1ère Chambre C
ARRÊT
DU 03 AVRIL 2008
Rôle No 07 / 00699
Catherine X...
C /
Syndicat de copropriété sis...
SCP BLANC
SCP TOUBOUL
réf 07699
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 20 Décembre 2006 enregistré au répertoire général sous le No 06 / 1742.
APPELANTE :
Madame Catherine X...
née le 18 Juin 1955 à VALENCIENNES (59300),
demeurant...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Danièle CHARRA, avocat au barreau de GRASSE, de la SCP GENOVESE- GILLON- JACQUET, avocats au barreau de GRASSE
INTIMÉ :
Syndicat de copropriétaires sis..., représenté par son syndic en exercice la S. A. CIGIM- CABINET LABAU
dont le siège est 7, Avenue Gambetta 06600 ANTIBES,
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Maître Philippe MOONS, avocat au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Nicole GIRONA, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Guy ROMAN, Président
Madame Anne VIDAL, Conseiller
Madame Nicole GIRONA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2008.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2008,
Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Madame X... a fait assigner en référé, par exploit en date du 22 septembre 2006, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble..., situé à Antibes, pris en la personne de son administrateur judiciaire, Monsieur Thierry A... désigné selon une ordonnance de référé du 28 septembre 2005, devant le Président du Tribunal de Grande Instance de Grasse afin d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à exécuter les travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 8 juin 2004, selon le devis de l'entreprise Giordano Toiture adopté au cours de l'assemblée générale du 30 mars 2006.
L'ordonnance de référé rendue le 20 décembre 2006 a constaté que le Syndicat des copropriétaires ne contestait pas son obligation de réaliser les travaux et, eu égard à l'ancienneté du devis de réparations, qui risquait de s'avérer insuffisant, a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur B....
Par déclarations en date des 15 et 30 janvier 2007, Madame X... a interjeté appel de cette décision, intimant dans son deuxième acte le Syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic, la S. A. CIGIM- Cabinet LABAU. La jonction de ces procédures a été ordonnée.
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Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 octobre 2007, Madame X... demande que l'ordonnance soit réformée, que le syndicat des copropriétaires soit condamné à effectuer, sous astreinte, les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble décidés à l'assemblée générale du 8 mars 2004 et précisés à celle du 30 mars 2006, que ne soit pas ordonnée de mesure d'expertise et que l'intimé soit contraint à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir :
- que l'appartement dont elle est propriétaire est le siège d'infiltrations en provenance des parties communes depuis février 1996 et que les travaux d'étanchéité votés par l'assemblée générale du 8 juin 2004, qui n'a été frappée d'aucun recours, n'ont toujours pas été exécutés, malgré la désignation de Maître A... par ordonnance de référé du 28 septembre 2005, dont elle avait pris l'initiative,
- que l'assemblée générale du 30 mars 2006 a voté la réfection de l'étanchéité de la toiture selon un devis de l'entreprise Giordano Toiture d'un montant de 36 446 euros, somme qui a été provisionnée,
- qu'après le départ de Maître A..., remplacé par le Cabinet LABAU, en qualité de syndic, celui- ci a soutenu que les travaux envisagés deux ans auparavant n'étaient plus d'actualité et qu'une mesure d'expertise était nécessaire,
- qu'en attendant, elle continue à subir des infiltrations alors que tous reconnaissent que les travaux doivent être exécutés par le syndic et que l'avance des frais d'expertise a été mise à sa charge,
- que le juge des référés n'avait pas le pouvoir de prendre une décision allant à l'encontre d'une décision exécutoire de l'assemblée générale,
- que l'inexécution des travaux par le syndicat constitue un trouble manifestement illicite,
- que les rapports d'expertise D... et C... sont dénués de toute force probante.
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Dans ses dernières écritures déposées le 28 février 2008, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble..., sollicite que l'ordonnance entreprise soit confirmée, sauf :
- à rectifier l'erreur matérielle contenue dans son chapeau, le syndicat des copropriétaires étant représenté en première instance par son nouveau syndic, la SA CIGIM Cabinet LABAU, et non plus par Maître A... dont la mission était arrivée à terme,
- et à l'amender pour tenir compte de l'évolution de la situation concernant la mission de l'expert.
Ainsi, il demande que la mission de l'expert soit complétée par différents points qu'il détaille et qu'une indemnité de procédure de 5 000 euros lui soit allouée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose :
- que le Cabinet LABAU a été désigné aux fonctions de syndic le 28 septembre 2006 et que son nom est apparu dans les dernières conclusions du syndicat,
- que les prétentions de l'appelante ne sont pas fondées en droit, car :
. l'assemblée générale du 8 juin 2004 n'a adopté les travaux de réfection de la toiture que dans son principe,
. que l'assemblée générale du 30 mars 2006 a approuvé le devis de l'entreprise Giordano, étant précisé que la signature de ce dernier était conditionnée par la fourniture par l'expert de la copropriété de son rapport, destiné à être présenté aux copropriétaires avant le 1er juin 2006,
. et qu'ainsi, au terme de ces deux assemblées générales, aucune décision ferme et définitive n'a été arrêtée, justifiant les demandes de Madame X...,
- que les demandes de cette dernière ne sont pas fondées sur le plan technique, au vu de l'évolution de la situation, car :
. l'assemblée générale du 16 février 2007 a voté la révision de la toiture par l'entreprise BOISSUR sur la base du rapport D..., entreprise chargée également du contrôle (décision contestée par Madame X... devant le Tribunal de Grande Instance),
. Madame X... n'a pas consigné, renonçant ainsi à l'expertise,
. le conseiller technique consulté par le syndic en la personne de Monsieur C... ou JB Conseil considère que depuis le remplacement d'un chéneau défectueux en 2005 par l'entreprise ROMAND, la situation est en voie de règlement moyennant certains travaux d'entretien, à l'exception d'une humidité résiduelle dans le salon de Madame X... provenant d'une autre cause,
- que l'attitude de Madame X... est abusive, dans la mesure où elle exige une réfection totale de la toiture en s'opposant à la mesure d'expertise judiciaire ordonnée.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur l'erreur matérielle :
La SA CIGIM- Cabinet LABAU a été désignée aux fonctions de syndic par assemblée générale du 28 septembre 2006. Cette société apparaissait en qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... dans les dernières conclusions déposées en première instance pour l'audience du 29 novembre 2006, à laquelle l'affaire a été retenue.
C'est donc à la suite d'une erreur purement matérielle que l'ordonnance de référé a mentionné Maître A..., en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires. La décision sera donc réformée sur ce point.
- Sur les travaux :
L'article 808 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du Tribunal de Grande Instance peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'alinéa 1er de l'article 809 ajoute que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit que les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée au syndic.
En l'espèce, une première délibération de l'assemblée générale extraordinaire en date du 8 juin 2004 a adopté le principe de l'exécution de travaux destinés à remédier aux infiltrations endommageant l'appartement de Madame X.... La nature de ceux- ci n'était pas déterminée et devait être précisée par le rapport de l'expert missionné par la compagnie d'assurance de la copropriété.
Lors d'une assemblée générale extraordinaire réunie le 30 mars 2006, les copropriétaires ont approuvé le devis de l'entreprise Giordano Toiture d'un montant de 36 446 euros HT pour la réfection de l'étanchéité de la toiture, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Au titre des " commentaires ", le procès verbal mentionne au sein de cette résolution portant le numéro 2o : " signature du marché conditionnée à la fourniture par l'expert de la copropriété du rapport d'expertise qui sera présenté aux copropriétaires avant le 1er juin 2006. "
Par ailleurs, au terme de ce même procès verbal est ajoutée la clause suivante : " Concernant le point no 2, le conseil syndical, au vu du rapport, pourra proposer un aménagement du devis soumis sans remettre en cause le principe de l'exécution des travaux ", qui même si elle n'a pas la valeur d'une délibération de l'assemblée générale, éclaire la cour sur l'objectif poursuivit par celle- ci.
Il résulte de ces mentions que l'assemblée générale a opté le 30 mars 2006 pour l'exécution des travaux de réfection totale de la couverture tels que proposés par l'entreprise Giordano Toiture dans son devis en date du 25 février 2004 pour un montant de 36 446 euros HT. Seule la signature du devis était subordonnée à l'avis d'un expert, au vu duquel le conseil syndical était autorisé à proposer une modification pour adapter au mieux les travaux votés.
Il y a lieu de constater que la décision de l'assemblée générale est claire et qu'elle est devenue définitive, n'ayant fait l'objet d'aucune contestation judiciaire.
D'ailleurs, par courrier en date du 27 septembre 2006, Maître A..., es qualités, a adressé aux copropriétaires un appel de fonds visant expressément les travaux de réfection de la toiture, commençant ainsi à exécuter la décision de l'assemblée générale.
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 16 février 2007 a adopté la résolution (no 20) suivante : " Après délibération et compte tenu des procédures judiciaires en cours, suite à la dernière assignation du syndicat des copropriétaires par Madame X..., l'assemblée générale ne veut pas interférer avec les décisions de justice à venir et ce fait, neutralise pour l'heure, toute intervention lourde sur la toiture.
Cela étant, afin d'assurer " le clos et le couvert " à l'ensemble du syndicat, les membres de l'assemblée acceptent l'intervention en révision de la toiture de la société Boissur, dont le devis d'un montant de 1 899 euros TTC a été présenté aux copropriétaires.
Les membres de l'assemblée demandent que le Bureau de Contrôle D... procède aux vérifications de la prestation de la société Boissur.
N. B. : la copropriété sera appelée, le cas échéant, à statuer à nouveau sur ce sujet, en fonction du résultat des procédures en cours et selon le contenu du rapport D.... "
Il ne peut être déduit de cette délibération que l'assemblée générale des copropriétaires s'oppose dorénavant aux travaux de réfection totale de la couverture proposés par l'entreprise Giordano Toiture. Il apparaît qu'une solution d'attente a été adoptée jusqu'au terme des procédures judiciaires en cours, puisque au vu du devis de la Société Boissur, il n'est prévu qu'un simple contrôle de la toiture, le remplacement d'une vingtaine de tuiles, le repositionnement des tuiles mal positionnées, le contrôle des attaches de tuiles et le remplacement des attaches cassées. Par référence au devis de la société Boissur annexé au procès verbal d'assemblée générale, les travaux adoptés à la résolution no 20 s'élèvent à 600 euros, les autres correspondant à la résolution no 21 de ce même procès verbal.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à se prévaloir de l'évolution de la situation, celui- ci tentant d'établir par différents rapports d'expert que la couverture dont les tuiles étaient qualifiées de poreuses n'a plus besoin d'être entièrement rénovée.
En effet, le principe des travaux de réfection, puis leur étendu et leur nature ont été adoptés par les assemblées générales des 8 juin 2004 et 30 mars 2006. Madame X..., qui est ainsi victime d'un trouble manifestement illicite, est en droit d'obtenir du syndicat des copropriétaires qu'il procède à leur exécution, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d'astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai. L'astreinte ne pourra courir que sur une durée de deux mois, au terme de laquelle il sera à nouveau statué.
En raison de la décision adoptée, il n'y a pas lieu d'avoir recours à une mesure d'expertise.
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L'intimé, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande d'allouer à Madame X... la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, en référé et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau,
Constate que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble... est représenté par la SA CIGIM- Cabinet LABAU et non par Maître A... Thierry, administrateur judiciaire,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble..., situé à Antibes à exécuter les travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 8 juin 2004, selon le devis de l'entreprise Giordano Toiture adopté au cours de l'assemblée générale du 30 mars 2006,
Dit que ces travaux devront être exécutés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d'astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,
Dit que l'astreinte courra durant deux mois au terme desquels il devra être à nouveau statué,
Dit n'y avoir lieu à expertise,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à payer à Madame X... la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
