COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 3 AVRIL 2008
No 2008 / 151
Rôle No 07/09871
S.A.R.L. SUDEXPANSION
C/
SARL L'IMMOBILIERE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 04 Juin 2007 enregistré au répertoire général sous le n° 05/04213.
APPELANTE
S.A.R.L. SUDEXPANSION représentée en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social et prise en son établissement secondaire, S.P.A.M, 711 route de Velaux, ZI la Voilerie, 13170 LES PENNES MIRABEAU,
30, rue du Tapis Vert - 13001 MARSEILLE
représentée par la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour,
assistée de Maître Hervé GHEVONTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SARL L'IMMOBILIERE,
82 route Nationale de la Viste - 13015 MARSEILLE
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,
assistée de Maître Marie-France OTTOMANI, avocat au barreau de
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe 3 Avril 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 Avril 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président, et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 13.06.2005, la SARL L'IMMOBILIERE, propriétaire d'un local commercial sis aux PENNES MIRABEAU, a fait signifier à la SARL SPAM un commandement de payer, dans le délai d'un mois, la somme de 5 101,55 euros au titre de loyers et charges échus, visant la clause résolutoire insérée au bail conclu le 04.01.1999 ;
Une opposition à ce commandement a été faite par la SARL SUDEXPANSION par assignation du 07.07.2005, tendant à la nullité du commandement de 13.06.2005 au motif que la " SPAM" n'est qu'une enseigne se rapportant à la SARL SUDEXPANSION ;
La SARL L'IMMOBILIERE a, de son côté, sollicité la condamnation de la SARL SUDEXPANSION au paiement d'une somme de 4 210,37 euros au titre des loyers impayés, compte arrêté au 1.10.2005, la résiliation du bail en application de la clause résolutoire et l'expulsion de la SARL SUDEXPANSION ;
Par jugement du 04.06.2007, le tribunal de grande instance d'AIX EN PROVENCE a :
- constaté la nullité du bail daté du 04.01.1999
- constaté que la SARL SUDEXPANSION est occupante sans droit ni titre, a prononcé son expulsion et l'a condamnée à payer à la SARL L'IMMOBILIERE à titre d'indemnité d'occupation les sommes suivantes :
.8 295,55 euros arrêtée au 30.09.2006
.1 657,88 euros par mois à compter du 01.10.2006 jusqu'à libération complète des lieux, outre 2 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La SARL SUDEXPANSION a interjeté appel et a conclu à la réformation du jugement entrepris, soutenant que monsieur A... est directeur commercial de la SARL SUDEXPANSION et bénéficie d'un mandat apparent ; que le bail a été signé avec la SARL SUDEXPANSION ; qu'en conséquence, le commandement de payer du 13.06.2005 est nul ;
A titre subsidiaire, elle soutient avoir réglé les sommes dues, conteste les montants réclamés et a conclu à la nullité du commandement de payer du 13.06.2005 avec clause résolutoire ;
A titre très subsidiaire, elle réclame des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, dans l'hypothèse où des sommes seraient dues ;
Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de la SARL L'IMMOBILIERE à lui remettre des quittances de loyer, sous astreinte ;
La SARL L'IMMOBILIERE demande la confirmation du jugement ;
Elle demande la condamnation de la SARL SUDEXPANSION au paiement de la somme de 4 973,04 euros au titre des loyers impayés, outre 9 338 euros au titre des taxes foncières 2005-2006-2007 ;
A titre subsidiaire, elle demande la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et l'expulsion des lieux de la SARL SUDEXPANSION avec fixation d'une indemnité d'occupation;
Elle maintient que la SARL SUDEXPANSION est occupante sans droit ni titre et que monsieur A..., signataire du bail, ne disposait pas de pouvoir pour représenter la SARL SUDEXPANSION ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du bail du 4.01.1999 et du commandement de payer du 13.06.2005
Considérant que la SARL L'IMMOBILIERE a été déclarée adjudicataire d'un local commercial situé aux PENNES MIRABEAU, 711, chemin de Velaux, Zone Industrielle la Voilerie, par un jugement d'adjudication en date du 10.03.2003, publié le 26.08.2003 ; que ce local commercial avait été donné en location par le précédent propriétaire à la "SPAM" en vertu d'un bail commercial en date du 04.01.1999 ; qu'à la suite de l'adjudication, le bail a été poursuivi ;
Considérant que les difficultés sont surgi à la suite d'un commandement de payer les loyers et charges et obligation de faire, en date du 13.06.2005, adressé par la SARL L'IMMOBILIERE à la SARL SPAM, correspondant aux loyers d'avril, mai et juin 2005, pour une somme de 4973,64 euros ;
Considérant que c'est alors que la SARL SUDEXPANSION a formé opposition au commandement du 13.06.2005 par assignation, se prétendant locataire de la SARL L'IMMOBILIERE et soutenant que le commandement du 13.05.2005 est nul, puisque "SPAM" n'aurait aucune existence juridique ;
Considérant qu'il résulte des termes du bail commercial du 04.01.1999 que le preneur est "SPAM", représentée par monsieur Alain A..., 711 chemin de Velaux, Zone Industrielle la Voilerie, 13170 les PENNES MIRABEAU" ; que figure en marge sous la mention "le preneur" le tampon de la SARL SUDEXPANSION, contenant l'adresse de son siège social et le numéro du Registre du Commerce et des Sociétés ;
Considérant, certes, que le gérant de la SARL SUDEXPANSION est monsieur Eric B... et que monsieur A... n'est pas le gérant de la SARL SUDEXPANSION et n'avait pas pouvoir pour signer ce contrat ; que la SPAM, qui s'est avérée être un établissement secondaire pour entreposer les marchandises, n'a fait l'objet d'une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés que le 20.05.2005 ;
Considérant que le sigle SPAM est une enseigne correspondant à la dénomination "SUDEXPANSION PROVENCE AGENCEMENT MENUISERIE" ; que monsieur Alain A..., qui serait le Directeur commercial sans que cela soit contredit, est présenté par la Société SUDEXPANSION comme son mandataire, lors de la signature initiale du bail avec la VG INDUSTRIE, le 04.01.1999 ;
Considérant en outre que les chèques de paiement des loyers émis par la suite par la SARL SUDEXPANSION et signés par monsieur A... ont été encaissés par la SARL L'IMMOBILIERE, sans observation aucune ;
Considérant en conséquence que, depuis la date de l'adjudication du local commercial par la SARL L'IMMOBILIERE, ce bail a été exécuté et n'a fait l'objet d'aucune contestation ;
Considérant dès lors que l'ensemble de ces éléments permettent de dire que monsieur A... a bénéficié d'un mandat apparent, et que la SARL L'IMMOBILIERE ne pouvait ignorer avoir poursuivi un bail commercial souscrit avec la SARL SUDEXPANSION, locataire ;
Considérant qu'il convient donc de réformer le jugement entrepris et de déclarer le bail initial signé le 04.01.1999 valable ;
Considérant que le commandement de payer du 13.06.2005 adressé par la SARL L'IMMOBILIERE à la SARL SPAM, eu égard au contexte, n'est en la forme entaché d'aucune nullité ;
Sur la résiliation du bail
Considérant que la bailleresse estime que la société locataire est redevable de loyers et charges et encourt la résiliation de plein droit du bail, le paiement et la communication de la justification du contrat d'assurance n'ayant pas été exécutés dans le mois suivant le commandement, conformément aux termes dudit bail ;
Considérant que le commandement de payer du 13.06.2005 vise les loyers et charges d'avril, mai et juin 2005, soit la somme de 4 973,64 euros ;
Considérant que cette somme correspond à la somme mensuelle de 1 535,92 euros toutes taxes comprises, au titre du loyer auquel s'ajoute la somme de 121,96 euros de provision sur charges, soit un total de 1 657,88 euros ;
Considérant que la SARL L'IMMOBILIERE justifie cette somme par l'application de la clause insérée au bail, relative à la révision triennale ;
Considérant toutefois que c'est à bon droit que la Société EXPANSION conteste la révision triennale qui n'a pas été réclamée selon les modalités exigées au bail, lequel impose une demande faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception ;
Que la société bailleresse ne justifie que d'une demande faite par lettre simple datée du 01.04.2005 ;
Considérant, en conséquence, qu'elle ne pouvait réclamer unilatéralement un loyer révisé dans ces conditions ; que n'étaient pas, de surcroît, précisées les périodes concernées ;
Considérant que la SARL SUDEXPANSION rapporte la preuve de ce qu'elle s'est acquittée du paiement des loyers dus des mois d'avril, mai et juin 2005 par chèques tous trois d'un montant de 1 504, 54 euros, débités les 13.05, 14.05 et 30.06.2005 ;
Considérant en conséquence que ledit commandement de payer sur ce point se trouve injustifié, les sommes dues ayant été réglées dans le mois suivant le commandement litigieux ;
Considérant cependant que ledit commandement du 13.06.2005 réclamait également les justificatifs d'assurance des locaux ;
Considérant que les pièces produites aux débats font la preuve de l'existence d'une assurance pour les locaux loués, en 2005, 2006, 2007, mais pour des périodes limitées, ne couvrant pas l'année entière ;
Considérant en outre que la SARL SUDEXPANSION ne justifie pas avoir adressé à sa bailleresse, dans le mois suivant le commandement du 13.06.2005, les justificatifs de l'assurance pour l'année en cours ;
Considérant, en conséquence, que ce manquement aux obligations du bail entraîne la constatation du jeu de la clause résolutoire de plein droit ;
Considérant qu'il convient donc de constater la résiliation du bail à compter du 13.07.2005 et de dire que la SARL SUDEXPANSION était à compter de cette date occupante sans droit ni titre des locaux loués ; que l'expulsion ordonnée par le Tribunal sera confirmée ;
Considérant qu'à compter de cette date également, la SARL SUDEXPANSION est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 504,64 euros, outre les charges, jusqu'à libération des lieux ;
Considérant que la société bailleresse justifie, par les pièces produites aux débats, qu'après plusieurs règlements intervenus, la locataire est redevable d'une somme de 4 513,92 euros, outre les charges, au titre de la dette locative, et charges, arrêté au 7.01.2008 ;
Considérant qu'aucun motif sérieux n'autorise la SARL SUDEXPANSION à bénéficier de délais pour le paiement de ces sommes, au sens de l'article 1244-1 et suivants du Code Civil ;
Considérant en revanche que la SARL L'IMMOBILIERE réclame au titre des impôts fonciers 2005-2006-2007 la somme de 9 338 euros ;
Considérant toutefois que les documents produits aux débats ne permettent pas avec exactitude de déterminer les montants applicables aux locaux loués et la clef de répartition, justifiant des sommes dues par la SARL SUDEXPANSION au titre des taxes foncières ;
Considérant que de ce chef, la société intimée sera déboutée de sa demande ;
Considérant qu'eu égard à la résiliation prononcée, la demande reconventionnelle de la SARL SUDEXPANSION de communication des quittances de loyer par la société bailleresse devient sans objet ;
Considérant qu'en cause d'appel, la SARL SUDEXPANSION devra payer à la SARL L'IMMOBILIERE la somme de 1 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement
- Reçoit l'appel.
- Réforme le jugement entrepris, et statuant à nouveau,
- Dit que le bail signé le 04.01.1999 est valable.
- Déclare nul et de nul effet les sommes dudit commandement ayant été réglées.
- Constate toutefois la résiliation du bail du 04.01.1999, pour défaut de communication des justificatifs d'assurance, à compter du 13.07.2005.
- Ordonne l'expulsion de la SARL SUDEXPANSION des lieux loués sis LES PENNES MIRABEAU, 711 chemin de Velaux, Zone Industrielle La Voilerie.
- Condamne la SARL SUDEXPANSION à payer à la SARL L'IMMOBILIERE, à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 4 513,92 euros charges comprises, arrêté au 07.01.2008 et 1 504,64 euros outre les charges par mois jusqu'à la libération des lieux.
- Déboute la SARL L'IMMOBILIERE de sa demande de paiement au titre des taxes foncières.
- Déboute la SARL SUDEXPANSION de sa demande de délais de paiement.
- Dit que la demande reconventionnelle de la SARL SUDEXPANSION de communication de quittances de loyer est devenue sans objet.
- Condamne la SARL SUDEXPANSION à payer à la SARL L'IMMOBILIERE la somme de 1 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel.
- Condamne la SARL SUDEXPANSION aux dépens de première instance et d'appel et pour ceux-ci, admet la SCP TOLLINCHI-PERRET-VIGNERON, avoués, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
