4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 29 FÉVRIER 2008
No 2008 / 99
Rôle No 05 / 23919
Antoine X...
C /
Syndicat des Copropriétaires LE MÉDITERRANÉE HORIZONTAL
Jean, Gérard X...
Paul X...
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 25 novembre 2005 enregistré au répertoire général sous le no 01 / 3361.
APPELANT
Monsieur Antoine X..., pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame Jeanne Y... épouse X..., décédée
né le 12 juillet 1923 à SARTENE (20100), demeurant...
comparant en personne, assisté de Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour
INTIME
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE MÉDITERRANÉE HORIZONTAL, sis 60 à 102 Avenue de Toulon, 59 à 65 Avenue Jules Cantini, 13 à 19 Bd Vincent Delpuech, 5 à 19 Avenue de Corinthe, 2 à 10 Square Cantini et 118 Avenue de Toulon, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant S. A. R. L. AXIMO-1 Place Pierre Bertas Centre Sainte Barbe-13001 MARSEILLE
représenté par la S. C. P. DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Maître Christian MAZET, avocat au barreau de MARSEILLE
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur Jean, Gérard X... en sa qualité d'héritier de Madame Jeanne Y... épouse X... décédée
né le 29 avril 1963 à CASABLANCA (20100), demeurant...-...
représenté par Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour
Monsieur Paul X..., en sa qualité d'héritier de Madame Jeanne Y... épouse X..., décédée
né le 17 novembre 1964 à CASABLANCA (20100), demeurant...
représenté par Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 février 2008 puis prorogé au 29 février 2009
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 février 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 25 novembre 2005 le tribunal de grande instance de Marseille a statué en ces termes :
- déboute les époux X... de leur demande,
- les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Méditerranée horizontal la somme de 1300 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile outre les dépens.
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 16 décembre 2005 les époux X... (les appelants) ont interjeté appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Méditerranée Horizontal.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 11 avril 2006 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Méditerranée Horizontal (l'intimé, ci- après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 31 décembre 2007, M. X... agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de son épouse Jeanne Y... décédée en cours de procédure, M. Jean- Gérard X... et M. Paul X..., héritiers de leur mère Jeanne Y... (les appelants) demandent de :
- constater que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les copropriétaires doivent participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun « en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot »,
- constater que l'article 19 du règlement de copropriété précise que les charges communes ne seront pas réparties obligatoirement dans la proportion des droits de chacun dans la propriété du sol, mais « en raison de la nature des services ou des parties communes en cause, de leur destination ou affectation et de l'usage que seront amenés à en faire les différents copropriétaires »,
- constater que la destination du parking est uniquement de permettre le stationnement de véhicules automobiles et leur circulation, que telle est son affectation et que tel est l'usage qui en est fait,
- constater que l'usage du parking le fait réserver exclusivement aux propriétaires d'emplacements de parking et de boxes et à leurs locataires et qu'il est interdit à tous les autres copropriétaires d'y faire stationner ou même circuler leur véhicule, leur seul droit étant de marcher à pied dans le parking et sur la dalle qui le recouvre,
- dire et juger que la répartition des charges décidée par les assemblées du 11 janvier 2001, du 9 juillet 2001 et du 4 mars 2002 viole formellement les dispositions de l'article 10 de la loi et celle de l'article 19 du règlement de copropriété du 5 octobre 1966 puisqu'elle a été faite en proportion des millièmes au sol sans tenir le moindre compte des énormes différences qui existent quant aux droits et avantages des propriétaires d'emplacements de parking et de boxes et ceux de tous les autres copropriétaires de la résidence Méditerranée Horizontal,
- les décharger de toutes les condamnations prononcées par le tribunal à leur encontre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- annuler et mettre à néant les délibérations 9 & 11 votées par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal le 11 janvier 2001, les délibérations 2, 3, 5, 6 7, 8, et 9 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontale le 9 juillet 2001, les délibérations 8 & 10 votées par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal le 4 mars 2002,
- dire et juger que le dispositif de l'arrêt prononçant les annulations sera transcrit aux frais du syndicat des copropriétaires en marge et à la suite des procès- verbaux respectifs des dites assemblée générale de copropriétaires et ce dans le mois du jour où l'arrêt à intervenir sera passé en force de chose jugée,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Magnan, avoué à la cour,
- leur faire application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et les dispenser de participation à la dépense commune s'étendant aux dépens, aux honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires et à la condamnation prononcée à leur profit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 4 septembre 2007 l'intimé demande de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- débouter les consorts X... des fins de leur demande,
- les condamner à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la société civile professionnelle de Saint- Ferréol Touboul, avoué à la cour.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2008.
Attendu que M. X..., dûment autorisé par la cour, a présenté sa défense en présence de son avoué.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu que dans la résidence le Méditerranée Horizontal à Marseille, les consorts X... sont propriétaires d'un appartement de type 5 et d'une cave portant les numéros ... situé... ; que la propriété de ces deux lots confère respectivement 859 / 100. 000èmes des parties communes spéciales du bâtiment précité et 182 / 21. 088èmes des parties communes générales ; que l'ensemble résidentiel comprend cinq immeubles constituant cinq copropriétés verticales mais que sont communs à ses cinq tours d'habitation, le terrain qui entoure les immeubles, l'espace qui les sépare lequel est recouvert par une dalle sous laquelle se trouve le garage à trois niveaux ;
Attendu que les copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Méditerranée Horizontal réunis en assemblée générale le 11 janvier 2001 ont voté les délibérations numéro 9 et 11 suivantes :
« 9 : vote pour le financement des travaux SPAPA sur 18 mois à partir du 1er avril 2001 jusqu'au 30 septembre 2002 selon détail joint – mandat à donner au syndic de souscrire au nom du syndicat des copropriétaires un prêt en vue de financer tout ou partie des dits travaux. Le financement des travaux de SPAPA sur 18 mois à partir du 1er avril 2001 jusqu'au 30 septembre 2002 selon détail joint avec le mandat donné au syndic de souscrire au nom du syndicat des copropriétaires un prêt en vue de financer tout ou partie des travaux est voté à la majorité des copropriétaires présents et représentés,
11 : achat de parking ou boxes permettant de terminer les travaux de mise en conformité du parking exigés par la DRIRE — article 25
achat du boxe double appartenant à M. A... – montant 85 000 F
achat des deux boxes appartenant Madame B... – montant 150 000 F
achat du parking appartenant à PRO BTP – montant 50 000 F
achat du parking appartenant à INVESTIMUR – montant 50 000 F
achat du parking numéro 3880 et des boxes numéro 3850 et 3816 appartenant aux AGF – montant 200 000 F
achat du boxe appartenant à M. C... numéro 3807 – le prix sera déterminé sous contrôle du conseil syndical du fait d'un échange obligatoire et non résolu au moment de la convocation- payable par tous les copropriétaires …
La copropriété doit acheter certains emplacements de parking pour que les travaux de ventilation puissent être réalisés. Le parking fait plus de 20 000 m ² et des zones sont mal ventilées. Il est actuellement sous contrôle de la DRIRE avec une fermeture administrative possible à tout moment …. Le syndicat rappelle que quel que soit le nombre de places de ce parking, il est conçu par compartiments et que chaque compartiment doit comporter une ventilation permettant une évacuation d'air d'environ 600 mètres cube par heure et par véhicule stationnant dans ce compartiment.
L'achat de boxes ou parkings permettant de terminer les travaux de mise en conformité du parking exigés par la DRIRE est voté à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Mandat est donné à M. Christian D... de signer les actes d'achat au profit du syndicat des copropriétaires Le Méditerranée horizontal. » ;
Attendu que les mêmes copropriétaires réunis en assemblée générale le 9 juillet 2001 ont voté les délibérations numéro 2, 3, 5, 6, 7, 8 & 9 suivantes :
« 2 : le principe de l'achat des boxes et des parkings nécessaires à la mise en conformité de ventilation du parking par le syndicat Méditerranée Horizontale ayant été voté à l'assemblée générale du 11 janvier 2001 : box appartenant à M. C... numéro 3807,
prix d'achat par le syndicat des copropriétaires Le Méditerranée Horizontal : 100 000 F
frais de notaire plus sur enregistrement : 14 000 F
Il est passé au vote : votes pour : 66 735 / 70 873o- votes contre 3700 / 70. 873o
3 l'achat des boxes suivants ayant été votés à l'assemblée générale du 11 janvier 2001, vote pour la prise en charge des frais d'enregistrement et des honoraires par le syndicat des copropriétaires : article 24. NB : certaines transactions nécessitent des frais d'attribution supplémentaire votes pour : 66. 045 / 70. 873o- votes contre 4. 707 / 70. 873o
5 vote pour la réalisation des travaux de génie civil du parc de stationnement permettant de terminer la mise en conformité des ventilations par le percement de la dalle du parking suite à la demande de la DRIRE selon devis joints – article 24
Il est passé au vote pour la société SPAPA (933 675 F, dont 51 695 F d'isolants coupe- feu demandés par le bureau de contrôle) : votes pour 67. 375 / 70o. 873o- votes contre 3. 498 / 70. 873o
6 : vote de confirmation des travaux de ventilation et d'électricité par les entreprises TUNZINI – CAE suite à l'explication de la question numéro 4.
Société TUNZINI : 1 141 820, 17 F société CAE : 834. 188, 50 F
Votes pour : 67. 091 / 70. 873o- votes contre 3. 655 / 70. 873o
7 : confirmation de la mission de contrôle technique des travaux de ventilation du parc de stationnement du Méditerranée selon devis joints. Il est passé au vote pour la société Qualiconsult (34 684 F TTC) : votes pour : 66. 849 / 70. 873o- votes contre 3. 655 / 70. 873o
8 : confirmation de la mission d'analyse des offres et de suivi technique des travaux selon devis joint pour la mise en conformité du parking aussi bien que pour les problèmes de structure du gros œ uvre que le suivi des travaux d'électricité et de ventilation – article 24
Il est passé au vote pour la société Ephta- votes pour : 66. 585 / 70. 873o- votes contre 3. 655 / 70. 873o
9 : confirmation du choix du bureau d'études ou de l'architecte pour l'analyse des offres et le suivi des travaux (assemblée générale du 9 juillet 2020) article 24
Il est passé au vote pour M. E... : votes pour : 67. 345 / 70. 873o- votes contre 3. 141 / 70. 873o »
Attendu que les mêmes copropriétaires réunis en assemblée générale le 4 mars 2002 ont voté les délibérations numéro 8 et 10 suivantes :
« 8 : vote de l'assurance dommages – ouvrage pour les travaux de génie civil et de désenfumage effectués par la société SPAPA et voté le 9 juillet 2001- article 24
Axa assurances montant 9 625 TTC : votes pour : 63. 083 / 69. 36 votes contre 6280 / 69. 363
10 : l'achat des boxes suivants ayant été voté à l'assemblée générale du 11 janvier 2001, vote pour la prise en charge des frais d'enregistrement et des honoraires par le syndicat des copropriétaires – article 24
Parking numéro 3880 et boxes numéro 3850 et 3816 appartenant aux AGF
prix d'achat par le syndicat des copropriétaires : 200 000 F / 30. 489, 80
frais de notaire plus enregistrement : 17 500 F / 2667, 85
frais d'attribution : 6 500 F / 990, 91
indemnisation de 2400 € en plus de l'achat des boxes de Madame H...
F..., compte tenu de l'incidence des plus- values d'impôt
votes pour : 57. 425 / 64. 635o votes contre 7210 / 64 635o »
Attendu qu'il n'est pas contesté que M. X... a voté contre toutes ces délibérations et que la demande d'annulation est recevable ;
Attendu que toutes les délibérations critiquées par les consorts X... concernent des travaux affectant le parc de stationnement souterrain commun à l'ensemble des groupes d'habitations de l'ensemble dénommé Le Méditerranée Horizontal et que lesdits travaux non pour objectif que l'aménagement proprement dit du lieu de stationnement des véhicules ; que ces travaux ne profitent donc qu'aux seuls propriétaires d'emplacement de stationnement à l'intérieur du garage souterrain et que la nature des travaux est sans incidence pour les simples piétons puisque la résistance de la dalle n'est pas en cause ;
Attendu que l'article 19 du règlement de copropriété reçu le 5 octobre 1966 par Maître G... notaire à Paris précise que « les charges incombant aux copropriétaires seront individuelles ou communes selon que les services qu'elles ont pour objet de rémunérer ou que les choses auxquelles elles se rapportent sont elles- mêmes individuelles ou communes » et que « les différentes charges communes ne se trouveront donc pas réparties entre les copropriétaires d'une manière absolue et obligatoire dans la proportion des droits de chacun dans la propriété du sol, mais en raison de la nature des services ou des parties communes en cause, de leur destination ou affectation et de l'usage que seront amenés à en faire les différents copropriétaires » ;
Attendu que les consorts X... font valoir que dans le garage souterrain les emplacements de stationnement sont les propriétés privées de ceux qui les ont achetés et que les voies de circulation entre ces emplacements sont propriétés communes particulières des propriétaires des emplacements et des boxes, à l'exclusion des copropriétaires qui ne possèdent ni emplacement de stationnement ni boxe et que cette analyse n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires ;
Attendu que le même règlement de copropriété énumère à la page 14, section VI « Détermination des parties communes à l'ensemble immobilier », paragraphe A « Parties communes à l'ensemble immobilier » lesdites parties communes et que le garage souterrain ne figure pas parmi les parties communes ; que le garage souterrain constitue donc une partie commune spéciale propre aux seules copropriétaires disposant d'un emplacement de stationnement ;
Attendu en conséquence que les travaux de conservation du garage souterrain ne concernent que les propriétaires d'emplacements et de boxes de stationnement lesquels, en application de l'article 19 du règlement de copropriété susvisé, doivent supporter les dépenses à l'exclusion des autres copropriétaires non propriétaires d'emplacements de stationnement, dans la mesure où ces derniers n'ont nullement l'usage de cette partie commune réservée exclusivement aux titulaires d'un droit de stationnement de véhicule ;
Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et que l'article 19 du règlement de copropriété reprend les mêmes dispositions ;
Attendu que manifestement le garage souterrain ne présente aucune utilité pour les consorts X... uniquement propriétaires des lots numéros 2661 et 2141 à usage d'appartement et de cave et que dans ces conditions, ils n'ont pas à participer au financement des travaux d'entretien du garage souterrain dont ils n'ont pas l'usage à défaut d'être propriétaire d'un emplacement de stationnement ;
Attendu dans ces conditions que c'est par un abus de majorité que les délibérations contestées par les consorts X... ont été votées pour mettre à leur charge une quote- part de travaux ne leur incombant pas et qu'il convient en conséquence de prononcer la nullité des délibérations ainsi contestées ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appels avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avoué de ses adversaires ;
Attendu qu'il sera également fait application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et que les consorts X... seront dispensés de participation à la dépense commune s'étendant aux dépens, aux honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires et à la condamnation prononcée à leur profit en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Infirme le jugement entrepris et statuant de nouveau
Annule les délibérations votées par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal :
- Le 11 janvier 2001 sous les numéros 9 & 11,
- le 9 juillet 2001 sous les numéros 2, 3, 5, 6 7, 8, et 9
- le 4 mars 2002 sous les numéros 8 & 10
Dit que le dispositif du présent arrêt sera transcrit aux frais du syndicat des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal en marge et à la suite des procès- verbaux respectifs des dites assemblée générale de copropriétaires et ce dans le mois du jour où l'arrêt à intervenir sera passé en force de chose jugée,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal à payer aux consorts X... la somme de 3000 (trois mille) euros en application de l'article 708 code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers, autorise Maître Magnan, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante,
Dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et que les consorts X... seront dispensés de participation à la dépense commune s'étendant aux dépens, aux honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires et à la condamnation prononcée à leur profit en application de l'article 700 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIÈRE
