accordée le 03 septembre 1973 à Monsieur X..., qui était donc toujours propriétaire ;
Considérant que la révocation même du testament de 1974 en 2000 par lequel Monsieur X... léguait l'usufruit de... à Monsieur A..., prouve que Monsieur X... se comportait en propriétaire ;
Que s'ajoute à cela la signature du bail de 1977, qui laisse présumer que Monsieur A... reconnaissait la qualité de propriétaire des lieux à Monsieur X... ;
Considérant au surplus, que la lettre par laquelle le 5 juin 1998, Monsieur X... atteste, qu'en " sa qualité de propriétaire il reconnaît que... ne lui a jamais payé de location de cette habitation, mais qu'en contrepartie elle paie la taxe foncière et la taxe d'habitation ", permet encore de soutenir que Monsieur X... se considérait et se comportait comme le seul propriétaire ;
Considérant enfin que de nombreuses factures concernant la consommation d'eau, les impôts afférents à l'immeuble étaient au nom de Monsieur X... ;
Considérant ainsi que Monsieur A... ne démontre pas une possession des lieux revendiqués, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ;
Considérant de surcroît que les dispositions testamentaires du testament du 28 mars 2000 concernant "... et le terrain " sont parfaitement claires et qu'aucun bénéfice n'a été mentionné à son profit ;
Considérant qu'en conséquence le jugement entrepris sera infirmé ;
Considérant que subsidiairement, Monsieur A... soutient avoir usucapé l'usufruit et le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui- même, mais à charge d'en conserver la substance ;
Considérant qu'il s'agit bien d'un droit réel, susceptible de prescription acquisitive, mais qu'en l'espèce Monsieur A... ne justifie pas avoir eu la jouissance du bien, à la place du propriétaire, puisqu'il a été démontré que Monsieur X..., de son vivant se considérait et se comportait comme seul propriétaire du bien ; que ce moyen sera rejeté ;
Considérant qu'il résulte des éléments du dossier des attestations des témoins, des documents produits que Monsieur A... jouissait en réalité d'un bail verbal ;
Considérant que cette situation ressort de la lettre du 5 juin 1998 rédigé par Monsieur X... qui déclare qu'en qualité de propriétaire il reconnaît que... ne lui a jamais payé de location de l'habitation, mais qu'en contrepartie elle paie la taxe foncière et la taxe d'habitation ;
Qu'il résulte de cette déclaration que Monsieur A... bénéficie de la propriété commerciale par l'existence d'un bail verbal sur la parcelle AN 289, dont la contrepartie est le paiement des taxes foncière et d'habitation ;
Considérant que les appelants ne sauraient, dans ces conditions, réclamer un loyer pour le futur, et le paiement des arriérés de loyer, la commune intention des parties, feu Monsieur X... et Monsieur A... étant de contracter un bail selon les modalités pré- citées ;
Qu'ils seront déboutés de toutes leurs demandes de ces chefs, ainsi que de leurs demandes de dommages- intérêts ;
Considérant que Madame X... Veuve Y... et Monsieur Laurent Z... seront condamnés à payer à Monsieur A... et à la SARL LA MARE AUX DIABLES la somme de 2. 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant que chacune des parties succombant partiellement en ses demandes respectives, les dépens tant de première instance que d'appel, seront partagés par moitié ; qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
Statuant publiquement par Arrêt Contradictoire,
Reçoit les appels.
Déboute Monsieur A... de sa fin de non recevoir, tendant à déclarer nouvelles les prétentions de Madame X... Veuve Y... et Monsieur Laurent Z... ;
Réforme le jugement entrepris ;
Et statuant à nouveau,
Déboute Monsieur A... et la SARL LA MARE AUX DIABLES de leur demande tendant à la prescription acquisitive sur les immeubles constitués par les parcelles No : AN 281, 288, 289, 827 et 331 au lieu dit... à ALLAUCH ;
Déboute Monsieur A... et la SARL LA MARE AUX DIABLES de leur demande tendant à obtenir la prescription acquisitive de l'usufruit sur les dites parcelles ;
Dit que monsieur A... bénéficie d'un bail verbal lui faisant bénéficier de la propriété commerciale sur la parcelle AN 289 ;
Déboute Madame X... Veuve Y... et Monsieur Z... Laurent de toutes leurs demandes ;
Déboute monsieur A... et la SARL LA MARE. AUX DIABLES de leurs demandes plus amples ou contraires.
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, les partage par moitié entre les deux parties et pour ceux d'appel, admet la SCP TOLLINCHI- PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI et la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, Avoués, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
