4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 4 AVRIL 2008
No 2008 / 192
Rôle No 06 / 11015
Syndicat des Copropriétaires Copropriété LE SAFARI
Suzanne X...
C /
Pierre Y...
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 avril 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 00837.
APPELANTS
Syndicat des Copropriétaires Copropriété LE SAFARI sise... représenté par son Syndic en exercice, Cabinet S. A. R. L. JACKSON...
représenté par la S. C. P. BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, ayant Maître Anne- Catherine ALFIERI, avocat au barreau de GRASSE
Madame X... née le 17 avril 1938 à LYON (69000), demeurant...
représentée par la S. C. P. BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, ayant Maître Anne- Catherine ALFIERI- GUILBERT, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Monsieur Pierre Y...
né le 19 juin 1959 à VOUZIERS (08400), demeurant...
représenté par la S. C. P. TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, avoués à la Cour, plaidant par Maître Marc PROVENZANI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Maître Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 février 2008 puis prorogé au 7 mars 2008, au 14 mars 2008, au 21 mars 2008 au 28 mars 2008 et au 4 avril 2008
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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LA COUR
Attendu que par décision en date du 7 avril 2006 le tribunal de grande instance de GRASSE a statué en ces termes :
- déclare recevable l'intervention volontaire de Madame X...,
- condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Safari à verser à M. Y... les sommes de :
* 17. 991, 43 € au titre du préjudice subi suite aux infiltrations,
* 2. 515 € pour procéder aux travaux permettant la réfection de son appartement avec indexation sur l'indice national du bâtiment,
* 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute M. Y... de sa demande en dommages- intérêts et de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Madame X...,
- déboute le syndicat de copropriété Le Safari de sa demande tendant à voir M. Y... lui rembourser les frais déboursés pour diverses interventions et de sa demande en dommages- intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil,
- déboute Madame X... de sa demande en dommages- intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil,
- rejette toute autre ou plus ample demande de M. Y...,
- condamne le syndicat de copropriété Le Safari aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Attendu que par acte d'appel dont la régularité n'est pas contestée, enregistré au greffe de la cour le 16 juin 2006 le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Safari (l'appelant, ci- après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a interjeté appel contre M. Y... et Madame X....
Attendu que par acte d'appel dont la régularité n'est pas contestée, enregistré au greffe de la cour le 28 juin 2006 Madame X... (l'appelante) a interjeté appel contre M. Y....
Attendu que par ordonnance du 25 juillet 2600 les deux affaires ont été jointes sous le numéro 06 / 11015.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 16 août 2006 M. Y... (l'intimé) a constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 28 novembre 2007 les appelants demandent de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'intervention de Madame X... recevable,
- réformer purement et simplement le jugement entrepris pour le surplus et débouter M. Y... de ses demandes comme étant mal fondées,
- dire et juger qu'il résulte de l'acte d'acquisition de M. Y... des lots litigieux et des opérations expertales qu'il a lui- même fait ordonner, outre des pièces versées aux débats, qu'il a fait procéder à des travaux de nature à changer la destination des lieux et à affecter les parties communes sans jamais solliciter aucune autorisation de l'assemblée générale,
- condamner M. Y... à rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
* facture Crousse : 353, 83 €
* facture S. A. R. L. Threard : 803, 67 €
* facture BP fioul service : 803, 67 €
* facture fioul service : 779, 30 €
* facture recherches de fuites BP fioul service : 373, 50 €
* facture recherches de fuites et réparations de Texa : 1. 016, 38 €
Total : 4. 130, 35 €
- condamner M. Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5. 000 € en application de l'article 1382 du Code civil en réparation du préjudice qu'il cause à la copropriété en effectuant un changement de destination des lieux sans autorisation et en mobilisant le conseil syndical et le syndic dans des procédures particulièrement abusives,
- recevoir Madame X... en son intervention volontaire, l'en déclarer bien- fondée et condamner M. Y... à lui payer 30. 000 € en réparation de son préjudice sur le fondement de l'article 1382 du Code civil,
- condamner M. Y... à payer 20. 000 € au syndicat des copropriétaires et 20. 000 € à Madame X... pour procédure abusive et vexatoire
- condamner M. Y... à payer 20. 000 € au syndicat des copropriétaires et 20. 000 € à Madame X... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile comprenant tous les frais d'avocats engagés y compris en phase expertale et aux entiers dépens dont distraction au profit de la société civile professionnelle Blanc Amsellem Cherfils, avoués à la Cour.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 19 décembre 2007 l'intimé demande de :
- déclarer irrecevable et subsidiairement infondée l'intervention volontaire de Madame X...
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à prendre en charge les dommages consécutifs aux infiltrations,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer des sommes suivantes :
* 1. 361, 95 € correspondant au coût des travaux d'ores et déjà effectués dans son appartement,
* 17. 991, 43 € correspondant aux pertes de loyer,
* 7. 622, 45 € en réparation du préjudice moral,
* 2. 515 € (valeur mars 2000) correspondant au coût des travaux permettant la réfection des embellissements de son appartement, indexé sur l'indice national du bâtiment tous corps d'état BT01,
- débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires, conjointement et solidairement avec Madame X... à lui payer la somme de 8. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, les frais de procédure autre que les frais d'expertise judiciaire (procès- verbal d'huissier et dénonce, honoraires de l'expert D..., frais d'ouverture de dossiers contentieux AGEI), ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle Tollinchi Perret Vigneron, avoués à la Cour
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2007.
Attendu que par conclusions de rejet déposées le 11 janvier 2008, le syndicat des copropriétaires et Madame X... demandent de rejeter purement et simplement des débats les conclusions notifiées le 19 décembre 2007 pour le compte de M. Y....
Attendu que les conseils des parties ont été entendus à l'audience sur l'incident de procédure et qu'il a été décidé de statuer en même temps que sur le fond de l'affaire.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu que les dernières conclusions de M. Y... ont été signifiées le 19 décembre 2007 soit cinq jours avant l'ordonnance de clôture ; que ces conclusions faisaient suite à celles notifiées le 28 novembre 2007 par les appelants ; que M. Y... n'a pas modifié le dispositif des conclusions signifiées le 1er février 2007 ; qu'en outre les appelants ont disposé d'un délai suffisant pour demander un report de la clôture afin de répondre à ces dernières conclusions, dans la mesure où ils auraient envisagé de le faire ; que pour ces raisons il n'y a pas lieu d'écarter des débats les dernières conclusions déposées par M. Y... en temps utile avant la clôture de l'instruction et en réponse aux dernières conclusions de ses adversaires ;
Attendu que par acte reçu le 30 juillet 1989 par Maître E..., notaire à Antibes, M. Y... a acquis dans le bâtiment..., les lots numéro..., chacun composé d'une pièce et d'un water- closet ; que le règlement de copropriété établi selon acte de Maître de F... de Z... défini de la même manière les lots numéro... mais que le tableau III récapitulant les quotes- parts des charges par lot souligne que ces mêmes lots ont une nature de bureau ; que le règlement de copropriété à l'article six prévoit que chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux mais qu'il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de la propriété ; qu'il est également indiqué que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments ; qu'enfin les appartements dépendant de l'immeuble ne pourront être occupés que bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonnes vies et moeurs avec possibilité d'exercer dans les locaux à destination commerciale du rez- de- chaussée et du rez- de- jardin toute activité commerciale sans autre exclusion que l'exploitation de commerces bruyants ou malodorants ;
Attendu que manifestement, le règlement de copropriété n'impose pas obligatoirement l'usage de bureau pour les lots numéro... et qu'une occupation bourgeoise respectant la bonne harmonie de la propriété n'est pas contraire audit règlement ; qu'en conséquence la réunion des deux lots pour constituer un appartement à usage d'habitation n'est pas contraire aux prescriptions du règlement de copropriété ; qu'en outre lors de l'assemblée générale tenue le 6 décembre 1999 les copropriétaires ont adopté une résolution régularisant la réunion des lots numéro... en un seul lot pour constituer un appartement de type F2, les frais de publication au rang des hypothèques et de modifications techniques à l'intérieur de l'appartement restant à la charge de M. Y..., lequel devra également rendre accessibles les parties communes situées devant la chambre de l'appartement ; qu'ainsi il n'est pas justifié par le syndicat des copropriétaires d'un préjudice résultant d'un changement de destination des lieux sans autorisation ;
Attendu que M. Y... a subi des infiltrations importantes d'eau dans ses deux lots réunis et que le premier juge a retenu à juste titre que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas en quoi les modifications apportées à ces deux lots étaient à l'origine des désordres consistants en des infiltrations et en la présence très importante d'humidité ; que l'expert judiciaire G... désigné par le juge des référés a relevé que le mur pignon nord, non drainé ou insuffisamment drainé et qui plus est, non doublé et non isolé, était également le siège d'infiltrations surtout en période de pluviosité intense ; que le syndicat des copropriétaires a d'ailleurs pris en charge les travaux concernant l'exécution du drainage et de l'étanchéité sur la partie enterrée du mur nord- est ;
Attendu que l'expert a également relevé que les réparations effectuées en décembre 1999 par la copropriété sur les circuits d'eau chaude et de chauffage à la suite de deux fuites localisées dans la dalle de l'appartement de M. Y... avaient permis l'assèchement progressif des murs et cloisons dudit appartement comme cela avait été constaté lors de la réunion d'expertise du 4 octobre 2000 ;
Attendu que le tribunal a aussi retenu que si la création d'une salle de douches dans l'appartement de M. Y... supposait que des travaux avaient été réalisés sur les canalisations et sur des parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, il n'était pas établi par les observations de l'expert judiciaire que les deux fuites localisées sur les circuits d'eau chaude et de chauffage soient la résultante des modifications apportées aux lieux par le copropriétaire ; que l'expert a même précisé par ailleurs qu'il ne fait pas de doute que la corrosion des canalisations d'eau chaude et de chauffage a été accéléré par l'humidité persistante affectant la dalle du plancher du rez- de- chaussée, du fait des infiltrations se produisant au travers du mur pignon ;
Attendu que la transformation des deux lots acquis par M. Y... un appartement à usage d'habitation a été ratifiée par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'aux page 10 & 11 de son rapport, l'expert judiciaire a confirmé que les deux water- closets d'origine disposaient déjà de l'alimentation en eau froide et chaude et que les bureaux étaient chauffés par les canalisations encastrées dans le sol ; que l'expert a souligné que les fuites s'étaient produites sur des canalisations encastrées, réputées parties communes ; que le règlement de copropriété classe parmi les parties communes le gros oeuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol ; que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 classe parmi les parties communes le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipements communs, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; qu'en conséquence les canalisations de chauffage encastrées dans le sol du lot de M. Y... sont des parties communes et leur entretien incombe bien au syndicat des copropriétaires comme l'a relevé à bon droit le premier juge ;
Attendu en conséquence que les désordres subis par M. Y... dans son lot privatif, résultant, tant de l'infiltration dans les murs que de la corrosion des canalisations accélérées par l'humidité persistante affectant la dalle du plancher du rez- de- chaussée, relèvent de l'obligation d'entretien incombant au syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que ce dernier ne démontre aucune cause étrangère pouvant l'exonérer de la responsabilité encourue de plein droit puisque les parties communes sont à l'origine du dommage subi par M. Y... ;
Attendu que l'expert judiciaire a également relevé que la grille de ventilation avait été installée trop bas, ce qui permettait l'entrée de l'eau par fortes pluies et qu'à défaut de justification d'une transformation opérée dans l'appartement par les propriétaires successifs, le premier juge a également décidé à juste titre que ce défaut de construction existait dès l'origine de l'immeuble et qu'en conséquence la réparation incombait également à la copropriété ;
Attendu qu'il convient de confirmer intégralement le jugement entrepris en ce qui concerne l'obligation de réparation du syndicat des copropriétaires et que le tribunal a très exactement évalué le montant des indemnités dues à M. Y... au titre du préjudice subi suite aux infiltrations (17. 623, 72 € pour perte de loyer et 367, 71 € correspondant à des travaux de peinture) et de la remise en état de l'appartement (2. 115 €) ;
Attendu en revanche que M. Y... n'avait pas acquis l'appartement pour l'habiter lui- même mais pour en faire un immeuble de rapport ; que de ce fait il ne pouvait solliciter que l'indemnisation de son préjudice financier et que les désagréments subis étant inhérents à toute spéculation immobilière, ils ne constituent pas un préjudice moral indemnisable ;
Attendu que le tribunal a également relevé à bon escient que M. Y... avait été indemnisé pour les sinistres survenus en 1993 et 1995 et qu'il n'y avait pas lieu à indemnisation complémentaire ; que les factures réglées entre le 5 mai 1990 et le 26 décembre 1996 sont donc concernées par ces indemnisations et que le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point ; qu'il convient également de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de remboursement des sommes réglées par lui en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que Madame X... intervient à la procédure en qualité de présidente du conseil syndical ; que cependant le représentant de la copropriété est de par la loi le syndic et qu'à lui seul incombait, en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, la gestion du sinistre vis- à- vis de M. Y... ; que le rôle du conseil syndical et de son président se limite au contrôle de l'activité de gestion du syndic et à l'assistance de ce dernier de manière consultative ; que Madame X... ne justifie nullement d'une délégation de l'assemblée générale ou d'une mission régulièrement confiée dans les termes de l'article 26 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en conséquence le tribunal a déclaré à juste titre, recevable la demande de Madame X... dans la mesure où elle se rattachait au litige opposant M. Y... au syndicat des copropriétaires, mais non fondée faute de justification d'un lien de causalité entre le préjudice allégué et une faute commise par M. Y... à son encontre ;
Attendu qu'il n'est pas justifié par le syndicat des copropriétaires et par Madame X... du caractère abusif et vexatoire de la procédure engagée par M. Y... puisqu'il a été fait droit à sa demande ;
Attendu que les appelants qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de l'avoué de leur adversaire ; que les frais annexes seront pris en charge globalement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter des débats les dernières conclusions déposées par M. Y...,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Safari à Antibes à payer à M. Y... la somme de 5. 000 € (cinq mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Safari à Antibes aux entiers dépens et pour ceux d'appel autorise la société civile professionnelle Tollinchi Perret Vigneron, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERT Michel BUSSIÈRE
