4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 MARS 2008
No 2008 / 160
Rôle No 02 / 10848
François F...
C /
Syndicat Principal DE COPROPRIETE LE KALLISTE
Syndicat Secondaire DE COPROPRIETE LE KALLISTE B
Paul F...
Francine F... épouse X...
Georges F...
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 23 Juin 1997 enregistré au répertoire général sous le no 9400619.
APPELANT
Monsieur François F...
né le 22 Février 1923 à BONE (ALGERIE), demeurant...- Rue du... 83100 TOULON
représenté par la SCP JOURDAN- WATTECAMPS, avoués à la Cour, plaidant par Me Pierre ESCLAPEZ, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Syndicat Principal DE LA COPROPRIETE LE KALLISTE, demeurant bd Charles Barnier-83000 TOULON pris en la personne de son syndic la SARL PRESTIMMO- JACQUIN dont le siège social est : 19 avenue Vauban 83000 TOULON,
représenté par la SCP PRIMOUT- FAIVRE, avoués à la Cour,
Syndicat Secondaire DE COPROPRIETE LE KALLISTE B, demeurant 503 avenue de la République-83000 TOULON
représenté par la SCP PRIMOUT- FAIVRE, avoués à la Cour,
plaidant par Me Jean- Pierre SERVEL, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Sandra PULVIRENTI, avocat au barreau de TOULON
PARTIE INTERVENANTES
Monsieur Paul F...
né le 14 Mai 1951 à BONE (ALGERIE) (99000), demeurant Rue du... 83000 TOULON
représenté par la SCP JOURDAN- WATTECAMPS, avoués à la Cour
Madame Francine F... épouse X...
née le 13 Mai 1954 à BONE (ALGERIE) (99), demeurant 83500 LA...
représentée par la SCP JOURDAN- WATTECAMPS, avoués à la Cour
Monsieur Georges F...
né le 06 Octobre 1961 à BONE (ALGERIE) (99000), demeurant...
représenté par la SCP JOURDAN- WATTECAMPS, avoués à la Cour
plaidant par Me Pierre ESCLAPEZ, avocat au barreau de TOULON
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Février 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2008, puis prorogé au 21 mars 2008
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 23 juin 1997 le tribunal de grande instance de Toulon a statué en ces termes :
- déboute les époux F... de leur demande
- condamne les époux F... à payer aux syndicats principal et secondaire de la résidence Le KALLISTÉ la somme de 2000 F à chacun au titre des frais irrépétibles
- déboute les parties de leurs autres demandes
- condamner les époux F... aux dépens
attendu que par arrêt avant de dire le droit du 8 février 2005 auquel il est expressément référé pour plus ample exposé de la procédure, des faits, moyens et prétentions des parties, la même cour a statué en ces termes :
- reçoit l'appel.
- donne acte à M. Paul F..., à Mme Francine X...- F... et à M. Georges F... de leur intervention volontaire à la suite du décès de Mme N...- F....
- constate la dissolution du syndicat principal de la copropriété Le KALLISTÉ
- dit que les parties devront se prononcer sur la recevabilité des conclusions déposées et notifiées le 24 juin 1999 par le syndicat secondaire de la copropriété Le KALLISTÉ B
- ordonne une expertise et commet pour y procéder M. Charles I... avec mission d'établir un plan de l'entrée B du bâtiment B en définissant à partir des actes et des millièmes de copropriété de lots similaires, la surface et l'assiette du lot numéro 65 et de donner à la cour tous éléments de nature à lui permettre tout d'abord de déterminer si les droits correspondants au lot numéro 65 actuellement propriété des consorts F... ont été affectés, modifié, voire amputés par l'installation de la conciergerie visée par l'acte modificatif au règlement de la copropriété Le KALLISTÉ déposé aux minutes de Me J... le 6 juillet 1965 et le cas échéant dans quelle mesure, et en second lieu d'établir, à supposer qu'une amputation se soit ainsi réalisée, à quelle réduction des millièmes du lot 65 elle aurait dû donner lieu
- réserve tant les dépens que l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Attendu que M. Charles I... a déposé son rapport principal le 29 septembre 2006 et un rapport d'expertise complémentaire le 23 avril 2007
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 25 octobre 2007 les consorts F..., appelants et intervenants volontaires demandent de :
- donner acte à M. Paul F..., à Mme Francine X...- F... et à M. Georges F... de leur intervention volontaire.
- infirmer le jugement entrepris et rejeter les conclusions du syndicat secondaire
- prononcer la nullité et subsidiairement, constater une opposabilité de l'acte modificatif au règlement de la copropriété Le KALLISTÉ déposé aux minutes de Me J..., notaire à Toulon, le 6 juillet 1965, publié au bureau des hypothèques de Toulon le 11 août 1965, volume 39 07, numéro 31, en ce qu'il modifie la consistance du lot numéro 65
- à défaut, constater que l'acte du 6 juillet 1965 précité ne contient aucune modification du lot numéro 65 ni ne s'accompagne d'aucune modification du tableau visé à l'article 71 – A 2o et suivants du décret du 14 octobre 1955.
- constater que l'acte du 6 juillet 1965 n'avait pour objet et n'a pu avoir pour effet de modifier la consistance du lot numéro 65
- en conséquence, dire et juger que le droit de propriété des consorts F... doit s'exercer sur un lot commercial avec réserve dans l'entrée B du bâtiment B par application de leur titre, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division
- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le KALLISTÉ de libérer les lieux qu'il occupe dans l'entrée B à destination de conciergerie pour le restituer aux consorts F... à fin que ceux- ci bénéficient dans l'entrée B du bâtiment B d'un local tel que défini à l'état descriptif de division dans leur titre de propriété et au règlement de copropriété.
- assortir l'injonction d'une astreinte de 152 € par jour passé après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
- et vu le rapport de l'expert et son rapport complémentaire, dire et juger que l'emprise et l'assiette du lot 65 sont définies par le plan figurant en annexe 15 du rapport d'expertise complémentaire de M. I... du 18 avril 2007 pour 62 m ² sans égard pour les mentions figurant sur ce plan savoir « conciergerie, séjour, cuisine, salle d'eau, hall ».
- dire que ce plan sera publié avec l'arrêt à intervenir auprès du bureau compétent de la conservation des hypothèques de Toulon sur le lot numéro 65 de l'immeuble en copropriété Le Kallisté appartenant aux consorts F... pour l'avoir acquis suivant acte de Me K..., notaire à Toulon, le 18 décembre 1979 publié les 8 février 1980 dp 1201 vol. 4105 no 13 tel que décrit à l'état descriptif de division avec un règlement de copropriété dressé par acte de Me J..., notaire à Toulon le 5 février 1965 publié le 21 avril 1965 volume 3814 numéro 15
- condamner les intimés au paiement de la somme de 6 000 € en application de l'article 700
du code de procédure civile outre les dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise et pour ceux d'appel avec distraction au profit de la société civile professionnelle Jourdan Wattecamps, avoué à la cour.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 26 octobre 2007 l'intimé demande de :
- confirmer le jugement entrepris
- dire que la superficie du local de M. F... est bien de 42 m ²
- constater qu'il n'existe aucune affectation, modification ou amputation du lot numéro 65 appartenant à M. F....
- en conséquence, dire et juger que les tantièmes du local de M. F... doivent être rectifiés, comme préconisé par l'expert, afin d'être en correspondance avec la superficie réelle du local occupé par l'appelant.
- condamner l'ensemble des appelants à lui payer les sommes de 2500 € à titre de légitimes dommages- intérêts pour procédure abusive et totalement injustifiée et 2500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle Primout Faivre, avoué à la cour.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2007
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu que selon acte reçu par Me J..., notaire à Toulon, le 14 mai 1964, la société civile de construction dénommée LE KALLISTÉ a été constituée en application de la loi du 28 juillet 1938 pour construire des bâtiments à usage d'habitation sur une parcelle de terre située boulevard Charles Barnier à Toulon, avec attribution de l'immeuble aux associés en propriété ou en jouissance par fractions divises à proportion de leurs parts sociales ; que l'associée Mireille L... est ainsi devenue attributaire d'un local commercial numéro 2 situé au rez- de- chaussée du bâtiment B ; que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établi par acte notarié du 5 février 1965 et qu'il y est précisé que l'entrée B au rez- de- chaussée dessert un local commercial dénommé numéro 2 avec réserve, un local à vélos et voiture d'enfants, un local commercial dénommé numéro 3 avec réserve.
Attendu que lot numéro 65 est décrit de la manière suivante dans l'état descriptif de division : « Il comprendra le local commercial avec réserve situé au rez- de- chaussée de l'entrée B du bâtiment B et portant le numéro 2 sur le plan du rez- de- chaussée ci annexé, ensemble les 35 / 10. 000èmes indivis des parties communes spéciales au bâtiment B »
Attendu qu'un acte modificatif au règlement de copropriété reçu par Me J..., notaire à Toulon, le 6 juillet 1965 ajoute à l'état descriptif initial du rez- de- chaussée et du bâtiment B, entrée B : « une conciergerie composée d'une cuisine, d'une salle de séjour, d'une salle d'eau et d'un water- closet »
Attendu que les parts sociales de Mme L..., attributaire initiale du local commercial numéro 2 constituant le lot numéro 65, ont été vendues à la Banque française commerciale, établissement financier, qui les a revendues à M. M... le 29 juin 1967 et que ce dernier obtiendra l'attribution – partage du lot numéro 65 en contrepartie des parts sociales acquises par lui selon acte notarié des 19 janvier et 15 février 1968.
Attendu que par acte reçu le 18 décembre 1979 par Me K..., notaire associé à Toulon, les époux M... ont revendu aux époux F..., " un local commercial avec réserve, située au rez- de- chaussée de l'entrée B du bâtiment B et portant le numéro 2 sur le plan du rez- de- chaussée annexé à l'état descriptif de division et règlement de copropriété, formant le lot numéro 65 et les trente cinq / dix millièmes indivis du terrain et des parties communes générales et les treize millièmes indivis des parties communes spéciales au bâtiment B " ; que l'acte de vente précise que le règlement de copropriété du 5 février 1965 publié au bureau des hypothèques de Toulon le 21 avril 1965, a fait l'objet de modification les 6 juillet 1965, le 4 novembre 1965 & 3 novembre 1966 avec publication repectives au bureau des hypothèques de Toulon les 11 août 1965, 2 décembre 1965 et 30 novembre 1966.
Attendu que les consorts F... soutiennent que Mme L..., premier attributaire de la jouissance du lot numéro 65 " avait droit à l'attribution en toute propriété du local commercial numéro 2, tel que défini par le règlement de copropriété et les plans d'origine "
Attendu que l'expert judiciaire Charles I... a recherché l'ensemble des plans du rez- de- chaussée du bâtiment B et a mis en évidence une différence entre, d'une part les plans annexés au dossier de permis de construire visés tant par le service de l'urbanisme de la ville de Toulon que par la préfecture du Var, et d'autre part, le plan annexé au règlement de copropriété du 5 février 1965 visé par Me J... notaire à Toulon ; que ce dernier plan comporte l'indication du logement du concierge avec salle de séjour, hall, cuisine et salle d'eau ; que l'expert judiciaire a encore levé le plan des lieux tels qu'il se présentent actuellement et qu'il a relevé une identité avec le plan annexé à l'état descriptif de division et règlement de copropriété, sauf que le local à vélos est devenu une chambre pour le concierge mais que la situation du local à vélos n'affecte en rien la consistance du lot des consorts F....
Attendu qu'il résulte donc des recherches précises faites par l'expert judiciaire que le plan du local dont les consorts F... ont actuellement la propriété est conforme au plan d'origine annexé au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division et qu'en conséquence les acquéreurs du lot numéro 65 ont été remplis de leurs droits.
Attendu que les plans déposés à l'appui de la demande de permis de construire ne constituent pas une référence dans la mesure où ils sont différents du plan annexé à l'état descriptif de division et qu'il est très fréquent de modifier les plans d'origine après obtention du permis de construire en fonction des nécessités techniques de la construction ; qu'en conséquence les plans visés par la ville de Toulon ou la préfecture du Var ne constituent pas une désignation interactive du bien acquis par les consorts F....
Attendu que la référence au bâtiment B et à l'entrée B dans l'acte de vente du 18 décembre 1979 n'est qu'une indication permettant de situer le lot par rapport à l'entrée de l'immeuble mais ne constitue pas une affectation réelle par rapport au découpage de l'immeuble en fonction des entrées ; qu'il importe peu que la réserve du lot numéro 65 jouxte le passage de l'entrée A dans la mesure où l'on peut y accéder par l'entrée B dont relève le local commercial.
Attendu que le la décision prise par l'assemblée générale ordinaire de la société civile immobilière KALLISTÉ, ne modifie pas la consistance des lieux au rez- de- chaussée du bâtiment B mais consacre l'existence d'une conciergerie figurant au plan annexé au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division d'origine ; que cette modification correspond plus à un complément ou à une rectification puisque l'état descriptif de division n'a pas été modifié en fait, dans la mesure où ladite conciergerie figurait bien sur le plan d'origine ; qu'en conséquence la rectification de l'état descriptif de division ne justifiait nullement une augmentation ou une réduction de capital ainsi qu'il apparaît maintenant à la lumière du rapport d'expertise de M. I....
Attendu qu'il résulte de ce rapport d'expertise que la consistance matérielle du lot numéro 65 actuellement propriété des consorts F... n'a été ni affectée, ni modifiée, ni amputée depuis l'attribution de la jouissance à Mme L... ; qu'en outre l'acte modificatif reçu le 6 juillet 1965 par Me J..., notaire à Toulon, a été publié à la conservation des hypothèques et mentionnés dans le titre de propriété des consorts F... auxquels il est donc opposable.
Attendu en outre que la superficie du lot numéro 65, comme celle des autres d'ailleurs, n'est sont pas mentionnée dans les actes d'attribution et de propriété successifs.
Attendu qu'il convient de confirmer intégralement le jugement entrepris.
Attendu que les consorts F... ne demandent pas la modification de l'attribution de tantièmes de parties communes ; qu'en l'absence des réduction de la consistance de leur lot, il n'y a pas lieu de modifier judiciairement l'attribution des tantièmes de parties communes.
Attendu que le droit d'agir en justice y compris en appel ne dégénère en abus que s'il procède d'une erreur grossière équivalente au dol ou s'il révèle une intention de nuire, ce qui n'est pas démontré en l'espèce ; qu'il y a donc eu lieu de rejeter la demande de dommages- intérêts pour procédure abusive.
Attendu que le syndicat de copropriété secondaire n'a pas reconclu après le dépôt du rapport d'expertise.
Attendu que les appelants qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la société civile professionnelle Primout Faivre, avoué à la cour.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement.
Donne acte à M. Paul F..., à Mme Francine X...- F... et à M. Georges F... de leur intervention volontaire.
Confirme le jugement entrepris et y ajoutant
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LE KALLISTÉ de sa demande de dommages intérêts.
Condamne les consorts F... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE KALLISTÉ la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne les consorts F... aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise, et pour ceux d'appel, autorise la société civile professionnelle Primout Faivre, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERTMichel BUSSIÈRE
