COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 FEVRIER 2008
No 2008 / 80
Rôle No 06 / 15435
Jean X...
Paule Y... épouse X...
C /
S. C. P. SAINT GEORGES
Syndicat des Copropriétaires 8 RUE SAINT GEORGES
Hélène CAUZETTE Z...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 04 Août 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 06466.
APPELANTS
Monsieur Jean X...
né le 15 Octobre 1928 à ALGER (99), demeurant ...
représenté par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Olivier LE MAUX, avocat au barreau de NICE substitué par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE
Madame Paule Y... épouse X...
née le 14 Septembre 1939 à ALGERIE (99), demeurant ...
représentée par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Olivier LE MAUX, avocat au barreau de NICE substitué par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
S. C. P. SAINT GEORGES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant 8 Rue du Maréchal Joffre- 06000 NICE
représentée par Me Paul MAGNAN, avoué à la Cour, ayant Me Robert CHICHE, avocat au barreau de NICE
Syndicat des Copropriétaires 8 RUE SAINT GEORGES prise en la personne de son syndic le Cabinet BORNE et DELAUNAY 2 rue Valperga 06000 NICE, demeurant 06000 NICE
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
Madame Hélène CAUZETTE Z... prise en sa qualité de liquidateur de la Société A & M
née le 09 Mars 1953 à TARBES (65000), demeurant ...
représentée par la SCP LIBERAS- BUVAT- MICHOTEY, avoués à la Cour, Ayant Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de GRASSE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 8 Février 2008 puis prorogé au 15 Février 2008,
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Février 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 4 août 2006 le tribunal de grande instance de NICE a statué en ces termes :
- déclare les époux X...- Y... irrecevables en leur demande
- déboute la société civile professionnelle SAINT- GEORGES de sa demande de dommages- intérêts.
- condamne les époux X...- Y... à payer à la société civile professionnelle à SAINT- GEORGES la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
- condamner les époux X...- Y... à payer à Me Cauzette Rey es qualités de liquidateur de la société A & M la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
- condamne les époux X...- Y... aux entiers dépens.
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le six septembre 2006, les époux X...- Y... (les appelants) ont interjeté appel à l'encontre de la société civile professionnelle SAINT- GEORGES, du syndicat des copropriétaires de la résidence située 8 rue SAINT- GEORGES et de Me Cauzette Rey es qualités de liquidateur de la société A & M
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 17 octobre 2006, Me Cauzette Rey es qualités de liquidateur de la société A & M (intimée) a constitué avoué.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 29 novembre 2006 la société civile professionnelle SAINT- GEORGES (intimée) a constitué avoué.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 26 janvier 2007 le syndicat des copropriétaires de la résidence située 8 rue SAINT- GEORGES à Nice (intimé, ci- après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a constitué avoué.
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 29 décembre 2006 les appelants demandent de :
- Condamner solidairement la société civile professionnelle de SAINT- GEORGES et la SARL A & M à remettre les lieux dans leur état initial, et ce sous astreinte journalière de 1000 € à compter de l'expiration d'un délai de deux mois après le prononcer du jugement
- dire et juger que la remise en état des lieux, conformément à l'état initial s'appliquera particulièrement aux ouvrages suivants :
* Dalle du hall d'entrée au niveau 0, 00, démolition et reconstruction en assurant la continuité mécanique avec la dalle existante ancienne.
* Démolition et suppression des murs nouveaux supportant cette dalle
* Démolition et suppression définitive de la dalle de la mezzanine au niveau + 2, 56
* Démolition et suppression des murs supportant cette dalle.
* Reconstruction partielle du poteau maçonnerie démoli près de la limite de la copropriété du 10 Joffre avec le 8 rue Joffre.
* Reconstruction du mur maître après suppression d'escalier dans l'angle du hall d'entrée coté 8, rue Joffre.
* Démolition et suppression de la cuisine
* Remise complète en état du couloir des caves vers le 2, rue Raynardi, conformément aux dispositions du plan d'origine fixant l'état des lieux.
* Remise complète en état de la courette mitoyenne entre le 2, rue Raynardi et le 8, rue Joffre et suppression en particulier des WC construits à cet emplacement.
* Suppression sur la couverture des édicules et de deux gros tuyaux de ventilation de la cuisine.
* Démolition de toutes les semelles de fondation créées sur un sol partie commune dans l'enceinte du bloc VII.
- Dire et juger que le constat de remise en état des lieux sera établi par un expert désigné par le tribunal, ses honoraires étant solidairement pris en charge par la société civile professionnelle SAINT- GEORGES et la SARL A & M.
- Condamner solidairement la société civile professionnelle SAINT- GEORGES et la SARL A & M à leur payer les sommes de 40 000 € à titre de dommages- intérêts et 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle Ermeneux Levaique, avoué à la cour.
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 8 février 2007 la société civile professionnelle SAINT- GEORGES (intimée) demande de :
- confirmer le jugement entrepris
- débouter les époux X...- Y... du surplus de leur demande
- condamner les époux X...- Y... à lui payer les sommes de 20 000 € à titre de dommages- intérêts et 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner les époux X...- Y... aux entiers dépens, ceux d'appel et distraits au profit de Me Magnan, avoué à la cour.
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 14 juin 2007 la société A & M représentée par son liquidateur demande de :
- constater que par jugement du 4 juillet 1996 le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la société A & M.
- dire que les époux X...- Y... sont irrecevables à solliciter la condamnation en paiement de la société A & M représentée par Me Cauzette Rey en sa qualité de liquidateur judiciaire
- constater que les époux X...- Y... ne justifient pas avoir régulièrement déclaré leur créance entre les mains de Me Cauzette Rey en sa qualité de liquidateur judiciaire.
- dire et juger en application des dispositions de l'article L. 621 – 46 du code de commerce que la créance alléguée par les époux X...- Y... est définitivement éteinte
- dire et juger que les époux X...- Y... sont irrecevables à solliciter sa condamnation à remettre les lieux en l'état sous astreinte.
- confirmer purement et simplement le jugement dont appel
- condamner les époux X...- Y... in solidum à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la société civile professionnelle Libéras Buvat Michotey, avoué à la cour.
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour, le 19 novembre 2007, le syndicat des copropriétaires demande acte de ce qu'il s'en remet à la sagesse de la cour sur les prétentions respectives des parties et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'articles 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction au profit de la société civile professionnelle Blanc Amsellem Cherfils, avoué à la cour.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2007.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu que dans la communauté immobilière située 8, rue du maréchal Joffre à Nice (bloc IV) dépendant d'un tènement immobilier dénommé Ancien Palais Donadeï, les époux X...- Y... sont propriétaires d'un appartement qui constitue leur résidence principale ; que la SCP SAINT GEORGES est également propriétaire de divers lots contigus situés dans le bloc IV mais aussi dans le bloc VII situé 10, rue du Maréchal Joffre lequel forme une copropriété distincte de celle du bloc IV ; que la SCP SAINT GEORGES a donné à bail le 1er avril 1988 ses locaux à une société Azur Spectacles qui a elle- même cédé son fonds de commerce de cabaret, restaurant et dîner dansant à la société A & M le 8 décembre 1989, laquelle a repris l'exploitation d'une activité de brasserie, bar, discothèque et restaurant sous l'enseigne Las Vegas ; qu'au début de l'année 1990 la société A & M a entrepris d'importants travaux de remise en état des locaux pris en location pour une somme estimée à plus de 10 millions de francs et a notamment procédé à la démolition d'une dalle au rez- de- chaussée du bloc IV où résident les époux X...- Y....
Attendu que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les époux X...- Y..., en leur seule qualité de copropriétaires, ont le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreints à démontrer qu'ils subissent un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en conséquence leur demande doit être déclarée recevable dans la mesure où le rapport d'expertise déposée par M. G... confirme que les travaux entrepris par la SCP SAINT GEORGES et son locataire la SARL A & M ont porté atteinte aux parties communes de l'immeuble et qu'il n'est pas justifié d'une autorisation régulièrement donnée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Attendu que qu'il convient d'examiner successivement les atteintes aux parties communes réalisées par la SCP SAINT GEORGES sans autorisation du syndicat des copropriétaires.
Attendu que l'expert a relevé en sous- sol que des murets en aggloméré de ciment ont été montés au droit du sol existant et accolés au mur maître de l'immeuble, qu'un mur en aggloméré de ciment a été réalisé sur près de 2 m obturant un passage et que des semelles en béton armé ont été réalisées en copropriété mitoyenne nord ; qu'il en est résulté des appropriations de surface (page 16 du rapport) et que selon l'expert judiciaire la matérialité du grief n'est pas contestable en ce qui concerne les semelles en béton armé (A- 1. 4 page 26 du rapport d'expertise).
Attendu que l'expert judiciaire a également retenu des atteintes aux parties communes consistantes en démolition et reconstruction notamment en remplaçant la dalle supportant le restaurant et en construisant une mezzanine dans le restaurant ; que toutefois l'expert judiciaire souligne que les volumes intérieurs ont été conservés.
Attendu qu'il est manifeste que les travaux de reconstruction de la dalle nécessitaient l'autorisation des copropriétaires, mais si les travaux réalisés ont consisté à remplacer la dalle vétuste inexistante pour la rendre conforme aux normes en vigueur pour l'exploitation d'un établissement recevant du public ; que la demande de remise en état des lieux est recevable et fondée.
Attendu que parmi les constructions nouvelles en sous- sol, il convient de relever que la construction d'un mur en aggloméré (poste A- 1. 3 pages 25 du rapport d'expertise) a modifié les passages après démolition d'un muret existant et qu'une opération de même nature a été réalisée au rez- de- chaussée (poste B- 2, page 25 du rapport d'expertise) ; qu'enfin une ouverture d'environ 2, 20 m de longueur sur 0, 40 m de largeur a été pratiqués dans le mur maître mais à l'intérieur de locaux privatifs (B- 2. 2 pages 26 du rapport d'expertise) ; que la SCP SAINT GEORGES prétend que les modifications des murs communs dans les parties privatives remontent à plus de 30 ans mais sans en rapporter la preuve puisque l'expert judiciaire a parfaitement établi que toutes les modifications décrites provenaient des travaux réalisés par la SARL A & M avec l'accord de son bailleur à partir de l'année 1990 ; que l'assignation ayant été délivrée le 16 septembre 2004 après jugement du 25 octobre 1994 ayant ordonné une expertise, aucune prescription trentenaire n'est établie.
Attendu que l'expert judiciaire a également établi que le couloir d'accès au puisard commun avait été supprimé.
Attendu en revanche que l'installation d'une cuisine relève de l'aménagement intérieur d'une partie privative de l'immeuble et qu'il n'y a pas lieu à remise en état
Attendu que le seul fait que l'assemblée générale des copropriétaires ait décidé de ne pas agir à l'encontre de la SCP SAINT GEORGES ne vaut pas autorisation d'accomplir les travaux sur les parties communes ; il convient en conséquence de réformer intégralement le jugement entrepris en ce qui concerne la demande des époux X...- Y... contre la SCP SAINT GEORGES.
Attendu que les époux X...- Y... qui n'ont pas de lien de droit avec la SARL A & M ne justifient pas du bien- fondé de leur demande à son égard et qu'en outre ils ne justifient pas d'une déclaration de créance à la suite de l'ouverture de la procédure collective concernant cette société ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Attendu que les époux X...- Y... ne justifient pas d'un préjudice autre que celui compensé par la remise en état des lieux est qu'il n'y a pas lieu de faire droit à leurs demandes d'indemnisation complémentaire.
Attendu que la SCP SAINT GEORGES qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avoués de ses adversaires.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement.
Confirme le jugement entrepris en ce qui l'a déclaré irrecevable la demande des époux X...- Y... contre la SARL A & M représentée par son liquidateur Me Hélène H... mais l'infirme sur les autres dispositions et statuant de nouveau.
Déclare recevable et fondée la demande des époux X...- Y... à l'encontre de la SCP SAINT GEORGES.
Condamne la SCP SAINT GEORGES à remettre les lieux dans leur état initial, sous astreinte de cinq cents euros (500 €) par jour pendant un an, à l'expiration d'un délai de six mois à compter la signification de l'arrêt.
Dit que la remise en état des lieux conformément à l'état initial s'appliquera aux ouvrages suivants :
* Dalle du hall d'entrée au niveau 0, 00, démolition et reconstruction en assurant la continuité mécanique avec la dalle existante ancienne.
* Démolition et suppression des murs nouveaux supportant cette dalle
* Démolition et suppression définitive de la dalle de la mezzanine au niveau + 2, 56
* Démolition et suppression des murs supportant cette dalle
* Reconstruction partielle du poteau maçonnerie démoli près de la limite de la copropriété du 10 Joffre avec le 8 rue Joffre.
* Reconstruction du mur maître après suppression d'escalier dans l'angle du hall d'entrée coté 8, rue Joffre.
* Remise complète en état du couloir des caves vers le 2, rue Raynardi, conformément aux dispositions du plan d'origine fixant l'état des lieux.
* Remise complète en état de la courette mitoyenne entre le 2, rue Raynardi et le 8, rue Joffre et suppression en particulier des WC construits à cet emplacement.
* Suppression sur la couverture des édicules de deux gros tuyaux de ventilation de la cuisine.
* Démolition de toutes les semelles de fondation créées sur un sol partie commune dans l'enceinte du bloc VII.
Déboute les époux X...- Y... de leur demande de dommages intérêts
Condamne la SCP SAINT GEORGES à payer aux époux X...- Y... la somme de 5 000 € (cinq mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 1000 € (mille euros) au syndicat des copropriétaires de la résidence située 8 rue Saint- Georges à Nice.
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL A & M.
Condamne la SCP SAINT GEORGES aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers, autorise la société civile professionnelle Ermeneux Levaique, la la société civile professionnelle Blanc Amsellem- Mimran Cherfils et la société civile professionnelle Liberas Buvat Michotey, avoués à la cour, à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIERE
